Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Terneuzen
zaak/repnr.: 211790 / 10-1798
beschikking van de kantonrechter d.d. 16 februari 2011
inzake
[verzoeker 1],
en
[verzoeker 2],
beiden wonende te [adres],
verzoekende partij,
verder te noemen: [verzoekers],
gemachtigde: mr. L.J.L. Verberne
t e g e n :
de vereniging
Vereniging van Eigenaren Flatgebouw [adres A],
gevestigd te [adres],
verwerende partij,
verder te noemen: VvE,
gemachtigde: mr. R.A.A. Maat.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- verzoekschrift, ingediend op 8 november 2010,
- brief met producties d.d. 29 december 2010 van mr. R.A.A. Maat,
- mondelinge behandeling van 6 januari 2011.
de beoordeling van de zaak
1. Naar aanleiding van het door [verzoekers] ingediende verzoekschrift ex art. 5:130 van het Burgerlijk Wetboek, heeft de griffier de VvE gevraagd een actuele lijst van stemgerechtigden toe te zenden, welke op 19 november 2010 is ontvangen. De griffier heeft vervolgens verzoekers, alle andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen voor een openbare terechtzitting op 6 januari 2011.
2. Bij de akte van ondersplitsing van 26 februari 1971 is het appartementsgebouw [adres A], gesplitst in appartementsrechten die de bestemming “woonappartementen” en “garageappartementen” hebben gekregen. In deze akte is het splitsingsreglement van 29 januari 1971 van toepassing verklaard.
Het appartementsgebouw bestaat uit 27 2-kamerappartementen, 26 4-kamerappartementen, 27 5-kamerappartementen en 26 garageappartementen.
De stemverhouding van de eigenaren van deze appartementen is geregeld in artikel 22, vierde lid, van het splitsingsreglement. Iedere eigenaar brengt drie stemmen uit voor elk aan hem in eigendom toebehorend woonappartement en één stem voor elk aan hem toebehorend garageappartement.
3. [Verzoekers] zijn ieder eigenaar van een 2-kamerappartement, bekend als [adres A1] en [adres A2]. Als eigenaren van een 2-kamerappartement zijn zij van rechtswege lid van de VvE. Zij betalen ieder maandelijks een bijdrage aan de VvE voor (service)kosten.
4. Hoe de bijdrage in deze kosten wordt vastgesteld, is in het splitsingsreglement geregeld in artikel 15. Daarin is voor wat betreft de bijdragen in een aantal kosten bepaald in artikel 15, onder A dat “in al welke kosten en lasten ieder der eigenaren dient bij te dragen in dezelfde verhouding als zijn aandeel in de gemeenschap beloopt” dan wel, in artikel 15, onder C en D voor bepaalde andere kosten dat “in al welke kosten dient te worden gedragen door de eigenaren van de woonappartementen/garage-appartementen in verhouding van ieders bezit daarvan”.
5. Bij het berekenen van de kosten voor de begroting van 2010 bleek dat de bijdrage van de appartementeigenaren niet was vastgesteld overeenkomstig hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald. Uit nader onderzoek bleek dat reeds vanaf 1972 binnen het appartementsgebouw een andere verdeelsleutel werd gehanteerd voor het omslaan van de gemaakte kosten, dan in het splitsingsreglement is bepaald. Daardoor hebben
2-kamerappartementen meer bijgedragen in de kosten en de 4- en 5-kamerappartementen minder dan het geval zou zijn geweest wanneer de kosten waren verdeeld volgens de maatstaf van artikel 15 van het splitsingsreglement.
6. In haar vergadering van 16 december 2009 heeft de VvE besloten om de bijdrage vanaf januari 2010 vast te stellen zoals in het splitsingsreglement is voorgeschreven.
7. Vervolgens is in de vergadering van de VvE van 6 oktober 2010 besloten niet tot verrekening van de kosten over te gaan over de jaren 2005 tot 2009.
8. In deze procedure hebben [verzoekers] de kantonrechter verzocht het besluit van de VvE van 6 oktober 2010 nietig te verklaren of te vernietigen met veroordeling van VvE in de kosten van de procedure. Volgens [verzoekers] verzet de redelijkheid en billijkheid zich tegen het handhaven van het besluit, omdat geen recht wordt gedaan aan de eigenaren van een 2-kamerappartement. De tot 2010 gehanteerde verdeelsleutel is in het nadeel van de 2-kamerappartementen, omdat zij in verhouding meer betalen dan de eigenaren van de andere appartementen, terwijl zij minder oppervlakte bezitten.
9. De VvE heeft het verzoek bestreden.
10. [Verzoeker 1] en gemachtigde van [verzoeker 2] hebben ter zitting het verzoek beperkt tot vernietiging van het besluit, zodat de kantonrechter op grond van het bepaalde in de artikelen 2:15 en 5:130 van het BW bevoegd is van het onderhavige verzoek kennis te nemen.
11. Voor wat betreft het besluit van de VvE van 6 oktober 2010, overweegt de kantonrechter dat niet in geschil is, dat het besluit tot stand is gekomen overeenkomstig hetgeen daarover in het splitsingsreglement is bepaald.
12. De kantonrechter dient thans te beoordelen of het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 van het BW worden geëist, dat niet tot verrekening wordt overgegaan van hetgeen de eigenaren van 2-kamerappartementen in de periode 2005 tot 2009 op grond van de in praktijk gehanteerde verdeelsleutel (te veel) hebben bijgedragen in de kosten. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan geen sprake is.
In het splitsingsreglement is in artikel 15, onder A, C en D, weliswaar bepaald in welke verhouding de appartementeigenaren dienen bij te dragen in de kosten, doch tevens is in artikel 14, tweede lid, van het reglement bepaald dat, indien uit de exploitatierekening blijkt, dat een verdeling der lasten, gelijk in artikel 15 bepaald, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, een hernieuwde vaststelling zal plaatsvinden, zulks volgens een besluit van de vergadering. Jaarlijks is het aandeel van ieder appartementeigenaar vastgesteld met de exploitatierekening.
Bij gebreke van stukken daarover, kan nu niet worden vastgesteld wat de reden was voor het hanteren van een andere verdeelsleutel dan in het splitsingsreglement is voorgeschreven. Uit de stukken en hetgeen partijen hebben aangevoerd, blijkt echter wel dat de andere verdeelsleutel in de praktijk jaren werd gehanteerd, zonder dat dit tot protesten heeft geleid van appartementeigenaren. Tevens kan uit de stukken worden afgeleid, hetgeen door partijen niet is bestreden, dat na elk boekjaar de jaarstukken over dat jaar in een vergadering door de VvE akkoord zijn bevonden en zijn vastgesteld. Ook met de jaarrekening over 2009 is in de vergadering van 7 april 2010 akkoord gegaan, terwijl op dat moment reeds onderzoek werd verricht naar de vaststelling van de bijdrage in de kosten. Door goedkeuring van de jaarstukken, heeft de vergadering tevens zijn goedkeuring gegeven aan de in dat jaar vastgestelde bijdrage in de kosten per appartementeigenaar.
Denkbaar is dat de vergadering bij de goedkeuring van de jaarstukken zich er niet bewust van was dat de gehanteerde verdeelsleutel niet in overeenstemming was met wat hierover in het splitsingsreglement is bepaald, doch dit maakt niet dat nu geoordeeld zou moeten worden dat de VvE in haar vergadering van 6 oktober 2010 had moeten besluiten om tot verrekening over de jaren 2005 tot 2009 over te gaan. De kantonrechter neemt daarbij het volgende in aanmerking.
Indien wel tot verrekening zou worden overgegaan, zou de VvE de verdeling van de kosten over de jaren 2005-2009 voor de appartementeigenaren dienen te (laten) herberekenen. Ongetwijfeld hebben zich in die jaren mutaties voorgedaan van appartementeigenaren, waarbij twijfelachtig is of van hen nog een extra bijdrage gevorderd dan wel geïnd kan worden. De VvE zou zich wellicht geconfronteerd zien met hoge (proces)kosten.
Op zich kan het als onbillijk worden beschouwd dat de eigenaren van 2-kamerappartementen in 2005 tot 2009 meer hebben betaald dan het geval zou zijn geweest bij toepassing van de verdeelsleutel van het splitsingsreglement en dat dit bij het besluit van 6 oktober 2010 niet wordt gecompenseerd. Daar staat echter het volgende tegenover. Het komt onaannemelijk voor dat (erfgenamen van) appartementeigenaren die dat nu niet meer zijn, bereid zijn alsnog een hogere bijdrage over voorbije jaren te betalen dan betaald is. Zelfs de huidige eigenaren van 4- of 5-kamerappartementen bleken ter zitting in groten getale niet bereid, zelfs niet in het kader van een schikking, meer te betalen over het verleden dan zij hebben betaald. De VvE zou kunnen besluiten de door de eigenaren van 2-kamerappartementen teveel betaalde bijdrage wel aan hen te vergoeden maar deze bijdrage niet te incasseren bij de (gewezen) eigenaren van andere appartementen. Dat zou betekenen dat de VvE te maken krijgt met een financieel tekort dat uiteindelijk ten laste komt van alle appartementeigenaren. Dat zou weer onbillijk uitwerken ten opzichte van de eigenaren die pas na 2009 een appartement verwierven.
13. Gelet op de het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van 6 oktober 2010 niet strijdt met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 van het BW wordt geëist. Het verzoek tot vernietiging van dat besluit zal worden afgewezen.
14. Om de verhouding tussen partijen niet verder onder druk te zetten zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
de beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.