Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70363 / HA ZA 09-608
Vonnis van 22 december 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te [adres],
eiseres,
advocaat: mr. J.J.R. Albicher te Roosendaal,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. P.J. de Booij te Almere.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 februari 2010;
- de brieven van de zijde van [eiseres] van 17 en 20 september 2010 met bijlagen;
- het proces-verbaal van comparitie van 5 oktober 2010.
De feiten
Bij koopovereenkomst van 23 oktober 2008 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [gedaagde] aan de heer [A.] (hierna: [dhr. A]) verkocht het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] (hierna: het registergoed). In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: woonhuis met permanente bewoning. (…)
garantieverklaringen van verkoper
Artikel 10
Verkoper garandeert (…) het navolgende:
b. voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven Pro gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen;
informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Artikel 11
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
bodemonderzoek
Artikel 14
Betreffende de eventuele verontreiniging in het verkochte zijn partijen op grond van het in artikel 10 sub b bepaalde Pro overeengekomen dat geen opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek behoeft te worden gegeven.
In het verleden heeft wel een bodemonderzoek plaatsgevonden, te weten op 13 februari 1999 door F.J. Schuurman (…); de conclusie daarbij is geweest dat in verband met de olie-overslag in het verleden er wel vervuiling aanwezig is, maar er geen verplichting tot sanering bestond. In het rapport staat vermeld dat het op basis van de aangetroffen plaatsen van olievervuiling op termijn gewenst is een nader afperkend onderzoek te laten plaatsvinden om het beeld van de vervuiling compleet te maken. Op basis van dat complete beeld kan worden bepaald of verwijdering noodzakelijk is en op welke wijze dat kan geschieden. De koper is bekend met de inhoud van dit onderzoek en verklaart een kopie te hebben ontvangen.
Koper heeft aangegeven na aktedatum alle aanwezig verharding op te ruimen, zodat een nader afperkend onderzoek kan plaatsvinden.
Partijen komen hierbij voorts overeen dat koper een half jaar de tijd heeft na achtentwintig november tweeduizend acht (28-11-2008) om alsnog een bodemonderzoek te laten plaatsvinden. Verkoper laat een bedrag van tienduizend euro (€ 10.000,00) bij voormelde notaris in depot staan gedurende dit half jaar. Indien uit het bodemonderzoek blijkt dat er alsnog een saneringsverplichting bestaat dan kan deze tienduizend euro (€ 10.000,00) daarvoor worden aangewend door koper. Voor zover uit het rapport blijkt dat de kosten van de sanering het bedrag van tienduizend euro (€ 10.000,00) te boven gaan, komen deze meerkosten volledig voor rekening en risico van de koper.
Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van de levering nog niet in het rapport gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is welke:
- is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of – rechtspraak; en/of
- voor de koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten;
is voor rekening van koper voor honderd procent (100%).
Bij akte van 31 december 2008 (hierna: de akte van levering) is het registergoed aan [dhr. A] geleverd. Artikel 6, derde lid, van de akte van levering komt grotendeels overeen met artikel 14 van Pro de koopovereenkomst. Het belangrijkste verschil is dat de datum van 28 november 2008 is gewijzigd in 31 december 2008.
Omtrent het overeengekomen depot ad € 10.000,00 hebben [gedaagde] en [dhr. A] een depotovereenkomst opgemaakt.
Bij brief van 10 april 2009 heeft mr. Albicher, namens [dhr. A], [gedaagde] laten weten dat door een gespecialiseerd onderzoeksbureau op het gebied van bodemonderzoek is vastgesteld dat sprake is van een ernstige verontreiniging. [dhr. A] heeft zijn klachtrecht ingeroepen en [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade die uit deze verontreiniging voortvloeit.
Bij mondelinge koopovereenkomst heeft [dhr. A] het registergoed aan [eiseres] verkocht. De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 26 juni 2009. In deze akte is vermeld dat de koper het registergoed als woonhuis voor permanente bewoning zal gebruiken.
Bij akte van cessie van 26 juni 2009 heeft [dhr. A] alle vorderingen van hem op [gedaagde] overgedragen aan [eiseres].
Bij brief van 17 juli 2009 heeft mr. Albicher, namens [dhr. A], aan [gedaagde] een onderzoeksrapport van De BodemOnderZoeker B.V. (hierna: BOZ), gedateerd 1 mei 2009, toegezonden. In dit rapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
CONCLUSIES
- In de boringen afkomstig uit de reeds gegraven sleuf langs de perceelsgrens is een sterke hoeveelheid koolas/koolsintels en antraciet in de bodem aangetroffen.
Deellocatie gegraven sleuf
- Ter plaatse van de gegraven sleuf is duidelijk zichtbaar een sterke hoeveelheid kolengruis/kolensintels en antraciet aanwezig. Ook in de uitgenomen grond bevinden zich nog restanten kolen.
- In de grond afkomstig uit de sleuf is de parameter PAK totaal (10-VROM) zeer sterk boven interventiewaarde aangetroffen.
- Het aangetroffen gehalte aan PAKtotaal is met zekerheid relateerbaar aan de grote hoeveelheid aangetroffen kolen, kolengruis en antraciet welke zich op de locatie in de bodem bevindt.
Formeel moet op grond van de Wet bodembescherming het advies zijn: uitvoeren nader onderzoek. Dit in verband met het aangetroffen gehalte aan PAKtotaal in de bovengrond/sleuf langs de perceelsgrens en de minerale olieverontreiniging van het grondwater.
Er moet helaas worden gevreesd dat de PAKverontreiniging, veroorzaakt door in de bodem achtergebleven kolen resten, zich uitstrekt tot onder de betonnen bestrating tussen afgebroken lood en nog staande schuur.
Voorts is aan [gedaagde] bij voormelde brief van 17 juli 2009 medegedeeld dat de vordering van [dhr. A] op hem is gecedeerd aan [eiseres]. [gedaagde] is gesommeerd € 65.450,00 (inclusief btw) aan [eiseres] te betalen en aan de notaris opdracht te verstrekken om het zich in depot bevindende bedrag ad € 10.000,00 aan [eiseres] te betalen. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
Het geschil
[eiseres] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiseres], althans jegens [dhr. A], toerekenbaar tekort is geschoten en/of een onrechtmatige daad heeft gepleegd door de woning met PAK-verontreiniging als gevolg van de aanwezigheid van kolen te verkopen en te leveren aan [dhr. A], met veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van
€ 71.343,36, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten;
subsidiair:
I. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bepaalt dat ter opheffing van het door [eiseres] door verontreiniging geleden nadeel de gevolgen van de overeenkomst zullen worden gewijzigd en wel in die zin dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van € 71.343,36, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
[eiseres] stelt hiertoe het volgende.
Primair beroept [eiseres] zich op non-conformiteit van het registergoed. Uit het rapport van BOZ van 1 mei 2009 blijkt dat reeds ten tijde van de koop en de levering sprake was van ernstige bodemverontreiniging. Deze bodemverontreiniging is het gevolg van de aanwezigheid van kolen en houdt verband met de vroegere bedrijfsactiviteiten van [gedaagde]. BOZ adviseert tot sanering over te gaan. Daaruit blijkt dat het registergoed zonder de te treffen saneringsmaatregelen niet geschikt is als woonhuis voor permanente bewoning. [gedaagde] wist van de bodemverontreiniging, maar heeft deze voor [dhr. A] verzwegen. Ook heeft [gedaagde] de resultaten van een bodemonderzoek van SGS niet aan [dhr. A] verstrekt. Daarmee heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden. Die schending staat in de weg aan een beroep op artikel 14 van Pro de koopovereenkomst.
Subsidiair beroept [eiseres] zich op dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is aangegaan onder de valse voorstelling dat de bodem van het registergoed niet anders was verontreinigd dan met olie. De dwaling is te wijten aan het nalaten van [gedaagde] om [dhr. A] of [eiseres] te informeren over de verontreiniging met PAK als gevolg van de aanwezigheid van kolen.
De saneringskosten bedragen € 65.450,00 (inclusief btw), zoals blijkt uit een kostenraming die is opgemaakt door Sagro Milieu Advies Zeeland B.V (hierna: Sagro). Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op de gemaakte juridische kosten ad € 3.586,25, de kosten van De Bodemonderzoeker ad € 1.593,11 en de kosten van Sagro ad € 714,00.
[gedaagde] voert als verweer het volgende aan.
Hij betoogt allereerst dat [eiseres] c.q. [dhr. A] te laat een beroep op het bodemonderzoek van BOZ heeft gedaan. Het rapport, dat dateert van 1 mei 2009, is pas op 17 juli 2009 aan [gedaagde] toegezonden. Dat is buiten de termijn van zes maanden die in de koopovereenkomst en de akte van levering is opgenomen.
Voorts stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat het registergoed wel aan de overeenkomst beantwoordt. Hij betwist gemotiveerd de inhoud van het rapport van BOZ. Dit rapport voldoet niet aan de te stellen kwaliteitsnormen. Er is niet objectief vastgesteld dat de grond die is onderzocht, afkomstig was uit de sleuf die bij de start van het veldonderzoek reeds was afgegraven. [gedaagde] acht het onvoorstelbaar dat de aangetroffen kolen van zijn bedrijfsactiviteiten afkomstig zijn. Voorts geldt dat van een saneringsverplichting niet is gebleken. Daarnaast is er geen onderzoek onder de betonnen bestrating verricht, zoals artikel 14 van Pro de koopovereenkomst voorschrijft. [eiseres] c.q. [dhr. A] heeft daarom niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. [gedaagde] heeft wel voldaan aan zijn informatieplicht, zoals omschreven in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst. Namens en door hem is alle informatie gegeven waarvan hij kennis had. [gedaagde] heeft het bodemonderzoeksrapport uit 1999 van F.J. Schuurman (hierna: het rapport van Schuurman) aan [dhr. A] overhandigd. [Dhr. A] is rondgeleid op het perceel en zijn vragen over de activiteiten van [gedaagde] zijn keer op keer naar waarheid beantwoord. [gedaagde] wijst erop dat [dhr. A] kennis over het gekochte terrein bezat. [dhr. A] woont op het belendende perceel [adres], waar eveneens een brandstoffenhandel was gevestigd. [dhr. A] wist wat hij kocht. Het rapport van SGS heeft [gedaagde] heeft nooit ontvangen. Volgens [gedaagde] betreft het een openbaar stuk en wordt daarin de conclusie uit het rapport van Schuurman één op één overgenomen. [gedaagde] beroept zich op de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid, zoals opgenomen in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst en artikel 6, derde lid, van de akte van levering.
Ten aanzien van het beroep op dwaling stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. [Dhr. A] wist wat hij kocht.
Tot slot betwist [gedaagde] de omvang van de schade. De kosten van het weggraven en afvoeren van krap 25m3 grond belopen iets meer dan € 3.000,00. De gevorderde juridische kosten behoren tot de reguliere proceskosten en komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking.
De beoordeling
De brieven van 17 en 20 september 2010 met bijlagen, zoals vermeld onder 1, worden geacht ter comparitie aan het dossier te zijn toegevoegd.
De rechtbank komt allereerst toe aan het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] c.q. [dhr. A] te laat een beroep op het bodemonderzoek van BOZ hebben gedaan. Op grond van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst en artikel 6, derde lid, van de akte van levering had de koper een half jaar de tijd om een bodemonderzoek te laten plaatsvinden. Het veldonderzoek door BOZ is gestart op 2 april 2009 en het rapport dateert van 1 mei 2009. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het onderzoek daarom tijdig plaatsgevonden, te weten binnen een half jaar na zowel 28 november 2008 als 31 december 2008. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is het enkele feit dat het rapport niet voor akkoord is ondertekend, onvoldoende om de datering en de status van het rapport in twijfel te trekken. De latere verzending van het rapport doet aan de tijdigheid van het onderzoek niet af, zeker nu [dhr. A] [gedaagde] reeds bij brief van 10 april 2009 in kennis heeft gesteld van de uitkomsten van het onderzoek. Het verweer van [gedaagde] wordt derhalve op dit punt verworpen.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de stelling van [eiseres] dat het registergoed vanwege de aangetroffen PAK-verontreiniging niet beantwoordt aan de overeenkomst. [eiseres] heeft zich gebaseerd op het onderzoek van BOZ. BOZ heeft kolenresten aangetroffen in een sleuf langs de perceelsgrens en in aldaar aangetroffen grond. [gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat het onderzoek van BOZ zonder waarde is, omdat niet objectief is vastgesteld of de grond naast de sleuf ook uit de sleuf kwam. De rechtbank verwerpt dit verweer. [Dhr. A] heeft ter comparitie toegelicht hoe de grond naast de sleuf terecht is gekomen. Volgens hem is de sleuf uitgegraven door mensen van een tuinbedrijf, nadat bij verwijdering van een damwand was ontdekt dat de grond daaronder verontreinigd was. Daarbij zou tevens anderhalve meter onder de betonnen vloer grond zijn weggehaald. Gelet hierop, in combinatie met de foto’s die [dhr. A] ter comparitie heeft getoond, is voldoende komen vast te staan dat de verontreinigde grond tot het perceel van [gedaagde] behoorde. Dat [gedaagde] altijd schoon zou hebben gewerkt, doet aan de resultaten van het bodemonderzoek niet af. Voor zover [gedaagde] suggereert dat de aanwezigheid van verontreinigde grond samenhangt met een verbouwing op het perceel van [dhr. A], is dit niet aannemelijk geworden, zeker nu [gedaagde] zelf heeft gesteld dat onbekend is of deze verbouwing tot de betreffende vervuiling heeft geleid.
De aanwezigheid van PAK-verontreiniging betekent dat het geleverde registergoed een gebrek bevat. Niet ieder gebrek leidt echter tot non-conformiteit. Voor non-conformiteit is vereist dat een zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij is niet enkel de tekst van de overeenkomst bepalend. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
[gedaagde] heeft gewezen op het samenstel van de artikelen 10, aanhef en onder b, 11 en 14 van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Artikel 10, aanhef en onder b, van de koopovereenkomst bevat een garantie met betrekking tot een verontreiniging van het registergoed. Artikel 14 van Pro de koopovereenkomst dient kennelijk als aanvulling hierop en bevat onder meer voorwaarden voor een nader bodemonderzoek. Volgens [gedaagde] – op dat moment 88 jaar oud – was het zijn bedoeling dat hij na verkoop en levering van het registergoed zonder zorgen zijn verdere leven kon doorbrengen. Daarom moest elk risico worden uitgesloten. Hij heeft een bedrag van € 10.000,00 gereserveerd voor mogelijke saneringskosten, voor zover toch van een saneringsverplichting zou blijken, maar daarmee was het dan ook gedaan, aldus [gedaagde]. Elk bedrag boven de € 10.000,00 zou voor 100% voor rekening van koper komen. De rechtbank constateert dat [eiseres] geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit blijkt dat een van beide partijen iets anders voor ogen had. Daarnaast neemt de rechtbank in aanmerking dat [dhr. A] artikel 14 van Pro de koopovereenkomst heeft geredigeerd en wist dat [gedaagde] een kolen- en oliehandel op zijn terrein had gedreven. Derhalve staat voldoende vast dat de bedoeling van partijen is geweest dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging in het registergoed niet kan leiden tot een actie van de koper jegens de verkoper, tenzij blijkt dat er een saneringsverplichting bestaat.
Ter comparitie heeft [dhr. A] verklaard dat [gedaagde] hem desgevraagd heeft bevestigd dat de bodem ter hoogte van de schuur was schoongemaakt en was voorzien van schoon zand voordat de betonnen vloer werd gestort. [gedaagde] heeft dit ontkend, al heeft hij erkend dat [dhr. A] bij de onderhandelingen de kolenhandel ter sprake heeft gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gesteld of gebleken dat de betreffende mededeling van [gedaagde], wat daarvan ook zij, niet in de nadien gesloten koopovereenkomst is verdisconteerd. Partijen hebben in artikel 14 gedetailleerde Pro aanvullende afspraken over de aansprakelijkheid voor eventuele bodemverontreiniging gemaakt. Niet valt in te zien waarom uitzonderingen hierop niet expliciet zouden zijn vermeld. Dat klemt temeer nu [dhr. A], die zich – namens [eiseres] – op zo’n uitzondering beroept, de betreffende bepaling heeft geredigeerd. Derhalve is niet komen vast te staan dat de vermeende mededeling van [gedaagde] tijdens de onderhandelingen de uiteindelijke verwachtingen van partijen heeft kunnen beïnvloeden.
Uit het bovenstaande volgt dat [dhr. A] redelijkerwijs niet mocht verwachten dat het registergoed geen enkele verontreiniging bevatte, maar alleen dat de bodem niet gesaneerd behoefde te worden. Van non-conformiteit is daarom alleen sprake is als de aanwezige bodemverontreiniging leidt tot een saneringsverplichting. Ten aanzien van deze verplichting heeft [eiseres] gesteld dat BOZ adviseert tot sanering over te gaan, omdat de bodem ernstig verontreinigd is. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat een saneringsverplichting alleen door het bevoegd gezag kan worden opgelegd. Voorts betwist hij, onder verwijzing naar bevindingen van J. Deumers, dat de geringe omvang van de verontreiniging aanleiding geeft om te verwachten dat een saneringsverplichting wordt opgelegd. Gelet op het ontbreken van een beschikking van het bevoegd gezag en de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] is niet komen vast te staan dat op [eiseres] de verplichting rust om de verontreinigde grond te saneren. De rechtbank zal daarom [eiseres], op wie de bewijslast ter zake van de non-conformiteit rust, toelaten bewijs te leveren van haar impliciet ingenomen stelling dat de door BOZ geconstateerde PAK-verontreiniging een saneringsverplichting oplevert. De rechtbank zal [eiseres] in de gelegenheid stellen dit bewijs bij akte te leveren. Voor zover nader bodemonderzoek noodzakelijk is, kan [eiseres] deze akte benutten om zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht en voorts, zo nodig, omtrent het aantal deskundigen, de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
Indien [eiseres] niet in haar bewijsopdracht slaagt, zal de primaire vordering, voor zover deze is gebaseerd op non-conformiteit, worden afgewezen. Indien [dhr. A] wel in haar bewijsopdracht slaagt, dan staat de tekortkoming van [gedaagde] vast. Alsdan komt de rechtbank toe aan de vraag in hoeverre de tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend. In dat verband zal aan de orde komen het beroep van [gedaagde] op de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid en het verweer van [eiseres] dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
In afwachting van een akte van de zijde van [eiseres] houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
De beslissing
De rechtbank
- laat [eiseres] toe te bewijzen dat de door BOZ geconstateerde PAK-verontreiniging een saneringsverplichting oplevert;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 2 februari 2011 voor een akte aan de zijde van [eiseres], zoals overwogen onder 4.7;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op
22 december 2010.