Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 78214 / HA ZA 11-182
Vonnis van 21 december 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
3. [eiser sub 3],
allen wonende te Goes,
eisers,
advocaat mr. H. van Es te Goes,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde,
niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Goes,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Brosius te Goes.
Eisers worden hierna [eisers] c.s. genoemd en gedaagden ieder afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 september 2011;
- het proces-verbaal en het herstel proces-verbaal van comparitie van 9 november 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] c.s. hebben van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 17 maart 2008 gekocht en op 9 mei 2008 geleverd gekregen het woonhuis en tuin, met verder aan- en toebehoren, onder en bijgelegen grond, staande en gelegen te [postcode] Goes, [straatnaam], kadastraal bekend gemeente Goes, [kadasternummer] groot 3 aren en 5 centiaren (de woning).
2.2. In artikel 8 van de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, bepaald:
(…) “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen, Koper ( [eisers] c.s. , Rb) is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonhuis (permanente bestemming).
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.”(…)
2.3. In opdracht van [eisers] c.s. heeft aannemingsbedrijf [H.] te Goes ([H.]) op 17 september 2010 een bouwkundig rapport uitgebracht over de aanbouw (de schuur) van de woning, welke in 2000/2001 tegen de bestaande woning is gebouwd. In het rapport schrijft [H.]: (…)”Constatering:
De aanbouw is over de gehele lengte ongeveer 5 cm weggezakt en is daardoor losgekomen van de bestaande woning wat tot gevolgen heeft dat er aan voor en achtergevel scheuren zijn ontstaan in het metselwerk en de aansluiting van de kozijnen met het metselwerk ook in het platte bitumendak zijn er daardoor scheuren en daaruit voortvloeiende lekkage’s ontstaan. (…)
in de betonvloer is een scheur ontstaan van ca. 1 cm breed over de volle lengte van de aanbouw.
De fundatie bestaat uit een betonplaat met een beton balk van 60 cm hoog en ca.40 cm breed deze gestort in PS schuim bekisting.
Oorzaak van de verzakking:
Bij de aanbouw (…) is na inspectie van ons geconstateerd dat er geen fundatie is toegepast die voor deze grondslag had moeten gebeuren (…) namelijk heien of grondverbetering toepassen. Doordat er een PS schuim bekisting is gebruikt zonder dat de beton fundatierand gesteund wordt door een heipaal gaat het geheel zakken.
Deze fundering op “staal”gaat ook zakken doordat de grondslag het gewicht van de aanbouw niet kan dragen.
Oplossing:
De oplossing kan op 2 manieren namelijk:
no. 1 Stopzetting van het verder verzakken van de aanbouw waarbij de bestaande scheuren blijven bestaan.
no. 2 De gehele aanbouw wegslopen en nieuw terugplaatsen.
De geschatte kosten:
“No. 1 Door middel van heipalen en betonkespen is ca. € 8000,-- excl. Btw.
No. 2 Geheel nieuw bouwen van de aanbouw is ca. € 22.000,-- excl. Btw.”(…)
2.4. Bij brief van 9 november 2010 heeft [eisers] c.s. aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] medegedeeld dat de aanbouw (schuur) van de woning als gevolg van onvoldoende fundering 5 cm is verzakt en dus sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en voorts [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de gelegenheid gesteld het gebrek te (laten) herstellen.
3. Het geschil
3.1. [eisers] c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeelt aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 22.000,-- te vermeerderen met BTW en met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en voorts [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2. [eisers] c.s. voeren daartoe het volgende aan. In augustus 2010 hebben zij ontdekt dat de aanbouw (schuur) van de woning was verzakt en scheuren zijn ontstaan in het metselwerk en de aansluiting van de kozijnen met het metselwerk aan de voor- en achtergevel. Uit het rapport van de door hen ingeschakelde aannemer [H.] blijkt dat de oorzaak daarvan ligt in de fundering, welke niet geschikt is. De geleverde woning beantwoordt daarmee niet aan de koopovereenkomst en er is dus sprake van non-conformiteit. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in de gelegenheid gesteld de gebreken aan de fundering te herstellen, maar hebben daar geen gebruik van gemaakt. [eisers] c.s. maken aanspraak op vervangende schadevergoeding. Herbouw van de aanbouw is noodzakelijk en wordt door [H.] begroot op € 22.000,-- excl. BTW.
3.3. [gedaagde sub 2] voert verweer. Zij betwist primair dat de aanbouw is verzakt en dat scheuren zijn ontstaan. Subsidiair betwist [gedaagde sub 2] daarvoor aansprakelijk te zijn en meer subsidiair betwist zij de omvang van de gevorderde schade. Blijkens de leveringsakte hebben [eisers] c.s. de woning vóór de levering mogen bezichtigen en hebben zij de woning aanvaard in de staat ten tijde van de levering. [eisers] c.s. hebben zich laten bijstaan door een professionele makelaar en in het in opdracht van [eisers] c.s. opgemaakte taxatierapport wordt de bouwkundige constructie als goed omschreven. De aanbouw is na aankoop van de woning in eigen beheer in 2000/ 2001 gebouwd, met behulp van professionele bouwvakkers en volgens de toen geldende normen. [gedaagde sub 2] heeft nooit iets van een verzakking gemerkt. Ook [eisers] c.s. hebben kennelijk tot ruim twee jaar na de levering niets gemerkt. Het rapport van [H.] is niet betrouwbaar, omdat het een offerte betreft met het doel een opdracht binnen te halen en niet afkomstig is van een beëdigd bouwkundig expert.
4. De beoordeling
4.1. [eisers] c.s. vorderen schadevergoeding omdat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Die op artikel 6:74 BW gebaseerde vordering brengt met zich dat niet alleen de non-conformiteit moet worden vastgesteld, maar ook dat die non-conformiteit aan gedaagden kan worden toegerekend.
4.2. Van non-conformiteit is sprake indien de door gedaagden geleverde woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] c.s. op grond van de overeenkomst mochten verwachten. [eisers] c.s. stellen, zo begrijpt de rechtbank, dat gelet op de bodemgesteldheid ter plaatse een onjuiste fundering, namelijk een fundering op staal, is toegepast. In plaats daarvan had moeten worden geheid of grondverbetering aangebracht. [eisers] c.s. onderbouwen hun stelling met het rapport van [H.]. De non-conformiteit bestaat aldus [eisers] c.s. dus in het ontbreken van de adequate fundering van de aanbouw. Als gevolg daarvan ontstaan scheuren in de aanbouw/woning en lijden zij schade. [gedaagde sub 2] voert gemotiveerd verweer op dit punt. Zij betwist dat de aanbouw ten opzichte van de woning is verzakt en dat de scheuren -waarvan zij de aanwezigheid sinds de comparitie van partijen niet langer betwist- daarvan het gevolg zijn. De fundering is volgens haar aangebracht conform de destijds geldende bouwvoorschriften.
4.3. Nu partijen twisten over de vraag of onder de aanbouw een (volgens de toen geldende inzichten) adequate fundering is aangebracht, zou een deskundigenonderzoek daarover uitsluitsel kunnen geven. Indien de rechtbank vooruitlopend op zo’n onderzoek en veronderstellenderwijs aanneemt dat de aangebrachte fundering ongeschikt is en de geconstateerde scheurvorming daarvan het gevolg is, is vervolgens de vraag of dat in de verhouding tussen partijen non-conformiteit oplevert. In artikel 8 van de koopovereenkomst zijn een (met artikelen 5.1 en 5.3 NVM-koopakte vergelijkbare) exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken en een garantie voor normaal gebruik als woonhuis opgenomen. Dat heeft tot gevolg dat gedaagden in beginsel enkel aansprakelijk kunnen worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Deze gebreken kunnen op grond van de in de overeenkomst opgenomen garantie aan gedaagden worden toegerekend. De vraag ligt dus voor of het ontbreken van een adequate fundering van de aanbouw het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uitgangspunt daarbij is wat naar gangbaar spraakgebruik onder normaal gebruik wordt verstaan. Daarbij speelt een rol wat [eisers] c.s. omtrent het normaal gebruik hebben kunnen verwachten, in welke mate het normaal gebruik van de woning wordt belemmerd en/of de veiligheid in het geding is. Door [eisers] c.s. is niet gesteld en evenmin is gebleken dat de aanbouw niet of slechts beperkt gebruikt kan worden als schuur en dus niet geschikt is voor normaal gebruik en/of dat sprake is van een onveilige situatie. Evenmin is gesteld of gebleken dat daarvan in de nabije toekomst sprake zal zijn. Aangenomen moet dan ook worden dat de verzakking van de aanbouw en de scheurvorming het normaal gebruik van de woning niet in de weg staan. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de onvolkomenheid van de fundering zich beperkt tot een klein deel van de woning en dat de verzakking van de aanbouw blijkens het rapport van [H.] tegen relatief (in vergelijking met de koopsom van de woning) geringe kosten tot stilstand kan worden gebracht. Onder die omstandigheden is van non-conformiteit geen sprake.
4.4. Maar ook in het geval van non-conformiteit zijn gedaagden niet aansprakelijk. Op grond van de koopovereenkomst behoeven gedaagden immers niet in te staan voor hen onbekende onzichtbare gebreken, terwijl gesteld noch gebleken is dat gedaagden ten tijde van de verkoop van de woning ermee bekend waren dat de fundering van de aanbouw niet geschikt was.
4.5. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eisers] c.s. zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk te stellen partijen zullen [eisers] c.s. de proceskosten van gedaagden moeten vergoeden. Die kosten worden aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op nihil en aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op:
- betaald vast recht € 71,--
- in debet gesteld vast recht € 517,--
- advocaatkosten (2 punten, tarief III) € 1.158,--
totaal € 1.746,--.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. Wijst de vordering af;
5.2. Veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.746,-- en aan de zijde van [gedaagde sub 1] op nihil;
5.3. bepaalt dat, n
u [gedaagde sub 2] met een toevoeging procedeert, die kostenbetaling dient te geschieden door voldoening:
(a) aan de griffier van deze rechtbank door overmaking op rekeningnummer RBS 56.99.90.653 ten name van MvJ Arrondissement Middelburg (543), postbus 5015, 4330 KA Middelburg onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer:
- wegens in debet gesteld vast recht : € 517,--
- wegens salaris advocaat : € 1.158,--
(b) aan [gedaagde sub 2]:
- wegens het voor haar rekening gekomen deel van het vast recht € 71,--
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2011.(