Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/3434
Uitspraakdatum: 24 mei 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
h.o.d.n. [Camping],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 19 mei 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2012 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.260.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 147,73;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 1.464.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is eigenaar en exploitant van de onroerende zaak, die in gebruik is als [Camping].
2.3. In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum juist is bepaald.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij voert daartoe aan dat de waarde van de camping € 572.353 bedraagt. Hij baseert zich hierbij op dezelfde waarderingsmethode als de heffingsambtenaar maar met toepassing van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en kosten. In het bijzonder stelt hij dat de bezetting van de camping niet groter kan zijn dan 180 seizoenplaatsen en 90 toeristische plaatsen, gelet op de gemeentelijke voorschriften.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij voert daartoe aan dat als uitgangspunt de bij de vergunning verleende aantallen seizoenplaatsen en toeristische plaatsen dienen te gelden. Hij wijst tevens op de minnelijke waardering van de belastingdienst per 1 januari 2007 van € 2.650.000 in het kader van de inkomstenbelastingheffing ter zake van de bedrijfsoverdracht aan belanghebbende.
2.4. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5. Op grond van artikel 4, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking met marktgegevens, dan wel een discounted-cashflow methode.
2.6. Met het oog op een landelijk uniforme en doelmatige wijze van waarderen van recreatieterreinen is de Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 recreatie (hierna: de taxatiewijzer) ontwikkeld, gebaseerd op de operationele cashflowmethode. Uitgangspunt van de waardering is een fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare jaarrekening, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd, omdat de objectieve exploitatiemogelijkheden van het terrein bepalend zijn.
2.7. Met betrekking tot de waardevaststelling van de onroerende zaak oordeelt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat de waarde met behulp van de taxatiewijzer bepaald dient te worden. Het geschil spitst zich toe op de aantallen toeristische plaatsen en seizoenplaatsen. De rechtbank is van oordeel, dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de huidige exploitant vergunde aantallen standplaatsen ook maatgevend zijn voor een willekeurige gegadigde, gelet op de ontwikkelingen op de recreatiemarkt waarbij steeds grotere standplaatsen worden verlangd en de aanpassingen van de gemeentelijke voorschriften, zoals de voorschriften voor de brandveiligheid. Aan de vraag of aan een nieuwe exploitant op dezelfde voorwaarden als de huidige exploitant een nieuwe vergunning zal worden verleend heeft hij geen aandacht gegeven. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde uitgegaan dient te worden van de huidige aantallen toeristische plaatsen en seizoenplaatsen. Anders dan belanghebbende voorstaat dient van de door het model berekende logiesomzet, overige omzet en kosten te worden uitgegaan, gelet op het objectieve karakter van de waardevaststelling.
2.8. Na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. De rechtbank bepaalt daarom de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.260.000. De rechtbank neemt hierbij de taxatiemeter als uitgangspunt en gaat uit van een opbrengst van 90 toeristische plaatsen (€ 152.434), 180 seizoenplaatsen (€ 209.662), 6 verhuurcaravans en 4 trekkershutten (€ 71.734) en van 7,45% van de logiesopbrengst overige omzet (€ 32.320). Deze totale omzet (€ 466.150) dient verminderd te worden met 68,06% kosten (€ 317.261), hetgeen leidt tot een operationele cashflow van € 148.889. Niet in geschil is dat de kapitalisatiefactor 9,1 bedraagt. De waarde v.o.n. bedraagt dan € 1.354.889 en de waarde k.k. € 1.260.047, afgerond € 1.260.000. De rechtbank acht deze modelmatig bepaalde waarde niet te hoog in het licht van de minnelijke waardering per 1 januari 2007.
2.9. Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op de bezwaren tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden verminderd indien de vermindering van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten verminderen.
2.10. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond.
2.11. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld op de reis- en verletkosten van de gemachtigde van belanghebbende voor het verschijnen ter zitting. De reiskosten zijn becijferd op basis van het openbaar vervoer tweede klasse op een bedrag van € 15. De verletkosten voor de gemachtigde van belanghebbende komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk zijn. Deze kosten bedragen in totaal € 132,73 (2,5 uur maal € 53,09). Overige kosten die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen zijn gesteld noch gebleken. De heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld het totale bedrag van € 147,73 (€ 15 plus € 132,73) aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 24 mei 2012 door mr. J.C.K.W. Bartel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 juni 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.