Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 73641 / HA ZA 10-255
Vonnis van 3 november 2010
in de zaak van
1. [eiser 1], en
2. [eiser 2],
beiden wonende te Serooskerke, gemeente Veere,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. J. van der Wijst te Middelburg,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te Grijpskerke, gemeente Veere,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROVERKO ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Goes,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaten: mrs. J.W. de Groot en A.R. Metselaar te Amsterdam.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 augustus 2010,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de op 23 september 2010 gehouden comparitie van partijen.
De feiten
De [gedaagd[gedaagde 1]] en Proverko Ontwikkeling B.V. (Proverko) zijn vennoten in de vennootschap onder firma Ontwikkelingsmaatschappij Park Duinweg V.O.F (nader: Park Duinweg).
Heijmans Woningbouw BV (nader: Heijmans) is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1]. Bouwfonds Ontwikkeling BV (nader: Bouwfonds) is enig aandeelhouder en bestuurder van Proverko.
2.2. In maart 2001 hebben [gedaagde 1] en Proverko een perceel grond, gelegen aan de Gapingseweg te Serooskerke, kadastraal bekend gemeente Veere, [nummer perceel], samen groot 2 hectare, 64 are en 40 centiare, in eigendom verkregen. Zij hadden de bedoeling op termijn op dit perceel woningbouw te ontwikkelen en te realiseren. Die woningbouw is niet gerealiseerd. Voormeld perceel grond zal hierna worden aangeduid als: het perceel.
2.3. [gedaagde 1] en Proverko (hierna gezamenlijk aan te duiden als: gedaagden) hebben het perceel in 2008 te koop aangeboden via makelaar [makelaar].
2.4. Eisers hebben, na daartoe verkregen machtiging van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 18 maart 2010 ten laste van gedaagden conservatoir beslag doen leggen op het perceel.
Het geschil
in conventie
Eisers vorderen, samengevat:
a) te verklaren voor recht, dat de (hierna nader te omschrijven) koopovereen-komst tussen hen en [gedaagde 1]/Proverko met betrekking tot het perceel tot stand is gekomen;
b) te bepalen dat het ten deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering van gedaagden aan eisers, dan wel subsidiair dat een door de rechtbank aan te wijzen vertegenwoordiger de leveringshandeling zal verrichten met betrekking tot het perceel;
c) voorts te bepalen, dat dit vonnis in de plaats zal treden van de leveringsakte die tussen eisers en gedaagden opgesteld dient te worden ingevolge de tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
d) te bepalen dat het ten deze te wijzen vonnis, dat in de plaats treedt van een tot levering van registergoederen bestemde akte, in de openbare registers kan worden ingeschreven na het verstrijken van een termijn van 14 dagen na de betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan gedaagden;
e) gedaagden hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan eisers van een schadevergoeding ten bedrage van
€ 40.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
f) gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met inbegrip van de kosten van het gelegde conservatoire beslag.
3.2. Eisers baseren hun vorderingen op de volgende stellingen:
In de periode van september tot en met november 2008 hebben besprekingen plaatsgevonden met aanvankelijk directeur [directeur gedaagde 1] van [gedaagde 1] en de eveneens voor [gedaagde 1] werkzame heer [werknemer gedaagde 1], en later met de voor gedaagden optredende makelaar [makelaar] over de verkoop aan hen van het perceel. Omdat de vraagprijs destijds veel te hoog was voor eisers, zijn zij toen niet tot aankoop overgegaan. Medio oktober 2009 hebben eisers
wederom met [makelaar] gesproken. [makelaar] deelde toen mede dat gedaagden het perceel nog graag in 2009 zouden willen verkopen.
Nadat in de periode tot medio november 2009 over en weer verscheidene voorstellen zijn gedaan, heeft [makelaar] aan eisers medegedeeld dat gedaagden akkoord gingen met verkoop van het perceel onder de voorwaarde dat de koopprijs:
1. € 470.000,00 zou bedragen, indien de levering nog in 2009 zou plaatsvinden, en
2. € 475.000,00, indien er na 2009, maar uiterlijk 1 februari 2010, geleverd zou worden,
In beide gevallen mochten eisers geen ontbindende voorwaarde verlangen voor de financiering van de koop.
Dat aanbod is door eisers aanvaard, onder de mededeling dat de leveringsakte nog in 2009 zou kunnen passeren, mits de benodigde stukken tijdig via [makelaar] in orde zouden worden gemaakt. In de visie van eisers is daarmee tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen, waaraan beide partijen onvoorwaardelijk gebonden zijn.
Na 3 december 2009 hebben eisers, met het oog op de juridische levering van het perceel, regelmatig met [makelaar] gebeld en gevraagd naar de stand van zaken. [makelaar] zei hen steeds dat het perceel eerst in opdracht van gedaagden moest worden getaxeerd. Pas begin januari 2010 deelde [makelaar] mede dat de Raden van Bestuur van gedaagden nog geen toestemming voor de verkoop hadden gegeven. [makelaar] had nooit eerder gemeld dat die Raden van Bestuur ook nog toestemming moesten verlenen.
Gedaagden blijven, ondanks het feit dat eind november 2009 al volledige overeenstemming was bereikt over de verkoop van het perceel, weigerachtig de door [makelaar] opgestelde koopovereenkomst te ondertekenen en om aan hun leveringsplicht ten opzichte van eisers te voldoen.
In reactie op het verweer van gedaagden stellen eisers dat zij via makelaar [makelaar] hebben onderhandeld met de gevolmachtigden van gedaagden en dat met die gevolmachtigden overeenstemming is bereikt over de verkoop van het perceel, de daarvoor te betalen koopprijs en over de overige essentiële voorwaarden. Eisers mochten erop vertrouwen dat de gevolmachtigden – die ook altijd het vertrouwen hebben gewekt volledig bevoegd te zijn – bevoegd waren tot het sluiten van deze koopovereenkomst. [makelaar] heeft onvoorwaardelijk aan hen medegedeeld dat de koopovereenkomst met gedaagden gesloten was.
Eisers betwisten dat, zoals gedaagden stellen, het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7 lid 2 BW van toepassing is. De koopovereenkomst kon daarom mondeling tot stand komen. Alle essentiële kenmerken van de koopovereenkomst staan vermeld in de op 3 december 2009 door [makelaar] aan eisers gezonden (kopie)koopovereenkomst. Dat was géén concept maar de schriftelijke uitwerking en vastlegging van hetgeen tussen partijen is overeengekomen. De inhoud van de email van [werknemer gedaagde 1] van 26 november 2009 onderschrijft dat.
Artikel 21 van de eerste door [makelaar] opgestelde overeenkomst – de opschortende voorwaarde dat de koopovereenkomst eerst tot stand komt nadat deze door beide partijen is ondertekend – is uitdrukkelijk niet tussen partijen overeengekomen en zelfs niet eens tussen hen besproken.
De later opgestelde koopovereenkomst (productie 5 van gedaagden) hebben eisers nooit gezien en ook nooit ontvangen. Vermoedelijk is dat stuk door [gedaagde 1] en Proverko opgesteld.
3.3. Eisers stellen als gevolg van de niet-nakoming door gedaagden schade te hebben geleden. Zij hebben na de totstandkoming van de koopovereenkomst met gedaagden hun woning aan de [adres woning] te Serooskerke verkocht, met de bedoeling op het gekochte perceel – onder meer – een nieuw (land)huis te bouwen. Door het optreden van gedaagden waren zij genoodzaakt die verkoopovereenkomst te ontbinden. Als gevolg daarvan hebben zij een boete verbeurd van € 36.500,00. Inclusief de door hen gemaakte kosten bedraagt de schade € 40.000,00, aldus eisers.
3.4. Gedaagden voeren verweer. In de visie van gedaagden is er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Partijen bevonden zich nog in de onderhandelingsfase. Zij hebben geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Nog gedurende de onderhandelingen is aan eisers gemeld dat er een voorbehoud gold ten aanzien van de benodigde toestemming van de bestuurders van gedaagden (Heijmans en Bouwfonds) en dat die vereiste toestemming niet is gegeven. Om die reden menen gedaagden niet verplicht te kunnen worden mee te werken aan levering van het perceel.
Ter toelichting stellen gedaagden dat zij het perceel grond in 2008 te koop hebben aangeboden en dat zij toen makelaar [makelaar] hebben ingeschakeld om hen bij te staan bij die verkoop. In oktober 2009 hebben eisers een bod gedaan van € 450.000,00, kosten koper, zonder voorbehoud van financiering. Dat aanbod is tijdens een overleg op 27 oktober 2009 besproken door [gedaagde 1] en Proverko, waarna is besloten dat een eventueel hoger bod van eisers eerst goedgekeurd zou moeten worden door de besturen van Heijmans en Bouwfonds. De projectontwikkelaar van [gedaagde 1] – [werknemer gedaagde 1] – heeft [makelaar] van dat voorbehoud op de hoogte gesteld.
De door [makelaar] opgestelde en aan eisers ter hand gestelde koopovereenkomst betrof een eerste conceptkoopovereenkomst. Dat concept is ter beoordeling aan Park Duinweg ([gedaagde 1]/Proverko) voorgelegd. Direct na toezending van dat concept is door Bouwfonds aan [werknemer gedaagde 1] medegedeeld dat het voorbehoud van toestemming van de besturen van Heijmans en Bouwfonds ten onrechte niet in de conceptovereenkomst was opgenomen. [werknemer gedaagde 1] heeft daarop direct contact opgenomen met [makelaar] en hem gemeld dat het instemmingsvereiste nog in de conceptkoopovereenkomst moest worden opgenomen. In de tweede concept-koopovereenkomst, is dat instemmingsvereiste toegevoegd aan artikel 21. De besturen van Heijmans en Bouwfonds hebben geen toestemming gegeven voor de verkoop.
Gedaagden wijzen erop dat reeds uit het bepaalde in artikel 7:2 lid 1 BW volgt dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Immers, er is niet voldaan aan het in dat artikel opgenomen schriftelijkheidsvereiste. In dit geval was het perceel bestemd tot bewoning – immers bestemd voor de bouw van een woning – en dus valt deze casus onder het toepassingsbereik van artikel 7:2 lid 1 BW. Het vormvereiste van schriftelijkheid dient de belangen van beide partijen. Zolang het vormvereiste niet in acht is genomen, is de overeenkomst niet tot stand gekomen. De nietigheid staat eraan in de weg dat op de verkoper de verplichting rust mee te werken aan de totstandbrenging van de koopovereenkomst.
Gedaagden stellen dat hun gevolmachtigden een voorwaardelijke koopovereenkomst hebben gesloten met eisers en dat [makelaar] daarbij slechts optrad als bode. Er is geen rechtstreeks contact geweest tussen partijen. [gedaagde 1]/Proverko noch hun gevolmachtigden hebben contact opgenomen met eisers met de mededeling dat zij akkoord waren met een verkoop van het perceel aan eisers. Dat kon ook niet want de toestemming van Heijmans/Bouwfonds ontbrak. Maar zelfs als eisers direct met de gevolmachtigden van [gedaagde 1] en Proverko zouden hebben onderhandeld, dan noch geldt dat eisers er niet op mochten vertrouwen dat deze gevolmachtigden bevoegd waren [gedaagde 1] en Proverko te vertegenwoordigen bij de verkoop van het perceel. Uit de uittreksels van de Kamer van Koophandel blijkt immers dat de daarin genoemde gevolmachtigden beperkt bevoegd zijn en dat zij niet bevoegd zijn tot het vervreemden van onroerende zaken. Eisers worden met deze publiek gemaakte beperkte volmacht bekend verondersteld. Het gevolg daarvan is dat er geen feitelijke basis is voor het standpunt van eisers dat zij erop mochten vertrouwen dat gevolmachtigden bevoegd waren.
Gedaagden wijzen er bovendien op dat, zoals vermeld in artikel 21 van de conceptovereenkomst, de koopovereenkomst pas tot stand zou komen na ondertekening van de overeenkomst door beide partijen. Nu die ondertekening niet heeft plaatsgevonden, is er geen overeenkomst tot stand gekomen.
Gedaagden voeren voorts aan dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over de eerste conceptkoopovereenkomst, zodat ook op die grondslag geen overeenstemming is bereikt. Immers, die conceptkoopovereenkomst was slechts opgesteld om partijen in de gelegenheid te stellen dat concept van commentaar te voorzien, alvorens de definitieve tekst van de overeenkomst kon worden opgesteld. Slechts op verzoek van eisers is hen met spoed een kopie ter beschikking gesteld opdat zij alvast de financiering van de koop konden regelen. Proverko en [gedaagde 1] hebben ten aanzien van de conceptkoopovereenkomst op het eerst mogelijke moment aan eisers bekend gemaakt dat ten onrechte geen voorbehoud was opgenomen ten aanzien van de benodigde toestemming van Bouwfonds en Heijmans. In de tweede conceptkoopovereenkomst is dat voorbehoud wel verwerkt (artikel 21 lid 2).
De stelling van eisers dat zij pas achteraf op de hoogte zijn gesteld van de opschortende voorwaarde en het feit dat de benodigde toestemming niet werd gegeven, is onjuist.
Tot slot stellen gedaagden dat de besturen van Heijmans en Bouwfonds geen toestemming hebben gegeven voor de verkoop en dat dit tijdig aan eisers is gemeld. Gedaagden menen dat zij niet gehouden zijn het perceel aan eisers te leveren.
3.5. Gedaagden betwisten voorts dat eisers schade hebben geleden. Nu er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, dienen de gevolgen van de gepretendeerde verkoop van hun woning (en van de vervolgens ingeroepen ontbinding daarvan) voor rekening van eisers te blijven. Bovendien blijkt vooralsnog nergens uit dat eisers werkelijk schade hebben geleden, terwijl zij die schade evenmin nader hebben onderbouwd.
in reconventie
3.6. Eiseressen in reconventie vorderen – samengevat – bij vonnis, voor zover de Wet
het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad:
a) het op 18 maart 2010 gelegde conservatoir beslag tot levering van het perceel grond op te heffen;
b) voor recht te verklaren dat verweerders in reconventie aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad en hen te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de Wet;
c) verweerders in reconventie te veroordelen in de kosten van de opheffing van het beslag.
Eiseressen stellen daartoe dat verweerders geen aanspraak hebben op levering van het perceel en dat het beslag daarom ten onrechte en onrechtmatig is gelegd.
3.7. Verweerders in reconventie (hierna: verweerders) voeren verweer. Kort gezegd menen zij dat het door hen gelegde beslag niet onrechtmatig is. Bovendien is van enige schade aan de zijde van eiseressen niet gebleken. Eiseressen hebben dan ook geen enkel belang bij de door hen ingestelde vorderingen, aldus verweerders.
De beoordeling
In conventie
4.1. De rechtbank verwerpt het verweer van gedaagden dat tussen partijen geen
overeenkomst tot stand is gekomen op grond van het feit dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. De bepalingen van artikel 7:2 BW zijn uitsluitend van toepassing op de koop van woningen door consument – kopers. In het onderhavige geval is sprake van de koop van een perceel grond. Dat eisers mogelijkerwijs beoogden om op dat perceel een woning te bouwen – in de conceptovereenkomst is daar niets over vermeld – is niet relevant en maakt niet dat de koopovereenkomst onder het toepassingsbereik van genoemd artikel is komen te vallen. Uit het enkele feit dat er geen door partijen ondertekend koopcontract is, volgt niet dat er tussen partijen (dus) geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.2. Eisers stellen te hebben onderhandeld met de heren [directeur gedaagde 1] en [gevolmachtigde gedaagde 1], de gevolmachtigden van gedaagden, die zich in het dagelijks leven ook presenteren als directeur van [gedaagde 1] respectievelijk van Proverko. Met deze gevolmachtigden is naar zeggen van eisers – via de als bode optredende makelaar [makelaar] – een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen. Eisers stellen in dat verband dat zij erop mochten vertrouwen dat deze gevolmachtigden bevoegd waren om namens [gedaagde 1] en Proverko te handelen en dat gedaagden daarom gehouden zijn aan de met genoemde gevolmachtigden gesloten overeenkomst. Gedaagden daarentegen wijzen erop dat de betreffende directeuren slechts beschikten over een beperkte volmacht en dat zij juist niet bevoegd waren tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige.
4.3. Eisers beroepen zich dus op de schijn van volmachtverlening. Voor de beoordeling
van die stelling is het bepaalde in artikel 3:61 lid 2 BW van belang. Op grond van dat artikel kan het beroep van eisers slechts slagen indien hun vertrouwen is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van [gedaagde 1] en Proverko. Zonder een zodanig ‘toedoen’ van [gedaagde 1] en Proverko worden eisers niet beschermd tegen het eventueel ontbreken van een (toereikende) volmacht van de personen met wie zij hebben gehandeld. Daarbij geldt dat de schijn van bevoegdheid ook kan worden gewekt doordat de principaal (in dit geval [gedaagde 1] en Proverko) een bepaalde situatie – waaruit de schijn van volmachtverlening voortvloeit – heeft laten voortbestaan.
4.4. Eisers hebben aangevoerd dat de Raden van Bestuur van gedaagden slechts in
naam maar feitelijk geen bestuurders van gedaagden zijn en dat [directeur gedaagde 1] en [gevolmachtigde van gedaagden] als gevolmachtigden “de feitelijke en echte bestuurders zijn met wie zij zaken hebben gedaan en die altijd het vertrouwen hebben opgewekt volledig bevoegd te zijn”.
De stelling dat de Raden van Bestuur van gedaagden feitelijk geen bestuurder van gedaagden zijn, moet als onvoldoende onderbouwd worden verworpen. De enkele omstandigheid dat, zoals eisers stellen, deze Raden van Bestuur niet de moeite hebben genomen om naar Walcheren te komen om de onderhavige kwestie met hen te bespreken, kan die conclusie niet rechtvaardigen. Evenmin kan op grond daarvan worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en Proverko een bepaalde situatie – waaruit de schijn van volmachtverlening voortvloeit – hebben laten voortbestaan.
Eisers hebben niet gesteld dat [gedaagde 1] en Proverko bepaalde verklaringen hebben afgelegd en/of bepaalde gedragingen hebben verricht, op grond waarvan bij hen (eisers) het gerechtvaardigde vertrouwen kon postvatten dat de directeuren van [gedaagde 1] en Proverko bevoegd waren tot het aangaan van een overeenkomst tot verkoop van het perceel. Dat vertrouwen ontleenden zij kennelijk uitsluitend aan uitlatingen en/of handelingen van de betrokken directeuren zelf. Wat daar verder van zij, gedaagden zijn daardoor niet gebonden aan een (eventueel) met de gevolmachtigden gesloten overeenkomst.
In dat verband komt tot slot nog betekenis toe aan het feit dat uit de in het geding gebrachte uittreksels uit het handelsregister blijkt dat [directeur gedaagde 1] en [gevolmachtigde van gedaagden] slechts over een beperkte volmacht beschikten en dat zij juist niet bevoegd waren tot het vervreemden van onroerende zaken. Gedaagden hebben terecht aangevoerd dat zij deze publiek gemaakte beperkte volmachten aan eisers kunnen tegenwerpen.
4.5. De conclusie uit het vorenstaande luidt dat er, anders dan eisers menen, geen (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hen en gedaagden.
De vorderingen van eisers, genoemd onder 3.1 a t/m d – die alle gebaseerd zijn op de nakoming van een beweerdelijk gesloten overeenkomst – moeten dan ook worden afgewezen. Voor een veroordeling van gedaagden tot vergoeding van schade als gevolg van toerekenbare niet-nakoming – zoals gevorderd onder punt 3.1 onder e – is evenmin plaats. Ook die vordering zal worden afgewezen.
4.6. Gezien voormeld oordeel, behoeft hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd geen bespreking meer.
4.7. Eisers zullen als de in het ongelijk te stellen partij de kosten van deze procedure dienen te dragen. Deze kosten worden als volgt begroot:
Griffierechten € 880,00
Salaris advocaat € 1.158,00 (2 punten a € 579,00)
Totaal € 2.038,00
In reconventie
4.8. Bij de beoordeling van een vordering tot opheffing van een conservatoir beslag geldt als uitgangspunt dat het beslag dient te worden opgeheven indien summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd. Gelet op hetgeen hiervoor ten aanzien van de conventionele vordering is overwogen en beslist kan worden geconcludeerd dat van die ondeugdelijkheid van het door verweerders (als eisers in conventie) ingeroepen recht is gebleken. De vordering tot opheffing van het beslag zal dan ook worden toegewezen.
4.9. De vordering van eiseressen om voor recht te verklaren dat verweerders aansprakelijk zijn voor schade die het gevolg is van het onrechtmatig gelegde beslag en om hen te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de Wet, zal worden afgewezen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is vereist dat gesteld wordt – en dat ook aannemelijk te achten is – dat schade is geleden. Eiseressen hebben echter niet gesteld dat zij schade hebben geleden.
4.10 De rechtbank verstaat de in overweging 3.6 onder c gevorderde veroordeling van verweerders in de kosten van de opheffing van het beslag aldus dat eiseressen vragen om veroordeling van verweerders in de in reconventie gemaakte proceskosten. Die vordering zal worden toegewezen. Verweerders zullen als de in het ongelijk te stellen partij die kosten dienen te dragen. Die kosten worden begroot op een bedrag van € 579,00 (1 punt) voor salaris advocaat eiseressen.
De beslissing
De rechtbank
In conventie:
wijst de vorderingen van eisers af;
veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de zijde van gedaagden begroot op € 2.038,00;
verklaart dit vonnis, wat de kostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
heft het op 18 maart 2010 gelegde conservatoir beslag tot levering van het perceel op;
veroordeelt verweerders in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de zijde van eiseressen begroot op € 579,00;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2010.