ECLI:NL:RBMNE:2013:2168

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/308595 / HA ZA 11-1285

Vonnis van 22 mei 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOLDING [eiseres] B.V.,

statutair gevesitigd te[vestigingsplaats], kantoorhoudende te [vestigingsplaats],

eiseres,

advocaat mr. B. van Leeuwen te Goes,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NS VASTGOED B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,

gedaagde,

advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.

Partijen zullen hierna Holding [eiseres] en NS Vastgoed genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 31 augustus 2011
het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2011 (alsmede de ter gelegenheid van de comparitie overgelegde stukken)
de akte wijziging eis van Holding [eiseres] van 1 december 2011
de (antwoord)akte na wijziging eis van NS Vastgoed van 31 oktober 2012
de akte overlegging stukken tevens akte houdende wijziging/aanvulling van eis van Holding [eiseres] van 14 november 2012
de (antwoord)akte na wijziging eis van NS Vastgoed van 5 december 2012
de akte overlegging stukken van Holding [eiseres] van 9 januari 2013
de antwoordakte van NS Vastgoed van 23 januari 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

NS Vastgoed is eigenaar van een stuk grond aan de Nieuwlandse Binnendijk te Oostdijk, met de kadastrale aanduiding Reimerswaal F232 (hierna: het Perceel), dat gedeeltelijk verhuurd is aan De [P] B.V. (hierna: De [P]). De naastgelegen percelen met de kadastrale nummers F77 en F78 waren eigendom van Holding [eiseres].

2.2.

Mede in verband met de goede ontsluiting van haar percelen F77 en F78, heeft Holding [eiseres] eind 2010 aan NS Vastgoed verzocht het Perceel aan haar te verkopen. Nadien hebben partijen onderhandeld, waarbij NS Vastgoed zich liet vertegenwoordigen door NS Stations B.V. (met de handelsnaam: NS Poort) en Holding [eiseres] zich liet bijstaan door de heer [makelaar], makelaar.

2.3.

Op 6 februari 2011 is aan Holding [eiseres] een geheimhoudingsverklaring en het Algemeen Verkoopprotocol toegestuurd. Holding [eiseres] heeft de geheimhoudingsverklaring op 11 februari 2011 ondertekend.

2.4.

Artikel 8 van de geheimhoudingsverklaring luidt als volgt:

“8. Voorbehoud tot stand komen (koop)overeenkomst

Op het Verkoopproces alsmede de daaruit (eventueel) voortvloeiende verplichtingen en/of overeenkomsten zijn casu quo worden geacht zijdens Verkoper te zijn aangegaan onder het voorbehoud van de (interne) noodzakelijke goedkeuring(en), waartoe die van de directie van NS Groep N.V. en/of van de Raad van Commissarissen van N.V. Nederlandse Spoorwegen kan/kunnen behoren; Verkoper kan bij ontbreken van (onvoorwaardelijke) goedkeuring(en) deze voorwaarde inroepen, zonder dat dit kan leiden tot enige aanspraak en/of vergoeding, daaronder begrepen eventuele schadevergoedingen. Van een definitieve overeenstemming is slechts sprake indien de vorenbedoelde goedkeuringen zijn verleend en aan de daarin eventueel gestelde (rand)voorwaarden ten genoegen van Verkoper is voldaan. Elke wijziging nadien kan wederom slechts plaatsvinden onder voorbehoud van de (interne) noodzakelijke goedkeuring(en).”

2.5.

Artikel 6 van het Algemeen Verkoopprotocol luidt als volgt:

“6. Geen verplichtingen/vrijheid Verkoper

Verkoper behoudt zich alle rechten voor en heeft op geen enkele wijze verplichtingen jegens een gegadigde. Verkoper is derhalve ook vrij om zonder opgaaf van redenen, ongeacht de wijze van uitnodiging en ongeacht of het een indicatief bod dan wel een onvoorwaardelijk en onherroepelijk bod betreft:

het verkoopproces, daaronder begrepen de tijdslijn, te wijzigen dan wel te beeindigen;
om in onderhandeling te gaan met anderen dan wel onderhandelingen op enig moment te beëindigen;

(…)

Het gehele selectie- en verkoopproces alsmede de daaruit (eventueel) voortvloeiende verplichtingen en/of overeenkomsten zijn casu quo worden geacht zijdens Verkoper te zijn aangegaan …..[identiek aan artikel 8 geheimhoudingsverklaring, rb]
….onder voorbehoud van de (interne) noodzakelijke goedkeuring(en).

Van enige vorm van exclusiviteit is geen sprake, tenzij deze expliciet schriftelijk door een vertegenwoordiger van verkoper is verleend en slechts gedurende de in de schriftelijke verlening vermelde voorwaarden waaronder te allen tijde een eindtermijn dient te zijn begrepen.

(…)”

2.6.

Bij e-mail van 20 april 2011 heeft de heer [makelaar] aan de heer [A] van NS Poort bevestigd dat overeenstemming is bereikt over de koopsom van € 81.000,- kosten koper.

2.7.

Bij brief van 18 mei 2011 heeft de heer [A] aan de heer [makelaar] geschreven:

“Het voorstel tot verkoop aan Holding [eiseres] B.V. is besproken in onze Directie. Daarbij is aan de orde geweest dat huurder De [P] BV na lange termijn te hebben gehuurd eveneens het betreffende terrein te Oostdijk/Krabbendijke wil kopen.

…

Uiteraard geldt nog het voorbehoud definitieve goedkeuring met deze desinvestering door onze Directie.

(…)”

2.8.

Op 27 mei 2011 heeft Holding [eiseres] conservatoir beslag tot levering laten leggen op het Perceel.

3.De vordering en het verweer

3.1.

Holding [eiseres] vordert - na eisvermeerdering - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:`

(primair)

NS Vastgoed veroordeelt om binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis aan Holding [eiseres] te leveren, tegen de overeengekomen prijs van € 81.000,-, het onroerend goed, staande en gelegen aan de Nieuwlandse Binnendijk te Oostdijk (kadastrale aanduiding Reimerswaal F232), een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat NS Vastgoed in gebreke blijft binnen voornoemde termijn van vier weken na dagtekening, althans vier weken na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te leveren, een en ander tot een maximum van € 100.000,-;

bepaalt dat indien NS Vastgoed in gebreke blijft te voldoen aan het onder 1. gevorderde dit vonnis in de plaatst treedt van de medewerking gevorderd van NS Vastgoed opdat met aanhechting van dit vonnis bij notariële akte levering van het onroerend goed staande en gelegen aan de Nieuwlandse Binnendijk te Oostdijk (kadastrale aanduiding F232) kan plaatsvinden;

(
subsidiair)

3. NS Vastgoed veroordeelt om binnen één maand na dagtekening, althans betekening van dit vonnis de onderhandelingen met [eiseres] terzake levering van het onderhavig onroerend goed tegen de overeengekomen koopprijs van € 81.000,- voort te zetten, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat NS Vastgoed in gebreke blijft binnen voornoemde termijn van vier weken na dagtekening, althans vier weken na betekening van dit vonnis de onderhandelingen met [eiseres] voort te zetten en af te ronden, een en ander tot een maximum van € 100.000,-;

4. NS Vastgoed veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van het beslag ten bedrage van € 267,02 en waaronder begrepen het gebruikelijke nasalaris, een en ander te verhogen met de wettelijke rente voor zover NS Vastgoed in gebreke blijft binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis hieraan te voldoen.

3.2.

Holding [eiseres] baseert haar
primairevordering op de stelling dat partijen op 20 april 2011 finale overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het Perceel aan Holding [eiseres]. Zij vordert
primairnakoming van de koopovereenkomst. De
subsidiairevordering tot voortzetting van de onderhandelingen baseert zij op de stelling dat partijen gelet op de stand van de onderhandelingen gehouden zijn die onderhandelingen voort te zetten en af te ronden.

3.3.

Bij akte van 14 november 2012 heeft Holding [eiseres]
meer subsidiairhaar eis aangevuld in dier voege dat zij vordert dat NS Vastgoed wordt veroordeeld tot nakoming van de nader tussen partijen gesloten overeenkomst overeenkomstig het eigen voorstel van NS Vastgoed aan de betrokken partijen. Deze vordering is gebaseerd op de stelling dat partijen (na de comparitie) alsnog een minnelijke regeling hebben bereikt waaraan NS Vastgoed is gebonden en die dient te leiden tot afdoening van het onderhavig geschil.

3.4.

NS Vastgoed heeft verweer gevoerd, dat hierna - voor zover van belang - aan de orde komt.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal allereerst beoordelen of partijen alsnog overeenstemming hebben bereikt over een minnelijke regeling. Immers indien daarvan sprake is, kwalificeert zo’n minnelijke regeling als een vaststellingsovereenkomst als genoemd in artikel 7:900 BW, waaraan partijen in beginsel gebonden zijn. De overige vorderingen behoeven in dat geval geen beoordeling meer.

4.2.

Ter onderbouwing van haar standpunt dat na de comparitie een minnelijke regeling tussen partijen tot stand is gekomen heeft Holding [eiseres] in het geding gebracht twee aangetekende brieven d.d. 20 en 21 maart 2012 van NS Vastgoed gericht aan respectievelijk Holding [eiseres] en Nieuwland Vastgoed B.V. (de huidige eigenaar van de percelen F77 en F78), in welke brieven een voorstel tot een minnelijke regeling is opgenomen; aan De [P] heeft NS Vastgoed hetzelfde voorstel gedaan. Holding [eiseres] stelt zich op het standpunt dat alle betrokken partijen ingestemd hebben met dit voorstel. Ter onderbouwing heeft zij in het geding gebracht een e-mail d.d. 10 april 2012 van mevrouw [X] (bedrijfsjurist bij NS Poort) waarin laatstgenoemde aan de heer [K] (van Nieuwland Vastgoed B.V.) schrijft dat zij via de advocaat van Holding [eiseres] heeft begrepen dat Nieuwland Vastgoed B.V. akkoord gaat met het door NS Vastgoed gedane voorstel. Op maandag 16 april 2012 heeft NS Vastgoed aan Holding [eiseres] medegedeeld dat De [P] ook (mondeling) akkoord is en dat NS Vastgoed zal overgaan tot het opstellen van de stukken. Nadien heeft Holding [eiseres] vernomen dat De [P] kennelijk niet bereid was om de gemaakte afspraken op schrift te stellen en zich hiervan wenste te distantiëren. Holding [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zulks niet mogelijk en onaanvaardbaar is en dat NS Vastgoed, evenals de overige partijen, gehouden is aan de gemaakte afspraken. Holding [eiseres] erkent in dit verband dat partijen nog discussie hadden over de betaling van de griffierechten, echter deze discussie had betrekking op het royement van de procedure en derhalve niet op de inmiddels tussen partijen bereikte regeling.

4.3.

NS Vastgoed betwist dat tussen Holding [eiseres] en haar een minnelijke regeling tot stand gekomen is ten gevolge waarvan deze procedure kan worden geroyeerd. Voor NS Vastgoed is steeds een voorwaarde voor een minnelijke regeling met Holding [eiseres] geweest dat er in elk geval een definitief akkoord van alle betrokken partijen diende te zijn en dat ook voor het overige met Holding [eiseres] akkoord zou worden bereikt omtrent de afwikkeling van deze procedure. NS Vastgoed wilde gecompenseerd worden in de kosten van haar griffierecht, aldus laatstgenoemde. Nadat Holding [eiseres] aanvankelijk de door NS Vastgoed betaalde griffierechten niet voor haar rekening wenste te nemen, kwam zij op 23 april 2012 met een nieuw voorstel aan NS Vastgoed waarin zij alsnog bereid was om de helft van de griffierechten aan NS Vastgoed te vergoeden. NS Vastgoed stelt zich op het standpunt dat noch op 16 april 2012, noch op 24 april 2012 er een minnelijke regeling tussen haar en Holding [eiseres] tot stand was gekomen. In haar laatste akte voegt NS Vastgoed daar nog aan toe dat Holding [eiseres] aanvankelijk wel betrokken is geweest bij de gesprekken tussen NS Vastgoed, De [P] en Nieuwland Vastgoed B.V. over een minnelijke oplossing, maar dat zij zich later uit die gesprekken heeft teruggetrokken. Zo er al definitieve overeenstemming is bereikt tussen NS Vastgoed, De [P] en Nieuwland Vastgoed B.V. - hetgeen niet het geval is - was Holding [eiseres] geen partij bij die minnelijke regeling en kan zij zich dus ook niet beroepen op een bereikte oplossing tussen die partijen, aldus NS Vastgoed.

4.4.

Hieromtrent oordeelt de rechtbank als volgt. Bij de beantwoording van de vraag of een vaststellingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, komt het er op aan of de aanvaarding door Holding [eiseres] inhoudelijk met het aanbod van NS Vastgoed overeenstemde. Of van een dergelijke inhoudelijke overeenstemming sprake is, hangt ingevolge de artikelen 3:33-35 BW af van de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gesteld noch gebleken is dat tussen Holding [eiseres] en NS Vastgoed op enig moment op alle punten integrale overeenstemming is bereikt, waaronder de voorwaarden waaronder de procedure geroyeerd zou worden. Holding [eiseres] heeft immers niet weersproken dat ten aanzien van de kosten van de procedure nog geen overeenstemming tussen partijen was bereikt. Ook op 24 april 2012, toen NS Vastgoed voor het eerst duidelijk werd dat De [P] niet bereid was om de besproken oplossing definitief vast te leggen, had Holding [eiseres] zich nog niet bereid verklaard de griffierechten voor haar rekening te nemen en lag er een tegenvoorstel van Holding [eiseres] ter tafel, waarover NS Vastgoed zich diende uit te laten. Van integrale overeenstemming tussen Holding [eiseres] en NS Vastgoed was daarmee geen sprake. De vraag of De [P] gehouden kan worden aan haar eerdere mondelinge instemming met de besproken oplossing kan verder in het midden blijven.

De
meer subsidiairevordering heeft geen deugdelijke grondslag en dient te worden afgewezen.

4.5.

Vervolgens staat ter beoordeling of partijen op 20 april 2011 finale overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het Perceel aan Holding [eiseres].

4.6.

Holding [eiseres] stelt zich op het standpunt dat op 20 april 2011 over alle essentialia finale overeenstemming is bereikt tussen partijen, hetgeen onder meer bevestigd is in de onder 2.6. genoemde e-mail d.d. 20 april 2011. Door NS Vastgoed is nimmer een voorbehoud gemaakt aangaande enig “voorkeursrecht” van De [P]. Gelet op de uitlatingen van de heren [B], [A] en [C] van NS Vastgoed, alsmede gelet op het feit dat op 20 april 2011 definitieve overeenstemming is bereikt en nimmer van enig voorkeursrecht van De [P] is gebleken, mocht Holding [eiseres] erop vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen.

Holding [eiseres] betwist dat NS Vastgoed enig concreet voorbehoud heeft gemaakt. In dit verband voert zij aan dat de directie van NS Vastgoed vanaf aanvang bij de onderhandelingen betrokken was en dat biedingen tot stand kwamen in overleg met de directie. Als al sprake is geweest van een concreet voorbehoud, moet de directie van NS Vastgoed dan ook worden geacht haar toestemming reeds te hebben gegeven, aldus Holding [eiseres]. Ter gelegenheid van de comparitie heeft zij daaraan toegevoegd dat de heer [A] op 20 april 2011 heeft gezegd dat de koop intern (met de heer [C]) was afgekaart.

In de geheimhoudingsverklaring en het algemene verkoopprotocol is enkel in algemene termen een voorbehoud opgenomen. Holding [eiseres] stelt dat hiermee op geen enkele wijze een concreet voorbehoud is gemaakt en dat in de contacten tussen partijen ook nimmer aan dit voorbehoud is gerefereerd. Overigens blijkt ook niet in het finale standpunt van NS Vastgoed dat dit voorbehoud wordt ingeroepen en evenmin dat er in dit geval een interne goedkeuring noodzakelijk was van de directie van NS Groep N.V. en/of van de Raad van Commissarissen van NV Nederlandse Spoorwegen, terwijl evenmin duidelijk is dat tot dit voorbehoud behoort het recht om na uitgekristalliseerde onderhandelingen het onroerend goed aan een derde aan te bieden tegen dezelfde uitonderhandelde voorwaarden.

Kortom, NS Vastgoed doet ten onrechte een beroep op een in algemene termen geformuleerd voorbehoud zonder dat in concreto is aangegeven op welke grond en ten aanzien van welke partij dit voorbehoud thans wordt ingeroepen, aldus Holding [eiseres].

4.7.

NS Vastgoed betwist dat sprake is van definitieve overeenstemming tussen partijen omstreeks 20 april 2011. Over de meerwaardeclausule, het antispeculatiebeding en de erfdienstbaarheid welke ten gunste van Prorail bestond, was er nog geen overeenstemming bereikt, zoals ook blijkt uit de eigen e-mail d.d. 24 mei 2011 van de heer [makelaar]. Volgens NS Vastgoed was in het overleg slechts overeenstemming bereikt over de mogelijke verkoopprijs; over de andere punten, genoemd in de e-mail van 20 april 2011 moest nog verder onderhandeld worden.

NS Vastgoed beroept zich voorts op de bepalingen in de geheimhoudingsverklaring en het Algemeen Verkoopprotocol, waarin expliciet opgenomen is dat van een definitieve overeenstemming tussen partijen pas sprake is indien de (interne) noodzakelijke goedkeuringen zijn verleend. Ter gelegenheid van de comparitie heeft NS Vastgoed toegelicht dat bij een transactie als deze de heer [C] (directeur Grondbedrijf) als eerste toestemming had moeten geven en vervolgens de statutaire directie van NS Stations B.V. Deze benodigde goedkeuring is nimmer verleend.

NS Vastgoed betwist voorts dat sprake is geweest van een verklaring of gedraging van een vertegenwoordigingsbevoegde van NS Vastgoed waaruit Holding [eiseres] heeft afgeleid dan wel heeft mogen afleiden dat reeds op 20 april 2011 sprake was van een contractdragende consensus om NS Vastgoed definitief te binden. Holding [eiseres] heeft slechts contact gehad met de heren [A] en[B], welke in het geheel niet gevolmachtigd zijn om NS Vastgoed op welke manier en aan welke overeenkomst dan ook te binden. Uit de bepalingen in de geheimhoudingsverklaring en het Algemeen Verkoopprotocol blijkt eveneens uitdrukkelijk dat het NS Vastgoed te allen tijde vrij stond om de gesprekken, althans de onderhandelingen af te breken en in onderhandeling te treden met een ander. Door Holding [eiseres] kan op geen enkele wijze een recht worden ontleend en door NS Vastgoed is op geen enkel moment exclusief met Holding [eiseres] onderhandeld, nu dit nimmer schriftelijk door een vertegenwoordigingsbevoegde van NS Vastgoed aan Holding [eiseres] is bevestigd, aldus NS Vastgoed.

4.8.

Hieromtrent oordeelt de rechtbank als volgt. NS Vastgoed heeft onweersproken gesteld dat zij in verkoopprocessen als de onderhavige zo veel mogelijk een vaste werkwijze hanteert, die vastgelegd is in het Algemeen Verkoopprotocol van Grondbedrijf NS Poort. Zo ook in onderhavige zaak hebben partijen expliciet afgesproken dat dit Algemeen Verkoopprotocol van toepassing is op het gehele verkoopproces. Middels ondertekening van de geheimhoudingsverklaring/disclaimer op 11 februari 2011 heeft Holding [eiseres] zich voorafgaande aan de onderhandelingen hiermee akkoord verklaard en verklaard een exemplaar van het Algemeen Verkoopprotocol te hebben ontvangen.

In de geheimhoudingsverklaring is expliciet opgenomen dat van enige vorm van exclusiviteit geen sprake is. In het Algemeen Verkoopprotocol is ten aanzien van dit punt opgenomen dat het verkoper zonder opgaaf van redenen vrij staat om in onderhandeling te gaan met anderen dan wel onderhandelingen op enig moment te beëindigen. Holding [eiseres] heeft weliswaar betoogd dat partijen op basis van exclusiviteit hebben onderhandeld, echter heeft nagelaten deze stelling genoegzaam te onderbouwen, hetgeen wel op haar weg lag, mede gelet op de andersluidende bepalingen in de geheimhoudingsverklaring en het Algemeen Verkoopprotocol. Gesteld noch gebleken is dat partijen afgesproken hebben dat de desbetreffende bepalingen in de geheimhoudingsverklaring en het Algemeen Verkoopprotocol niet zouden gelden en dat partijen - anders dan de gebruikelijke werkwijze van NS Poort - op exclusieve basis in onderhandeling zouden treden.

Voor de beoordeling van de vraag of definitieve overeenstemming tussen partijen tot stand is gekomen, is voorts relevant dat partijen in de geheimhoudingsverklaring met betrekking tot het tot stand komen van een koopovereenkomst een voorbehoud hebben gemaakt, en wel dat
interne goedkeuringnoodzakelijk is wil er sprake zijn van
definitieveovereenstemming. Ook ten aanzien van deze bepaling in de geheimhoudingsverklaring en het Algemeen verkoopprotocol geldt dat gesteld noch gebleken is dat partijen een andersluidende afspraak hebben gemaakt in die zin dat het gebruikelijke voorbehoud van goedkeuring niet zou gelden. NS Vastgoed heeft onweersproken gesteld dat de vraag welke directielaag interne goedkeuring moet geven per transactie verschilt en dat voor onderhavige transactie uiteindelijk de goedkeuring van de directie van NS Stations B.V. nodig was. Niet gesteld of gebleken is dat de directie van NS Stations in dezen de benodigde goedkeuring heeft verleend. Holding [eiseres] heeft weliswaar ter gelegenheid van de comparitie gesteld dat zij van haar makelaar (de heer [makelaar]) had begrepen dat de heer [A] gezegd heeft dat hij alles met de heer [C] had afgekaart, echter deze enkele mededeling - voor zover deze al juist mocht zijn - impliceert niet dat de benodigde goedkeuring op het juiste niveau ook daadwerkelijk is verleend. NS Vastgoed heeft in dit verband onweersproken gesteld dat noch de heer [C], noch diens directie de benodigde goedkeuring heeft verleend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat NS Vastgoed - eveneens onweersproken - heeft gesteld dat de heren [A] en Van [B] niet gevolmachtigd waren om NS Vastgoed definitief te binden en dat daarmee de eventuele mededeling van de heer [A] dat de transactie intern reeds was afgekaart, niet het rechtsgevolg heeft dat daarmee NS Vastgoed ook definitief gebonden is aan een onderhandelingsresultaat. Voor zover Holding [eiseres] heeft willen betogen dat zij ervan uitging dat de heer [A] over een toerekende volmacht beschikte om NS Vastgoed definitief te binden, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld, laat staan onderbouwd, dat bedoelde schijn van een toereikende volmacht door toedoen van NS Vastgoed bij haar is gewekt. De rechtbank komt daarmee tot haar oordeel dat in rechte niet vast is komen te staan dat de benodigde goedkeuring aan verkoop van Perceel aan Holding [eiseres] is verleend en dat derhalve geen sprake kan zijn van
definitieveovereenstemming. De vraag of al dan niet over alle essentialia overeenstemming bestond kan daarmee in het midden blijven.

4.9.

De subsidiaire vordering strekkende tot voortzetting van de onderhandelingen zal de rechtbank eveneens afwijzen. Nog afgezien van het feit dat partijen na afloop van de comparitie kennelijk serieuze pogingen hebben gedaan om alsnog overeenstemming te bereiken, steunt de subsidiaire vordering niet op een deugdelijke grondslag. Zulks geldt temeer nu in het Algemeen Verkoopprotocol is opgenomen dat de verkoper - kort samengevat - het verkoopproces op ieder moment zonder opgaaf van redenen kan beëindigen.

4.10.

Holding [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van NS Vastgoed worden begroot op:

- griffierecht 1.181,00

- salaris advocaat
2.682,00(3.5 punt × tarief € 894,00)

Totaal € 3.863,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Holding [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van NS Vastgoed tot op heden begroot op € 3.863,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op €131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,- aan salaris van de advocaat en explootkosten van betekening van het vonnis;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2013.