Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 77900 / KG ZA 11-53
Vonnis van 19 mei 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Sint Philipsland, gemeente Tholen,
eiseres,
advocaat: mr. M.J.H. van Baalen te Wageningen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Sint Philipsland, gemeente Tholen,
gedaagden,
advocaat: mr. H. van Es te Goes.
Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud [gedaagden] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 28 april 2011,
- de mondelinge behandeling op 10 mei 2011,
- de pleitnota van [eiseres],
- de pleitnota van [gedaagden],
- de door partijen overgelegde producties.
De feiten
Op 19 augustus 2010 hebben partijen een overeenkomst gesloten betrekking hebbende op de verkoop door [eiseres] aan [gedaagden] van de woning met landbouwschuur, berging en garage op ca. 0,5 ha grond, gelegen aan de [adres] te Sint Philipsland (hierna: de woning), kadastraal bekend als [kadasternummer].
De woning is door [eiseres] aangeboden via de heer [A.], werkzaam bij Van der Slikke Rentmeesters. Ten behoeve van de verkoop is een prospectus opgesteld waarin onder punt 3 staat vermeld:
“ 3. Bestemming
Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied van de Gemeente Tholen en heeft de bestemming “Agrarisch met een maximale toelaatbare bouwhoogte van 7 meter”.
De koopovereenkomst is door [eiseres] op 2 september 2010 en door [gedaagden] op 8 september 2010 geparafeerd en ondertekend. De koopprijs is € 340.000,00 k.k.
In de koopovereenkomst staat onder artikel 3.6 vermeld:
“Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: woning met tuin. Voor zover koper voornemens is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik door verkoper, dient koper voor zijn risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen. Alle risico’s te dier zake zijn voor rekening van koper.”
Bij brief van 4 maart 2011 heeft [gedaagden] door tussenkomst van CNV Rechtshulp de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [eiseres] is verzocht met deze ontbinding in te stemmen.
Bij brief van 10 maart 2011 heeft de advocaat van [eiseres] aan [gedaagden] meegedeeld dat [eiseres] niet met de ontbinding instemt en dat zij nakoming vordert.
De leveringsakte zou passeren op 16 maart 2011. [gedaagden] is niet verschenen.
Het geschil
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te veroordelen om binnen acht kalenderdagen na betekening van dit vonnis, de onroerende zaak, bestaande uit de woning met landbouwschuur, berging en garage op 49.40 are grond, gelegen aan de [adres] te Sint Philipsland, af te nemen tegen betaling van een overeengekomen koopsom van € 340.000,00 k.k., zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag dat [gedaagden] niet aan deze veroordeling voldoet, en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding.
Ter onderbouwing van haar vordering voert [eiseres] het navolgende aan. Hoewel de koop rond was en een leveringsdatum was bepaald, heeft [gedaagden] geprobeerd de koop ongedaan te maken. [gedaagden] heeft daartoe aangevoerd dat hij de woning niet als woonhuis zou kunnen gebruiken, terwijl de woning wel als zodanig zou zijn verkocht. [eiseres] betwist dat er sprake is van non-conformiteit. [gedaagden] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan hij mocht verwachten dat hij de woning als door hem voorgenomen, dus als woonhuis, zou kunnen gebruiken. Aan [gedaagden] en zijn makelaar, de heer [H.], is immers vooraf meegedeeld dat het gaat om een bedrijfswoning met een agrarische bestemming. [gedaagden] was er dus van op de hoogte dat het gekochte niet zonder meer als gewone burgerwoning gebruikt kon worden. Niet voor niets is in de overeenkomst in artikel 3.6. opgenomen dat voor zover [gedaagden] van plan is het verkochte te gebruiken op een andere manier dan [eiseres] dat deed, alle risico’s daarbij voor rekening van [gedaagden] zijn. [gedaagden] wist precies wat hij kocht. Voor zover dit door [gedaagden] wordt betwist, is het niet weten te wijten aan het feit dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. [gedaagden] had voor de koop bij de gemeente informatie moeten inwinnen. [eiseres] ontkent, bij gebrek aan wetenschap, dat er sprake zou zijn van een bouwvlak. Zij betwist voorts dat de verkopend makelaar, [A.], daarvan op de hoogte zou zijn geweest.
[gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd strekkende tot afwijzing van de vordering van [eiseres]. Volgens [gedaagden] kan [eiseres] geen nakoming verlangen van de koopovereenkomst nu [gedaagden] niet heeft gekregen wat hij heeft gekocht. [gedaagden] is er in december 2010, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, achter gekomen dat de door hem gekochte woning niet geschikt is voor het door hem voorgenomen gebruik als woonhuis. Anders dan [eiseres] doet voorkomen, staat het feit dat er een agrarische bestemming rust op het perceel daaraan niet in de weg. Het probleem komt uit een andere hoek. Aan [eiseres] behoorde behalve de door [gedaagden] gekochte woning tevens toe de daarbij behorende 4 hectare landbouwgrond, welke [eiseres] in januari 2010 heeft verkocht aan haar buurman, [R.], voor een bedrag van € 212.000,00. Reden dat [gedaagden] de woning niet als zodanig mag gebruiken is dat [R.] bij de gemeente een bouwvergunning heeft aangevraagd en verkregen voor de bouw van een werktuigenberging, die wordt gebouwd op het bestemmingsvlak (bouwvlak) waarop ook de door [gedaagden] gekochte woning met schuur staat. Per bestemmingsvlak mag slechts één bedrijfswoning en één bedrijfsgebouw staan. Als gevolg van de bouw door [R.] mag [gedaagden] de door hem aangekochte woning niet als burgerwoning bewonen. De gemeente heeft al te kennen gegeven handhavend te zullen optreden. [gedaagden] stelt dat de verkopend makelaar, [A.], van dit alles volledig op de hoogte was. Niettemin heeft [A.] dit tegenover [gedaagden] verzwegen en daarmee zijn mededelingsplicht geschonden.
De beoordeling
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiseres] de haar toebehorende woning met landbouwschuur aan [gedaagden] heeft verkocht. In onderhavig geding vordert [eiseres] dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot afname van het door hem gekochte. [gedaagden] verweert zich hiertegen stellende dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Tussen partijen is niet in geschil dat partijen in ieder geval hebben gesproken over de agrarische bestemming die op het door [gedaagden] gekochte perceel rust. [gedaagden] stelt immers zelf dat hij er vanuit ging dat deze agrarische bestemming zijn voorgenomen gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg zou staan. Dit is ook niet wat [gedaagden] aan [eiseres] tegenwerpt. Het verweer van [gedaagden] komt hierop neer dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet wist van het bestaan van een bouwvlak (bestemmingsvlak) en de beperkingen die dat met zich meebrengt voor het door hem voorgenomen gebruik als woonhuis, terwijl de verkopend makelaar hier wel van op de hoogte was en heeft nagelaten [gedaagden] daaromtrent te informeren.
Hoewel aan [eiseres] kan worden toegegeven dat het verweer met betrekking tot het bouwvlak eerst ter zitting is gevoerd, kan aan de inhoud hiervan niet zonder meer worden voorbijgegaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagden], tegenover de enkele betwisting door [eiseres], voldoende gemotiveerd gesteld dat [eiseres], althans de verkopend makelaar, wist, althans had moeten weten dat de woning tengevolge van de bouw door [R.] op het bouwvlak waarop ook de door [gedaagden] gekochte woning staat niet geschikt was voor het door [gedaagden] voorgenomen gebruik als woning en heeft nagelaten hem daaromtrent te informeren. Ter zitting heeft [gedaagden], ter onderbouwing van zijn stelling, een e-mail van de gemeente Tholen in het geding gebracht, waaruit blijkt dat er op het adres [adres] Sint Philipsland inderdaad sprake is van een, de grenzen van de percelen [nr. Q] (perceel [gedaagden]) en [nr. R] (perceel [R.]) overschrijdend, bouwvlak. Verder is het niet ondenkbaar, zoals [gedaagden] gemotiveerd heeft aangevoerd, dat nu de bouw een werktuigenberging, dus een bedrijfsruimte betreft, welke kennelijk vlakbij de door [gedaagden] gekochte woning wordt gerealiseerd, de gemeente het gebruik van de woning als woonhuis niet toestaat. Daarnaast roept de door [gedaagden] in het geding gebrachte verklaring van een bewoner van de [adres], welke erop neer komt dat de verkopend makelaar er reeds voor de koop op is gewezen dat de woning niet bewoond zou mogen worden als gevolg van de bouw door [R.], in ieder geval twijfel op omtrent de vraag of [eiseres], danwel haar makelaar, wist, althans had moeten weten dat de woning als gevolg van de bouw door [R.] niet geschikt was voor het door [gedaagden] voorgenomen gebruik als woning. Dit klemt te meer nu het belang dat [gedaagden] hechtte aan de gebruiksmogelijkheid als woonhuis voor [eiseres] zonder meer duidelijk moet zijn geweest, gelet ook op hetgeen daaromtrent in de koopovereenkomst is opgenomen. Om te kunnen bepalen of, zoals [gedaagden] stelt, [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden, zal bewijslevering door middel van het horen van de verkopend makelaar nodig zijn. Door zijn aard leent een kort geding zich daar echter niet voor.
[eiseres] heeft weliswaar nog aangevoerd dat [gedaagden] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, maar dit helpt haar in dit stadium niet. Zo in de bodemprocedure mocht blijken dat [eiseres] heeft gezwegen waar zij had behoren te spreken, dan kan het nalaten van eigen onderzoek niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen. Verder valt niet uit te sluiten dat in dat geval [eiseres] ook geen beroep toekomt op het bepaalde in artikel 3.6. van de koopovereenkomst.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de uitkomst van een eventuele bodemprocedure op dit moment onzeker is en het niet verantwoord lijkt om door middel van het geven van een voorlopige voorziening hierop vooruit te lopen. Daarbij wordt overwogen dat bij toewijzing van de vordering [gedaagden] eigenaar wordt van een woning, die hij niet als zodanig zal mogen gebruiken, maar ook niet tegen een vergelijkbare prijs als de koopprijs zal kunnen verkopen en de financiële gevolgen voor [gedaagden] dus niet te overzien zijn. Anderzijds zal, in het geval de transactie niet doorgaat, [eiseres] in de woning kunnen blijven wonen en deze als zodanig kunnen blijven gebruiken, nu vast staat dat de gemeente in dat geval geen stappen zal ondernemen. Een afweging van de belangen van partijen leidt dan ook tot het voorlopig oordeel dat de vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen.
[eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 258,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.074,00
De beslissing
De voorzieningenrechter:
weigert de gevraagde voorziening,
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.074,00,
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2011.