Uitspraak
Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Terneuzen
zaak/rolnr.: 194483 / 09-2559
vonnis van de kantonrechter d.d. 9 juni 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap
[partij X],
gevestigd te [adres],
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen: [X],
gemachtigde: mr. T.J. van Veen,
t e g e n :
de besloten vennootschap
[partij Y],
gevestigd te [adres],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
verder te noemen: [Y],
gemachtigde: mr. J.M.E. Schieman.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 20 oktober 2009,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek in conventie, respectievelijk tevens van eis, antwoord en repliek in reconventie,
- conclusie van dupliek in reconventie.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie:
1.1. [X] Groep B.V. was in november 2006 de eigenares van een winkelcomplex aan de [adres]. [X] Groep B.V. heeft daarin een deel verhuurd aan [Y] en wel met ingang 1 januari 2007 voor de duur van tien jaren. Het huurcontract van november 2006 omschrijft het gehuurde als 2.000 m2 winkelruimte bvo en 400 m2 (Dat is thans 800 m2) magazijnruimte bvo, als aangegeven op een tekening bij het contract, met de bestemming:
“detailhandelsruimte voor woninginrichting, meubels en aanverwante decoratieartikelen, deel uitmakende van het [Y] –concept/collectie.”
De huurprijs bedraagt € 18.313,-- per maand, incl. BTW en een voorschot voor servicekosten en voor gas, water en elektriciteit, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.2. Op 16 juni 2009 is [X 1] B.V., laatstelijk genaamd [DE] B.V., gefailleerd. Na een doorstart is de exploitatie van het winkelcomplex voortgezet door [X 2] B.V. Beide zijn dochters van [X] Groep B.V. Op 26 juni 2009 is de eigendom van het winkelcomplex overgedragen aan [partij X] (verder te noemen: [X]). [Y] is bij brief van 21 juli 2009 ervan op de hoogte gesteld dat [X] de verhuurder is geworden en is verzocht de huur voortaan aan [X] te betalen. Daarbij is gewezen op onbetaalde facturen d.d. 9 juli 2009 voor de huur van juli en augustus 2009.
1.3. Bij aangetekende brief d.d. 24 augustus 2009 heeft [Y] onder veel meer aan [X] meegedeeld dat [Y] thans geen huur verschuldigd is wegens tekortschieten van de verhuurder in zijn verplichtingen jegens [Y]. Bij brief van 17 september 2009 is [Y] gesommeerd binnen vijf werkdagen de huur van juli tot en met september 2009 te betalen, totaal € 54.939,-. [Y] heeft de huurbetaling geheel gestaakt.
2.1. [X] heeft ten laste van [Y] beslag laten leggen en heeft wegens de huurachterstand, inmiddels opgelopen tot € 73.252,-, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsook betaling van de huurachterstand met wettelijke rente vanaf de vervaldagen van de huur, alsook het bedrag van de huur vanaf 1 november 2009 zolang niet is wederverhuurd, doch uiterlijk tot en met december 2016.
2.2. [Y] betwist de verschuldigdheid van huurpenningen op twee gronden:
a. Tot het overeengekomen huurgenot behoort het behalen van een omzet van € 1.800.000,00 per jaar ex BTW in het derde jaar. Die omzet is niet verschaft doordat [X 1] B.V. haar functie als publiektrekker heeft verzaakt.
b. In strijd met art. 13 van Pro het huishoudelijke reglement, dat deel uitmaakt van de huurovereenkomst, (verder: het collectiebeding) is [X 1] B.V. sinds 2008 in toenemende mate artikelen gaan verkopen die deel uitmaken van de collectie van [Y]. Na het faillissement doet [X 2] B.V. hetzelfde. Inmiddels voert zij de volgende formules, die tot de collectie van [Y] behoren:
Henders en Hezel, Riviera de Maison, Living on Carpets, T’Zitzo en Homeland.
[Y] zag haar omzet in de artikelen van die formules dalen met zo’n € 7.000,- per week.
2.3. Op deze gronden beroept [Y] zich op het opschortingsrecht ex art. 6:262 BW Pro. Subsidiair ziet [Y] hier gebreken in de zin van art. 7:207 BW Pro. Op deze gronden vordert [Y] in reconventie, vanaf 1 juli 2009:
ad a. een huurvermindering van € 12.710,48 per maand incl. BTW en voorschotten voor servicekosten en voor gas, water en elektriciteit, en
ad b. een schadeloosstelling van € 13.650,- per maand.
3.1. [Y] heeft recht op huurgenot van de gehuurde winkelruimte in het winkelcomplex te [adres]. Tot dit huurgenot wenst [Y] ook te rekenen dat zij vanaf het derde jaar een omzet van 1,8 miljoen Euro zal halen. Hierin kan de kantonrechter [Y] niet volgen. Het huurcontract omschrijft onder 1.1. wat aan [Y] verhuurd wordt. Een omzet wordt daarbij niet genoemd. Een omzet wordt wel genoemd onder de bijzondere bepalingen (12) van het huurcontract. Punt 12.2 houdt in dat de huurder het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden indien de omzet drie jaren na de openstelling voor het publiek aanzienlijk achterblijft bij de geprognosticeerde begroting van € 1.800.000,- excl. BTW. per jaar.
3.2. [Y] wenst echter de huurovereenkomst niet te ontbinden maar voort te zetten, waarbij zij de huurbetaling heeft gestaakt. Het huurcontract voorziet hier niet in. [Y] heeft contractueel alleen het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit recht kan niet worden opgevat als een omzetgarantie, zoals [X] met juistheid heeft betoogd. Kortheidshalve verwijst de kantonrechter hier naar hetgeen [X] bij conclusie van antwoord onder 5 t/m 8 en 10, 11 en 12 heeft betoogd. De kantonrechter onderschrijft dit betoog. Ook al zou de prognose van de omzet van [X] zijn gekomen, dan nog kan punt 12.2 niet worden opgevat als een omzetgarantie. Het blijft een recht op ontbinding en [Y] is zelf verantwoordelijk voor haar eigen omzet. [Y] heeft achteraf bezien een groot risico genomen door zich afhankelijk te maken van [X 1] B.V. als publiektrekker.
3.3. [X] heeft aangevoerd dat het collectiebeding aan de huurders geen exclusiviteit van de collecties verleent over en weer. [Y] heeft vervolgens gesteld dat dat beding terdege beoogt exclusiviteit te garanderen. Het collectiebeding is op dit punt echter nogal vaag. Als met respecteren exclusiviteit beoogd zou zijn, waarom is dat dan niet met zoveel woorden in het beding opgenomen? Daar komt nog bij dat de plaatsing van het collectiebeding in het huishoudelijk reglement betekent dat het beding is bedoeld als een maatregel van orde, in die zin dat men elkaars collecties zal respecteren. Indien een garantie van exclusiviteit zou zijn beoogd, dan zou dat niet in een huishoudelijk reglement zijn geregeld, maar in de huurcontracten als een harde verplichting van elke huurder. Gelet op een en ander kan een garantie van exclusiviteit zoals gesteld niet worden aangenomen. [Y] heeft op dit punt geen bewijs aangeboden, zodat die garantie van exclusiviteit onbewezen blijft.
3.4. Ten overvloede kan hierbij nog worden opgemerkt dat [X] als verhuurder eerst jegens [Y] schadeplichtig kan zijn geworden, indien [X] in verzuim zou zijn gekomen met een verplichting om op te treden tegen schendingen van de gestelde garantie van exclusiviteit van collecties. Niet gesteld of gebleken is dat [X] op dit punt in gebreke is gesteld. [Y] heeft overigens zo’n verplichting niet gesteld. [Y] heeft het over een verplichting van [X] om zich te onthouden van het toestaan van concurrentie door medehuurders (en zichzelf). Het is geheel onduidelijk wat [Y] daarmee bedoelt. Ook heeft [Y] in de correspondentie niet aan [X] meegedeeld, dat de huurbetaling tevens werd gestaakt omdat de garantie van exclusiviteit van collecties zou worden geschonden.
4.1. Gelet op het voorgaande is [X] niet tekort geschoten en had en heeft [Y] geen recht om de huurbetaling op te schorten, al dan niet ex art. 6:262 BW Pro, en ook geen recht op huurprijsvermindering. De hoogte van de huurachterstand alsook het feit dat [Y] onbevoegd de huurbetaling voor onbepaalde tijd geheel heeft gestaakt, kunnen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [Y] zal één maand worden gegund om het gehuurde na de betekening van dit vonnis te ontruimen. De huur van juli 2009 is eerst rentedragend vanaf 26 juli 2009, omdat eerst bij de brief d.d. 21 juli aan [Y] is meegedeeld (met sommatie) dat de huur voortaan aan [X] betaald moest worden. De vorderingen in conventie zullen aldus worden toegewezen. Uit het voorgaande volgt tevens dat de reconventionele vorderingen moeten worden afgewezen.
4.2. Omdat [Y] in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in conventie en in reconventie worden verwezen in de proceskosten, de beslagkosten daarbij inbegrepen. Helaas is de kantonrechter over de beslagkosten niet door partijen ingelicht. Navraag bij de sector Civiel Recht leerde dat voor het beslagrekest een griffierecht van € 102,- is berekend. De kosten van de beslagexploten en eventuele overbetekening moeten eveneens worden vergoed.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
ontbindt heden de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [Y] om het gehuurde binnen één maand na de betekening van dit vonnis die is voorgeschreven bij art. 430 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder te noemen Rv.), te verlaten en te ontruimen met al de haren en het hare en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [X] te stellen;
en voor het geval niet tijdig en volledig aan deze veroordeling tot ontruiming wordt voldaan:
machtigt de deurwaarder die in opdracht van [X] dit vonnis uitvoert om die ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen, mits die gedwongen ontruiming tijdig is aangezegd, zoals is voorgeschreven bij art. 555 Rv Pro.;
en voor het geval tevens de deuren gesloten zijn of de opening wordt geweigerd:
machtigt de deurwaarder tevens om binnen te treden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, doch uitsluitend op de wijze als geregeld in art. 444 Rv Pro.;
en voorts onvoorwaardelijk:
veroordeelt [Y] om tegen bewijs van kwijting aan [X] te betalen een bedrag van € 73.252,- wegens de huur over de maanden juli tot en met oktober 2009, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen over de afzonderlijke termijnen van € 18.313,-, respectievelijk vanaf 26 juli, 1 augustus, 1 september en 1 oktober 2009 tot de dag van voldoening;
veroordeelt [Y] om voorts, bij wijze van huur, dan wel schadevergoeding wegens huurderving, aan [X] te voldoen een bedrag van € 18.313,- voor iedere maand vanaf 1 november 2009 zolang [X] geen opvolgende huurder zal hebben gevonden, zulks uiterlijk tot en met december 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen over de afzonderlijke termijnen vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
wijst de vorderingen van [Y] af;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [Y] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [X] tot op heden worden begroot op € 1908,25, waaronder begrepen een bedrag van € 1.600,- wegens salaris van de gemachtigde van [X], nog te vermeerderen met de kosten van de beslagexploten en eventuele exploten van overbetekening overeenkomstig de bedragen die door de deurwaarder onderaan deze exploten zijn begroot;
verklaart ook deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.