Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
66542 / HA ZA 09-8326 augustus 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 66542 / HA ZA 09-83
Vonnis van 5 augustus 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Cadzand,
eiser,
advocaat: mr. B.J. van de Wijnckel te Terneuzen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SLUIS,
zetelend te Oostburg,
gedaagde,
advocaat: mr. A. Minderhoud te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 29 april 2009
het proces-verbaal van comparitie van 4 juni 2009.
De feiten
[eiser] heeft in 1996/1997 met (de rechtsvoorgangster van) de gemeente contact gehad over de aankoop door hem van een bij de gemeente in eigendom zijnd perceel grond (hierna: de grond) en de bouw op die grond van een woning. Bij brief van 6 februari 1997 heeft de gemeente in verband daarmee aan [eiser] (onder meer) geschreven:
“Wij zijn bereid aan uw verzoek medewerking te verlenen. Het perceel dat wij aan u willen verkopen heeft een oppervlakte van ± 815 m² en is kadastraal bekend gemeente Oostburg, sectie EC 1180 ged.. (…) De verkoopprijs van de bouwgrond hebben we bepaald op f.109,70 per m² exclusief b.t.w. of f.128,90 per m² inclusief 17½ % b.t.w.. De totale aan de gemeente te betalen koopsom komt derhalve neer op f.105.053,50 inclusief b.t.w.. (…)
Bijgaand doen wij u een ontwerp toekomen van de met u te sluiten koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van bedoelde kavel bouwgrond. De definitieve koopovereenkomst zal u worden toegezonden zodra de bouwvergunning is verleend. (Wij) zijn (…) bereid medewerking te verlenen aan (…) de bouw van een woning met enige “allure”. Wij verzoeken u een schetsplan van de te bouwen woning in te dienen. Nadat de Welstandscommissie daartoe haar goedkeuring heeft gegeven zal verzocht worden om een aanvraag bouwvergunning in te dienen. De procedure tot wijziging van het bestemmingsplan kan tegelijkertijd worden gestart. Dit is nodig omdat het perceel grond dat u wilt bebouwen de bestemming “Groenvoorzieningen” heeft. Nadat het bouwplan ter inzage heeft gelegen en geen bezwaren zijn ingediend zal aan Gedeputeerde Staten van Zeeland verzocht worden om een verklaring van geen bezwaar af te geven. Pas na goedkeuring vanwege Gedeputeerde Staten kan de gemeente de bouwvergunning verlenen.”
2.2. Omdat [eiser] op de brief van 6 februari 1997 niet reageerde, heeft de gemeente hem bij brief van 8 november 1997 gevraagd:
“(…) of u nog van ons aanbod gebruik wenst te maken. Mogen wij uw reactie vernemen binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief? Indien wij binnen de gestelde termijn niets van u vernemen, nemen wij aan dat u van ons aanbod geen gebruik wenst te maken en zullen wij het bouwperceel aanbieden aan een andere adspirant-koper.”
Naar aanleiding van die brief en een bespreking tussen [eiser] en de gemeente heeft de gemeente bij brief van 20 november 1997 aan [eiser] laten weten de grond voor een termijn van drie maanden vanaf 20 november 1997 voor hem te hebben gereserveerd. De gemeente schreef voorts:
“Indien u wilt voorkomen dat de verleende reservering binnen de termijn van 3 maanden vervalt, dient door u aan de gemeente een waarborgsom van f.1.000,-- betaald te worden. (…) Deze borgsom vervalt aan de gemeente indien de verkoop van de grond geen doorgang vindt. Voorts dient door u een schetsplan van de op de gereserveerde grond te bouwen woning bij ons te zijn ingediend.”
Op 9 december 1997 heeft [eiser] een “verzoek tot bouwen twee onder één kapwoning”, voorzien van schetsplannen, bij de gemeente ingediend en op 15 december 1997 heeft hij de waarborgsom van fl.1.000,-- aan de gemeente betaald.
2.3. Bij brief van 15 april 1998 berichtte de gemeente, in reactie op zijn bovengenoemd verzoek, aan [eiser]:
“Bij brief van 6 februari 1997 hebben wij u bericht dat wij bereid zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van een bouwperceel groot ± 815 m² gelegen aan de [adres] te Cadzand voor de bouw van een vrijstaande woning met enige “allure” gelet op de stedebouwkundige situatie aldaar. Bij (uw) brief (van 9 december 1997) deelt u mee het perceel grond te groot te vinden voor een vrijstaande woning. De bouw van twee woningen van het type twee-aaneen zou voor u een meer aanvaardbare oplossing zijn. Wij herhalen evenwel ons eerder ingenomen standpunt, dat een dergelijke invulling niet tot de mogelijkheden behoort. Wij zijn evenmin voornemens van dit standpunt af te wijken. Voorop staat, dat er een kwalitatief goede invulling van het betreffende perceel grond plaatsvindt. Daarbij is ook van belang dat het aantal woningen in de gemeente niet meer mag toenemen. Gaarne vernemen wij van u, binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief, of u bereid bent het aan u aangeboden bouwperceel te bebouwen met een vrijstaande woning. Indien wij geen reactie van u hebben ontvangen zullen wij het bouwperceel aanbieden aan een ander adspirant-bouwer.”
Bij brief van 12 mei 1998 heeft [eiser] aan de gemeente bevestigd dat hij de grond wil bebouwen. Hij gaf tevens aan ten laatste 1 juli 1998 een schetsplan te zullen indienen.
2.4. Op 26 juni 1998 heeft [eiser] een ingevuld aanvraagformulier bouwplan-vooroverleg, met een schetsplan van een woning, bij de gemeente ingediend. Bij het schetsplan zijn door de Welstandscommissie op 23 juli 1998 opmerkingen gemaakt en is afgesproken dat [eiser] een aangepast schetsplan zou indienen. [eiser] is bij brief van de gemeente van 20 oktober 1998 gevraagd binnen een maand met dat aangepaste plan te komen. [eiser] heeft binnen de genoemde termijn geen plan ingediend.
2.5. Eveneens in oktober 1998 heeft de gemeente aan [eiser] laten weten dat alle woningbouwplannen in Cadzand-Bad in de wachtstand werden gezet. In een brief van 24 april 2001 heeft de gemeente dat als volgt aan [eiser] bevestigd:
“Ten vervolge op uw gesprek met burgemeester Noordewier omtrent de bouw van een woning op een perceel grond aan de [adres] te Cadzand-Bad delen wij u het volgende mede. In 1998 is er met u gecorrespondeerd over een door u aan de [adres] te realiseren bouwplan. Uiteindelijk hebben wij in oktober 1998 aan uw zaakwaarnemer de heer P.J.I. Verhage meegedeeld, dat wij in afwachting van de totstandkoming van de structuurvisie voor Cadzand-Bad alle plannen met betrekking tot de bouw van woningen in Cadzand-Bad in de wachtstand zullen zetten. Dit geldt dus ook voor uw plannen. Deze Structuurvisie is nog in voorbereiding. Da vaststelling ervan wordt in de loop van dit jaar verwacht. Pas daarna zullen we de mogelijkheden nader bezien.”
2.6. Bij brief van 30 augustus 2001 heeft de gemeente [eiser] meegedeeld dat de structuurvisie gereed was; bij de brief was een exemplaar ervan gevoegd. De structuurvisie diende nog wel door de gemeenteraad te worden vastgesteld.
2.7. Vervolgens heeft de gemeente op 21 mei 2008 [eiser] weer aangeschreven. Zij schreef toen:
“In onze brief van 24 april 2001 hebben wij u medegedeeld dat wij in afwachting van de totstandkoming van de structuurvisie voor Cadzand-Bad alle plannen met betrekking tot de bouw van woningen in Cadzand-Bad in de wachtstand zetten. Duidelijk is dat deze visie niet van invloed is op uw bouwplannen ten aanzien van het in ons eigendom behorende perceel kadastraal bekend sectie A+ED nummer 1180 (ged.). Inmiddels hebben wij wel andere plannen met ons eigendom. Om die reden hebben wij dan ook besloten om de reservering van het bouwperceel ongedaan te maken. Dit besluit is niet vatbaar voor bezwaar en beroep. Ter uitvoering van dit besluit willen wij de waarborgsom met renten ad € 695,83 aan u terug betalen.”
2.8. [eiser] heeft – met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank – conservatoir beslag tot levering laten leggen op de grond.
Het geschil
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
voor recht verklaart dat tussen hem en de gemeente een koopovereenkomst tot stand is gekomen;
de gemeente beveelt om binnen een week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de levering van de grond tegen een verkoopprijs van € 47.671,20 inclusief BTW, met bepaling dat, indien de gemeente in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats treedt van een tot levering van de grond bestemde akte, althans dat het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de grond vereiste toestemming en handtekening van de gemeente;
subsidiair:
de gemeente beveelt om binnen een week na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan ondertekening van de bij schrijven d.d. 6 februari 1997 aan [eiser] toegezonden koopovereenkomst, met dien verstande dat de eerste volzin in artikel 6.7 van die overeenkomst komt te luiden: ‘koper is voornemens het registergoed te bebouwen met een woning’;
meer subsidiair:
de gemeente veroordeelt de onderhandelingen met [eiser] omtrent de verkoop en levering van de grond voort te zetten;
uiterst subsidiair:
voor recht verklaart dat de gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door het afbreken van de onderhandelingen zonder het aanbieden van een schadevergoeding;
de gemeente veroordeelt tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
alles met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure, de kosten van beslag daaronder begrepen.
3.2. [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat er destijds een koopovereenkomst tussen hem en de gemeente tot stand is gekomen. In de onder 2.1 geciteerde brief doet de gemeente een aanbod en daarin zijn de essentialia van de overeenkomst omschreven. [eiser] heeft dat aanbod aanvaard. Van een (opschortende of ontbindende) voorwaarde wordt in bedoelde brief niet gesproken.
Als de rechtbank aanneemt dat wel een (opschortende of ontbindende) voorwaarde – die inhoudt dat de overeenkomst niet geldt, dan wel wordt ontbonden, wanneer geen bouwvergunning wordt afgegeven – is overeengekomen, dan kan [eiser] daar thans niet meer aan worden gehouden. Dat is jegens [eiser] niet redelijk, nu het de gemeente is die het in de hand heeft of de voorwaarde (alsnog) wordt vervuld.
Als de rechtbank aanneemt dat destijds geen overeenkomst tot stand was gekomen, dan waren de onderhandelingen tussen partijen in een zo vergevorderd stadium dat deze door de gemeente niet – althans niet zonder opgave van redenen – konden worden afgebroken. [eiser] stelt dat hij er op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. De enige gewijzigde omstandigheid is kennelijk dat de gemeente nu andere plannen heeft met de grond. Dat is in dit stadium van de onderhandelingen geen relevante omstandigheid.
[eiser] stelt schade te hebben geleden, bestaande uit het verschil tussen de destijds overeengekomen koopprijs en de prijs die hij nu voor een dergelijk perceel grond zou moeten betalen.
3.3. De gemeente verweert zich. Zij stelt dat geen koopovereenkomst betreffende de grond tot stand is gekomen. De gemeente heeft destijds met verkoop ingestemd onder de (van meet af aan gestelde) voorwaarde dat een (vrijstaande) woning met enige “allure” zou worden gebouwd en bovendien is de totstandkoming van een overeenkomst afhankelijk gesteld van verlening van een bouwvergunning voor een dergelijke woning. Verwijzend naar de onder 2.4 weergegeven gang van zaken stelt de gemeente dat [eiser] niet (tijdig) een schetsplan van de door hem te bouwen woning dat door de welstandscommissie werd goedgekeurd, heeft ingediend. Dat hem in oktober 1998 was gezegd dat alle bouwplannen in verband met de op te stellen structuurvisie in de wacht waren gezet, betekende niet dat deze – bij brief van 20 oktober 1998 nog bevestigde – voorwaarde was vervallen.
Er was geen sprake van onderhandelingen tussen [eiser] en de gemeente. De gemeente had aan [eiser] voor haar medewerking aan de verkoop van de grond voorwaarden gesteld aan welke voorwaarden [eiser] niet heeft voldaan. Hij mocht er ook niet op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Hij heeft zelf weinig voortvarend gehandeld. De gemeente heeft wel een reden opgegeven waarom zij niet verder onderhandelde: er is sprake van een beleidswijziging. Dat is een relevante wijziging van omstandigheden. De gemeente betwist de gestelde schade; als wordt vastgesteld dat er een overeenkomst is of dat er moet worden dooronderhandeld, kan nu in redelijkheid niet (meer) van de destijds door de gemeente vastgestelde verkoopprijs worden uitgegaan.
4. De beoordeling
4.1. Blijkens de onder 2.1 geciteerde brief heeft de gemeente aan [eiser] – op diens verzoek – een aanbod gedaan tot verkoop van de in het aanbod helder omschreven, haar in eigendom toebehorende grond voor een in het aanbod genoemde prijs. Onderdeel van dat aanbod was voorts, dat pas tot een definitieve overeenkomst kon worden gekomen, als [eiser] voor de bouw van een woning op die grond een bouwvergunning was verleend. Aanvaarding van het aanbod, zodanig dat daarmee een overeenkomst tot stand kwam, was dus pas mogelijk nadat [eiser] een bouwvergunning had verkregen.
4.2. Vast staat dat [eiser] vervolgens daadwerkelijk aan de slag is gegaan om een bouwvergunning te verkrijgen. Hij is daarbij echter weinig voortvarend te werk gegaan. Dat heeft er toe geleid dat de gemeente hem tot tweemaal toe heeft gevraagd of hij van het aanbod nog wel gebruik wenste te maken, zoals blijkt uit de onder 2.2 en 2.3 geciteerde brieven. Om zijn reservering in stand te houden diende [eiser] een waarborgsom te betalen: dat heeft hij gedaan. Daarnaast heeft hij zich bij zijn plannen voor een woning te weinig laten leiden door de voorwaarden van de gemeente dat een woning met enige “allure” diende te worden gebouwd. Dat heeft geleid tot afwijzing van een eerste plan en een verzoek om aanpassing van een tweede plan, zoals blijkt uit de onder 2.3 en 2.4 weergegeven correspondentie tussen partijen. Uiteindelijk is geen aangepast plan aan de gemeente voorgelegd; tot verlening van een bouwvergunning is het dan ook niet gekomen.
4.3. Uit het voorgaande moet de conclusie worden getroffen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Van aanvaarding van het aanbod door [eiser] kan geen sprake zijn geweest; aan de voorwaarde waaraan hij moest voldoen wilde hij kunnen aanvaarden op een wijze die tot een overeenkomst zou leiden, heeft hij niet voldaan. [eiser] stelt nog wel dat hij het aanbod heeft aanvaard, maar hij heeft dat standpunt niet nader toegelicht. Gelet op het vorenstaande gaat de rechtbank aan dat standpunt voorbij. De primaire en de subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen.
4.4. Gelet op het hiervoor overwogene, kan niet worden gezegd dat [eiser] en de gemeente met elkaar in onderhandeling waren. Immers, de gemeente had een aanbod gedaan, welk aanbod eerst nadat [eiser] aan een door de gemeente gestelde voorwaarde had voldaan, kon worden aanvaard. [eiser] is over de inhoud van het aanbod en/of de inhoud van de voorwaarde niet met de gemeente in onderhandeling getreden. Hij is op de wijze als onder 4.2 weergegeven met de uit de voorwaarde voor hem voortvloeiende verplichtingen aan de slag gegaan.
4.5. Een aanbod is in beginsel herroepelijk (art.6:219 van Pro het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat, zolang het aanbod door [eiser] nog niet was aanvaard – en dus ook: zolang [eiser] bezig was aan de door de gemeente gestelde voorwaarde te voldoen – de gemeente gerechtigd was om op haar aanbod terug te komen. Daarbij moet worden bedacht dat de gemeente handelde als grondeigenaar – en niet als openbaar bestuursorgaan. Dat de gemeente als bestuursorgaan op enig moment in verband met een nieuw te ontwikkelen structuurvisie alle bouwplannen in Cadzand “in de wachtstand heeft gezet” maakt het vorenstaande niet anders. De gemeente was niet verplicht om – als grondeigenaar – haar aanbod tot na die wachtstand in stand te houden. Daarnaast mocht [eiser] er niet zonder meer op vertrouwen dat het hem gedane aanbod gedurende die periode van “wachtstand” ook zonder enig handelen van zijn kant in stand zou blijven. Het lag immers op zijn weg om, wilde hij komen tot de situatie dat hij het aanbod kon aanvaarden, aan de door de gemeente gestelde voorwaarde te voldoen, dus handelend op te treden. Voor zover hij dat zonder medewerking van de gemeente kon doen, had hij dat ook in de periode van “wachtstand” moeten doen. Van hem had dus verwacht mogen worden dat hij, nadat de welstandscommissie daarnaar had gevraagd, ter verkrijging van een bouwvergunning een aangepast schetsplan had ingediend; als hij aldus had gehandeld, zou hij thans (ook als de gemeente vervolgens in verband met de “wachtstand” dat plan niet had beoordeeld en om die reden geen bouwvergunning had afgegeven) een beroep kunnen doen op door de gemeente gewekt vertrouwen dat zij met hem een overeenkomst zou aangaan. Nu hij echter heeft nagelaten dat schetsplan in te dienen en aldus niet heeft gedaan wat van hem mocht worden verwacht, kan hij geen beroep doen op door de gemeente opgewekt vertrouwen. De gemeente had immers niet het vertrouwen opgewekt dat ook zonder dat hij zich had ingezet voor een goedgekeurd schetsplan en een bouwvergunning, aan [eiser] de grond zou worden verkocht.
4.6. De conclusie uit het vorenstaand moet zijn dat het de gemeente was toegestaan om in 2008 het aanbod aan [eiser] te herroepen. De daarvoor door de gemeente aangevoerde grond is daarbij in wezen niet van belang. De gemeente is niet verplicht met [eiser] door te onderhandelen en zij heeft niet jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld. De meer subsidiaire en de uiterst subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen.
4.7. Alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Nu het door [eiser] gelegde beslag van rechtswege komt te vervallen zodra deze afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan (art. 704, lid 2 ven het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering), is er geen grond om, zoals de gemeente vraagt, het beslag op te heffen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht € 262,--
- salaris advocaat € 904,-- (2 x tarief II, € 452,--)
Totaal € 1.166,--.
5. De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van gemeente begroot op € 1.166,--.
verklaart dit vonnis, voor zover [eiser] daarbij in de proceskosten is veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2009.