Uitspraak
zaaknummer / rolnummer: 69204 / HA ZA 09-436
Vonnis van 1 september 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1 in conventie, verweerder sub 1 in reconventie],
wonende te Loenersloot,
2. [eiser sub 2 in conventie, verweerder sub 2 in reconventie],
wonende te Loenersloot,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A. Boulogne te Utrecht,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonende te Sluis,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. T.P.A.M. Reynaers te Roosendaal.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 november 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 9 februari 2010
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Partijen hebben in april 2008 een overeenkomst gesloten inhoudend de verkoop tegen een prijs van € 120.000,-- door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. van een perceel grond, groot 6 [adres]de [adres], gemeente Sluis, kadastraal bekend gemeente Sluis, sectie [nummer] (gedeeltelijk).
2.2. Het perceel is in gebruik als landbouwgrond bij [A.], echtgenoot van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]; er rust een agrarische bestemming op.
2.3. De door partijen ter zake van de koopovereenkomst opgemaakte en ondertekende onderhandse akte vermeldt in artikel 1 omtrent de levering dat deze zal plaatsvinden “op een nader te bepalen tijdstip na afgifte van de vereiste bouwvergunning en het doorlopen van de art.11 (Wet Ruimtelijke Ordening, rechtbank) procedure”. Artikel 11 van de overeenkomst houdt onder meer in dat een partij die na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen in verzuim is en de wederpartij gerechtigd is de overeenkomst schriftelijk voor ontbonden te verklaren onder invordering van een boete van 10% van de koopprijs. Artikel 16 bepaalt dat de overeenkomst ontbonden kan worden indien voor de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. te bouwen woning geen bouwvergunning wordt verkregen en/of indien de agrarische bestemming van het perceel niet kan worden gewijzigd in een woonbestemming.
2.4. [A.] heeft de gemeente Sluis verzocht de bestemming van het perceel te wijzigen aldus dat ter plaatse woningbouw mogelijk is. De gemeente heeft voor die wijziging als voorwaarde gesteld dat [A.] onvoorwaardelijk verklaart zijn bedrijf te beëindigen. [A.] heeft het standpunt ingenomen dat slechts te willen doen – kort samengevat – indien dat zijn kansen op verplaatsing van zijn bedrijf naar een andere lokatie
niet in gevaar brengt. Daarop heeft de gemeente geweigerd in te stemmen met bestemmingswijziging. Een bezwaarschrift van [A.] tegen die weigering is behandeld op 21 oktober 2009.
2.5. Bij brief van 9 mei 2009 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzocht binnen drie weken aan de gemeente Sluis schriftelijk en onvoorwaardelijk te verklaren dat zij per 31 mei 2009 haar bedrijf aan de [adres] zou staken. Aan dat verzoek is geen gevolg gegeven.
2.6. Bij exploit van 29 juni 2009 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en [A.] gesommeerd haar hier na te noemen verplichting binnen acht dagen na betekening na te komen onder aanzegging dat indien daaraan niet wordt voldaan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. de overeenkomst voor ontbonden verklaart en een boete ad € 12.000,-- zal invorderen. De verplichting voornoemd houdt in, samengevat, dat verkoper een zodanige verklaring aan de gemeente Sluis af zal geven dat de gemeente alsnog de procedure tot bestemmingswijziging in gang zet zodat ook een aanvraag voor een bouwvergunning kan worden ingediend, althans zodanig zal handelen of nalaten dat de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. bevestigt dat bedoelde procedure(s) in gang wordt c.q. worden gezet.
Het geschil
in conventie
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. vordert - samengevat – primair voor recht te verklaren dat, nu de sub 2.6. bedoelde verklaring niet is afgelegd, de litigieuze overeenkomst per 9 juli 2009 is ontbonden en subsidiair die overeenkomst te ontbinden, in beide gevallen met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van € 12.000,-- met wettelijke rente vanaf 9 juli 2009, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van voldoening, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, die van het exploit van 29 juni 2009 inbegrepen, vermeerderd met de wettelijke rente bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. grondt haar vorderingen op voormelde feiten en stelt, naar de rechtbank begrijpt, dat in aanvulling op de overeenkomst van april 2008 partijen in augustus 2008 nader zijn overeengekomen dat levering op 15 december 2008, althans uiterlijk voor het einde van 2008 zou plaatsvinden. Zij stelt voorts dat zij bij het aangaan van de overeenkomst in april 2008 had meegedeeld dat zij begin 2009 zou willen gaan bouwen op het aan haar verkochte perceel.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist gemotiveerd dat partijen alsnog een datum voor levering zouden zijn overeengekomen en voert nog aan dat partijen in april 2008 bewust zich niet hebben vastgelegd op een leveringsdatum omdat onzeker was of en op welke termijn levering zou kunnen plaatsvinden, gezien de benodigde bestuursrechtelijke procedures. Zij dacht toen nog wel dat de procedures niet meer dan een paar maanden zouden beslaan. Ter comparitie heeft zij verklaard dat zij nog steeds niet in staat is een termijn te noemen. Subsidiair voert zij aan dat zij geen boete verschuldigd is omdat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten maar sprake is van “omstandigheden buiten het bestek om”.
in reconventie
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. tot betaling van € 12.000,-- met rente en kosten waartoe zij stelt dat partijen blijkens de handgeschreven aanvulling op de onderhandse akte voornoemd aanvullend zijn overeengekomen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. een waarborgsom zou storten van die grootte, hetgeen zij niet heeft gedaan.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. voert onder verwijzing naar haar stellingen in conventie verweer.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
Dat partijen alsnog een tijdstip voor levering zijn overeengekomen, zoals [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. stelt, is gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet komen vast te staan. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. heeft ter comparitie van partijen verklaard dat zij met betrekking tot dat tijdstip overleg heeft gehad met de makelaar van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], [B.] Makelaardij, die vervolgens aan partijen ter tekening een nadere akte heeft toegezonden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verklaard dat die verklaring voor haar een verrassing was. De verklaring is niet getekend. Nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. niet heeft gesteld dat [B.] op dit punt handelde als vertegenwoordiger van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] of, aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] toerekenbaar, die schijn heeft gewekt, ziet de rechtbank geen aanleiding [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. toe te laten haar stelling te bewijzen.
4.2. Derhalve dient voor de vraag of [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. terecht de overeenkomst heeft ontbonden c.q. haar vordering tot ontbinding toewijsbaar is, de overeenkomst als vastgelegd in de in april respectievelijk mei 2008 door partijen ondertekende onderhandse akte tot uitgangspunt te worden genomen. Daarbij is van belang wat partijen voor ogen stond toen zij die overeenkomst sloten en vastlegden in die akte, met name met betrekking tot het bepaalde in de artikelen 1 en 16 als weergegeven onder 2.3. van dit vonnis. De rechtbank stelt daarbij voorop dat het bij de uitleg van die bepalingen voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun verhouding op dat punt hebben geregeld aankomt op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten waarbij in casu van belang is welke kennis op het gebied van bestuurlijke procedures van hen kan worden verwacht. Relevant daarbij zijn de concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dat betekent onder meer dat de uitleg van schriftelijke bepalingen niet dient plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, ook al zijn zij uiteraard van belang.
4.3. Blijkens hetgeen partijen over en weer hebben verklaard hebben tussen hen geen rechtstreekse contacten plaats gehad maar zijn die verlopen via de makelaar. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – en haar echtgenoot [A.] – hebben ter comparitie verklaard dat uitdrukkelijk geen leveringsdatum was opgenomen omdat onzeker was hoe lang de procedure inzake de bestemmingswijziging zou duren. Anderzijds gingen zij er ten tijde van het tekenen van de overeenkomst van uit dat er op een termijn van een paar maanden geleverd zou kunnen worden. Bekend was dat de gemeente Sluis de intentie had uitgesproken mee te werken aan een bestemmingswijziging. De door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ingeschakelde makelaar [B.] en de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. ingeschakelde projectontwikkelaar waren op de hoogte van hun contacten met de gemeente.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. heeft gesteld dat zij kenbaar heeft gemaakt dat zij begin 2009 wilde gaan bouwen en dat haar door de makelaar en de projectontwikkelaar was verzekerd dat de procedures met de gemeente eind 2008 afgerond zouden zijn. Gesteld noch gebleken is dat partijen bekend of zelfs vertrouwd zijn met bestuursrechtelijke procedures.
Onder die omstandigheden moet het er voor worden gehouden dat partijen er bij het sluiten van de overeenkomst van uitgingen dat op dat moment het tijdstip van levering weliswaar nog niet nauwkeurig kon worden bepaald maar dat levering in elk geval nog in 2008, uiterlijk begin 2009 zou kunnen plaatsvinden.
Die levering heeft tot op heden niet plaatsgevonden en in confesso is dat de oorzaak daarvoor is gelegen in de omstandigheid dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en/of haar echtgenoot op het betreffende perceel nog een agrarisch bedrijf uitoefent zodat de bestemming niet kan worden gewijzigd en – derhalve – ook geen bouwvergunning kan worden verleend. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat nog steeds niet duidelijk is wanneer de bestemming zal worden gewijzigd. Nu partijen, zoals onder 4.3. is overwogen, levering uiterlijk eind 2008, begin 2009 beoogden, impliceert dat tevens dat de bestemmingswijziging dan zou hebben moeten plaatsgevonden.
4.4. Partijen zijn het er over eens dat voor zo ver niet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] maar haar echtgenoot [A.] ter zake van de bestemmingswijziging met de gemeente heeft onderhandeld zijn handelen tevens toegerekend kan worden aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een verwijt kan worden gemaakt met betrekking tot het uitblijven van de bestemmingswijziging nu zij niet onvoorwaardelijk heeft willen verklaren dat zij het bedrijf aan de [adres] zou beëindigen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan, kort samengevat, dat zij van de gemeente zekerheid wil dat het bedrijf verplaatst kan worden alvorens zij haar bedrijf aan de [adres] beëindigt. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter zake een onhoudbaar standpunt inneemt en daardoor de bestemmingswijziging op jegens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. onrechtmatige wijze frustreert of traineert. Daarvan blijkt ook niet uit de door haar in het geding gebrachte stukken betreffende de bij de gemeente aanhangige bestuursrechtelijke procedure. Conclusie moet zijn dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet toerekenbaar is tekortgeschoten en dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] c.s. de overeenkomst niet op die grond kon ontbinden. De vordering tot verklaring voor recht dient derhalve te worden afgewezen.
4.5. Niettemin stelt de rechtbank vast dat bestemmingswijziging niet heeft plaatsgevonden binnen de termijn die partijen, zoals onder 4.4. is overwogen, kennelijk voor ogen stond. Daarmee is de ontbindende voorwaarde van artikel 16 voornoemd in vervulling gegaan. De rechtbank zal derhalve de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst toewijzen. De vordering tot betaling van de contractuele boete dient te worden afgewezen omdat als overwogen niet is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] toerekenbaar is tekortgeschoten.
4.6. Uit het voorgaande volgt tevens dat de reconventionele vordering dient te worden afgewezen. Omdat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld zal de rechtbank de proceskosten compenseren aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
ontbindt de tussen partijen gesloten overeenkomst als omschreven onder 2.1. van dit vonnis;
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af
in conventie en in reconventie
5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2010.