Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70048 / HA ZA 09-562
Vonnis van 22 december 2010
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweester in reconventie],
wonende te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. S. Buddingh-Toes te Leusden,
tegen
1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1],
wonende te Antwerpen,
2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
wonende te Antwerpen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. H.M. den Hollander te Oostburg.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van comparitie van 18 mei 2010,
- de conclusie van dupliek in reconventie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij koopovereenkomst van 4 oktober 2007 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de woning aan de [adres] te Aardenburg gekocht voor een bedrag van [bedrag]. Het betreft een monumentaal pand dat omstreeks 1850 is gebouwd. De juridische levering vond plaats op 12 augustus 2008. De feitelijke levering vond plaats op 23 november 2008.
Artikel 3 van de koopovereenkomst luidt:
Mededelingsplicht
Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
Artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst luidt:
Verdere bijzondere bepalingen
1. Het verkochte is ouder dan 20 jaar, hetgeen inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe of nieuwere woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan garandeert, staat hij niet in voor de kwaliteit van vloeren, dak, gevels, funderingen, installaties, leidingen, riolering en aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Verkoper verzwijgt echter niet moedwillig gebreken aan bovenstaande zaken.
Ter aanvulling c.q. wijziging van de koopovereenkomst zijn partijen bij (nadere) overeenkomst van 12 augustus 2008 onder artikel 2. overeengekomen:
Verkoper verplicht zich er voor zorg te dragen dat het dak voor rekening van verkoper op deugdelijke wijze en tot genoegen van koper gerepareerd zal worden. Verkoper en de reparateur van het dak dienen na deze reparatie te garanderen dat bestaande gebreken, waardoor lekkages zijn ontstaan, zijn hersteld.
Koper wenst vóór de juridische levering van het verkochte de offerte van de reparateur van het dak in zijn bezit te hebben. Mocht het hierna te vermelden bedrag van vijftienduizend euro ontoereikend zijn voor de reparatiekosten van het dak, dan wenst koper dit bedrag te verhogen tot een bedrag dat de werkelijke reparatiekosten dekt.
Onder artikel 3. van de overeenkomst van 12 augustus 2008 zijn partijen overeengekomen:
Verkoper verplicht zich er voor zorg te dragen dat bij de feitelijke aflevering van het verkochte een deugdelijk functionerende centrale verwarmings installatie in het verkochte aanwezig is. Dit betekent dat de oude (huidige) installatie vervangen dient te worden door een nieuwe installatie zoals in de offerte van Delta N.V. de dato maart 2008 reeds aan verkoper werd voorgesteld op zijn initiatief en verzoek, aangezien de bestaande installatie volgens verkoper vervangen moest worden. Partijen kwamen overeen dat bij de aanwezigheid van een huurcontract, de koper het contract overneemt van verkoper.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen die volgen uit artikel 2 en artikel 3 van de overeenkomst van 12 augustus 2008 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een bedrag van € 15.000,00 in depot gegeven onder notaris Vegter, thans Van Dongen, te Middelburg.
Op verzoek van [naam partner], partner van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie], heeft Perfectbouw B.V. op 29 januari 2009 de litigieuze woning onderzocht en zij heeft daarover op 2 februari 2009 een bouwkundig rapport uitgebracht (verder: rapport Perfectbouw).
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op 15 april 2009 een aankoopkeuring van de woning doen uitvoeren door bouwkundige P. de Weerdt van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. ten behoeve van verborgen gebreken na koop (verder: rapport [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]). Op 26 april 2007 werd reeds een aankoopkeuring uitgevoerd door dezelfde bouwkundige. Toen geschiedde dat op verzoek van destijds potentieel koper [naam potent[naam potentiele koper] (verder: rapport [naam potentiele koper]). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waren ten tijde van de verkoop van de woning bekend met rapport [naam potentiele koper].
Bij brief d.d. 17 april 2009 van mr. A.A.M. van Beem van ARAG Rechtsbijstand zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in gebreke gesteld.
Het geschil
in conventie
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- primair [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een schadevergoeding, door de rechtbank vast te stellen nadat een door de rechtbank te benoemen deskundige onderzoek heeft verricht naar de kosten van herstel van de onder punt 9.A. van de dagvaarding vermelde gebreken, te voldoen binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis;
- subsidiair te bepalen dat de gevolgen van de koopovereenkomst van 4 oktober 2007 ter opheffing van het nadeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft, worden gewijzigd, in die zin dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, een schadevergoeding, vast te stellen door de rechtbank nadat een door de rechtbank te benoemen deskundige onderzoek heeft verricht naar de kosten van herstel van de onder punt 9.A. van de dagvaarding vermelde gebreken, te voldoen binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis.
Zowel primair als subsidiair vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voorts:
- wettelijke rente over de schadevergoeding, vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis;
- tot het voor hun rekening deugdelijk en naar genoegen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (laten) verrichten van de hierna te noemen werkzaamheden, aan te vangen binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag, hieronder mede begrepen een dagdeel, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hiermee in gebreke blijven: het verwijderen van de dak- en nokpannen, het verwijderen van specie, alsmede vervolgens het deugdelijk en naar genoegen repareren van het dak, waaronder de dakgoten, en het plaatsen van nieuwe dak- en nokpannen, althans een zo deugdelijke reparatie dat geen lekkages meer plaatsvinden en het dak er esthetisch weer goed uit ziet; het repareren van drie niet functionerende radiatoren en defecte knoppen van radiatoren; het afpersen van het gassysteem; het op juiste wijze plaatsen van de rookgasafvoer van de cv-installatie, door middel van een flexibele rookgasafvoerpijp door de schoorsteen op de keuken, alsmede herstel van de schade die ontstaat door het op een andere plaats installeren van de rookgasafvoer; herstel van de stuclaag op de muur in de gang beneden.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert tevens buitengerechtelijke kosten met wettelijke rente daarover en veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten met rente daarover en nakosten.
Ter onderbouwing van haar vorderingen voert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de woning tweemaal met haar partner [naam partner eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bekeken. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat [naam partner eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toen heeft aangegeven dat hij ervaring had met het opknappen van oude panden en dat hij veel zelf kon doen. De woning heeft gebreken die dermate ernstig zijn dat de woning niet bewoonbaar is. De gebreken staan een normaal gebruik van de woning in de weg. In ieder geval voldoet de geleverde woning niet aan de overeenkomst. De gebreken blijken uit het bouwtechnisch onderzoek door Perfectbouw alsook uit de rapporten [naam potentiele koper] en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van Vereniging Eigen Huis. Er kunnen zeer gevaarlijke situaties ontstaan indien de gebreken niet worden verholpen, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]. In dat verband merkt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op dat zij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding niet in de woning woonde. Onder punt 9.A. van de dagvaarding worden de gestelde gebreken genoemd en toegelicht. Kort samengevat noemt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]:
a. verzakking van de gehele woning,
b. aantasting van de stalen onderslagbalk van de constructie,
c. aantasting van de balken in de kelder,
d. vochtigheid van de vloer en wanden van de kelder,
e. ontbreken van de trekbalk op de zolderverdieping,
f. de gehele schoorsteen dient gerenoveerd te worden,
g. het balkon vertoont betonrot,
h. de elektrotechnische installatie voldoet niet,
i. op de begane grond is sprake van optrekkend en doorslaand vocht,
j. in de vloer- en kapconstructie zijn houtaantastende insecten aangetroffen en
k. er zijn of waren een of meer ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] merkt hierbij op dat er geen onderzoek is verricht naar de fundering, kruipruimten en niet zichtbare delen en zij maakt te dien aanzien een uitdrukkelijk voorbehoud. Indien daar ook gebreken blijken te zijn, dan zullen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de kosten van herstel daarvan eveneens dienen te voldoen.
Voorts stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat de, in de overeenkomst van 12 augustus 2008 nader gespecificeerde, door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te verrichten werkzaamheden niet naar behoren en niet conform afspraak zijn uitgevoerd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit voornoemde overeenkomst. Het dak is niet deugdelijk gerepareerd. Partijen hebben bovendien de zinsnede ‘en naar genoegen van de koper’ in de overeenkomst opgenomen. De lekkages waren niet door de werkzaamheden van Van de Kerkhove verholpen. Bovendien was naast de schriftelijk vastgelegde overeenkomst van 12 augustus 2008 ook afgesproken dat de muur in de gang zou worden gestuukt nadat de lekkages in de gang die werden veroorzaakt door een niet functionerende dakgoot waren verholpen. De muur is provisorisch gerepareerd. Er is nog steeds sprake van optrekkend en doorslaand vocht, onder meer veroorzaakt door het lekke dak. De pannen zijn niet deskundig aangebracht. De niet herstelde gebreken worden genoemd en toegelicht onder 9.B. van de dagvaarding:
l. de vernieuwde nokpannen zijn te klein en er is met teveel specie een afsluiting gemaakt, waardoor er verschillen tussen de puntdaken waarneembaar zijn,
m. de zinken goten veroorzaken ernstige lekkages waardoor de muren daaronder zowel aan de binnen- als aan de buitenkant grote vochtplekken vertonen. Tevens laat de stuclaag op de voorgevel los.
n. de rookgasafvoer is niet naar behoren aangebracht en voldoet niet aan de gezondheidsvoorschriften,
o. het gassysteem is niet afgeperst en
p. drie radiatoren functioneren niet en de meeste knoppen van de radiatoren zijn defect, waardoor het instellen van de juiste temperatuur onmogelijk is.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat slechts de c.v.-ketel zou worden vervangen en dat met betrekking tot het dak de offerte van de aannemer uit april 2007 als uitgangspunt gold. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kende die offerte toen nog niet. Die heeft zij later pas ontvangen. De tekst van de overeenkomst van 12 augustus 2008 is duidelijk en behelst veel meer dan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen. Het gaat niet aan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich achteraf over de redactie van de overeenkomst beklagen. Kennelijk hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet de juiste opdracht verstrekt aan Van de Kerkhove en aan Wolter & Dros. De dakgoot is onderdeel van het dak. Dat het dak thans niet meer lekt is te danken aan het feit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de dakgoot aan de voorzijde van de woning in zijn geheel heeft laten vervangen. De kosten daarvoor bedragen € 1.981,35 inclusief btw. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kan niet controleren of de werkzaamheden ten behoeve van verwarmingsinstallatie zijn verricht zoals op de offerte van Delta N.V. vermeld. De factuur van Wolter & Dros heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ondanks verzoek daartoe nooit ontvangen. Feit is dat de c.v.-installatie niet deugdelijk functioneert. Niet alleen de (vervangen) c.v.-ketel dient goed te functioneren, maar ook de rest van de installatie dient naar behoren te werken. Drie radiatoren werken niet, de meeste knoppen van de radiatoren zijn defect en de rookgasafvoer is onjuist aangebracht. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat een en ander conform het Bouwbesluit is geplaatst. De verplichtingen uit de overeenkomst van 12 augustus 2008 staan los van de koopovereenkomst van 4 oktober 2007. Derhalve kunnen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet met een beroep op een bepaling uit de koopovereenkomst aanspraken afwijzen en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] doorverwijzen naar de uitvoerende aannemers.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door middel van het destijds recente rapport [naam potentiele koper] op de hoogte waren van de (onzichtbare) gebreken, maar deze moedwillig hebben verzwegen. Daar doet het argument dat de in dat rapport vermelde herstelpunten de woning nagenoeg in nieuwe staat zou brengen niets aan af. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben hun mededelingsplicht geschonden en zijn daarom aansprakelijk voor de schade. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aan haar onderzoeksplicht voldaan door nadrukkelijk aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te vragen of er meer gebreken waren dan het vervangen van een paar dakpannen en de verwarmingsketel. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dit stellig ontkend. Tijdens één van de bezichtigingen is ook gevraagd of er actieve houtworm in de woning zat. Dit is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet genoemd als gebrek aan de woning. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mocht afgaan op hun mededelingen. Voor het geval de rechtbank mocht oordelen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt dat het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]. Er is in casu geen reden om een uitzondering te maken op de prioriteitsregel. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn toerekenbaar te kort geschoten. Een beroep op overmacht kan hen niet baten omdat zij bekend waren met de bouwkundige staat van de woning zoals weergegeven in rapport [naam potentiele koper]. Bovendien moet een verkoper geacht worden op de hoogte te zijn van dermate ernstige gebreken aan de woning.
Subsidiair doet [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een beroep op dwaling. Zij heeft de koopovereenkomst gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Dat de woning uit 1850 stamt, betekent niet dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een woning met gebreken mogen leveren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waren op de hoogte van de gebreken, althans zij behoorden ervan op de hoogte te zijn, althans zij werden geacht ervan op de hoogte te zijn. Bovendien wisten [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat dit punt van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de overeenkomst. Ernstige gebreken als inmiddels gebleken hebben immers invloed op de koopsom van de woning, in die zin dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht indien zij van de gebreken had geweten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dienden er rekening mee te houden dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dwaalde. Tenslotte hadden zij naar maatschappelijke opvattingen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moeten inlichten over de ernstige gebreken. Ook ten aanzien van de dwaling geldt volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat niet te spoedig voorrang aan de onderzoeks-/informatieplicht van de koper boven de mededelingsplicht van de verkoper gegeven dient te worden. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had niet behoeven te verwachten dat sprake was van de door haar gestelde gebreken. De woning was gezien de WOZ-beschikking over het jaar 2008 bovendien beduidend minder waard dat hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] er voor heeft betaald.
De buitengerechtelijke kosten kunnen eerst worden bepaald wanneer de hoogte van de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bekend is. De kosten worden gevorderd over de periode van 3 maart tot en met 25 juni 2009 terzake de werkzaamheden van de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mevrouw mr. A.A.M. van Beem, die in die periode veelvuldig contact heeft gehad met de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie].
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer. Zij menen dat het in conventie gaat om de uitleg van de koopovereenkomst. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verkregen zelf de eigendom van de woning in 1987 en hebben nimmer enige reden tot klagen over de kwaliteit van het huis gehad. Regelmatig onderhoud en nu en dan voorkomende vervanging of reparatie hoort bij een woning uit 1850. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben geen kennis over en inzicht in de bouwkundige staat van het huis. Zij lieten het onderhoud over aan vaklieden. De gebreken genoemd onder 9.A.van de dagvaarding zijn toe te schrijven aan de leeftijd van de woning en/of brengen geen gevaarlijke situaties met zich mee. De meeste van de genoemde gebreken zijn indien gewenst eenvoudig en zonder veel kosten te bestrijden. Gebreken aan fundering of kruipruimten zijn niet aangetoond en maken de woning dan ook niet onbewoonbaar. De woning is geschikt voor bewoning. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wist dat ze geen volledig gerenoveerde woning kocht. Zij kocht de oude woning in de staat waarin deze zich bevond. Haar partner [naam partner eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vertelde dat hij ervaring had met het opknappen van oude panden en dat hij veel zelf kon doen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] heeft tijdens de bezichtiging voor de koop verteld dat alle dakgoten op één na waren vervangen. Naar houtrot is niet gevraagd. Een vraag over actieve houtworm kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zich niet herinneren.
De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] overgelegde bouwkundige rapporten zijn alle drie eenzijdig opgesteld en niet objectief. Zij zijn tot stand gekomen zonder dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daarbij aanwezig waren. De rapporten van de Vereniging Eigen Huis geven aan welke kosten gemaakt moeten worden om de woning nagenoeg in nieuwe staat te brengen. Het rapport Perfectbouw laat buiten beschouwing welke verwachtingen een koper van een pand van anderhalve eeuw oud redelijkerwijs mag hebben. Bovendien dateren de twee rapporten die op verzoek van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn opgesteld van meer dan een half jaar nadat de woning was geleverd. Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nog niet in de woning woont, komt doordat zij de woning tijdelijk wilde gebruiken als weekendhuis om er te zijner tijd definitief haar intrek in te nemen.
Ten aanzien van de nadere overeenkomst van 12 augustus 2008 en de niet herstelde gebreken voeren [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het volgende verweer. Aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is bij de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de koop door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verteld dat, als zij zelf in het huis zouden blijven wonen, zij het dak waar nodig zouden laten herstellen en de cv-ketel zouden laten vervangen. De firma Van de Kerkhove uit Draaiburg was reeds een paar maanden voorafgaand aan de koop door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] benaderd voor reparatie van het dak. Aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] werd medegedeeld dat het dak bij harde wind en regen soms lekte. Er stond altijd een emmer op de zolder om het lekwater op te vangen. Voor het dak was inmiddels door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] akkoord gegaan met de door Van de Kerkhove in april 2007 uitgebrachte offerte. Wegens drukte was Van de Kerkhove nog niet aan reparatie van het dak toegekomen. Voor de cv-ketel gold dat deze nog naar behoren functioneerde, maar dat hij te zijner tijd aan vervanging toe was. Partijen spraken af dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] deze werkzaamheden zouden laten uitvoeren. Omdat dit ten tijde van de juridische levering op 12 augustus 2008 nog niet was gebeurd, werd overeengekomen om € 15.000,00 van de koopsom bij de notaris in depot te laten staan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben tot 25 oktober 2008 in het huis gewoond en in die periode zijn de werkzaamheden aan het dak uitgevoerd door Van de Kerkhove en is de cv-ketel vervangen door Wolter & Dros via een overeenkomst met Delta N.V. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat de werkzaamheden die waren overeengekomen correct zijn uitgevoerd. Voor het dak gold de offerte van Van de Kerkhove. Van de Kerkhove heeft een verklaring afgelegd inhoudende dat hij de werkzaamheden als een goed vakman heeft uitgevoerd en dat hij de lekkages heeft verholpen. In het rapport Perfectbouw wordt geconstateerd dat het dak niet lekt. De cv-ketel is zoals afgesproken vervangen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op basis van door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] doorgestuurde offertes zelf de c.v.-ketel uitgekozen. De verwarming functioneert prima zonder de (zichtbaar) ontbrekende knoppen. Wolter & Dros hebben de kritiek van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met een beroep op het Bouwbesluit weerlegd. Eveneens wordt in het rapport Perfectbouw geconcludeerd dat de c.v.-installatie naar behoren functioneert. Tot meer dan de hiervoor genoemde reparaties verplicht de nadere overeenkomst niet. Andere werkzaamheden zoals het repareren van de goot of het aanbrengen van nieuw stuukwerk waren niet overeengekomen. Ten onrechte tracht [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het rapport [naam potentiele koper] te incorporeren in de overeenkomst van 12 augustus 2008. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wijzen er op dat alle aanspraken jegens aannemers bij de koop en levering zijn overgedragen van de verkopers op de koper.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen (in het kader van de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht) dat zij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte waren van gebreken die het gebruik van de woning in de weg zouden staan. In artikel 3 van de koopovereenkomst wordt de mededelingsplicht van de verkoper genoemd met de beperking: ‘met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoren te worden verstrekt.’ Daar zij zelf ruim twintig jaar tot volle tevredenheid in de woning hebben gewoond, zij regelmatig onderhoud hebben laten uitvoeren en er zich gedurende die tijd geen ernstige gebreken hebben gemanifesteerd, verkeerden [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als ondeskundige verkopers volledig te goeder trouw in de mening dat de woning in goede conditie verkeerde. Alleen de gemelde reparatie van het dak was voor hen een noodzakelijke maatregel om lekkages te voorkomen. In artikel 13 van de koopovereenkomst wordt vervolgens gewezen op het feit dat de woning ouder is dan twintig jaar en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe of nieuwere woning. De onderhavige woning dateert van 1850, waardoor deze waarschuwing des te sterker geldt. Er wordt uitdrukkelijk geen garantie gegeven voor gebreken aan funderingen, gevels etcetera. Een koper dient zich te realiseren dat dergelijke gebreken aan een oud huis kunnen kleven, ook als de verkoper zich daar niet van bewust is. Dergelijke gebreken zijn op een vluchtige inspectie niet altijd zichtbaar. In de koopovereenkomst, die niet het karakter heeft van een standaardovereenkomst, is aldus duidelijk vastgelegd dat op koper een onderzoeksplicht rust en dat verkopers juist voor deze oude woning geen garanties hebben verstrekt. Het lag op de weg van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om een bouwkundig onderzoek in te stellen vóór de koop. De onderzoeksplicht van een koper gaat uiteindelijk boven de mededelingsplicht van een verkoper. Het rapport [naam potentiele koper] geeft geen reëel beeld van de woning, daarom zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van mening dat het niet op hun weg lag om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] er over te informeren. Het rapport [naam potentiele koper] geeft een overzicht van werkzaamheden die passen bij een volledige renovatie van de woning. Er staat niet in dat er een of meer ernstige gebreken kleven aan de woning. Uit geen enkele wettelijke bepaling noch uit de overeenkomst vloeit voort dat dit rapport ter kennis moest worden gebracht aan de koper. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben derhalve niets verzwegen. Voor zover nodig doen zij een beroep op overmacht ten aanzien van het ontbreken van kennis over en inzicht in de bouwkundige staat van het huis.
Ten aanzien van het beroep op dwaling brengen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] naar voren dat indien en voor zover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de koopovereenkomst heeft gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, zij dit volledig aan zichzelf te wijten heeft. Een woning uit 1850 kan nu eenmaal behept zijn met tekortkomingen, die bij een huis van recente datum niet aan de orde plegen te zijn. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een marktconforme prijs voor de woning betaald. Door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn uitdrukkelijk geen garanties gegeven.
Indien en voor zover één van de hoofdvorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mocht slagen, merken [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op dat zowel de primair als de subsidiair gevorderde schade slechts het prijsverschil kan zijn tussen de werkelijke koopprijs en de marktwaarde van de woning met inachtneming van het gebrek.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] maken bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Die vordering is te weinig gespecificeerd en te onbepaald. Bovendien zijn door de advocaat van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] slechts werkzaamheden uitgevoerd ter voorbereiding van de bodemprocedure.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen in de kosten van het geding. Benoeming van een deskundige komt eerst aan de orde nadat de vraag is beantwoord of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich met vrucht kan beroepen op non-conformiteit en/of dwaling.
in reconventie
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- verklaring voor recht dat zij hebben voldaan aan de overeenkomst van 12 augustus 2008 door het laten uitvoeren van de werkzaamheden aan het dak en de c.v.-installatie,
- veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot het meewerken aan het vrijgeven van het onder de notaris Vegter, thans Van Dongen te Middelburg, berustende bedrag van € 15.000,00, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag na acht dagen na betekening van het vonnis dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in gebreke blijft om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen en
- veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van het geding.
Ter onderbouwing van hun vorderingen verwijzen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] naar hetgeen door hen reeds in conventie is gesteld. Zij hebben alles gedaan waartoe de nadere overeenkomst van 12 augustus 2008 hen verplichtte. Werkzaamheden aan de goot waren niet overeengekomen. Indien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] meent dat zij een aanspraak dienaangaande heeft, dan dient zij zich te richten tot de betrokken uitvoerende aannemers.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer. Zij stelt dat niet is voldaan aan de overeengekomen afspraken in de overeenkomst van 12 augustus 2008. Daarbij verwijst zij naar argumenten die zij gebruikt voor haar vordering betreffende deze nadere overeenkomst. Het depot kan niet worden vrijgegeven.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
De kern van de primaire vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie is non-conformiteit. Ingevolge artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De aansprakelijkheid van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] uit hoofde van voornoemd wetsartikel wordt begrensd door artikel 13 van de koopovereenkomst. Daarin is – samengevat – bepaald dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vanwege de ouderdom van de woning geen garanties geven ten aanzien van de kwaliteit van vloeren, dak, gevels, funderingen, installaties, leidingen, riolering en aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Aanvullend staat in dat artikel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet moedwillig gebreken aan voornoemde zaken verzwijgen. Op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] rustte, behoudens ten aanzien van feitelijke eigenschappen van de woning waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, een onderzoeksplicht. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] komt geen beroep op het schenden van deze onderzoeksplicht toe indien zij moedwillig gebreken hebben verzwegen.
De door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevoerde verweren brengen mee dat allereerst dient te worden onderzocht of de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onder punt 9.A. van de dagvaarding gestelde gebreken het normale gebruik van de woning belemmeren. De rechtbank zal hieronder op de gebreken a tot en met k ingaan. Daarbij zal ten aanzien van de stellingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden uitgegaan van de bevindingen en conclusies die volgen uit de rapporten Perfectbouw en [naam potentiele koper] waarop [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich ter onderbouwing beroept. De rechtbank houdt het er voor dat alleen onderzoek is verricht naar zichtbare delen nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in haar dagvaarding opmerkt dat er geen onderzoek is verricht naar niet zichtbare delen.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ten aanzien van vier van de door haar genoemde gebreken, mede in het licht van het verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], onvoldoende heeft gesteld. Dit betreft de volgende gestelde gebreken:
a. verzakking van de gehele woning,
c. aantasting van de balken in de kelder,
g. het balkon vertoont betonrot en
k. er zijn of waren een of meer ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] baseert zich voor wat betreft de verzakking van de gehele woning, de aantasting van de balken in de kelder en het betonrot op rapport Perfectbouw. Ten aanzien van de verzakking van de woning en de aantasting van de balken in de kelder wordt in het rapport Perfectbouw nader onderzoek aanbevolen. Dat het balkon betonrot vertoont wordt niet in rapport Perfectbouw geconstateerd. Dat er een of meer ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen zijn of waren geweest baseert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op rapport [naam potentiele koper]. Daarin staat dat om te kunnen constateren dat de grond daardoor vervuild is, ook nader onderzoek nodig is. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft naast het aanbevolen nader onderzoek niets aanvullends gesteld ten aanzien van deze vier gebreken. Dat zij bestaan is dan ook onvoldoende onderbouwd. De rechtbank komt niet toe aan een bewijsopdracht.
Ook ten aanzien van de mogelijkheid van gebreken aan de fundering, kruipruimten en niet zichtbare delen is onvoldoende door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gesteld. Gesteld noch gebleken is dat zich daar daadwerkelijk gebreken voordoen. Het enkele stellen dat zich ernstige gebreken kunnen voordoen is onvoldoende voor een geslaagd beroep op non-conformiteit.
Het rapport Perfectbouw biedt onvoldoende steun voor de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde noodzaak tot vervanging van de stalen onderslagbalk van de constructie (b). Weliswaar volgt uit dat rapport dat de stalen onderslagbalk ernstig is aangetast door roest, bij de oplegging ‘totaal rot’ is en dient te worden vervangen, maar ook dat Perfectbouw daarvoor termijnkosten begroot van € 1.400,00. Termijnkosten zijn volgens Perfectbouw ‘kosten van toekomstig onderhoud (0 tot 5 jaar)’. Onder deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat de toestand van de onderslagbalk meebrengt dat de (150-jarige) woning ten tijde van de levering niet normaal kon worden bewoond met de mate van duurzaamheid die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ten tijde van de koop mocht verwachten.
Ten aanzien van een aantal door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde gebreken is op grond van de aard en de ernst daarvan niet komen vast te staan dat het normale gebruik van de woning wordt belemmerd. Het betreft de volgende gebreken:
d. vochtigheid van de vloer en wanden van de kelder,
f. de gehele schoorsteen dient gerenoveerd te worden,
h. de elektrotechnische installatie voldoet niet,
i. op de begane grond is sprake van optrekkend en doorslaand vocht en
j. in de vloer- en kapconstructie zijn houtaantastende insecten aangetroffen.
De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Bij de aanschaf van een bestaande, niet nieuwe woning kan enige mate van noodzakelijk onderhoud worden verwacht. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moest, nu de woning ten tijde van de aankoop ongeveer 150 jaar oud was, dan ook rekening houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud aan de woning. De eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld zijn bij deze woning immers aanzienlijk lager dan voor nieuwere woningen. Het rapport [naam potentiele koper] biedt onvoldoende steun voor de gestelde vochtigheid van de vloer en wanden van de kelder (d). In dat rapport staat alleen dat de kelder ‘niet echt droog is’. Het rapport Perfectbouw biedt onvoldoende steun voor de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde ernst van het optrekkend en doorslaand vocht op de begane grond (i). In dit rapport wordt slechts geconstateerd dat op de begane grond optrekkend vocht aanwezig is en dat het op verschillende manieren bestreden kan worden. Daar komt bij dat enige vochtproblemen te verwachten zijn bij een zodanig oude woning. Dat laatste geldt ook voor de in de vloer- en kapconstructie aangetroffen houtaantastende insecten (j). Niet is gebleken dat de houtaantasting in de geconstateerde mate leidt tot het niet beantwoorden van de woning aan de overeenkomst. In rapport Perfectbouw staat vermeld dat de aantasting kan worden bestreden en niet van ernstige aard is. De bijgaande foto in het rapport laat bovendien zien dat de aantasting zichtbaar was. Ook om die reden dient dit gebrek voor rekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te blijven. Ten aanzien van de renovatie van de gehele schoorsteen (f) wordt in rapport Perfectbouw gemeld dat het lokettenlood, de zalinggoot en het voegwerk in onvoldoende conditie verkeren. Geadviseerd wordt tot gehele renovatie ad € 860,00. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat de gevolgen niet te overzien zijn als de schoorsteen (gedeeltelijk) naar beneden komt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] erkennen dat de schoorsteen voegwerk en nieuw loodwerk behoeft, maar menen dat er niets ernstigs aan de hand is. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft inmiddels opdracht gegeven tot verwijdering van de schoorsteen om gevaarlijke situaties te voorkomen. De rechtbank overweegt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende concreet heeft onderbouwd waarom de schoorsteen uit veiligheidsoverwegingen diende te worden verwijderd. Bovendien was een relatief gering bedrag begroot voor gehele renovatie van de schoorsteen en had het gebrek derhalve tegen relatief lage kosten verholpen kunnen worden. Ten aanzien van het niet voldoen van de elektrotechnische installatie (h) wordt in rapport Perfectbouw enkel gemeld dat de afwerking onvoldoende is en dat de installatie incidenteel niet veilig is. Geadviseerd wordt door Perfectbouw om klein onderhoud uit te voeren en op termijn een aardlekschakelaar te plaatsen. Dat gebrek is derhalve eveneens tegen relatief lage kosten te verhelpen. De non-conformiteitsregel ziet niet op dergelijke gebreken. De gestelde gebreken onder d, f, h, i, en j leveren dan ook geen non-conformiteit op in de zin van artikel 7:17 BW.
Met betrekking tot het ontbreken van de trekbalk op de zolderverdieping (e) overweegt de rechtbank het volgende. De stelling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat het ontbreken van de trekbalk op de zolderverdieping een gevaarlijke situatie oplevert ‘aangezien de muur wellicht zover naar buiten wordt gedrukt dat er (een gedeelte van) de muur afbrokkelt en naar beneden komt’ wordt niet onderschreven door het rapport van Perfectbouw of anderszins. Uit het rapport Perfectbouw volgt op dit punt dat een trekbalk van 1 spant is weggezaagd, ten gevolge waarvan de gevel ter plaatse van de muurplaat naar buiten is gedrukt. Het advies van Perfectbouw is om per direct een trekbalk tussen de spantbenen terug te plaatsen. Het advies om per direct een trekbalk terug te plaatsen wordt niet nader toegelicht. Gelet hierop en mede in het licht van het onbetwiste verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat de situatie van de ontbrekende trekbalk reeds bestond in 1987 toen zij de woning kochten is door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende onderbouwd dat en waarom dit gebrek het normale gebruik van de woning belemmert.
Gelet op het voorgaande leidt geen van de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onder punt 9.A van de dagvaarding genoemde gebreken tot non-conformiteit van de woning. Niet is komen vast te staan dat de geleverde woning ten tijde van de aflevering eigenschappen bezat die aan het normaal gebruik daarvan in de weg stonden. Er is geen grond voor schadevergoeding. De vordering tot schadevergoeding ter zake van het herstel van deze gebreken zal dan ook worden afgewezen. Er is geen belang meer bij het benoemen van een deskundige.
Dat geen van de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onder 9.A genoemde gebreken tot non-conformiteit van de woning leidt heeft ook gevolgen voor het beroep van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op dwaling, dat is gebaseerd op hetzelfde feitencomplex. Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen volgt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen feiten of stelling naar voren heeft gebracht die leiden tot de conclusie dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet derhalve geacht worden geen onjuiste voorstelling van zaken te hebben gehad wat betreft de algehele toestand van de woning. Voor zover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de koopovereenkomst toch onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten, merkt de rechtbank op dat niet gebleken is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op dit punt een onjuiste mededeling hebben gedaan, terwijl zij ook niet geacht moeten worden een mededelingsplicht te hebben geschonden. De rechtbank overweegt dat algemeen bekend is dat oudere woningen doorgaans niet in alle opzichten voldoen aan de hedendaagse eisen van comfort en veelal ook in bouwkundig opzicht gebreken kennen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had in hetgeen zichtbaar en haar bekend was, mede met het oog op de ouderdomsclausule in artikel 13 van de koopovereenkomst, aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te doen, teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het beroep van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op dwaling treft geen doel. De vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel zal worden afgewezen.
Vervolgens is zowel in conventie als in reconventie de vraag aan de orde of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de artikelen 2 en 3 van overeenkomst van 12 augustus 2008 zijn nagekomen. De rechtbank stelt daarbij voorop dat het bij het beantwoorden van die vraag niet alleen gaat om de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Blijkens hetgeen partijen over en weer hebben verklaard zijn de lekkages aan het dak en de vervanging van de centrale verwarmingsketel onderwerp van gesprek geweest tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de koop. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben verteld dat als zij zelf in het huis zouden blijven wonen, zij het dak waar nodig zouden laten herstellen en de centrale verwarmingsketel zouden laten vervangen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat zij aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft gevraagd of er meer gebreken waren dan het vervangen van een paar dakpannen en de verwarmingsketel. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat reeds in april 2007 een offerte voor de reparatie van het dak was aangevraagd en dat die offerte als uitgangspunt gold voor artikel 2 van de overeenkomst van 12 augustus 2008. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wenste de offerte van de reparateur voor de juridische levering in haar bezit te hebben. Voor de vervanging van de verwarmingsketel wordt in de overeenkomst van 12 augustus 2008 verwezen naar de offerte van Delta N.V. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat de centrale verwarmingsketel door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is uitgekozen op basis van door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] doorgestuurde offertes. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dit niet. Onder die omstandigheden moet het er voor worden gehouden dat partijen er bij het sluiten van de overeenkomst van uit gingen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de lekkages aan het dak zouden (laten) verhelpen (artikel 2) en een nieuwe centrale verwarmingsketel zouden (laten) plaatsen (artikel 3).
Vast staat dat het dak door aannemer Van de Kerkhove is gerepareerd en dat de centrale verwarmingsketel is vervangen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft Perfectbouw onderzoek laten doen ter controle van de reparatie aan het dak en de centrale verwarmingsinstallatie. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit rapport Perfectbouw niet dat het dak lekt. Mede in het licht van de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in het geding gebrachte verklaring van aannemer Van de Kerhove dat hij de bestaande gebreken aan het dak, waardoor de lekkages zijn ontstaan, heeft hersteld, onderbouwt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende concreet dat de lekkages niet zijn verholpen. Niet is komen vast te staan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hun verplichting ingevolge artikel 2 van de overeenkomst van 12 augustus 2008 niet zijn nagekomen.
Ten aanzien van artikel 3 van de overeenkomst van 12 augustus 2008 stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat in het verlengde van het vervangen van de centrale verwarmingsinstallatie de rest van de installatie naar behoren dient te werken. In rapport Perfectbouw staat op pagina 7 dat de ketel, de radiatoren, het leidingwerk en de afsluiters functioneren voor zover tijdens de visuele inspectie steekproefsgewijs is vast te stellen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft daar tegenover te weinig gesteld om te kunnen vaststellen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hun verplichting ingevolge artikel 3 van de overeenkomst van 12 augustus 2008 niet zijn nagekomen. Voor het geval [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij het maken van de afspraken bedoelde dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot meer verplicht waren dan het vervangen van de verwarmingsketel, dan had het op haar weg gelegen daartoe een schriftelijke voorwaarde op te nemen in de overeenkomst van 12 augustus 2008.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat naast de schriftelijke overeenkomst van 12 augustus 2008 mondeling is afgesproken dat de muur in de gang gestuukt zou worden. De rechtbank zal deze stelling passeren nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nalaat haar te onderbouwen.
Gelet op het voorgaande zijn de vijf onder punt 9.B. van de dagvaarding door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] genoemde niet herstelde gebreken onvoldoende onderbouwd en/of zien deze niet op de afspraken die zijn vastgelegd in de overeenkomst van 12 augustus 2008. De vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dienaangaande zal dan ook worden afgewezen.
In conventie is niet komen vast te staan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst van 12 augustus 2008. De rechtbank is voorts van oordeel dat door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in reconventie voldoende onderbouwd is gesteld dat zij voldaan hebben aan die overeenkomst door het laten uitvoeren van de werkzaamheden aan het dak en het vervangen van de centrale verwarmingsinstallatie. Nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de betreffende afspraken correct zijn nagekomen, staat hetgeen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ter zake is gesteld vast. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben vanwege het depot onder de notaris belang bij de door hun gevorderde verklaring voor recht. Daar het depot strekte tot zekerheid van het verrichten van werkzaamheden die inmiddels zijn uitgevoerd, kan het depot thans worden vrijgegeven. De vordering in reconventie zal worden toegewezen.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in conventie aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op:
- betaald vastrecht EUR 313,00
- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.669,00
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal tevens als de in het ongelijke gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in reconventie aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op:
- salaris advocaat 452,00 (1,0 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 452,00
De beslissing
De rechtbank
in conventie
wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] af;
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] begroot op EUR 1.669,00;
in reconventie
verklaart voor recht dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben voldaan aan de overeenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van 12 augustus 2008 door het laten uitvoeren van de werkzaamheden aan het dak en de c.v.-installatie;
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot het meewerken aan het vrijgeven van het onder de notaris Vegter, thans Van Dongen te Middelburg, berustende bedrag van € 15.000,00, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na acht dagen na betekening van het vonnis in gebreke blijft om aan het vonnis te voldoen;
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] begroot op EUR 452,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.