Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 71271 / HA ZA 10-15
Vonnis van 13 oktober 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Zierikzee,
eiser,
advocaat mr. F.C.M. Maat- Oldenhof te ’s-Heer Arendskerke ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ESTIO MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Jacobse te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eiser] en Estio genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 maart 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 1 juli 2010 (met de brieven die mr. Jacobse en mr. Maat-Oldenhof op respectievelijk 8 en 15 juli 2010 naar aanleiding van het proces-verbaal aan de rechtbank hebben toegezonden) .
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] is vanaf 1976 eigenaar geweest van de onroerende zaak aan de [adres] te Burgh-Haamstede, gemeente Schouwen-Duiveland, kadastraal bekend Westerschouwen [nummer], groot 74 ca (hierna: de woning).
2.2. Op 5 november 2005 heeft [eiser] aan Estio de (schriftelijk) opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning, waarbij Estio op zich nam de woning te verkopen “tegen een prijs van minimaal € 105.000, --”.
2.3. Op 16 november 2005 is na bemiddeling door Estio de woning verkocht aan de besloten vennootschap [N.] Beheer B.V. te Vlissingen voor € 100.000,--. Als datum van levering was overeengekomen 1 februari 2006.
2.4. Op 3 januari 2006 heeft [N.] Beheer B.V. de woning verkocht aan de besloten vennootschap Van Delft Vastgoed B.V. te Ouddorp voor € 117.500,--. Vervolgens heeft [eiser] de woning op 1 februari 2006 aan [N.] Beheer B.V. geleverd, waarop deze de woning dezelfde dag doorleverde aan Van Delft Vastgoed B.V.. Op 7 februari 2006 heeft Van Delft Vastgoed de woning verkocht aan De Pagter Vastgoed B.V. te Middelburg, voor € 150.000,--; levering vond plaats op 1 maart 2006.
2.5. De Pagter Vastgoed B.V. heeft de woning vervolgens te koop aangeboden met een vraagprijs van € 189.000,--. Enige tijd later – Bijdevaate Makelaardij te Zierikzee bood toen de woning te koop aan – bedroeg de vraagprijs € 149.000,--. Vervolgens heeft De Pagter Vastgoed B.V. de woning op 26 augustus 2006 aan het echtpaar Mastenbroek verkocht voor € 138.500,--.
2.6. Op 26 januari 2006 heeft [eiser] bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen N.V.M. (hierna: de NVM) een klacht ingediend, die onder meer inhield dat Estio (in de personen van mevr. drs. [A.] en de heer [B.]) hem met betrekking tot de waarde van de woning onvoldoende en inadequaat had geadviseerd. Uiteindelijk is deze klacht (in door [eiser] ingesteld appel) door de Centrale Raad van Toezicht bij uitspraak van 31 maart 2009 gegrond verklaard, en heeft de Centrale Raad van Toezicht Mol en Hanse de maatregel van waarschuwing opgelegd.
Het geschil
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (a) voor recht verklaart dat Estio jegens [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de tussen hen bestaande verbintenissen en gehouden is de schade die daarvan het gevolg is aan [eiser] te vergoeden, (b) Estio veroordeelt tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 50.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2006, althans 8 januari 2010, tot aan de dag der algehele voldoening en € 1.788,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 januari 2010, (c) met veroordeling van Estio in de kosten van het geding.
3.2. [eiser] stelt dat Estio zijn belangen inadequaat heeft behartigd. Tussen partijen was overeengekomen dat Estio de woning voor een zo hoog mogelijke prijs, doch met een opbrengst van tenminste € 105.000,--, zou verkopen. Estio heeft [eiser] evenwel al kort na het in de markt plaatsen van de woning, geadviseerd een bod van € 100.000,--, lager dan de gewenste verkoopopdracht, te accepteren. [eiser] is op de deskundigheid van Estio afgegaan en heeft dat bod geaccepteerd. Gelet op de onder 2.4 genoemde transacties staat vast dat de aldus door Estio gedane inschatting van de waarde van de woning onjuist is geweest: binnen drie maanden bleek de woning, zonder dat daaraan werkzaamheden hadden plaatsgevonden, € 150.000,-- waard te zijn. [eiser] vermoedt een vooropgezet plan (waarbij diverse makelaars een onroerende zaak in korte tijd meermalen van eigenaar laten wisselen en daarbij grote winsten behalen; [eiser] heeft gesteld dat Estio mogelijk een graantje heeft meegepikt, maar ter comparitie heeft hij verklaard dat niet boven water is gekomen dat Estio daadwerkelijk voordeel heeft gehad bij deze constructie) maar ook zonder een dergelijk plan is er sprake van een ernstige tekortkoming aan de kant van Estio in de nakoming van de dienstverleningsopdracht met [eiser]. [eiser] wijst op de uitkomst van de tuchtrechtelijke procedure. Hij noemt voorts het NVM-uitgangspunt dat een waardebepaling nooit meer dan 10-20% “ernaast” mag zitten. Nu er gelet op de onder 2.4 genoemde transacties van moet worden uitgegaan dat € 150.000,-- de juiste prijs voor de woning was (en [eiser] die prijs voor de woning zou hebben ontvangen, was Estio haar verplichtingen wel nagekomen) heeft [eiser] een schade geleden van € 50.000,--. Estio dient dat te vergoeden, naast een vergoeding voor daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten. [eiser] heeft tenslotte nog verwezen naar een voor het echtpaar Mastenbroek opgesteld taxatierapport van 17 augustus 2006, waarin de woning wordt getaxeerd op € 140.000,--.
3.3. Estio voert verweer. Zij stelt de woning in november 2005 zorgvuldig te hebben getaxeerd op € 100.000,--. Zij heeft bij die taxatie de (door [eiser] opgegeven) WOZ-waarde van de woning betrokken en de (slechte) staat van onderhoud van het pand. Zij heeft [eiser] vervolgens (mondeling) een vraagprijs geadviseerd van € 120.000,--. [eiser] wilde zelf – in verband met toen binnen zijn familie bestaande mogelijke belangstelling voor de woning, zo gaf hij aan – een vraagprijs hanteren van € 105.000,--; daar heeft Estio toen naar gehandeld. Na een (lager) bod van [N.] – die voor privédoeleinden wilde kopen – is in overleg met [eiser] een tegenbod gedaan van € 100.000,--; dat bod is door [N.] geaccepteerd. Nu [eiser] met dat tegenbod heeft ingestemd kan hij Estio niet tegenwerpen dat voor dat bedrag is verkocht. Van de doorverkoop aan Van Delft Vastgoed B.V. – een handelaar – kwam Estio pas op de hoogte toen ze akte van levering ontving; zij was daar niet bij betrokken. De daaropvolgende transacties vonden plaats tussen handelaars; bij dergelijke transacties worden soms prijzen gehanteerd (mogelijk alleen op papier) die niet met de reële waarde overeenkomen. Estio betwist dat er in die tijd geen werkzaamheden aan de woning zijn verricht. Zij betwist dat sprake was van een opzetje tussen makelaars en dat zij van een dergelijke samenwerking een graantje heeft meegepikt. Zij heeft zich jegens [eiser] als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gedragen. Zij is niet tekort geschoten in de nakoming van jegens [eiser] bestaande verbintenissen. Estio wijst er nog op dat de civiele rechter niet is gebonden aan tuchtrechtelijke normen en uitspraken. Gelet op zijn motivering leidt het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht niet zonder meer tot de conclusie dat Estio is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen.
Estio betwist dat de door [eiser] gestelde schade gevolg is het gestelde tekortschieten. Voorts betwist zij dat [eiser] een schade van € 50.000,-- heeft geleden. Particulieren zouden nooit € 150.000,-- voor de woning hebben betaald. De door Van Delft Vastgoed betaalde prijs komt overeen met de door Estio geadviseerde (door [eiser] afgewezen) vraagprijs. Vergoeding van het verschil tussen die prijs en de door [eiser] gerealiseerde moet voor zijn eigen rekening blijven. Estio betwist de juistheid van het door [eiser] overgelegde taxatierapport van 17 augustus 2006.
Estio concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in althans ontzegging van zijn vorderingen, met zijn veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 dagen na dagtekening van het vonnis.
De beoordeling
De rechtbank stelt voorop dat het in de tuchtrechtelijke procedure door de Centrale Raad van Toezicht gegeven oordeel dat Estio [eiser] onvoldoende en inadequaat heeft geadviseerd omtrent de waarde van de woning, niet zonder meer met zich brengt dat Estio in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser] (zodanig) is tekort geschoten, dat hij daardoor schadeplichtig is. Of daarvan sprake is zal de rechtbank zelfstandig dienen te toetsen.
4.2. Het verwijt dat [eiser] Estio maakt, is dat zij niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar heeft gehandeld door hem te adviseren accoord te gaan met een bod van € 100.000,--, lager dan de gewenste verkoopopbrengst, terwijl uit latere transacties is gebleken dat de woning (veel) meer waard was. Bij de beoordeling van dit verwijt is allereerst van belang de reikwijdte ervan vast te stellen. Gelet op de toelichting die [eiser] heeft gegeven, gaat de rechtbank ervan uit dat het advies om met genoemd bod accoord te gaan, moet worden gezien in het licht van de daaraan voorafgaande taxatie, waarbij Estio de waarde van de woning had gesteld op € 100.000,--. Het advies kan van die taxatie niet worden los gezien: een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zal zich immers bij de advisering omtrent een (tegen-)bod in beginsel baseren op een door hemzelf gemaakte inschatting van de waarde van het te verkopen object. Daarnaast mag van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar worden verwacht dat hij inziet dat ook degene wiens belangen hij behartigt dat doet, dat wil zeggen dat ook die bij de beoordeling van (het advies omtrent) een bod in beginsel zal afgaan op de door de (immers als deskundige ingehuurde) makelaar ingeschatte waarde van het te verkopen object. Estio kan zich dus niet verschuilen achter de eigen wensen van [eiser], waar die wensen pasten binnen de door haarzelf ingeschatte waarde van de woning. Voor zover Estio stelt dat [eiser] aan eventuele schade eigen schuld heeft, wordt dat dus verworpen.
4.3. Vast staat dat Estio de woning heeft getaxeerd op € 100.000,--. Gelet op de kort daarop plaats gevonden hebbende transacties met de woning, zoals weergegeven onder 2.4 en 2.5, kan die waardering niet anders dan onjuist zijn geweest. Daarbij gaat de rechtbank er vanuit dat er in de tussentijd aan de woning geen opknap- of verbouwingswerkzaamheden waren verricht; van dergelijke werkzaamheden is niet gebleken en het is evenmin gemotiveerd gesteld. De rechtbank is het met Estio eens, dat de transacties tussen handelaren niet maatgevend zijn voor de werkelijke waarde van een woning. Wanneer de transacties tussen handelaren worden weggedacht, moet worden vastgesteld dat de woning negen maanden nadat [eiser] deze verkocht voor € 100.000,-- door een andere particulier is gekocht voor € 138.500,--. Estio hanteerde in haar taxatie en bij haar advies een waarde die bijna 40% verschilde van de korte tijd later verkregen verkoopsprijs. Aldus moet worden vastgesteld dat Estio een beroepsfout heeft gemaakt . Estio heeft niet aan haar verplichtingen jegens [eiser] voldaan en is aansprakelijk voor de door [eiser] daardoor geleden schade. De gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven.
4.4. De hoogte van die schade die [eiser] als gevolg van het handelen van Estio heeft geleden, wordt niet bepaald door het verschil tussen de door [eiser] ontvangen verkoopsprijs van € 100.000,-- en de door de laatste kopers negen maanden later betaalde koopprijs van € 138.500,--. De schade wordt bepaald door het verschil tussen de door Estio getaxeerde waarde (€ 100.000,--) en de waarde die zij – als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar – had behoren vast te stellen. Voor de vaststelling van die laatste waarde dient als uitgangspunt te gelden dat een makelaar een zekere marge moet worden gegund waarbinnen zijn taxatie niet als fout kan worden beoordeeld. De NVM hanteert daarbij – zo heeft [eiser] gesteld – een marge van 10 tot 20%. De rechtbank neemt als redelijke marge 15%. Dat betekent, uitgaande van de gerealiseerde verkoopprijs van € 138.500,--, dat een redelijk handelen en redelijk bekwaam makelaar de woning had getaxeerd op een bedrag, gelegen tussen € 117.725,-- en € 159.275,--. De schade die [eiser] door de fout van Estio heeft geleden bedraagt dan € 17.725,--. De vordering tot schadevergoeding zal tot dat bedrag worden toegewezen.
4.5. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Willen dergelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen, dan zal het moeten gaan om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Kosten voor het voeren van een tuchtrechtelijke procedure vallen daar niet onder. Dat [eiser] kosten heeft gemaakt, anders dan voor het doen van een betalingsvoorstel en (eventueel herhaalde) sommaties (voor welke kosten de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit) is niet gebleken. De vordering wordt afgewezen.
4.6. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Estio worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 73,89
- vast recht € 1.100,--
- salaris procureur € 1.788,-- (2 punten, tarief IV, € 894,--)
Totaal € 2.961,89.
De beslissing
De rechtbank
verklaart voor recht dat Estio jegens [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de tussen hen bestaande verbintenissen en gehouden is de schade die daarvan het gevolg is aan [eiser] te vergoeden;
veroordeelt Estio tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 17.725,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2006 tot aan de dag der algehele voldoening
veroordeelt Estio in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.961,89;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2010.