Uitspraak
Uitspraak
2
66362 / HA ZA 09-55
16 december 2009
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
66362 / HA ZA 09-5525 november 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 66362 / HA ZA 09-55
Vonnis van 16 december 2009
in de zaak van
1. [eiser sub. 1],
wonende te Ellewoutsdijk, gemeente Borsele,
2. [eiser sub. 2],
wonende te Ellewoutsdijk, gemeente Borsele,
eisers,
advocaat mr. M.R. Minekus te Middelburg,
tegen
1. [gedaagde sub. 1],
wonende te Ellewoutsdijk, gemeente Borsele,
2. [gedaagde sub. 2],
wonende te Ellewoutsdijk, gemeente Borsele,
3. [gedaagde sub. 3],
wonende te 's-Gravenpolder, gemeente Borsele,
4. [gedaagde sub. 4],
wonende te Baarland, gemeente Borsele,
5. [gedaagde sub. 5],
wonende te Ellewoutsdijk, gemeente Borsele,
gedaagden,
advocaat mr. J.B. de Meester te Goes.
Partijen zullen hierna in enkelvoud [eisers] en [g[gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 8 april 2009
het proces-verbaal van comparitie van 27 augustus 2009.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[gedaagden] was, als erfgenaam [de overledene], eigenaar van een woonhuis met aan- en toebehoren, onder- en bijgelegen grond en boomgaard, staande en gelegen te [adres] kadastraal bekend gemeente Borsele, sectie [nummer] – verder de woning –. [gedaagden] heeft nooit in de woning gewoond.
[gedaagden] heeft de woning verkocht waarbij de [betrokkene sub. 1] te Middelburg als makelaar voor [gedaagden] is opgetreden. De vraagprijs was € 215.000,-- kosten koper.
De woning is in op 1 november in het kader van een taxatie in opdracht van [eisers] opgenomen en geïnspecteerd door [betrokkene sub. 2] en door haar getaxeerd op een bedrag van € 200.000,-- zijnde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing is getaxeerd op € 237.000,--. Begin november 2007 heeft [eisers] de woning van [gedaagen] gekocht voor een bedrag van € 200.000,-- kosten koper.
De woning is op 30 november 2007 geleverd
Artikel 8 van de door partijen ondertekende LVM-koopakte luidt voor zover van belang:
“De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn (…). Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: Als woonruimte voor permanent gebruik.
(…)
De verkoper staat niet in voor:
(…)
hem onbekende onzichtbare gebreken.
(…)
Artikel 11 luidt, eveneens voor zover van belang:
(…)
“De onroerende zaak wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt, met alle bestanddelen, (…)”
(…).
Na aanvang van de verbouwingswerkzaamheden heeft Bouwkundig Adviesbureau [naam] – verder [adviseur] – te Terneuzen in opdracht van [eisers] op 4 januari 2008 een onderzoek verricht naar de bouwkundige toestand van de woning. De kosten verbonden aan herstel van de door [adviseur] geconstateerde gebreken is door [adviseur] begroot op een bedrag van € 48.500,--.
Het geschil
[eisers] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling aan hem van een bedrag van € 81.206,99, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke (incasso)kosten en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding, nakosten daaronder begrepen. [eisers] stelt daartoe het navolgende.
Ten gevolge van de aard en de ernst van de door [adviseur] geconstateerde gebreken was de woning niet geschikt voor normaal gebruik als woning. Volgens [eisers] had het op de weg van gedaagden gelegen om hem vóór het sluiten van de koopovereenkomst in te lichten over de aan de woning klevende gebreken. [gedaagden] noch de makelaar heeft [eisers] van de gebreken in kennis gesteld.
Indien en voor zover [gedaagden] zich op het standpunt stelt dat hij van de gestelde gebreken geen kennis had laat dat de aansprakelijkheid van [gedaagden] onverlet omdat in artikel 8 van de koopovereenkomst een garantie ten behoeve van [eisers] is opgenomen. Deze bepaling in samenhang met artikel 7:17 BW rechtvaardigt volgens [eisers] de conclusie dat [gedaagden] jegens [eisers] heeft in te staan voor het normaal gebruik als woonhuis.
[gedaagden] is aansprakelijk voor de door [eisers] ten gevolge van het toerekenbaar tekortschieten in het nakomen van de koopovereenkomst, bestaande in non-conformiteit van de woning, geleden schade. [eisers] heeft [gedaagden] bij aangetekende brief van 20 januari 2008 ingebreke- en aansprakelijk gesteld. Deze aansprakelijkheid is namens [gedaagden] bij brief van 23 januari 2008 van de hand gewezen.
[eisers] taxeert de schade voortvloeiende uit de non-conformiteit en bestaande in de waardedaling van de woning op een bedrag van € 72.000,--. Voorts bestaat volgens [eisers] zijn schade uit kosten gemaakt voor de bouwkundige rapportage, opslag van inventaris wegens het niet tijdig kunnen betrekken van de woning, kosten verbonden aan uitbreiding van zijn kredietmogelijkheden en de kosten verbonden aan de nakoming van hypothecaire verplichtingen, tegenover welke kosten geen genot stond nu hij niet over de woning kon beschikken. [eisers] stelt voorts schade te hebben bestaande uit kosten met betrekking tot het leegpompen en vullen twee septictanks en grondwerkzaamheden ten behoeve van het plaatsen van een caravan.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] betwist dat sprake zou zijn van verborgen gebreken. Dit is volgens [gedaagden] door [eisers] ook niet aangetoond. [gedaagden] stelt dat nu hij nooit in de woning heeft gewoond en dus ook niet op de hoogte was van gebreken, hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. [eisers] heeft niet aan zijn onderzoeksplicht voor onderzoek naar gebreken voldaan. Dat levert eigen schuld op en staat aan toewijzing van enige vordering van [eisers] in de weg.
Van een op grond van de LVM-akte bestaande garantieplicht is volgens [gedaagden] geen sprake. De woning was volgens [gedaagden] voor bewoning geschikt, de woning werd al jaren bewoond. De woning is aangeboden als zijnde eenvoudig voor wat betreft de uitvoering en uit het taxatierapport bleek dat het een woning uit 1920 betrof. De woning bezat de eigenschappen die [eisers] gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eisers] komt geen beroep op non-conformiteit toe nu de woning niet meer voor bewoning geschikt was ten gevolge van de omstandigheid dat hij ondermeer het dak, de vloeren en de keuken had verwijderd.
[gedaagden] wijst er op dat in de koopovereenkomst staat dat de verkoper niet voor hem onbekende en onzichtbare gebreken instaat en de zaak wordt verkocht in de staat waarin deze zich ten tijde van verkoop bevindt.
[gedaagden] bestrijdt de inhoud van het door [betrokkene sub. 2] opgemaakte aanvullende taxatierapport.
[gedaagden] bestrijdt ook dat hij in verzuim is. Hij stelt van [eisers] alleen een brief ontvangen te hebben met de mededeling dat hij schadevergoeding wenste te ontvangen en dat deze brief niet aan te merken is als een sommatie of ingebrekestelling.
[gedaagden] bestrijdt voorts gemotiveerd de hoogte van het door [eisers] ter zake van schadevergoeding gevorderde bedrag en dat de posten waaruit dit bedrag is opgebouwd kunnen worden beschouwd als schade ontstaan ten gevolge van een eventueel aan de woning klevend gebrek.
De beoordeling
Ter betwisting van zijn aansprakelijkheid is door [gedaagden] een beroep gedaan op artikel 11 van de koopovereenkomst vorenstaand weergegeven onder punt 2.3.
Gelet daarop staat de verkoper in beginsel niet in voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Echter in de eerste zin van artikel 8 voor de verkoper opgenomen garantieverplichting maakt voor een bepaalde categorie gebreken een uitzondering op de in artikel 11opgenomen hoofdregel dat het risico voor (verborgen) gebreken bij de koper berust. Immers de verkoper garandeert dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Hij kan dan ook geen beroep doen op de uitsluiting van zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken voor zover het gaat om gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan (en aan de koper niet kenbaar waren).
Door [gedaagen] is voorts een beroep gedaan op de in artikel 8 opgenomen uitsluiting voor aansprakelijkheid. Echter gelet op de door de verkoper in artikel 8 gegeven garantie kan deze uitsluiting van aansprakelijkheid slechts betrekking hebben op de overige gebreken die aan een normaal gebruik van het pand als woning niet in de weg staan.
Gelet op het vorenstaande is [gedaagden] dus in beginsel aansprakelijk voor de ten tijde van de levering aan de woning klevende gebreken die aan een normaal gebruik in de weg stonden.
Met betrekking tot het standpunt van [gedaagden] dat hij niet in verzuim verkeert overweegt de rechtbank het navolgende.
De brief van 20 januari 2008 van [eisers] aan [gedaagden] kan naar het oordeel van de rechtbank niet aangemerkt worden als een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW. Echter uit de inhoud van de in antwoord daarop door [gedaagden] aan [eisers] verstuurde brief van 23 januari 2008 waarbij door, althans namens, [gedaagden] niet meer is meegedeeld dan dat hij zich niet aansprakelijk voelt en ook niet is, voor wat voor schade dan ook die [eisers] denkt te hebben gehad of nog krijgt, heeft [eisers] mogen afleiden dat [gedaagden] geen enkele eventueel op hem rustende verplichting tot herstel na zou komen. Dit geldt eens temeer nu [eisers] ter gelegenheid van de comparitie heeft aangegeven, hetgeen door [gedaagden] onbestreden is gebleven, dat [eisers] [gedaagden] bij het ontdekken van de gebreken heeft uitgenodigd om te komen kijken, maar [gedaagden] van die uitnodiging geen gebruik heeft gemaakt. Dit levert een vergelijkbare situatie op als beschreven in artikel 6:83 sub c. Artikel 6:83 BW geeft niet een limitatieve opsomming van de gevallen waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt, ook de redelijkheid en billijkheid spelen hierbij een rol. De rechtbank is in het onderhavige geval dan ook van oordeel dat [gedaagden] zich er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achteraf niet meer op kan beroepen dat [eisers] hem voorafgaand aan de werkzaamheden niet in gebreke heeft gesteld.
Ter afwering van de vordering heeft [gedaagden] nog aangevoerd dat [eisers] tekortgeschoten zou zijn in de op hem rustende onderzoeksplicht omdat hij naar aanleiding van het in zijn opdracht opgemaakte taxatierapport geen nader onderzoek heeft ingesteld. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] niet verweten kan worden niet aan zijn onderzoeksplicht te hebben voldaan. [eisers] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een taxatierapport op laten maken. Zoals [gedaagden] aangeeft is in de rapportage aangegeven dat de onderhouds- of bouwkundige staat niet als matig of slecht kan worden beschreven terwijl volgens de taxateur de kosten verbonden aan het wegwerken van achterstallig onderhoud niet meer zouden bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse vrije verkoopwaarde. De rechtbank is van oordeel dat op grond van deze rapportage [eisers] niet gehouden was op punten nader onderzoek te (laten) verrichten. Door [gedaagden] is voorts niet gesteld dat sprake was van duidelijk zichtbare gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, of waarvan het bestaan door uiterlijk waarneembare verschijnselen kon worden vermoed, of gebreken waarop hij, of zijn makelaar, [eisers] gewezen heeft. Niet aangenomen kan dan ook worden dat [eisers] in zijn onderzoeksplicht tekortgeschoten is. De rechtbank zal dit verweer van [gedaagden] dan ook passeren.
De rechtbank passeert het verweer van de [gedaagden] dat [eisers] op de hoogte was van het feit dat het een woning betrof uit 1920 die is aangeboden als zijnde eenvoudig voor wat betreft de uitvoering en dan ook een woning gekregen heeft die de eigenschappen bezat die hij gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De rechtbank is van oordeel dat – ook indien in aanmerking genomen wordt dat het woonhuis ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst zo’n 87 jaar oud
was – [eisers] niet hoefde te verwachten dat aan het woonhuis zodanige gebreken zouden kleven dat het niet voor normaal gebruik geschikt was. Dat geldt eens temeer nu [gedaagden] zulks in de eerste zin van artikel 8 ook heeft gegarandeerd.
Nu [gedaagden] bestrijdt dat sprake is van non-conformiteit is het aan [eisers] te bewijzen dat de woning ten tijde van de verkoop door [gedaagden] leed aan een gebrek op grond waarvan aangenomen moet worden dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was, en dat aan hem niet bekend was.
Slechts met betrekking tot het door [adviseur] geconstateerde gebrek dat de balken van de verdiepingsvloer op het kozijn van de voorgevel zijn gelegd is door [eisers] aangevoerd dat dit gebrek een gevaar voor de veiligheid van de bewoners met zich meebracht. De rechtbank is ook van oordeel dat van de door [adviseur] opgesomde gebreken alleen dit gebrek mogelijkerwijs non-conformiteit oplevert. De overige in de rapportage opgesomde gebreken zijn veeleer gebreken inherent aan de ouderdom van de woning. Door [eisers] is ook niet nader onderbouwd op grond waarvan aangenomen moet worden dat de overige opgesomde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan.
Ook de begane grondvloer kan niet geacht worden in een zodanige slechte staat te zijn geweest dat met het oog op de veiligheid van de bewoners vervanging terstond noodzakelijk was. Immers, door [eisers] zelf is aangegeven dat hij deze getest heeft door daarop met vijf man te springen en dat heeft kennelijk op dat moment geen reden gegeven voor nader onderzoek.
De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rolzitting van woensdag 6 januari 2010 teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten met betrekking tot de wijze waarop hij bewijs wil leveren van het feit dat de wijze waarop de verdiepingsvloer was geconstrueerd zodanig was dat op grond daarvan aangenomen moet worden dat sprake was van een gebrek zodanig dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was.
Door [eisers] is verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd omdat hij schade verwacht als gevolg van het feit dat de zij- en de achtergevel deels op de in de grond aanwezige septictanks zouden zijn gebouwd.
Door [eisers] is niet gesteld dat deze constructie een gebrek oplevert dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Voor zover dit als een “overig” gebrek zou moeten worden aangemerkt heeft [gedaagden] zijn aansprakelijkheid daarvoor bij de koopovereenkomst uitgesloten. Nog afgezien van het feit dat tot op dit moment kennelijk geen sprake is van schade, is [gedaagden] dan ook niet aansprakelijk voor eventueel ten gevolge van genoemde constructie in de toekomst opkomende schade. De rechtbank zal deze vordering dus afwijzen.
Wat betreft de hoogte van het gevorderde bedrag overweegt de rechtbank het volgende. Uit de stellingen van [eisers] volgt dat [eisers] een bedrag van € 50.000,-- gereserveerd had voor de werkzaamheden zoals opgesomd in het taxatierapport onder het kopje “nieuwbouw, verbouwing, verbetering”. Kennelijk heeft [eisers] vervolgens daarnaast nog een bedrag van € 30.000,--, aangewend om de volgens [eisers] bij de verbouwing opgekomen gebreken te herstellen, opgenomen in de door [adviseur] opgemaakte rapportage, met uitzondering van de kap waarvan vervanging al voorzien was. Van de gebreken voor herstel waarvan dit bedrag volgens [eisers] aangewend zou zijn is, zoals de rechtbank vorenstaand onder punt 4.5. heeft overwogen, mogelijkerwijs slechts het feit dat de balken van de verdiepingsvloer op het kozijn van de voorgevel zouden zijn gelegd een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning door [eisers] in de weg staat en non-conformiteit oplevert.
Van het door [eisers] gevorderde bedrag komt dus slechts, indien en voor zover [eisers] slaagt in het aan hem opgedragen bewijs, een bedrag ter zake van vervanging van de verdiepingsvloer in aanmerking.
De rechtbank kan zich voorstellen dat hetgeen vorenstaand onder punt 4.7. is overwogen voor partijen aanleiding is om nader in overleg te treden. Partijen kunnen zich daaromtrent uitlaten op dezelfde rolzitting waarnaar deze zaak voor uitlaten door [eisers] omtrent hetgeen in punt 4.5. is overwogen verwezen zal worden.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 januari 2010 teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten met betrekking tot de wijze waarop hij het hem in punt 4.5. opgedragen bewijs wil leveren en teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten omtrent hetgeen de rechtbank in punt 4.8. heeft overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2009.