Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 69423 / HA ZA 09-470
Vonnis van 13 oktober 2010
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie],
wonende te Middelburg,
eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. drs. J. Wouters te Middelburg,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie],
wonende te Middelburg,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. A. Groenewoud te ‘s-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 november 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 20 juli 2010.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
De woningen [adres] [A.] en [B.] te Middelburg vormen gezamenlijk één gebouw, dat tot in 1999 geheel in eigendom was van de besloten vennootschap ’t Pierement Antiek en Beheer B.V., statutair gevestigd te Middelburg. In 1999 is het pand gesplitst. Een gedeelte van de bij nr. [A.] gevoegde zolder (namelijk de ruimte waarin later de cv-ketel is geplaatst) is gelegen boven ruimtes op de begane grond en de eerste verdieping, die bij nr. [B.] zijn gevoegd.
2.2. [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] is sinds 15 juli 1999 eigenaar van de woning [adres] [A.] (hierna: nr. [A.]). Bij notariële akte van levering is ten behoeve van het (toen nog bij genoemde besloten vennootschap in eigendom blijvende) pand [adres] [B.] (hierna: nr. [B.]) onder meer de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:
“3. aan de tuinzijde van het verkochte mogen (…) geen dakramen geplaatst worden met doorzichtig glas, tevens mogen deze ramen niet geopend kunnen worden;”
2.3. Aan de tuinzijde zijn in het dak van nr. [A.] twee ramen aangebracht, die open kunnen en voorzien zijn van doorzichtig glas.
2.4. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] is sedert 2 januari 2007 eigenaar van nr. [B.].
Het geschil
in conventie
[eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
(a) voor recht verklaart dat hij eigenaar is van dat gedeelte van de zolder dat gevormd wordt aan de ene zijde door een denkbeeldige doorgetrokken verticale lijn vanuit de muur welke vanaf het parterre gedeelte tot en met de eerste verdieping is gebouwd en aan de andere zijde de scheidingswand,
(b) [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] veroordeelt om binnen één maand na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het gedeelte van de zolder dat aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] in eigendom toebehoort te ontruimen met het hare en de haren, op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag voor iedere dag dat zij met die ontruiming in gebreke blijft en
(c) [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] veroordeelt om binnen één maand na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de twee dakramen aan de zuidzijde van haar pand te voorzien van mat dan wel ondoorzichtig glas en te bewerkstelligen dat die ramen niet meer geopend kunnen worden, op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag voor iedere dag dat zij met het aanbrengen van die voorzieningen in gebreke blijft,
alles met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] in de kosten van het geding.
3.2. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] stelt dat de (kadastrale) grenslijn tussen de nrs. [A.] en [B.] vanaf de begane grond tot aan de nok geldt. Dat betekent dat de zolderruimte, gelegen boven de bij hem in eigendom zijnde ruimtes op de begane grond/eerste verdieping, zijn eigendom zijn. [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] heeft een gedeelte van zijn eigendom in gebruik en handelt aldus onrechtmatig jegens hem. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] in strijd met de onder 2.2 weergegeven erfdienstbaarheid twee doorzichtige en te openen dakramen in nr. [A.] aangebracht. Ook dat is onrechtmatig. Als de vorige eigenaar van nr. [B.] al toestemming voor die ramen heeft gegeven – hetgeen [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] betwist – dan is dat slechts een persoonlijk recht, dat het bestaan van genoemde erfdienstbaarheid niet heeft aangetast. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] meent dat hij zijn recht om zijn vorderingen te doen niet heeft verwerkt; enkel tijdsverloop (overigens maar tweeënhalf jaar) brengt geen rechtsverwerking met zich. Hij heeft belang bij afwezigheid van doorzichtige, te openen ramen, zodat hij onbespied in zijn tuin kan zijn. De dwangsom kan worden gemaximeerd tot € 7.500,--.
3.3. [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] voert verweer. Zij stelt dat bij de splitsing van de panden in 1999 om constructieve redenen op de zolder de scheidingswand niet recht boven die op de verdiepingen daaronder is geplaatst; de scheiding is zo, dat de zolder van nr. [A.] ongeveer anderhalve meter doorloopt boven nr. [B.]. Dat was al zo toen zij nr. [A.] kocht en (dus) ook toen [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] nr. [B.] kocht. De kadastrale grens tussen de nrs. [A.] en [B.] is de grens op de grond; de grenzen op de zolder staan daar los van. De grenzen op de zolder zijn gelet op de feitelijke situatie duidelijk. Subsidiair stelt [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] dat zij door horizontale natrekking eigenaar van het bedoelde deel van de zolder is geworden. Meer subsidiair stelt zij dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] zijn recht om het gebruik van de zolder op te eisen door tijdsverloop heeft verwerkt. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft voorts geen belang bij zijn vordering en maakt misbruik van recht. In elk geval dient een eventuele dwangsom fors te worden gematigd.
Van de vorige eigenares van nr. [B.] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] mondeling toestemming gekregen om dakramen te plaatsen, die van doorzichtig glas zijn voorzien en open kunnen; die ramen maakten geen inbreuk op haar privacy. Die toestemming meent [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] ook aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] te kunnen tegenwerpen. Subsidiair stelt zij ook hier dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] zijn recht heeft verwerkt dan wel misbruik maakt van recht en dat een eventuele dwangsom gematigd moet worden.
in voorwaardelijke reconventie
3.4. Voor het geval komt vast te staan dat een gedeelte van de zolder in eigendom toebehoort aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie], vordert [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie], dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat zij gerechtigd is tot het verkrijgen van een (kosteloos) recht van erfdienstbaarheid tot handhaving van de bestaande toestand met betrekking tot die zolder
3.5. [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] stelt dat zij overmatig wordt benadeeld wanneer de huidige (om constructieve reden gekozen) situatie ten aanzien van de zolder dient te worden gewijzigd. Dan zijn ingrijpende aanpassingen noodzakelijk. Dat kan niet van haar worden gevergd. De huidige situatie dient in de vorm van een erfdienstbaarheid in stand te blijven. Gelet op de geringe afmetingen van het bedoelde deel van de zolder en het feit dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] nooit heeft geklaagd, meent [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] dat zij geen vergoeding voor de te vestigen erfdienstbaarheid verschuldigd is.
3.6. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] stelt dat er geen ingrijpende aanpassingen nodig zijn om de situatie in overeenstemming met zijn eigendomsrecht te brengen. Mocht toch een erfdienstbaarheid worden gevestigd, dan acht [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] het redelijk dat [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] daarvoor een vergoeding betaalt.
De beoordeling
in conventie
Perceelsgrenzen, ingetekend op een kadastrale tekening, geven de grenzen aan tussen percelen grond (en in die zin ook tussen eigendommen van grond). Zij geven echter geen uitsluitsel over de vraag of voor de zaken in, op of boven de grond dezelfde eigendomsgrenzen gelden als voor de grond. Het beroep van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] op kadastrale grenzen ter onderbouwing van zijn eigendomsrecht van een deel van de zolder wordt dan ook verworpen.
4.2. Wel is het zo, dat in zijn algemeenheid gebouwen, die rechtstreeks en duurzaam met de grond verbonden zijn, in eigendom toebehoren aan degene aan wie de grond in eigendom toebehoort (art. 5:20 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna:BW)). In afwijking van deze regel geldt echter, dat wanneer zich in, op of boven de grond een bestanddeel bevindt van een onroerende zaak die aan een ander in eigendom toebehoort, dat bestanddeel in eigendom aan die ander toebehoort (en niet tot het eigendom van de grondeigenaar gaat behoren). Dat betekent voor de onderhavige zaak dat alleen ingeval het bij [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] in gebruik zijnde deel van de zolder, gelegen boven nr. [B.], geen bestanddeel is van nr. [A.], zij in eigendom toebehoort aan de eigenaar van nr. [B.], zijnde [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie].
4.3. De rechtbank is van oordeel dat bedoeld gedeelte van de zolder wèl bestanddeel is van nr. [A.]. De bedoelde ruimte heeft nimmer deel uitgemaakt van nr. [B.]; vanaf het moment dat door splitsing de nrs. [A.] en [B.] als afzonderlijke woningen ontstonden, was het betreffende zoldergedeelte gevoegd bij nr. [A.] en vanuit nr. [B.] niet bereikbaar. Het is ook, zo kan uit de overgelegde stukken genoegzaam blijken, de bedoeling geweest van de toenmalige eigenaar van beide panden, om zò te splitsen, dat een gedeelte van de boven ruimtes van nr. [B.] gelegen zolder bij nr. [A.] zou horen. Het bij [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] in gebruik zijnde gedeelte van de zolder is dus bestanddeel van nr. [A.] en behoort niet in eigendom toe aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie].
4.4. Het vorenstaande leidt tot afwijzing van de vorderingen onder (a) en (b).
4.5. Bij aankoop door [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] van nr. [A.] is op rechtens juiste wijze ten behoeve van nr. [B.] de onder 2.2 weergegeven erfdienstbaarheid gevestigd. Ook als ervan wordt uitgegaan, dat de vorige eigenaar van nr. [B.] [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] op de door haar genoemde wijze heeft toegestaan om in strijd met die erfdienstbaarheid te handelen, dan heeft dat geen gevolgen voor opvolgende eigenaars van nr. [B.], omdat de erfdienstbaarheid is blijven bestaan. [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] is aan de toestemming van de vorige eigenaar niet gebonden; hij is gerechtigd de erfdienstbaarheid uit te oefenen. Het recht daarop heeft hij niet verwerkt. Daarvoor is meer nodig dan enkel tijdsverloop; dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] de indruk heeft gewekt de erfdienstbaarheid niet te zullen uitoefenen, is gesteld noch gebleken. Evenmin kan worden gezegd dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] misbruik maakt van zijn recht. Hetgeen hij van [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] vraagt (het afsluiten en ondoorzichtig maken van twee dakramen) is niet zo belastend voor haar dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] dat in redelijkheid niet van haar zou mogen vergen. De vordering onder (c) zal worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 7.500,--.
4.6. Nu beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.7. Nu in conventie niet is vastgesteld dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] eigenaar is van het bij [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] in gebruik zijnde gedeelte van de zolder gelegen boven nr. [B.], is aan de voorwaarde waaronder [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] de vordering heeft ingesteld, niet voldaan. De rechtbank komt dan ook aan beoordeling van die vordering niet toe.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de twee dakramen aan de zuidzijde van haar pand te voorzien van mat dan wel ondoorzichtig glas en te bewerkstelligen dat die ramen niet meer geopend kunnen worden, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag voor iedere dag dat zij met het aanbrengen van die voorzieningen in gebreke blijft, met een maximum van € 7.500,--;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2010.