Uitspraak
Uitspraak
zaak/rolnr.: 182292 / 09-1453 blad 2
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 182292 / 09-1453
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 augustus 2009
in de zaak van
de stichting
[verhuurster],
gevestigd te [adres],
eisende partij,
verder te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mevrouw mr. J. Mikes,
t e g e n :
[Y],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: R.H. van Til.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen: de
- dagvaarding van 10 maart 2009,
- mondeling antwoord,
- conclusie van repliek,
- schriftelijke toelichting.
de beoordeling van de zaak
[Gedaagde] huurt sinds [medio november] 2007 van [eiseres] een woning aan [adres].
Over de periode van [medio november] tot en met [eind] 2007 heeft [eiseres] aan [gedaagde] servicekosten (de kantonrechter begrijpt dat het in deze alleen gaat om de energiekosten) in rekening gebracht voor een bedrag van € 198,45. [Gedaagde] heeft op [in] september 2008 de Huurcommissie daarover een uitspraak gevraagd, waarna de Huurcommissie bij uitspraak van [eind] 2008, verzonden op [begin] 2009, heeft geoordeeld dat de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de servicekosten over genoemde periode € 143,73 bedraagt.
[Eiseres] vordert nu in enkele varianten (primair en subsidiair) vaststelling van de betreffende servicekosten op een bedrag van € 198,45, althans op een ander door de kantonrechter te bepalen bedrag. [Gedaagde] heeft deze vordering bestreden en gesteld het eens te zijn met de uitspraak van de Huurcommissie.
Uit het rapport van voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie en de uitspraak van de Huurcommissie blijkt dat het verschil tussen het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag en het bedrag dat [eiseres] als juist aanmerkt is terug te voeren op de in de servicekosten besloten zijnde brandstofkosten voor de warmtevoorziening van de woning. Meer in het bijzonder zit het verschil in de component vaste kosten van de brandstofkosten welke component samen met de gebruikskosten de totale brandstofkosten vormt.
Verder blijkt uit genoemd rapport en genoemde uitspraak dat de brandstofkosten voortkomen uit de levering van gas, dat de woning onderdeel uitmaakt van een complex van woningen en dat er in deze woningen op de radiatoren van de verwarmingsinstallatie verbruiksmeters zijn geïnstalleerd aan de hand waarvan het verbruik in iedere woning afzonderlijk kan worden vastgesteld.
[Eiseres] heeft op basis van de zogenaamde graaddagenmethode berekend welk aandeel in de vaste kosten component van de brandstofkosten aan [gedaagde] kan worden doorberekend. In de berekening van de Huurcommissie zijn de vaste kosten gelijkelijk verdeeld over het aantal woningen van het complex ongeacht het verbruik.
Door het Overleg Voorzitters Huurcommissie is een beleid vastgesteld dat de Huurcommissie voert met betrekking tot de servicekosten. Dit beleid is laatstelijk vastgesteld op 1 januari 2008. Wat betreft de energiekosten is het beleid voor zover hier van belang omschreven als volgt:
Beleid van de Huurcommissie art 7:260 lid 1 BW Pro - vaststelling betalingsverpliting
Over het algemeen komen de werkelijke kosten van gas of olie, water (bijvullen installatie) en elektriciteit (pompen) voor doorberekening aan de huurders in aanmerking. Vindt naast de levering van warmte ook levering van warm water plaats, dan komen de kosten van het water ook voor doorberekening aan de huurders in aanmerking.
(…)
Aanbevolen verdeelsleutel
Het verdelen van de stookkosten kan plaatsvinden op basis van een verdeling die zo veel mogelijk aansluiting vindt bij de per woonruimte of wooneenheid gemaakte werkelijke kosten.
Een dergelijke verdeling kan op de hiernavolgende manieren worden bepaald:
Bij individuele bemetering:
1. op basis van door op de radiatoren aangebrachte warmteverbruiksmeters of elektronische voelers, geregistreerde eenheden,
2. op basis van bemetering van de hoeveelheid doorstromend water en het temperatuurverschil tussen inkomend en uitstromend water per woonruimte; dit systeem wordt onder andere toegepast bij stadsverwarming.
Bij niet-individuele bemetering:
elektra en water: gelijkelijk verdeeld over het aantal op de meter aangesloten woonruimten
gas: 35% (vaste kosten) gelijkelijk verdeeld over het aantal woonruimten; 65% (variabele kosten) naar rato van het aantal vierkante meter vloeroppervlak van de woonruimten.
Dit laat onverlet dat als partijen over nauwkeuriger gegevens beschikken (bijvoorbeeld het verwarmend oppervlak van de radiatoren) de Huurcommissie die gegevens in haar overwegingen kan betrekken als de gebruikte registratiemethode tot een redelijker verdeling komt.
Indien de exploitatieperiode (periode waarover het energiebedrijf afrekent) afwijkt van de huurperiode, kan gebruik worden gemaakt van de graaddagenmethode. Het aantal gewogen graaddagen van een periode geeft aan hoeveel graden de gemiddelde etmaaltemperatuur van die periode beneden de stookgrens van 18° C ligt.
De kantonrechter stelt vast dat zowel [eiseres] als de Huurcommissie in hun berekeningen (kenbaar uit het rapport voorbereidend onderzoek) het onderscheid hebben gemaakt tussen vaste kosten en verbruikskosten in het gasverbruik en daarbij de verdeling van 35% voor de vaste kosten en 65% voor de verbruikskosten hebben aangehouden.
Hierbij moet worden opgemerkt dat in het hiervoor bedoelde beleid dit onderscheid alleen wordt gemaakt voor het geval er sprake is van een niet-individuele bemetering, terwijl in het onderhavige geval de woningen zijn voorzien van verbruiksmeters waarmee het verbruik in iedere woning afzonderlijk kan worden vastgesteld.
[Eiseres] heeft erop gewezen dat in dit geval de exploitatieperiode afwijkt van de huurperiode, zodat de graaddagenmethode kan worden toegepast, zoals in het beleid is omschreven. Die methode is in dit geval door haar toegepast op de verdeling van de vaste kosten in het gasverbruik.
De kantonrechter overweegt als volgt:
De kantonrechter onderschrijft het uitgangspunt in het servicekosten beleid om bij de verdeling van de stookkosten van het gehele complex over de woningen die daarvan deel uitmaken zoveel mogelijk aan te sluiten bij de werkelijke kosten per woning. Voor de verbruikskosten geldt dan dat zoveel mogelijk moet worden berekend hoeveel warmte opgewekt door gas in een bepaalde woning is genoten en dat aan de hand daarvan de kosten die aan die woning moeten worden toe berekend kunnen worden becijferd.
Nu [eiseres] het onderscheid heeft gemaakt tussen de vaste kosten en de verbruikskosten in het gasverbruik, zal de kantonrechter, zoals ook door de Huurcommissie is gedaan, daarvan eveneens uitgaan.
Dit onderscheid houdt in dat als verbruikskosten worden aangemerkt de kosten van het daadwerkelijk gebruikte gas dat nodig was om de per individuele woning genoten warmte op te wekken en dat de vaste kosten samenhangen met het kunnen gebruiken van gas zonder dat de kosten daarvan afhankelijk zijn van de hoeveelheid gebruikt gas.
Bij vaste kosten valt te denken aan de aanwezigheid van leidingen, een aan het leidingstelsel toe te schrijven warmteverlies, de aanwezigheid van meetapparatuur en dergelijke, kortom aangelegenheden waarvan de kosten niet afhangen van de gedragingen van de bewoner of van de buitentemperatuur. De kantonrechter zal deze aangelegenheden verder aanduiden als de "infrastructuur van de gasvoorziening".
In beginsel is verdedigbaar dat ook deze vaste kosten worden omgeslagen over de verschillende woningen evenredig aan de hoeveelheid gas verbruikt per individuele woning. De rechtvaardiging van die keuze kan dan gevonden worden in het argument dat naarmate ten behoeve van een woning meer gas wordt verbruikt in evenredige mate ook meer is geprofiteerd van de infrastructuur van de gasvoorziening.
Evenzeer is verdedigbaar om de vaste kosten gelijkelijk te verdelen over de woningen in die zin dat iedere woning evenveel bijdraagt aan de vaste kosten ongeacht de hoeveelheid genoten warmte, waarbij de rechtvaardiging van de keuze kan worden gevonden in het argument dat men niet zozeer moet betalen voor de infrastructuur van de gasvoorziening in de mate waarin men daarvan heeft geprofiteerd, maar dat men moet betalen voor het kunnen beschikken over de infrastructuur van de gasvoorziening als mogelijkheid om warmte op te wekken in de woning ongeacht de vraag of men van die mogelijkheid daadwerkelijk gebruikmaakt en in welke mate.
In het beleid geformuleerd door het Overleg Voorzitters Huurcommissie is, daar waar het onderscheid tussen vaste kosten en verbruikskosten wordt gemaakt, ervoor gekozen om de vaste kosten gelijkelijk te verdelen over het aantal woonruimten en de verbruikskosten te verdelen over de vloeroppervlakten van de woonruimten, waarbij het aantal vierkante meters van de woonruimte de methode vormt om (bij gebrek aan individuele bemetering) het individuele verbruik per woonruimte zoveel mogelijk te benaderen.
Nu deze keuze van het Overleg Voorzitters Huurcommissie bedoeld is om als landelijk beleid te gelden en deze keuze op zich goed te rechtvaardigen is zal de kantonrechter zich daarbij aansluiten.
Daaruit volgt voor het onderhavige geval het volgende:
Uit het rapport voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie blijkt dat de kosten die [eiseres] voor het gasverbruik van het complex van 12 woningen in 2007 als servicekosten wil doorberekenen aan de huurders een bedrag beloopt van € 15.337,38.
De vaste kosten daarvan zijn dan te stellen op 35% daarvan, ofwel € 5.368,08.
Verdeeld over het aantal woningen betreft dit een bedrag van 1/12e deel daarvan, te weten € 447,34 per jaar.
Omdat [gedaagde] de woning in 2007 slechts heeft gehuurd [voor een periode], zijnde 40 dagen, komt daarvan voor haar rekening 40/365e deel, ofwel € 49,02.
Met betrekking tot de stelling van [eiseres] dat in dit geval de graaddagenmethode op de vaste kosten had moeten worden toegepast overweegt de kantonrechter het volgende:
De graaddagenmethode is naar zijn aard een methode om de kosten die in een bepaald jaar zijn gemaakt, in het geval dat een huurder een woning slechts een deel van dat jaar heeft gehuurd, niet evenredig aan een huurder toe te rekenen in die zin dat het te berekenen deel van het totale jaarbedrag gelijk is aan het deel van het jaar dat is gehuurd, maar om daarop een correctie toe te passen aan de hand van de temperatuur die heerste in de dagen dat daadwerkelijk is gehuurd.
Die methode is gerechtvaardigd omdat het niet redelijk is dat een huurder die bijvoorbeeld in het betreffende jaar slechts gedurende twee warme zomermaanden waarin niet hoefde te worden gestookt heeft gehuurd toch te belasten voor 2/12e deel van de kosten van het jaar. Het omgekeerde geldt voor de huurder die in het betreffende jaar alleen in twee zeer koude wintermaanden, waarin meer dan gemiddeld moest worden gestookt. In dat geval zou het niet redelijk zijn dat deze huurder slechts voor 2/12e deel van het jaarbedrag zou hoeven bij te dragen in de jaarkosten.
De graaddagenmethode is echter alleen gerechtvaardigd als correctie voor de verbruikskosten en niet voor vaste kosten waarvan het beleid is dat deze ongeacht de hoeveelheid van het werkelijke gebruik hoofdelijk worden omgeslagen over het aantal woning. In het beleid van het Overleg Voorzitters Huurcommissie wordt de graaddagenmethode naar het de kantonrechter voorkomt ook alleen maar aangereikt als correctie op de toeschatting van verbruikskosten en niet als correctie op de verdeling van de vaste kosten over het aantal woningen. De grondslag van de graaddagenmethode is immers gelegen in de invloed van de heersende temperatuur op de werkelijk gemaakte kosten, terwijl de vaste kosten bij uitstek kosten zijn waarvan de omvang niet afhangt van de temperatuur of het gedrag van bewoners.
De kantonrechter zal [eiseres] op grond van een en ander niet volgen in haar stelling dat de graaddagenmethode zou moeten worden toegepast op de vaste kosten van het gasverbruik.
Het servicekostenbedrag dat [eiseres] over de in het geding zijnde periode in rekening heeft gebracht bestond naast de component vaste kosten van het gasverbruik nog uit de navolgende componenten:
Verbruikskosten: € 85,51
Techem Servicekosten € 2,28
Electriciteitskosten € 3,64
Leegstand seizoen 2006 € 0,69
Afschr.verw.inst.&meters € 2,59
De Huurcommissie heeft deze componenten op de zelfde bedragen vastgesteld als de door [eiseres] gehanteerde bedragen. Deze bedragen opgeteld bij het hierboven genoemde bedrag van de vaste kosten van € 49,02 komen uit op het bedrag van € 143,73 zoals door de Huurcommissie is vastgesteld.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat de berekening van de in het geding zijnde servicekosten dient te zijn zoals door de Huurcommissie is vast gesteld, zodat de vordering van [eiseres] gericht op een andere vaststelling zowel in de primaire als in de subsidiaire variant moet worden afgewezen.
[Eiseres] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
de beslissing
de kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment worden begroot op € 30,00 wegens salaris voor de gemachtigde van [gedaagde];
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R.P. Verhoeven, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 augustus 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.