Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 221056 / 11-2249
vonnis van de kantonrechter d.d. 12 maart 2012
in de zaak van
de stichting
Stichting [B],
gevestigd te [adres],
door fusie sinds 1 januari 2011 rechtsopvolgster van de stichting
Stichting Castria Wonen
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen: [A],
gemachtigde: mr. S.J. Houweling van Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
t e g e n :
de echtgenoten
[gedaagde 1], en
[gedaagde 2],
beiden wonende te [adres],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna samen ook te noemen: [B],
gemachtigde: mr. R.L.H. Boas, advocaat te Bergen op Zoom.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 13 mei 2011,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek in conventie, respectievelijk tevens van eis, antwoord en repliek in reconventie,
- conclusie van dupliek in reconventie.
Bij conclusie van repliek in conventie heeft [A] haar eis vermeerderd en gewijzigd.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie:
1.1. [B] heeft in 2004 van Castria Wonen gehuurd de woning aan de [adres]. Door fusie is [A] per 1 januari 2011 Castria Wonen opgevolgd als de verhuurder van de woning.
1.2. Begin oktober 2010 heeft [B] de woning tijdelijk verlaten vanwege herstelwerkzaamheden die daar in opdracht van Castria Wonen plaats vonden. [B] heeft de huur van november 2010 ad € 402,70 niet betaald. [B] heeft daarna de huurbetaling hervat, maar heeft deze vanaf 1 april 2011 gestaakt. In april 2011 is [B] in [adres] gaan wonen.
2.1. Na wijziging van eis heeft [A] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd op twee gronden: wanbetaling en niet voldoen aan de verplichting om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben. Voorts heeft [A] betaling gevorderd van de huurachterstand t/m september 2011 ad € 2.834,53, verhoogd met rente en incassokosten, per saldo € 3.032,52 met verdere rente, alsook betaling van de huur ad € 402,70 per maand tot en met de maand van ontruiming.
2.2. [B] heeft gesteld dat de grond onder de woning zodanig is vervuild dat dit gevaarlijk is voor de gezondheid van hemzelf, zijn echtgenote en mogelijk van direct omwonenden en dus onbewoonbaar is. Op die grond stelt [B] de huurbetaling terecht te hebben opgeschort. In reconventie heeft [B] vergoeding gevorderd van de volgende kosten: kosten van indicatief bodemonderzoek met een rapport, hotelkosten, een door Castria Wonen toegezegde vergoeding en juridische kosten, totaal € 2.156,75. Voorts heeft [B] in reconventie gevorderd dat [A] zal zorgen voor een nader bodemonderzoek en voor herstel van de woning, opdat deze weer bewoonbaar zal worden.
2.3. [B] heeft tevens meegedeeld dat hij op advies van zijn gemachtigde aan [A] heeft voorgesteld de huurovereenkomst per 31 december 2011 met onderling goedvinden te beëindigen, omdat [A] daarop aandrong. Uit brieven die [A] nadien heeft overlegd blijkt dat [A] niet op dit voorstel heeft gereageerd, waarna de gemachtigde van [B] bij aangetekende brief d.d. 30 december 2011 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen de eerst mogelijke datum. [A] heeft meegedeeld dat hierdoor de huurovereenkomst per 2 februari 2012 is geëindigd. Op het eerste gezicht zou dit een juiste conclusie kunnen zijn, maar [B] heeft nog geen gelegenheid gehad om op een en ander te reageren. [A] heeft ook gesteld dat de woning niet leeg en schoon is en verwacht [B] na een inspectie aansprakelijk te zullen houden voor mutatieschade.
3.1. Castria Wonen heeft begin oktober 2010 graafwerkzaamheden onder de woning stil gelegd vanwege het naar boven komen van een olie- of diesellucht. Vervolgens is [B] na overleg met de opzichter van Castria Wonen uit de woning vertrokken. Daarna is de zandlaag onder de vloer afgedicht en is de douchevloer van de woning dichtgemaakt.
3.2. Op dat moment wist Castria Wonen niet of er een meldingsplichtige verontreiniging van de bodem onder de woning was. Zij heeft [deskundige C] (verder: [C]) opdracht gegeven voor een verkennend onderzoek. [C] heeft op 15 november 2010 rapport uitgebracht aan Castria Wonen. [C] heeft onder de woning een lichte veront-reiniging met minerale olie vastgesteld, alsook dat het grondwater licht verontreinigd is met xylenen en naftaleen. Omdat een overschrijding is aangetoond van de achtergrondwaarde, dient volgens het rapport de locatie als verdacht te worden aangemerkt. Het rapport houdt over de oorzaak van de verontreiniging in:
“De oorzaak van de aangetoonde (...) verontreiniging kan vermoedelijk verklaard worden door de activiteiten van het transportbedrijf dat in het verleden op de locatie gevestigd is geweest. Aan de westzijde van het voormalige pand van het transportbedrijf heeft een ondergrondse tank gelegen. De tank is vermoedelijk in 1984 verwijderd. Als gevolg van het aftanken van de voertuigen en/of het vullen van de ondergrondse tank is in het verleden brandstof in de bodem terecht gekomen. Op de plaats waar de tank heeft gelegen is momenteel de woning aan de [adres] aanwezig. Mogelijk dat in de bodem aanwezige olie zich in de loop der jaren onder de kruipruimte heeft opgehoopt. […]”
3.3. [C] heeft geen vervolgonderzoek noodzakelijk gevonden. Castria Wonen heeft dat dan ook niet laten uitvoeren. Wel is er volgens [A] nog een aanvullend grondwateronderzoek uitgevoerd. Het rapport van [C] is aan [B] toegezonden. Deze heeft op eigen kosten een tegenonderzoek laten uitvoeren door [deskundige D] (verder: [D]) [D] heeft op 16 februari 2011 rapport uitgebracht. In een van de drie boorgaten heeft [D] een sterke verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Deze verontreiniging overtrof de interventiewaarde en moet daarom als ernstig worden aangemerkt. In de andere twee boorgaten werd lichte verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Ook [D] concludeert dat de locatie moet worden aangemerkt als verdacht. [D] echter adviseert om een nader bodemonderzoek, inclusief historisch vooronderzoek uit te voeren. Bij brief van 18 februari 2011 is het rapport van [D] aan [A] verzonden.
3.4. [A] heeft het rapport van [D] bestreden, doch op onjuiste gronden. Het rapport is niet gebaseerd op hypothesen, maar op grondmonsters die zijn geanalyseerd. Niet kan worden aangenomen dat [D] hiermee heeft gerommeld, zoals [A] heeft gesuggereerd. Dit is niet, althans onvoldoende onderbouwd door [A]. In een van de grondmonsters is een verontreiniging met minerale olie aangetroffen die de interventiewaarde overtreft. Het gaat hier om een waarde ingevolge de Wet bodembescherming. Bij overschrijding van die waarde wordt gesproken van een ernstige verontreiniging. Geadviseerd is een nader onderzoek, waarmee kennelijk bedoeld is een nader onderzoek in de zin van artikel 1 van de Wet bodembescherming. [A] kan een dergelijk onderbouwd advies niet zomaar naast zich neer leggen.
3.5.1. Dat spreekt te meer vanwege de volgende feiten:
- Er heeft een ondergrondse brandstoftank gelegen op de plaats waar de woning staat.
- Partijen hebben het bovendien beide over de aanwezigheid van een smeerput ter plaatse waar later de woning is gebouwd.
- Bij de graafwerkzaamheden onder de woning begin oktober 2010 is het werk stilgelegd vanwege het naar boven komen van een olie- of diesellucht.
- Zowel [C] als [D] komen tot de conclusie dat de locatie verdacht is.
- [C] heeft verontreiniging van het grondwater aangetroffen met xylenen en naftaleen.
- Castria Wonen heeft een aanvullend grondwateronderzoek laten uitvoeren.
- [B] heeft op eigen kosten een tegenonderzoek laten uitvoeren, terwijl hij op dat moment nog in de woning woonde en de lopende huur betaalde. Pas later is hij naar [adres] verhuisd.
3.5.2. Bij bodemverontreiniging moet onderscheid worden gemaakt tussen een stabiele en een instabiele verontreiniging. Voor de sanering van een instabiele verontreiniging gelden veel striktere eisen. Een verontreiniging van het grondwater is doorgaans instabiel, omdat daardoor een grote verspreiding van de verontreiniging mogelijk is. Verondersteld kan worden dat dit grote belang de aanleiding is geweest voor het aanvullende grondwater-onderzoek. Ten onrechte heeft [A] gezwegen over de uitslag van dit onderzoek.
3.5.3. De enige redelijke verklaring voor het feit dat [B] het tegenonderzoek heeft laten uitvoeren, is dat hij zeer bezorgd was om zijn eigen gezondheid en die van zijn echtgenote, omdat hij in de woning een olielucht bleef ruiken, zoals [B] heeft gesteld. [A] betwist deze stelling nu wel, maar op ontoereikende gronden. Medewerkers van Castria Wonen/[A] zouden de olielucht niet meer geroken hebben, maar zij verbleven uiteraard niet voortdurend in de woning, zoals bij [B] en zijn echtgenote wel het geval was. Evenmin is duidelijk gemaakt op welke wijze en bij welke gelegenheid medewerkers zouden hebben vastgesteld dat de olielucht niet meer in de woning te ruiken zou zijn.
4.1. [A] had het advies van [D] niet naast zich neer mogen leggen en had opdracht moeten geven voor nader onderzoek als door [D] geadviseerd. Bij de brief van de gemachtigde van [B] van 18 februari 2011 is een verzoek gedaan om overleg te voeren om het probleem op te lossen. [A] is daarop niet ingegaan en heeft haar incassogemachtigde ingeschakeld die het dossier voor de incasso van de huur van november 2010 reeds had gesloten. Hierdoor moest [B] wel aannemen dat [A] niet van plan was nog enig onderzoek te doen, zoals in deze procedure ook is bevestigd. [B] echter had goede redenen om bezorgd te zijn. In de brief van 18 februari 2011 is aan [A] meegedeeld, dat [B] ernstige gezondheidsproblemen heeft, dat zijn echtgenote enkele maanden daarvoor een hersenbloeding had gehad en dat de huisarts van [B] kanttekeningen heeft bij het overlijden van vier eerdere bewoners van de woning en daarom belangstelling heeft voor de rapporten van [C] en [D].
4.2. [A] heeft aangevoerd dat in deze rapporten niets staat omtrent gezondheidsrisico’s en heeft bovendien betwist dat er enig causaal verband is tussen de aangetroffen verontreiniging en gemelde gezondheidsklachten. Hierbij miskent [A] dat de signalen in februari 2011 van dien aard waren geworden dat een nader onderzoek alsnog noodzakelijk werd. [A] kende de feiten die hiervoor onder 3.5.1. zijn opgesomd. [D] heeft na het aantreffen van een ernstige verontreiniging een nader onderzoek geadviseerd en bij brief van 18 februari 2011 is [A] op de hoogte gesteld van ernstige gezondheidsklachten van de bewoners van de woning. Men kan er dan niet mee volstaan om het causaal verband te betwisten. Als eigenaar van verontreinigde grond had [A] een nader onderzoek moeten laten uitvoeren, zoals geadviseerd, en als verhuurder diende zij mogelijke gezond-heidsrisico’s voor de huurders te onderzoeken. Voor dergelijke risico’s geldt het beginsel: “better safe than sorry”.
4.3. Toen het duidelijk werd dat [A] geen nader onderzoek zou laten doen, zag [B] zich wel gedwongen om te verhuizen, zoals hij in april 2011 heeft gedaan. Hij had goede redenen om te vermoeden dat bodemverontreiniging onder de woning zijn gezondheid en die van zijn echtgenote ernstig schaadde, terwijl [A] niet van zins was het noodzakelijke onderzoek te doen teneinde hierover zekerheid te verkrijgen. Als eigenaar van verontreinigde grond had [A] een nader onderzoek moeten laten uitvoeren, zoals geadviseerd, en als verhuurder mochten mogelijke gezondheidsrisico’s van de huurders [A] niet koud laten. Onder deze omstandigheden komt het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet voor rekening van [B] dat hij niet langer hoofdverblijf heeft gehouden in de gehuurde woning en de huurbetaling heeft gestaakt en treft hem daarvoor evenmin enig verwijt. De tekortkoming in de nakoming van de voormelde contractuele verplichtingen kan aan [B] niet worden toegerekend en daarop stranden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook tot betaling van de huur vanaf 1 april 2011.
5.1. Tijdens de werkzaamheden begin oktober 2010 is [B] na overleg met de opzichter van Castria Wonen tijdelijk uit de woning vertrokken. Bij die gelegenheid zijn afspraken gemaakt over vergoeding van kosten van [B], maar die afspraken zijn niet uitgevoerd. Met het oog op de nakoming daarvan heeft [B] de betaling van de huur van november 2010 kennelijk opgeschort. De afspraken houden in dat de huurder vijf maal op kosten van Castria Wonen in een hotel kan overnachten. Castria Wonen heeft daarvoor € 45,- per persoon per nacht aangeboden te vergoeden, verhoogd met € 100,- voor extra verblijfkosten. [B] heeft in fotokopie facturen overgelegd. [A] heeft die betwist, maar voldoende is aangetoond dat [B] vijf hotelovernachtingen heeft gehad en betaald. Daarvoor dient [A] vijfmaal € 90,-, alsook verblijfkosten ad € 100,-, totaal € 550,-, te vergoeden. Door verrekening met de huur van november 2010 ad € 402,70 gaat de vordering ter zake in conventie teniet, terwijl in reconventie per saldo € 147,30 toewijsbaar is.
5.2. De kosten van het onderzoek en het rapport van [D] behoeft [A] niet te vergoeden. Niet weersproken is dat [B] de opdracht hiervoor heeft gegeven zonder [A] hierin te kennen. [B] heeft geen moeite gedaan om CastriaWonen/ [A] te overtuigen van de noodzaak van een tegenonderzoek en moet daarom de kosten daarvan zelf dragen.
5.3. De kosten van buitengerechtelijke juridische bijstand van [B] komen niet als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten niet vallen in de termen van art. 6:96, lid 2, BW.
5.4. Aangezien [B] de huurovereenkomst door opzegging heeft beëindigd, heeft [B] geen belang meer bij een bevel aan [A] om te zorgen voor een nader bodemonderzoek en voor herstel van de woning, opdat deze weer bewoonbaar zal worden. Deze vorderingen worden daarom afgewezen. Overigens zal [A] de woning niet zonder nader onderzoek naar de bodemverontreiniging mogen verhuren aan een volgende huurder.
6. In conventie wordt [A] geheel in het ongelijk gesteld en zal daarom worden verwezen in de proceskosten. In reconventie moet [B] worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij, zodat [B] in reconventie wordt verwezen in de proceskosten.
de beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vorderingen van [A] af;
veroordeelt [A] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [B] tot op heden worden begroot op
€ 175,- wegens salaris van de gemachtigde van [B];
in reconventie:
veroordeelt [A] om tegen bewijs van kwijting aan [B] te betalen een bedrag van € 147,30;
veroordeelt [B] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [A] tot op heden worden begroot op
€ 300,- wegens salaris van de gemachtigde van [A];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 maart 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.