Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Terneuzen
zaak/rolnr.: 231466 / 12-98
vonnis van de kantonrechter d.d. 13 juni 2012
in de zaak van
[eiser 1],
en
[eiseres 2],
beiden wonende te [adres],
eisende partij,
verder in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M. Valdink,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. P.M.E. Bilterijst.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 16 december 2011,
- conclusie van antwoord,
- tussenvonnis van 11 januari 2012,
- comparitie van partijen,
- conclusies van repliek en dupliek.
de beoordeling van de zaak
1. In het tussenvonnis werd een comparitie van partijen gelast die plaatshad op 21 maart 2012. Partijen verstrekten inlichtingen en kwamen niet met elkaar tot overeenstemming. Daarna maakten partijen gebruik van de mogelijkheid te repliceren en te dupliceren.
2.1. [Eiser] kocht op 14 juli 2010 van [gedaagde] de woning aan de [adres] voor € 162.500,--, kosten koper. De akte van levering werd gepasseerd op 30 juli 2010. De woning dateert van ongeveer 1920 en is in 1968 drastisch verbouwd.
2.2. Volgens artikel 4.1 van de koopakte zal de feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Artikel 4.5 houdt onder meer in dat de koper voornemens is het verkochte te gebruiken als woonhuis, dat de verkoper meedeelt dat hem geen feiten of omstandigheden bekend zijn die aan een normaal gebruik in de weg staan en dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
2.3. Na eigendomsoverdracht liet [eiser] werkzaamheden uitvoeren aan het platte dak van de keuken. Aan dat dak had [gedaagde] in 2004 na lekkage eveneens werkzaamheden laten uitvoeren. Bij brief van 6 januari 2011 schreef de gemachtigde van [eiser] dat het plafond/dak van de keuken volledig verrot was en dat schimmel was aangetroffen in de woning. De gemachtigde sommeerde [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 10.419,97, de kosten van herstel. [Gedaagde] gaf aan deze sommatie geen gevolg.
3.1. [Eiser] vordert, zakelijk weergegeven:
a. primair: de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 10.419,97 als schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming,
subsidiair: de wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst wegens dwaling zodat de koopprijs wordt verminderd met € 10.419,97,
en de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
b. € 1.075,76 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten,
c. de wettelijke rente over de onder a en b gevorderde bedragen vanaf 21 januari 2011, althans 16 december 2011,
d. de proceskosten met wettelijke rente en nakosten.
3.2. Bij repliek vermindert [eiser] zijn vordering met € 3.728,65.
4. [Eiser] baseert zijn vordering op het volgende. Kort na zijn intrek in de woning ontdekte [eiser] een wespennest bij het dak van de keuken. Bij verwijdering daarvan bleek het hele dak van de keuken verrot en beschimmeld te zijn. Daardoor bezit de woning niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. [Eiser] hoefde de aanwezigheid van een dergelijk verrot dak niet te verwachten. [Gedaagde] had hem meegedeeld dat het dak recent was vernieuwd wegens een kleine lekkage. [Eiser] liet de schade herstellen. De kosten daarvan belopen € 10.419,97 inclusief BTW. Subsidiair is er sprake van dwaling. De koopprijs moet worden verminderd met het bedrag van de schade. De buitengerechtelijke incassokosten komen voor rekening van [gedaagde].
5. [Gedaagde] betwist de vordering en de daarvoor aangevoerde gronden.
6.1. De kantonrechter overweegt het volgende.
6.2. Een afgeleverde verkochte zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Dat doet zij niet indien zij, mede gelet op de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dit geval mocht [eiser] verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De woning was weliswaar oud, maar [gedaagde] betwist niet voor totstandkoming van de overeenkomst te hebben gezegd dat het dak van de keuken recent was vernieuwd. Hij bevestigt met de factuur van 2004 dat in dat jaar werkzaamheden aan het dak waren uitgevoerd.
6.3. Uit de foto's, overgelegd als productie 2 bij dagvaarding, volgt dat het dak van de keuken in aanzienlijke mate was verrot. [Eiser] hoefde de aanwezigheid van een dergelijk dak niet te verwachten. Weliswaar moet de koper van een oudere woning binnen redelijke grenzen rekening houden met kosten wegens achterstallig onderhoud, maar dit gaat niet op indien hij, zoals in dit geval, uit een mededeling van de verkoper mocht afleiden dat het dak van de keuken recent was vernieuwd en het na aflevering aan het licht gekomen gebrek dat dak betreft.
6.4. Het verweer dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht niet schond, gaat niet op. Een mededelingsplicht bestaat slechts ten aanzien van feiten of omstandigheden waarmee men bekend is of hoorde te zijn. Ook feiten of omstandigheden waarmee de verkoper niet bekend is of behoort te zijn, kunnen ertoe leiden dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. [Gedaagdes]' stelling dat [eiser] alle tijd had het gebrek te ontdekken, snijdt geen hout. Als [gedaagde] als eigenaar naar zijn zeggen het gebrek niet voor de koop ontdekte, valt niet in te zien dat [eiser] het toen wel had moeten ontdekken.
6.5. [Eiser] stelt de schade als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde] op € 10.419,97. Dit is de som van de bedragen van een factuur van klusbedrijf [A] van 27 augustus 2010 ter hoogte van € 10.118,19 en van een factuur van [bedrijf B] van 6 oktober 2010 tot € 301,78. De factuur van [A] betreft het vervangen van het dak boven de keuken en de achterkamer, die van [B] het storten van bouw- en sloopafval.
6.6. [Gedaagde] betwist de schade. Volgens hem is [A] een vriend van [eiser]. [Gedaagde] heeft sterk de indruk dat zij onder één hoedje spelen en dat [eiser] zelf een nieuw dak heeft gelegd. [Eiser] had de plicht de eventuele schade zoveel mogelijk te beperken. Hij had de werkzaamheden in eigen beheer kunnen uitvoeren en was dan veel goedkoper uit geweest. De BTW is voor [eiser] geen schadepost. Ook gaat hij eraan voorbij dat hij nu een oud huis heeft met een nieuw dak.
6.7. [Eiser] betwist dit verweer, maar moet wel erkennen dat in de factuur van [A] diverse posten zijn begrepen die niet als schade voor rekening van [gedaagde] behoren te komen. Hij stelt de som van die bedragen op € 3.728,65. Een juiste optelling van die bedragen leidt tot de som van € 3.729,11 exclusief BTW. Daarnaast is het redelijk een deel van de arbeid in die factuur toe te rekenen aan die werkzaamheden die niet als schade voor rekening van [gedaagde] behoren te komen. Dat deel van de arbeid moet worden geschat in evenredigheid met het deel van de kosten van gebruikte materialen die niet voor rekening van [gedaagde] komen. Van de totale kosten van arbeid van € 1.600,-- exclusief BTW komt dan ook € 931,89 niet ten laste van [gedaagde]. Dit betekent dat van de factuur van [A] € 5.546,59 inclusief BTW niet voor rekening van [gedaagde] komt. Ook is het redelijk een evenredig deel van de kosten die kennelijk zijn gemaakt voor het afvoeren en storten van bouw- en sloopafval voor rekening van [eiser] te laten. Dit deel van die factuur beloopt € 175,77. Met het bij dupliek gevoerde verweer dat het afvoeren van afval gratis had kunnen gebeuren, is [gedaagde] te laat. Het wordt niet gehonoreerd.
6.8. [Gedaagde] stelt dat een deel van de kosten niet op hem kunnen worden verhaald omdat contact had moeten worden opgenomen met het bedrijf dat de werkzaamheden in 2004 had uitgevoerd en dat een garantie van 10 jaar had moeten geven. Dit standpunt is ongegrond. [Gedaagde] was uiterlijk op 12 augustus 2010 op de hoogte van het gebrek. Het lag op zijn weg als opdrachtgever van de werkzaamheden in 2004 om een beroep te doen op mogelijke garantie.
6.9. Het verweer dat de gestelde kosten voor de werkzaamheden van [A] niet in werkelijkheid zijn gemaakt, is ongegrond. Bij repliek is een behoorlijke specificatie van de factuur van 27 augustus 2010 overgelegd. Ook blijkt uit een bankafschrift van een betaling van € 7.073,10 op 8 september 2010. [A] zond daarna een aanmaning omdat de factuur niet was betaald tot een bedrag van € 3.045,09. De som van beide bedragen komt uit op het bedrag van de factuur. De woning is verkocht als woonruimte, zodat niet valt in te zien dat de BTW voor [eiser] geen schade oplevert. Ook een ondernemer mag de BTW voor werkzaamheden aan zijn woning in beginsel niet in aftrek brengen. Omstandigheden die het anders maken, zijn door [gedaagde] niet aangevoerd.
6.10. De stelling van [gedaagde] die erop neerkomt dat de schade moet worden verminderd wegens "nieuw voor oud" gaat niet op. [Eiser] mocht op grond van de mededeling dat het dak van de keuken recent was vernieuwd verwachten dat het dak nog geruime tijd zou meegaan. Het is dan ook niet redelijk een aftrek wegens "nieuw voor oud" toe te passen.
6.11. De vordering tot schadevergoeding is toewijsbaar tot de volgende bedragen:
- de factuur van [A]: € 10.118,19 verminderd met € 5.546,59 = € 4.571,60
- de factuur van [B]: € 301,78 verminderd met € 175,77 = € 126,01
- totaal: € 4.697,61
De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 21 januari 2011.
6.12. De inspanningen om de vordering buitengerechtelijk te incasseren waren gericht op incasso van een aanzienlijk te hoog bedrag. Het is niet redelijk de kosten daarvan voor rekening van [gedaagde] te laten komen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is daarom niet toewijsbaar.
6.13. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen tussen hen de proceskosten worden verdeeld, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
de beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.697,61 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 januari 2011 tot de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.