Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 77704 / KG ZA 11-44
Vonnis van 13 april 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING AMICITIA,
gevestigd te Kloetinge, gemeente Goes,
eiseres,
advocaat mr. M.W. Dieleman te Middelburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres], gemeente Goes,
gedaagde,
advocaat mr. R.S. Namjesky te Breda.
Partijen zullen hierna de Stichting en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding met produkties
- produkties zijdens [gedaagde]
- partijen hebben gepleit overeenkomstig hun pleitnota’s die in het geding zijn gebracht.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Partijen hebben in juni 2000 een overeenkomst gesloten met betrekking tot het beheer van het dorpshuis “Amicitia” – verder het dorpshuis – te Kloetinge met ingang van 1 juli 2000. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar vanaf 1 juli 2000 en is met vijf jaar verlengd tot 1 juli 2010.
Bij brief van 9 maart 2009 heeft de Stichting de overeenkomst opgezegd tegen 1 juli 2010.
Bij brief van 23 maart 2009 heeft [gedaagde] voorgesteld om tot een nieuwe overeenkomst te komen. Tussen partijen is geen nieuwe overeenkomst tot stand gekomen.
Bij brief van 21 juni 2010 heeft de Stichting [gedaagde] verzocht om het dorpshuis “Amicitia” te ontruimen en de sleutels in te leveren. Bij brief van 21 juni 2010 heeft de advocaat van [gedaagde] meegedeeld dat [gedaagde] van mening was dat sprake was van een ongeldige opzegging en dat de overeenkomst voortduurt.
Het geschil
De Stichting vordert – samengevat – [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis alle sleutels van het dorpshuis bij haar in te leveren met mededeling van de code van het alarm en [gedaagde] op straffe van een dwangsom te verbieden om na inlevering van de sleutels het dorpshuis zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stichting nog te betreden met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
De Stichting legt aan haar vordering ten grondslag dat de overeenkomst op is gezegd en [gedaagde] dus zonder recht of titel in het dorpshuis verblijft. De Stichting stelt voorts, gemotiveerd, dat de verhouding tussen de Stichting en [gedaagde] al jarenlang problematisch is zodat van een vruchtbare samenwerking geen sprake is. Tussen partijen is een geschil ontstaan met betrekking tot de wijze van exploitatie van het dorpshuis. [gedaagde] bepaalt zelf welke groepen van de ruimtes in het dorpshuis gebruik mogen maken en op welke tijden. Dit heeft tot problemen geleid met een aantal vaste gebruikers. De zakelijke belangen van [gedaagde] en de maatschappelijke belangen van de gebruikers botsen van tijd tot tijd. De Stichting wil een exploitatie die meer ruimte geeft aan maatschappelijke organisaties en instellingen. Voorts bestaan er problemen met [gedaagde] met betrekking tot de uit de overeenkomst voor haar voortvloeiende financiële verplichtingen. Omdat er geen goede afspraken omtrent het gebruik van het dorpshuis en het doorberekenen van kosten vielen te maken wil de Stichting geen voortzetting van de overeenkomst met [gedaagde].
De Stichting heeft [gedaagde] een nieuwe overeenkomst voorgelegd waarin een regeling getroffen werd voor de tussen partijen gerezen problemen. Het voorstel is door [gedaagde] zonder commentaar van de hand gewezen. De Stichting kon niet instemmen met een door de Gemeente Goes voorgestelde overeenkomst waarin bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek die zien op de huur van middenstandsbedrijfsruimte van toepassing werden verklaard. Dit zou leiden tot weinig of geen zeggenschap door de Stichting met betrekking tot het gebruik van het dorpshuis en zou leiden tot exploitatie als horecaonderneming.
Door [gedaagde] zijn sinds juli 2010 geen voorstellen gedaan om tot een oplossing van de problemen te komen.
De Stichting heeft een spoedeisend belang bij de beënidiging door [gedaagde] van haar beheerswerkzaamheden omdat er thans geen overeenkomst is die het gebruik door [gedaagde] regelt en omdat zich bij het bestuur van de Stichting een opvolgend beheerder heeft gemeld.
[gedaagde] voert verweer. Zij betwist gemotiveerd dat sprake zou zijn van een niet-vruchtbare samenwerking of problematische verhouding. [gedaagde] stelt voorts gemotiveerd dat de Stichting misbruik van haar recht c.q. bevoegdheid om de overeenkomst tussen partijen op te zeggen maakt, althans de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Stichting maakt oneigenlijk gebruik van haar opzeggingsbevoegdheid. Uit de opzeggingsbrief blijkt dat de Stichting haar opzeggingsbevoegdheid alleen gebruikt om [gedaagde] te bewegen tot het aangaan van een voor de Stichting voordeligere beheersovereenkomst. [gedaagde] stelt voorts dat de zaak niet geschikt is voor de behandeling in kort geding omdat niet zonder diepgaand onderzoek met afdoende zekerheid kan worden aangenomen dat de arbiters de standpunten van de Stichting zullen toewijzen en een kort geding zich niet voor een dergelijk onderzoek leent. Nog afgezien daarvan komt de vordering van de Stichting neer op een verzoek om een declaratoire of constitutieve uitspraak te doen. [gedaagde] betwist voorts dat de Stichting een spoedeisend belang bij beëindiging van het beheer door [gedaagde] heeft.
Volgens [gedaagde] is de exploitatie van het dorpshuis op basis van gebruik door de vaste gebruikers niet kostendekkend. [gedaagde] is voor een exploitatie die niet alleen kostendekkend is, maar waaruit zij ook nog een inkomen kan genereren, afhankelijk van gebruik van het dorpshuis door incidentele gebruikers. Zij erkent dat zij als gevolg daarvan van tijd tot tijd moet schuiven in het rooster van de vaste gebruikers. Volgens [gedaagde] is dit een aangelegenheid tussen haar en de vaste gebruikers. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat dit tot problemen met vaste gebruikers heeft geleid zodanig dat die beëindiging van de overeenkomst rechtvaardigen.
[gedaagde] betwist dat zij een betalingsachterstand zou hebben. De beweerdelijke achterstand bestaat uit de volgens de Stichting door [gedaagde] verschuldigde Buma-Sena rechten. De Stichting is niet ingegaan op haar aanbod hiervan 25% voor haar rekening te nemen en heeft vervolgens geen initiatief ondernomen om tot een oplossing te komen.
Volgens [gedaagde] dient haar belang bij voortzetting van de overeenkomst, het behouden van haar inkomsten als kostwinster, zwaarder te wegen dan het belang van de Stichting bij beëindiging daarvan. Gelet ook op het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de overeenkomst is de mogelijkheid tot opzegging door de Stichting beperkt.
Volgens [gedaagde] is het niet aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze is beëindigd. Niet is voorts sprake van feiten en/of omstandigheden op grond waarvan aangenomen moet worden dat van de Stichting niet langer gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure c.q. arbitrageprocedure afwacht.
Indien en voor zover de vordering tot ontruiming en afgifte van de sleutels zal worden toegewezen verzoekt [gedaagde] bij het bepalen van de ontruimingstermijn rekening te houden met de omstandigheid dat zij nog een aantal lopende verplichtingen heeft.
De vordering [gedaagde] te verbieden om het dorpshuis te betreden zonder schriftelijke toestemming is ongegrond. Bovendien zou het [gedaagde] dan niet toegestaan zijn het dorpshuis als bezoekster te bezoeken.
De beoordeling
De Stichting heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft nu [gedaagde] het dorpshuis zonder recht of titel exploiteert. De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat er geen omstandigheden zijn die er aan in de weg staan om de vordering in het kader van een procedure in kort geding te behandelen en te beoordelen. De vordering leidt niet tot een constitutief of declaratoir vonnis. De vordering leidt tot een beslissing met een tijdelijk karakter en niet tot het definitief vaststellen van de tussen partijen bestaande rechtstoestand. De in het onderhavige geschil gevorderde beslissing vraagt gelet daarop geen diepgaand onderzoek naar de aan de opzegging ten grondslag liggende feiten en/of omstandigheden.
Als onbestreden staat tussen partijen vast dat de overeenkomst voorziet in opzegging tegen het eind van de periode van vijf jaar waarvoor de overeenkomst is aangegaan althans waarvoor de overeenkomst is verlengd, met een opzegtermijn van 1 jaar. Onbestreden is voorts dat de Stichting hieraan heeft voldaan. Gelet daarop moet de overeenkomst geacht worden rechtsgeldig door de Stichting te zijn beëindigd. Dit is alleen anders indien en voor zover aangenomen moet worden dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt.
In beginsel is het aan de Stichting als exploitant van het gehuurde, bijzondere omstandigheden daargelaten, het beleid te bepalen ten aanzien van het gebruik van de door haar gehuurde onroerende zaak. Bijzondere omstandigheden zijn door [gedaagde] niet gesteld en zijn ook niet gebleken.
De Stichting heeft ter gelegenheid van de behandeling ter terechtzitting onbestreden gesteld dat zij een exploitatie voorstaat waarbij de nadruk wordt gelegd op het ter beschikking stellen van het dorpshuis aan meer maatschappelijk georiënteerde organisaties. Dit beleid wijkt af van het door [gedaagde] gevoerde beheer welk beheer, teneinde de exploitatie niet slechts kostendekkend te maken maar dat ook gericht is op het genereren van een volledig inkomen voor de beheerder, noodgedwongen meer commercieel gericht is. Vast staat dat partijen een verschil ven mening hebben ten aanzien van de wijze van exploitatie van het dorpshuis. Gelet daarop stond het de Stichting vrij de overeenkomst met [gedaagde] op te zeggen. De in de overeenkomst voorziene, en door de Stichting ook in acht genomen, opzegtermijn van ruim een jaar gaf [gedaagde] de gelegenheid om tussen de opzegging en de uiteindelijke beëindiging van de overeenkomst zich te oriënteren op het op andere wijze verwerven van inkomsten. Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter dan ook voorshands van oordeel dat de opzegging tegen het eind van de overeenkomst voor bepaalde tijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is aannemelijk geworden dat de opzegging door de Stichting in het kader van een arbitrageprocedure in stand zal blijven.
Het verweer van [gedaagde] dat niet sprake is van feiten en/of omstandigheden op grond waarvan aangenomen moet worden dat van de Stichting niet langer gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de arbitrageprocedure afwacht wordt gepasseerd. Immers onbestreden is dat de Stichting reeds op 9 juli 2010 een deskundige heeft aangewezen. Dat er thans nog geen uitspraak in de arbitrageprocedure is en ook niet op korte termijn valt te verwachten is gelegen in de omstandigheid dat [gedaagde], ondanks daartoe door de Stichting diverse malen te zijn aangemaand, eerst kort geleden de door haar voor te dragen deskundige heeft aangewezen. [gedaagde] kan dan ook niet verlangen dat zij in afwachting van de beslissing in de arbitrageprocedure in de gelegenheid gesteld wordt het beheer voort te zetten. De voorzieningenrechter zal gelet op het vorenstaande de vordering de sleutels af te geven en de code van het alarm mee te delen toewijzen.
Door [gedaagde] is onbestreden gesteld dat zij voor de komende maanden nog lopende verplichtingen heeft. Bovendien dient [gedaagde] in de gelegenheid gesteld te worden, conform artikel 14 van de overeenkomst, de door haar aangeschafte voorzieningen aan keuken en bar aan de opvolgend beheerder te verkopen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde] de sleutels vóór 1 juli 2010 bij de Stichting dient in te leveren. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat gelet op de dan op handen zijnde zomervakantie de activiteiten in het dorpshuis tegen die tijd grotendeels stil zullen liggen.
De vordering [gedaagde] te verbieden om na inlevering van de sleutels zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stichting het dorpshuis nog te betreden is zodanig ruim geformuleerd dat die slechts zou kunnen worden toegewezen indien daarvoor een bijzondere noodzaak bestaat. Dienaangaande is echter niets gesteld zodat deze vordering zal worden afgewezen.
In de omstandigheid dat beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren zodanig, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter
- veroordeelt [gedaagde] om vóór 1 juli 2011 de sleutels van de buitendeuren, zijnde de zijdeuren en de voordeur, en van de binnendeuren van het dorpshuis bij de Stichting in te leveren en uiterlijk op 1 juli 2011 de code van het alarm aan de Stichting mee te delen op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag dat [gedaagde] nalatig blijft om aan deze veroordeling te voldoen, maar met een maximum van € 5.000,00;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2011.