Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 76295 / HA ZA 10-591
Vonnis van 20 juli 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.V.V. BEHEER B.V.,
gevestigd te Middelburg,
eiseres,
advocaat mr. N.A. Koole te Middelburg,
tegen
1. de vennootschap onder firma
ECOPARTNERS V.O.F.,
gevestigd te De Bilt,
en haar vennoten:
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ARCHITECTENBUREAU AANTJES B.V.,
gevestigd te Doorn,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOONPLAN B.V.,
gevestigd te De Bilt,
gedaagden,
advocaat mr. K. Aantjes te Rijswijk.
Partijen zullen hierna A.V.V. Beheer en EcoPartners c.s. genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 maart 2011
- de brief van mr. Koole met bijlage van 4 mei 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2011.
2. De feiten
2.1. A.V.V. Beheer heeft op 10 juli 2009 een koopovereenkomst gesloten met EcoPartners v.o.f. (hierna: “EcoPartners”), inhoudende dat EcoPartners het kantoorpand, gelegen aan de Laagewei 1, 4464 AK Goes, aan A.V.V. Beheer zal leveren voor een koopsom van EUR 1.220.00,00 kosten koper. In artikel 8 van Pro de koopovereenkomst is het volgende vermeld:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: kantoor”
Het pand is op 31 december 2009 aan A.V.V. Beheer geleverd.
2.2. De verwarmingsinstallatie van het kantoorpand is een warmte/koude opslag installatie. De warmte wordt opgeslagen in de grond door het systeem in de zomer te laten koelen. Deze warmte kan in de winter gebruikt worden om het pand te verwarmen. De verwarming van het pand geschiedt door middel van vloerverwarming, gevoed door warmtepompen. De verwarmingsinstallatie bestaat uit een warmtepomp van 31,5 Kw, een warmtepomp van 18 Kw, alsmede een elektrische naverwarmer van 9 Kw. Ten tijde van de verkooponderhandelingen is geen technisch onderzoek naar de verwarmingsinstallatie gedaan.
2.3. Architectenbureau Aantjes B.V. en Woonplan B.V. zijn vennoten van EcoPartners.
3. Het geschil
3.1. A.V.V. Beheer vordert samengevat –
- Primair: een verklaring voor recht dat onderhavige koopovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden met hoofdelijke veroordeling van EcoPartners c.s. tot betaling aan
A.V.V. Beheer van EUR 38.198,67 voor het plaatsen van een alternatieve warmtebron,
EUR 1.289,60 aan extra energiekosten, EUR 2.328,19 aan rente en EUR 1.500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, in totaal EUR 43.316,46 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over EUR 39.488,34 vanaf 16 november 2010:
- Subsidiair: een verklaring voor recht dat A.V.V. Beheer heeft gedwaald en dat ter opheffing van het nadeel als gevolg van dwaling de koopprijs van onderhavige koopovereenkomst wordt verminderd met EUR 43.316,46, met hoofdelijke veroordeling van EcoPartners c.s. tot betaling aan A.V.V. Beheer van EUR 43.316,46 te vermeerderen met handelsrente over EUR 39.488,34 vanaf de datum van dagvaarding
- veroordeling van EcoPartners c.s. tot betaling van de proceskosten, alsmede de nakosten.
3.2. A.V.V. Beheer baseert haar vordering op het toerekenbaar tekortschieten van EcoPartners in de nakoming van onderhavige koopovereenkomst. In artikel 8 van Pro de koopovereenkomst is gegarandeerd dat de zaak de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik als kantoor nodig zijn. Het kantoor kon niet op een voor een kantoor noodzakelijke temperatuur, te weten meer dan 16 graden Celsius, worden gebracht. Wolter en Dros hebben geconstateerd dat de warmtebron was uitgeput en dat een alternatieve warmtebron moest worden geplaatst. EcoPartners heeft het kantoorpand dus niet conform de overeenkomst geleverd.
3.3. De datum levering geldt als ‘fatale termijn’. Desondanks heeft A.V.V. Beheer meermalen een ingebrekestelling met een termijn voor nakoming gestuurd. Door niet alsnog na te komen is EcoPartners in verzuim geraakt. Bij brief van 29 juni 2010 heeft A.V.V. Beheer de overeenkomst primair gedeeltelijk ontbonden en subsidiair vernietigd als gevolg van dwaling.
3.4. Als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding dient evenredige vermindering van de prestaties plaats te vinden. A.V.V. Beheer behoudt het pand en de koopprijs wordt verminderd met het bedrag dat gelijk is aan de schade. De schade bestaat uit extra energiekosten en het repareren van de verwarmingsinstallatie. De vloerbedekking is aangepast, maar omdat de warmtebron is uitgeput, is daarmee het warmteprobleem niet opgelost. Wolter & Dros hebben daarom een luchtwarmtepomp bijgeplaatst, waarna het systeem na 3 à 4 jaar weer aan de eisen zal voldoen.
3.5. Subsidiair baseert A.V.V. Beheer haar vordering op dwaling. A.V.V. Beheer had onderhavige koopovereenkomst niet op deze wijze gesloten indien EcoPartners een juiste voorstelling van zaken had gegeven. De dwaling is te wijten aan een (onvolledige) inlichting van EcoPartners. EcoPartners wist (redelijkerwijs) dat sprake was van problemen met de verwarmingsinstallatie. A.V.V. Beheer heeft dit onder meer vernomen van de heer [dhr. A.], werkzaam bij huurder ’t Gors. Bovendien is de elektrische installatie van het pand, in de tijd dat EcoPartners eigenaar was, uitgebreid om voldoende vermogen te hebben voor de bijgeplaatste elektrische straalkachels. In de verkoopbrochure is de zeer energiezuinige eigenschap als gevolg van het energie-0-principe als essentiële eigenschap omschreven. Daaruit volgt dat in het kantoor met de verwarmingsinstallatie de gewenste temperatuur moet kunnen worden verkregen.
3.6. Architectenbureau Aantjes en Woonplan zijn als vennoten van EcoPartners hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de koopovereenkomst.
3.7. EcoPartners c.s. betwist dat EcoPartners toerekenbaar tekort is geschoten. De warmtepompinstallatie voldeed aan de koopovereenkomst. De bron was niet zo uitgeput dat bijzondere voorzieningen getroffen moesten worden. De warmtepompen waren voorzien van elektrische naverwarmers die ‘bijspringen’ wanneer niet voldoende energie uit de bron kan worden verkregen. In de verkoopinformatie, de koopoverkomst noch in de akte van levering zijn het energie-0-principe en het warmtepompsysteem als “essentiële eigenschappen” aangeduid. Het energie-0-principe wil ook geenszins zeggen dat nooit en te nimmer zou moeten worden bijverwarmd. A.V.V. Beheer kon verwachten dat op enig moment een beroep zou moeten worden gedaan op de warmtepompnaverwarmer.
3.8. De warmtepompinstallatie kon tijdelijk onvoldoende warmte afgeven door de vloerbedekking aangebracht door de toenmalige huurder ‘Het Gors’. Dit kan EcoPartners c.s. niet worden verweten. Ten tijde van de verkoop was A.V.V. Beheer ervan op de hoogte dat de toenmalige huurder vloerbedekking had aangebracht. Het was EcoPartners niet bekend of deze vloerbedekking geschikt was met het oog op de aanwezige vloerverwarming.
3.9. EcoPartners c.s. betwist dat sprake was van zodanige onvolledige inlichtingen van EcoPartners dat A.V.V. Beheer de koopovereenkomst niet op deze wijze gesloten zou hebben, indien EcoPartners een andere voorstelling van zaken zouden hebben gegeven. EcoPartners heeft voor de aankoop alle informatie verstrekt waarover zij kon beschikken. EcoPartners was niet bekend en kon redelijkerwijs niet bekend zijn met de vermeende gebreken met de verwarminginstallatie. De vloerbedekking was tien jaar geleden gelegd en destijds was minder bekend over de mogelijke invloed van vloerbedekking op het systeem.
3.10. Subsidiair stelt EcoPartners c.s. dat A.V.V. Beheer niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht. A.V.V. Beheer heeft het pand voor aankoop niet daadwerkelijk onderzocht of extra informatie opgevraagd, terwijl zij handelt in en bemiddelt bij aan- en verkoop van onroerend goed en dus een deskundige partij is.
3.11. EcoPartners c.s. betwist de door A.V.V. Beheer gestelde schade. De warmtepompinstallatie is niet aangepast zoals geoffreerd door Wolter & Dros. Voor zover die kosten zijn gemaakt, zijn deze onnodig gemaakt. Ook was het niet nodig om het pand in de winter bij te stoken met elektrische straalkachels. De daaraan verbonden kosten komen overigens voor rekening van de huurder en kunnen om die reden niet in onderhavige zaak worden betrokken.
3.12. EcoPartners c.s. betwist dat A.V.V. Beheer buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt.
4. De beoordeling
4.1. A.V.V. Beheer heeft met EcoPartners een koopovereenkomst gesloten. Architectenbureau Aantjes B.V. en Woonplan B.V. zijn, als vennoten van EcoPartners, hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die EcoPartners heeft uit deze koopovereenkomst.
4.2. Voor een geslaagd beroep op (gedeeltelijke) ontbinding is vereist dat EcoPartners tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen volgend uit onderhavige koopovereenkomst. EcoPartners is in haar verplichtingen tekortgeschoten indien het kantoorpand niet aan de overeenkomst beantwoordt. Ingevolge artikel 7:17 BW Pro beantwoordt het kantoorpand niet aan de overeenkomst indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die EcoPartners over het pand heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die A.V.V. Beheer op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper van een bestaand kantoor zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. De verkoper en zijn makelaar mogen zich op de eigen onderzoeksplicht van de koper beroepen als het niet aan normaal gebruik in de weg staande gebreken betreft die duidelijk zichtbaar waren, of waarvan het bestaan door uiterlijk waarneembare verschijnselen kon worden vermoed, alsmede gebreken waarop zij de koper hebben gewezen. In die gevallen had de koper nader onderzoek moeten verrichten. Hij mocht immers slechts die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Indien en voor zover deze mededelingsplicht is geschonden, kan aan de koper niet worden tegengeworpen dat hij op de betreffende punten geen nader onderzoek heeft verricht.
4.3. Het door A.V.V. Beheer gestelde gebrek, een verwarmingsinstallatie die gebrekkig functioneert doordat zij niet kan verwarmen tot een binnentemperatuur van meer dan 16 graden Celsius, is een ernstig gebrek dat aan een normaal gebruik van het kantoorpand in de weg staat. De rechtbank is van oordeel dat A.V.V. Beheer geen eigen onderzoeksplicht had naar het gestelde gebrek. Geen onderzoeksplicht kan worden aangenomen ten aanzien van feiten waarop men (ook als professionele partij) in het geheel niet bedacht hoeft te zijn. Bij een pand van tien jaar oud mocht A.V.V. Beheer uitgaan van het goed functioneren van de verwarmingsinstallatie, nu niet gebleken is van uiterlijk waarneembare verschijnselen of mededelingen van EcoPartners waardoor zij kon vermoeden dat voornoemd gebrek bestond. Het feit dat een huurder de vloerbedekking had gelegd, is geen omstandigheid die ertoe leidt dat bij A.V.V. Beheer het vermoeden had moeten ontstaan dat de verwarmingsinstallatie gebrekkig functioneerde. Gesteld noch gebleken is dat A.V.V. Beheer bekend was, dan wel redelijkerwijs bekend had moeten zijn met de gevolgen van de vloerbedekking op het functioneren van de verwarmingsinstallatie. De omstandigheid dat EcoPartners volledige openheid van zaken heeft gegeven en dat A.V.V. Beheer een professionele partij is, noopt ook niet tot het oordeel dat op A.V.V. Beheer een onderzoeksplicht rustte.
4.4. In het midden kan blijven of EcoPartners wetenschap had van het gestelde gebrek. Voor een geslaagd beroep op non-conformiteit is niet vereist dat EcoPartners wetenschap had van dat gebrek. Deze wetenschap is alleen relevant in het kader van een eventuele mededelingsplicht van EcoPartners.
4.5. Uit bovenstaande overwegingen volgt dat het pand niet beantwoordde aan de overeenkomst, indien de verwarmingsinstallatie niet tot een binnentemperatuur van meer dan 16 graden Celsius kon verwarmen ten tijde van levering. Indien het gebrek komt vast te staan heeft A.V.V. Beheer de bevoegdheid om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden en kan zij de koopprijs verminderen met de kosten die zij heeft gemaakt als gevolg van het gebrekkig functioneren van de verwarmingsinstallatie.
4.6. EcoPartners c.s. heeft gemotiveerd het gebrek en de noodzaak van plaatsing van een 31 Kw warmtepomp betwist. De rechtbank zal A.V.V. Beheer, op wie de bewijslast ter zake van de non-conformiteit en de schade rust, toelaten bewijs te leveren van haar stelling dat de verwarmingsinstallatie ten tijde van levering niet kon verwarmen tot een binnentemperatuur die hoger was dan 16 graden Celsius en dat voor het goed functioneren van de installatie plaatsing van een 31 Kw warmtepomp noodzakelijk was.
4.7. De rechtbank is voorshands van oordeel dat bewijslevering van het gebrekkig functioneren van de verwarmingsinstallatie en de noodzaak van plaatsing van een 31 kW waterpomp door middel van een deskundigenbericht de meest aangewezen weg is. Zij zal A.V.V. Beheer in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht en voorts, zo nodig, omtrent het aantal deskundigen, de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Daarna zal EcoPartners c.s. in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren. De rechtbank laat reeds thans weten dat zij, indien het tot benoeming van (een) deskundige(n) komt, voornemens is te bepalen dat het door de deskundige(n) te bepalen voorschot door A.V.V. Beheer dient te worden voldaan.
4.8. In afwachting van de bewijslevering, houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan. Zij tekent daarbij aan dat, indien de rechtbank mocht oordelen dat A.V.V. Beheer is geslaagd in het leveren van het bewijs, zij A.V.V. Beheer zal toelaten bewijs te leveren van haar stelling dat zij een 31 Kw warmtepomp heeft laten plaatsen en dat de extra energiekosten voor haar rekening komen. EcoPartners c.s. heeft namelijk betwist dat A.V.V. Beheer deze kosten heeft gemaakt en de bewijslast daarvan rust op A.V.V. Beheer. Het maken van extra energiekosten door het pand bij te stoken, was nodig, indien de verwarmingsinstallatie niet kon verwarmen tot een binnentemperatuur die hoger was dan 16 graden Celsius. A.V.V. Beheer zal geen bewijs hoeven te leveren van de hoogte van de kosten voor plaatsing van een 31 Kw warmtepomp en van de hoogte van de extra energiekosten, nu EcoPartners c.s. de hoogte van deze kosten niet heeft betwist.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 3 augustus 2011 voor akte, eerst aan de zijde van A.V.V. Beheer als bedoeld in overweging 4.7;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2011.?