Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70683 / HA ZA 09-639
Vonnis van 12 januari 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te Hulst,
eiser,
advocaat mr. M. Harte te Terneuzen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Hulst,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Hulst,
gedaagden,
advocaat aanvankelijk mr. E.H.A. Schute, vervolgens mr. K.M. Moelijker te Middelburg,
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 10 februari 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 6 mei 2010
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlaten productie.
De feiten
[eiser] heeft blijkens de door hem als productie 1 bij dagvaarding overgelegde LMV-KOOPAKTE op 22 mei 2007 van [gedaagde] gekocht de tussenwoning met berging, tuinhuis, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden aan de Steensedijk 18 in Hulst, gebouwd omstreeks 1930, voor de prijs van € 110.000,00 k.k. Artikel 8 van Pro de koopovereenkomst luidt als volgt:
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak de bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
(…)
De verkoper heeft de koper geïnformeerd over de volgende mogelijke gebruiksbeperkingen en de koper heeft deze aanvaard:
Inbouwkoelkast defect en loodslab dient op het keukendak te worden nagekeken.
De verkoper staat niet in voor :
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van de overeenkomst;
- hem onbekende gebreken.
(…)
De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 8 januari 2008. In februari 2008 heeft [eiser] de vloerbedekking, het behang en gipsplaten verwijderd. Bij beschikking van 1 juli 2008 heeft de rechtbank op verzoek van [eiser] een voorlopig deskundigenonderzoek gelast met benoeming van A. Joziasse tot deskundige. De deskundige heeft op 29 januari 2009 zijn rapport uitgebracht. Vervolgens heeft op 22 juni 2009 in opdracht van [eiser] een deskundigenonderzoek plaatsgevonden door Bouwland Zeeland Adviseurs&Architecten.
De vordering
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 22.628,55 althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie billijk acht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. Hij legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag.
Tijdens de bezichtiging van de woning waren de muren geschilderd, het houtwerk en de plafonds geschilderd en niets wees er op dat sprake was van lekkages. Op de bovenverdieping waren drie slaapkamers die er niet slecht uitzagen. Alles was afgetimmerd met gipsplaat en was geschilderd of behangen. Voor zover zichtbaar was alles in redelijke staat. In februari 2008 heeft [eiser] de vloerbedekking, behang en gipsplaten verwijderd. [eiser] heeft toen vastgesteld dat sprake was van verborgen gebreken. Nadat [eiser] een binnenmuur had weggebroken bleek dat houtworm aanwezig was in de afwerkplinten. Nadat de afwerkplinten en de plafondschroten waren weggehaald kwamen de draagbalken en de verdiepingvloer in zicht. Toen werd zichtbaar dat balken waren aangetast door houtworm/boktor. Op de achterste slaapkamer bleek na het wegbreken van gipsplaten dat daar gedurende langere tijd water naar binnen was gesijpeld. Ook werd toen zichtbaar dat over een lengte van 3 meter de muurplaat waarop het dakbeschot rust volledig was verrot. Op zijn verzoek heeft de rechtbank bij beschikking van 1 juli 2008 een voorlopig deskundigenbericht bevolen. De door de rechtbank benoemde deskundige A. Joziasse heeft vastgesteld dat met herstel van de gebreken een bedrag van € 5.000,00 gemoeid was. [eiser] kon zich niet vinden in het deskundigenrapport. Hij stelt zich op het standpunt dat het rapport onzorgvuldig tot stand is gekomen. Hij heeft een second-opinion ingewonnen bij de Bouwwinkel Zeeland. Hij heeft [gedaagde] uitgenodigd bij het onderzoek aanwezig te zijn. Volgens Sinke is sprake van talloze gebreken vanwege slecht onderhoud, zwam, houtworm en grote knagers, vermoedelijk boktor. De gebreken aan de kap en de verdiepingsvloer zijn dermate ernstig dat de draagkracht in hoge mate of geheel teniet is gegaan. Verder is de elektrische installatie onveilig en voldoet deze niet meer aan de thans geldende normen. Sinke heeft de schade begroot op € 19.600,00. In opdracht van [eiser] heeft Rentokil een onderzoek uitgevoerd en vastgesteld dat met de bestrijding van houtzwam in de woning van eiser en de beide buren een bedrag van € 6.461,70 gemoeid was. Daarenboven heeft [eiser] asbest in de woning aangetroffen die verwijderd moet worden. [eiser] beroept zich primair op dwaling en subsidiair op non-conformiteit.
Het verweer
[gedaagde] voert verweer. De woning betreft een woning die op het moment van levering 80 jaar oud was. [gedaagde] heeft geen renovaties en/of verbeteringen aan de woning aangebracht. Hij heeft alle hem bekende gebreken die mogelijk aan een normaal gebruik in de weg konden staan gemeld. Met de overige door [eiser] gestelde gebreken was hij niet bekend. De elektrische installatie bevond zich in dezelfde staat als toen hij de woning in 1984 kocht. Van lekkages en/of aantasting van het hout heeft hij nooit iets gemerkt. De wanden, plafond van de woning waren afgetimmerd met gipsplaten en ook de kap, het dak, de borstwering, de schoorsteen en de vloeren. Tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering is [eiser] 5 à 6 keer in de woning geweest om de woning te bezichtigen. Na de juridische levering heeft [eiser] de woning van binnen helemaal gestript en een binnenmuur gesloopt. [eiser] heeft [gedaagde] nooit mondeling aangesproken op het feit dat de woning naar zijn oordeel niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Ook de makelaar van [gedaagde] is van mening dat de woning op het moment van verkoop en levering aan alle eigenschappen voldeed die voor een normaal gebruik nodig zijn. Partijen zijn in de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde] als verkoper niet instaat voor aan de koper kenbare gebreken en aan hem als verkoper onbekende onzichtbare gebreken.
De beoordeling
Artikel 8 van Pro de koopovereenkomst bevat de garantie dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht (…) de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. (…)
en een uitsluiting van aansprakelijkheid voor:
koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
hem (verkoper) onbekende gebreken.
Artikel 8 houdt Pro de garantie in dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Dat betekent dat [gedaagde] in beginsel alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Uitgangspunt dient daarbij te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent ondermeer dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Bij de koop van een woning uit 1930 dient rekening te worden gehouden met achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Daarmee samenhangende gebreken komen voor rekening van de koper. Dat is anders indien de koper, [eiser], op grond van mededelingen van [gedaagde] méér mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is. Gesteld, noch gebleken is dat [eiser] dergelijke mededelingen heeft gedaan. Het had naar het oordeel van de rechtbank dan ook op de weg van [eiser] gelegen een diep(er)gaand onderzoek naar de staat van de woning in te stellen. [eiser] kan zich dan ook niet beroepen op het bestaan van gebreken die bij het nakomen van die – verzwaarde - onderzoeksplicht aan het licht zouden zijn gekomen. Op grond van de koopovereenkomst kan [eiser] kan zich evenmin erop beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer sprake is van voor hem kenbare gebreken. Het vorenstaande is slechts anders indien zou komen vast te staan dat [gedaagde] van het bestaan van bepaalde gebreken naar aard en omvang op de hoogte was maar daarover desondanks heeft gezwegen.
De rechtbank stelt vast dat grosso modo sprake is van twee categorieën gebreken, de verouderde elektrische installatie en de gebreken die zichtbaar zijn geworden na verwijdering van het behang en de gipsplaten. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat de elektrische installatie zich op het moment van de levering nog in dezelfde staat bevond als toen [gedaagde] de woning in 1984 kocht en dat [gedaagde] nooit problemen met de elektrische installatie heeft ondervonden. Gegeven het feit dat sprake was van een woning van 80 jaar oud heeft het op de weg gelegen van [eiser] om naar de elektrische installatie nader onderzoek te (laten) doen. De door de rechtbank op verzoek van [eiser] benoemde deskundige A. Josiasse heeft als zijn oordeel te kennen gegeven dat de toestand van de elektrische installatie op betrekkelijk eenvoudige wijze had kunnen worden vastgesteld. Nu [eiser] geen onderzoek heeft ingesteld kan hij er achteraf niet over klagen dat de installatie niet (meer) aan de eisen voldoet.
[eiser] heeft de overige gebreken eerst geconstateerd nadat hij de vloerbedekking, het behang en de gipsplaten had verwijderd. De vraag die ter beantwoording voorligt is of [gedaagde] met die gebreken bekend was. De door [eiser] geraadpleegde deskundige ir. J.H. Sinke, verbonden aan BWZ adviseurs en architecten, heeft daarover opgemerkt: Het is naar mijn mening niet aannemelijk te maken dat de grote hoeveelheid vocht die in de loop der jaren naar binnen is gekomen en tot de omschreven houtaantastingen hebben geleid, nooit zijn opgemerkt. Zelfs bij betimmerde wanden moet zich dat manifesteren. [eiser] heeft met betrekking tot dat laatste echter zelf gesteld ( conclusie van repliek onder 4) dat ten tijde van de bezichtiging de muren, de plafonds en het houtwerk waren geschilderd en dat niets erop wees dat er lekkages waren en dat alles voor zover zichtbaar was in redelijke staat was. Mede in aanmerking genomen dat de deskundige Josiasse de door [eiser] gestelde gebreken niet heeft opgemerkt is de rechtbank van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat [gedaagde] op de hoogte was van de gestelde gebreken onvoldoende heeft onderbouwd om hem tot het leveren van bewijs toe te laten. Nu partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet instaat voor hem onbekende gebreken zal de rechtbank de vordering ook op dit onderdeel afwijzen.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vastrecht € 500,00
- salaris advocaat € 1.737,00 (3 x tarief € 579,00)
Totaal € 2.237,00
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vordering van [eiser] af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment worden begroot op € 2.237,00;
- verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op
12 januari 2011.