Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 78096 / HA ZA 11-154
Vonnis van 21 december 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te Zierikzee,
eiser,
advocaat mr. J.B. de Meester te Goes,
tegen
de rechtspersoon DPP PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
gedaagde,
advocaat mr. A.A. den Hollander te Middelharnis.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 26 oktober 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is agrariër en DPP is een projectontwikkelaar. [eiser] heeft na uitvoerige onderhandelingen met DPP een stuk landbouwgrond aan de [straatnaam] te Zierikzee aan haar verkocht en op 15 januari 2008 geleverd. In de koopovereenkomst van 15 november 2007 staat als koper opgenomen DPP Realisatie B.V. Na naamswijziging heet deze vennootschap thans DPP Projecten B.V.
2.2. In de koopovereenkomst zijn twee verplichtingen tot nabetaling aan [eiser] opgenomen. De eerste verplichting ontstaat in het geval de verkochte grond of één of meer delen daarvan de bestemming woningbouw krijgt. In dat geval is een nabetaling verschuldigd van € 30,- per vierkante meter. De tweede verplichting ontstaat wanneer het verkochte of één of meer delen daarvan, een andere bestemming verkrijgt dan agrarische en die andere bestemming niet is woningbouw. Ook voor die nabetaling is een berekening opgenomen.
Deze bepalingen zijn gevestigd als een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW zodat ook een rechtsopvolger van DPP daaraan gebonden is.
2.3. DPP heeft in de loop van 2009 een deel van de grond ter grootte van 0.35.37 ha. aan de gemeente Schouwen-Duiveland doorverkocht. De gemeente heeft de grond gebruikt voor de aanleg van verkeersvoorzieningen. DPP ontving voor de grond € 30,-. Dat is € 20,- meer per vierkante meter dan dat zij aan [eiser] had betaald.
2.4. Op verzoek van DPP heeft [eiser] een volmacht ondertekend met onder meer de volgende tekst: “Ondergetekenden verklaren ter uitvoering van het vorenstaande onherroepelijk volmacht te verlenen aan ieder van de medewerkers van Frantzen & Van Sisseren Notarissen te Goes, zo tezamen als ieder van het afzonderlijk, met het recht van substitutie, om namens ondergetekenden in een door genoemd notariskantoor op te maken akte te verklaren dat gemelde kwalitatieve verplichting, voor wat de hiervoor benoemde oppervlakte betreft (of zo die na de kadastrale opmeting zal blijken) om niet is vervallen, welke volmacht tevens de machtiging behelst voor de gedeeltelijke doorhaling van de kwalitatieve verplichting in de openbare registers van het kadaster. Getekend te Zierikzee op 24 maart 2009. [voorletters eiser] [eiser].
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van DPP tot vernietiging van de verklaring en volmacht en tot betaling aan hem van € 73.400,- vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 december 2009 tot aan de dag der betaling.
[eiser] stelt dat hij heeft gedwaald en dat hij is misleid door DPP. Hij meende een volmacht te geven die ervoor zorgde dat de gemeente niet gebonden was aan de kwalitatieve verplichting. Het is nooit zijn bedoeling geweest afstand te doen van zijn rechten uit de koopovereenkomst en DPP kon dat ook weten. De bepalingen in de koopovereenkomst zijn tot stand gekomen na lange onderhandelingen en nadat een aantal conceptovereenkomsten waren opgesteld alvorens de definitieve is ondertekend. [eiser] werd daarbij bijgestaan door zijn accountant. Het is niet aannemelijk dat daarbij dit stukje grond over het hoofd is gezien, zoals DPP stelt. Hij heeft de volmacht in goed vertrouwen getekend, maar hij bleek achteraf zichzelf benadeeld te hebben. DPP heeft hem niet gewezen op de consequenties. [eiser] wijst erop dat alleen de laatste bladzijde door hem is ondertekend.
Hij heeft zich verder beroepen op onrechtmatig handelen door DPP en bedrog.
Voor zover de overeenkomst een lacune bevatte moet invulling worden gegeven naar wat partijen redelijkerwijs bedoeld hebben en dit kan niet eenzijdig door DPP bepaald worden.
De getekende volmacht kan alleen maar de strekking hebben gehad de overdracht aan de gemeente mogelijk te maken en niet ook nog afstand te doen van een recht op vergoeding van de meerwaarde.
3.2. DPP voert verweer. Zij erkent dat de overeenkomst na lange onderhandelingen tot stand is gekomen. Achteraf, bij de verkoop aan de gemeente, heeft zij ontdekt dat vergeten was het stukje grond dat de gemeente nodig had voor de verkeersvoorziening, van de nabetalingregeling uit te zonderen. Om de grond aan de gemeente te leveren was de verklaring van [eiser] nodig, de gemeente wilde niet gebonden zijn aan de kwalitatieve verplichting. Dit is aan [eiser] uitgelegd waarna hij de verklaring en volmacht heeft ondertekend.
[eiser] was er tijdens de onderhandelingen over de verkoop van zijn grond van op de hoogte dat de gemeente die grond wilde kopen voor verkeersvoorzieningen. Zij wilde echter aan [eiser] maar € 25,- per vierkante meter betalen en dat vond hij te weinig. Beide partijen wisten dus dat een gedeelte van de grond aan de gemeente zou worden doorverkocht. Bij de bepaling van de koopprijs is daar ook rekening mee gehouden. De waarde van de agrarische grond was destijds ongeveer € 5,- per vierkante meter en betaald is € 10,-.
4. De beoordeling
4.1. De processtukken van het voorlopig getuigenverhoor maken deel uit van dit procesdossier. Partijen hebben ter comparitie verklaard geen nader getuigenverhoor meer te wensen.
4.2. Uitgangspunt voor de verplichtingen van beide partijen is de getekende “verklaring en volmacht” van 24 maart 2009. [eiser] deed daarin afstand van zijn kwalitatieve recht en van de vergoeding voor de meerprijs die de gemeente betaalde voor de aan haar te leveren grond. Dat hij afstand deed van die meerprijs wordt afgeleid uit de formulering “om niet”. De vraag is of aangenomen kan worden dat [eiser] heeft gedwaald, in welke geval alsnog een betalingsverplichting voor DPP zou bestaan.
4.3. De stelling van DPP komt erop neer dat de door [eiser] ondertekende volmacht een logisch vervolg was op wat tevoren met [eiser] was besproken en wat [eiser] wist.
Deze stelling wordt alleen ondersteund door de verklaring van getuige [getuige 1], directeur van DPP. Zij blijkt niet uit de later opgemaakte leveringsakte of uit een andere verklaring of productie.
4.4. [eiser] had voor de verkoop aan DPP met de gemeente onderhandeld over de verkoop van het stukje grond waar het in deze procedure om gaat. Daarbij was door de gemeente € 25,- per vierkante meter geboden. Dit was tijdens de onderhandelingen tussen [eiser] en DPP bij partijen bekend. DPP trekt daaruit ten onrechte de conclusie dat het daarmee ook bij [eiser] bekend was dat DPP, zoals zij stelt, een hogere prijs voor het totaal betaalde omdat een deel van de grond doorgeleverd zou worden aan de gemeente.
Dat dit voor DPP het motief was een hogere prijs te betalen blijkt nergens uit. Daarbij komt dat de overige niet aan de gemeente verkochte grond zodanig gelegen is, dat deze een zekere verwachtingswaarde heeft ten aanzien van de bestemming. Ook daarmee kan de hogere prijs worden verklaard.
Verder is niet aannemelijk dat [eiser] €25,- van de gemeente te weinig vindt en vervolgens deze grond voor veel minder aan DPP verkoopt.
4.5. Het laten tekenen van de “verklaring en volmacht” door [eiser] past dus voor wat betreft het afstand doen van zijn contractuele recht op de meerwaarde, niet logisch op de geschiedenis van de totstandkoming van dit contract.
Dat is temeer zo omdat de overeenkomst tussen DPP en [eiser] tot stand is gekomen nadat diverse concepten waren opgesteld. [eiser] werd daarbij bijgestaan door [accountant], zijn accountant en DPP wist dat. De stelling van DPP dat dit stukje grond dat aan de gemeente zou worden geleverd, in al die concepten vergeten was, is in dit verband niet geloofwaardig. [eiser] en zijn accountant [accountant] hebben ook andersluidend verklaard.
4.6. Voor [eiser] kon aannemelijk zijn dat hij afstand moest doen van het kettingbeding, omdat anders de gemeente niet wilde kopen. Logischerwijs volgde na verkoop en levering aan de gemeente de afrekening met DPP. Hij hoefde er dus ook niet op bedacht te zijn dat hij voor meer tekende dan het kettingbeding.
DPP heeft gesteld en [getuige 1] heeft verklaard dat de “verklaring en volmacht” aan [eiser] is uitgelegd en pagina voor pagina is doorgenomen. Die verklaring staat echter alleen, mede gelet ook op de betwisting door [eiser]. De verklaring wordt ook niet ondersteund door parafen van [eiser] op de onderscheiden pagina’s.
De volmacht die [eiser] tekende, bevatte de woorden “om niet”, een voor leken niet direct duidelijke aanduiding.
Overigens is de afstandsverklaring niet zo duidelijk geformuleerd, dat daaruit zonder meer blijkt dat [eiser] jegens DPP afstand deed van een vergoeding.
4.6. Op grond van deze overwegingen is de rechtbank van oordeel dat [eiser] zich terecht beroept op dwaling en op grond daarvan de vernietiging van de overeenkomst van 24 maart 2009 inroept, voor zover het betreft het afstand doen van zijn recht op betaling van de meerwaarde. Het gevolg is dat DPP alsnog die meerwaarde van € 73.400,- aan [eiser] moet betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 december 2009 tot de dag der betaling.
4.7. DPP wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, inclusief die van het voorlopig getuigenverhoor.
4.8. De gevorderde vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat er werkzaamheden zijn gedaan die niet vallen onder de gebruikelijke proceskostenvergoeding.
5. De beslissing
De rechtbank:
- vernietigt de “verklaring en volmacht” voor zover [eiser] daarbij jegens DPP afstand heeft gedaan van zijn recht op vergoeding;
- veroordeelt DPP tot betaling aan [eiser] van € 73.400,- vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 december 2009 tot aan de dag der voldoening;
- veroordeelt DPP tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen zijnde € 3.716,26;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2011.(