Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
64705 / HA ZA 08-4646 januari 2010
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 64705 / HA ZA 08-464
Vonnis van 3 februari 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Goes,
eiseres,
advocaat mr. K. van Overloop te Goes,
tegen
[gedaagde],
wonende te Goes,
gedaagde,
advocaat mr. J.G.G. Wilgers te Goes.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 18 februari 2009
het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2009.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiseres] heeft bij koopakte van eind juni 2008 aan [gedaagde] verkocht de aan haar in eigendom toebehorende tussenwoning met berging, tuin en verder aan- en toebehoren, kadastraal bekend gemeente Goes, sectie C, nummer [nummer] en [nummer], tegen een koopsom van € [bedrag],--.
Ingevolge artikel 16.1. van de overeenkomst kan de overeenkomst door [gedaagde] worden ontbonden, voor zover hier van belang, indien hij uiterlijk op 24 juli 2008 voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 263.520,-- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen.
Ingevolge artikel 16.3. is [gedaagde] verplicht al het redelijk mogelijke te doen teneinde de financiering te verkrijgen.
In artikel 16.3. is voorts opgenomen dat de partij die de ontbinding inroept er zorg voor dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is, door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient, goed gedocumenteerd, bij aangetekende brief met bericht handtekening retour, of telefaxbericht met verzendbevestiging, te worden gedaan.
Ingevolge artikel 16.3.1. van de overeenkomst dient [gedaagde], indien hij gebruik wenst te maken van de ontbindende voorwaarde van financiering zoals genoemd onder artikel 16.1., afwijzingen over te leggen van tenminste twee verschillende geldverstrekkende instellingen, hetgeen dient te blijken uit een schriftelijke verklaring.
Ingevolge artikel 10.1. van de koopakte kan wanneer één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij van de nalatige de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
Ingevolge artikel 10.2. verbeurt de nalatige partij bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming, zonder rechterlijke tussenkomst, terstond een boete van € 24.400,--, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
De juridische levering die volgens de koopakte plaats zou vinden op 19 augustus 2008, of zoveel eerder als partijen tezamen nader overeen zouden komen, heeft niet plaatsgevonden.
Bij brief van 20 augustus 2008 is [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om zijn op grond van de koopovereenkomst bestaande verplichtingen na te komen. Bij brief van 1 september 2008 heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden en is [gedaagde] gesommeerd de direct opeisbare boete van € 24.400,-- binnen 5 dagen te voldoen.
Het geschil
[eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 25.619,--, te vermeerderen met de woonlasten en met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente, en in de nakosten begroot op een bedrag van € 131,--.
[eiseres] stelt daartoe dat [gedaagde] de ingevolge artikel 10.2. verschuldigde boete heeft verbeurd nu zij de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] heeft ontbonden.
Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] zich niet voldoende ingespannen om een financiering rond te krijgen, heeft hij de overeenkomst ook niet op grond van artikel l6 ontbonden, en is door hem geen afwijzingen van tenminste twee geldverstrekkende instellingen overgelegd.
[eiseres] stelt door het tekortkomen van [gedaagde] schade te lijden doordat zij, nu haar woning niet is verkocht, nog woonlasten heeft die zij niet gehad zou hebben indien [gedaagde] de woning afgenomen had omdat [eiseres] na het transport van de woning bij haar vriend in zou trekken. De maandelijkse extra woonlasten bestaan volgens [eiseres] uit een bedrag van € 500,-- aan netto financieringskosten, € 50,-- leegstandtarief van Delta, € 30,-- aan verzekering en € 50,-- gemeentelijke belastingen. Daarnaast bestaat de schade volgens [eiseres] uit een bedrag van € 10.000,00 als gevolg van de lagere vraagprijs en € 450,-- aan extra publiciteitskosten voor de verkoop en advocaatkosten.
De door [gedaagde] verbeurde boete komt volgens [eiseres] niet voor matiging in aanmerking omdat er sprake is van aanzielijke schade en toewijzing van de boete niet tot onaanvaardbare gevolgen leidt.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist primair toerekenbaar tekort gekomen te zijn.
[gedaagde] beroept zich op dwaling nu hij ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst er zeker van was dat hij de benodigde financiering zou krijgen.
Subsidiair verzoekt [gedaagde], onder verwijzing naar hetgeen hij in het kader van zijn incidentele vordering heeft gesteld, de boete te matigen tot de door [eiseres] geleden schade. [gedaagde] betwist bij gebrek aan wetenschap dat [eiseres] een vriend heeft bij wie zij in zou trekken. In afwijking van het bij antwoord gestelde heeft [gedaagde] ter gelegenheid van de comparitie aangegeven het onredelijk te vinden dat [eiseres] schade die zij zou lijden nadat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden aan [gedaagde] toe te rekenen. [eiseres] had volgens [gedaagde] haar schade kunnen verminderen door de woning met haar partner te gaan bewonen of de woning te verhuren.
[gedaagde] betwist buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn. Door [eiseres] is slechts één sommatiebrief verzonden. Door [eiseres] is dus niet serieus getracht om tot een minnelijke regeling te komen. De aan het schrijven van die brief verbonden kosten moeten geacht worden te zijn gemaakt ter inleiding van de procedure. Voor deze kosten houdt de proceskostenveroordeling een vergoeding in. [gedaagde] betwist voorts, dat indien en voor zover [eiseres] buitengerechtelijke kosten zou hebben gemaakt deze door [eiseres] ook daadwerkelijk zijn betaald.
De beoordeling
Als onbestreden staat vast dat [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan de levering van de door hem van [eiseres] gekochte woning en dus tekortgekomen is in de nakoming van de tussen hem en [eiseres] eind juni 2008 gesloten koopovereenkomst. Gelet op de stellingen van [gedaagde] verwijt hij het hypotheekkantoor Timmerman Hypotheken B.V., althans Timmerman & Timmerman B.V., dat door hem benaderd is om de voor de aankoop van de woning benodigde hypotheek te regelen, kennelijk dat hij niet tijdig op de hoogte is gesteld van het feit dat hij geen financiering zou kunnen krijgen, althans dat zij zich daartoe onvoldoende hebben ingespannen en hem daardoor de kans ontnomen is om de overeenkomst binnen de daartoe gestelde termijn te ontbinden. De rechtbank is van oordeel dat dit een omstandigheid is die voor rekening van [gedaagde] komt en er niet toe leidt dat sprake is van overmacht en [gedaagde] zijn tekortkoming niet kan worden toegerekend.
[gedaagde] bestrijdt niet dat [eiseres] de koopovereenkomst op grond van artikel 10.1 rechtmatig heeft ontbonden. Gelet daarop heeft [gedaagde] de ingevolge lid 10.2 van de koopovereenkomst in geval van ontbinding door de wederpartij verschuldigde boete van € 24.400,-- verbeurd. [gedaagde] is dan ook in beginsel gehouden dit bedrag aan [eiseres] te voldoen. Met betrekking tot de door [gedaagde] verzochte matiging van de boete overweegt de rechtbank dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Door [gedaagde] zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan aangenomen moet worden dat inning van de boete door [eiseres] in dit geval tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank zal de boete dan ook niet matigen.
Aan de opmerking van [gedaagde] dat hij zou hebben gedwaald omdat hij er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst zeker van was dat hij financiering zou krijgen gaat de rechtbank voorbij nu [gedaagde] daar kennelijk geen rechtsgevolgen aan verbindt en dit voorts een omstandigheid is die geheel voor [gedaagde]’s eigen rekening en risico komt. Immers het was aan [gedaagde] geweest om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst na te gaan of hij de financiering zou kunnen krijgen.
De rechtbank zal het door [eiseres] ter zake van de boete gevorderde bedrag dan ook toewijzen.
[eiseres] vordert voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de woonlasten. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt.
Ter gelegenheid van de comparitie heeft [eiseres] ter nadere onderbouwing van die vordering aangevoerd dat zij aanzienlijke schade lijdt doordat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen omdat zij daardoor nog steeds woonlasten moet voldoen die zij, nu zij bij haar partner ingetrokken is, anders niet had hoeven te voldoen. Ter gelegenheid van de comparitie is door [eiseres] onbestreden gesteld dat zij deze woonlasten, die volgens opgave van [eiseres] € 630,-- per maand bedragen, op dat moment al gedurende 13 maanden heeft voldaan. Uit het door [eiseres] overgelegde uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Goes blijkt dat [eiseres] op 19 augustus 2008 is verhuisd naar het adres Scheldestraat nr. 57 te Goes waar, blijkens de eveneens door [eiseres] overgelegde verklaring van de heer De Goederen, zij met haar partner is gaan samenwonen. De rechtbank passeert het niet nader onderbouwde verweer van [gedaagde] op dit punt.
In beginsel is een benadeelde binnen redelijke grenzen gehouden tot het nemen van maatregelen ter voorkoming of beperking van schade. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval niet van [eiseres], die kennelijk met haar partner om hen moverende redenen besloten had in zijn woning te gaan wonen, verwacht kan worden ter beperking van de schade in de woning van [eiseres] te gaan wonen. Dit geldt eens temeer omdat in dat geval de woning de partner van [eiseres] die, zo in onbestreden gesteld ook een koopwoning bezit, verkocht moet worden en het probleem van dubbele woonlasten hiermee niet opgelost is. Verhuur van een woning brengt allerlei juridische en financiële consequenties met zich mee en zou de verkoop kunnen bemoeilijken, zodat in redelijkheid ook niet van [eiseres] verwacht kan worden de woning ter beperking van de schade te verhuren.
Met betrekking tot de hoogte van het ter zake van schadevergoeding ten gevolge van dubbele woonlasten toe te kennen bedrag overweegt de rechtbank het navolgende.
Als feit van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat in september 2008 de wereldwijde kredietcrisis is ontstaan ten gevolge waarvan ook de woningmarkt is ingestort. De verkoop van huizen is daardoor met tientallen procenten afgenomen en de tijd dat woningen te koop staan is aanzienlijk toegenomen. De omstandigheid dat [eiseres] ten tijde van de comparitie haar woning nog steeds niet had verkocht kan dan ook niet alleen toegerekend worden aan de omstandigheid dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen. De rechtbank gaat er van uit dat redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de woning van [eiseres] de kredietcrisis weggedacht na het niet nakomen door [gedaagde] en de ontbinding van de koopovereenkomst door [eiseres] nog zes maanden te koop zou hebben gestaan en [eiseres] daarna van haar dubbele woonlasten verlost zou zijn geweest. Nu [eiseres] met haar partner is gaan samenwonen mag er voorts in het kader van de berekening van de schade die [eiseres] lijdt als gevolg van dubbele woonlasten van worden uitgegaan dat [eiseres], indien zij van haar eigen woonlasten verlost zou zijn geweest, een bijdrage aan de woonlasten van de huidige met haar partner bewoonde woning zou leveren en het dus niet zo is dat zij in dat geval sinds september 2008 geheel geen woonlasten meer zou hebben gehad. De rechtbank begroot deze woonlasten op een bedrag van € 300,-- per maand. Vorenstaande houdt in dat de rechtbank de schade die [eiseres] lijdt uit hoofde van dubbele woonlasten als gevolg van het niet nakomen door [gedaagde] begroot op een bedrag van zes (maanden) à € 330,-- totaal € 1.980,--.
Door [eiseres] is voorts nog gesteld dat zij schade lijdt doordat zij de vraagprijs heeft moeten verlagen en extra publiciteitskosten heeft moeten maken. Aangezien deze bedragen niet onder de gevorderde woonlasten vallen zal de rechtbank deze buiten beschouwing laten. Voor de door [eiseres] gemaakte advocaatkosten houdt de proceskostenveroordeling een voorziening in.
De wettelijke rente over het uit hoofde van boete gevorderde bedrag zal worden toegewezen over de hoofdsom exclusief rente omdat ex art. 6:119 lid 2 alleen over achterstallige rente die over een vol jaar verschuldigd is opnieuw rente in rekening wordt gebracht. De wettelijke rente over het door [gedaagde] ter zake van schadevergoeding te betalen bedrag zal worden toegewezen met ingang van de dag van dagvaarding.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiseres] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- vast recht € 565,00
- salaris procureur € 1.158,00 (2 punt × tarief EUR 579,00)
Totaal € 1.808,44
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag na betekening van dit vonnis.
4.3. De rechtbank zal [gedaagde] voorts veroordelen in de nakosten, volgens het toepasselijke liquidatietarief begroot op een bedrag van € 131,--.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 24.461,00 vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 24.400,00 vanaf 20 september 2008 tot de dag van volledige betaling en tot betaling van een bedrag van € 1.980,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.808,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en vermeerderd met de nakosten tot een bedrag van € 131,00;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. van der Ploeg-Hogervorst en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2010.