Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
59994 / HA ZA 07-50717 december 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 59994 / HA ZA 07-507
Vonnis van 11 maart 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Cadzand,
eiser,
advocaat mr. C.J. IJdema,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te Nieuwvliet,
gedaagde,
advocaat mr. J.P. Quist.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek;
een akte uitlating productie.
De feiten
De grond waarop [recreatiepark] is gelegen, is op
9 maart 1962 uitgegeven in erfpacht.
Op 7 juli 1977 is tussen [gedaagde] en de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) een overeenkomst met [gedaagde] gesloten, waarin het volgende is vermeld:
“Comparant A, de heer [betrokkene 1] (…) zijnde pachter van het [recreatiepark] te [adres] en
Comparant B, de [gedaagde], een vereniging van huiseigenaren van de bungalows in het [recreatiepark], komen het volgende overeen:
het stuk grond, liggende in het [recreatiepark], gelegen tussen de openbare weg onder aan [adres] wordt door Comparant A aan Comparant B overgedragen.
Comparant B mag dit stuk grond naar eigen goedvinden benutten.
Het onderhoud van dit stuk grond komt ten laste van Comparant B.
Comparant B vrijwaart Comparant A van aansprakelijkheid t.o.v. de [Gemeente].
Alle eventuele in het verleden gemaakte overeenkomsten worden hierbij nietig verklaard.
Deze overeenkomst is geldig voor onbeperkte duur.
1B) bij compar. 1 wordt toegevoegd en overeengekomen, dat hiermede wordt bedoeld het overdragen van alle groenstroken en perkjes.
(…)”
Een deel van de in de overeenkomst van 7 juli 1977 bedoelde grond, is door [gedaagde] bij overeenkomst van 12 juli 1977 aan de eigenaar van de in [gedaagde] gelegen vakantiewoning [nummer sub. 1], [betrokkene 2], verhuurd voor destijds fl. 500,- per jaar. Vanaf 1994 is [betrokkene 3] eigenaar van vakantiewoning [nummer sub. 2] en tevens huurder van dit stuk grond.
Op 11 juli 1986 heeft [eiser] van [betrokkene 1] gekocht het recht van erfpacht tot 1 januari 2061 betreffende een aantal percelen in recreatiepark [gedaagde], inclusief de in de overeenkomst van 7 juli 1977 bedoelde grond.
Bij overeenkomst van 27 oktober 1992 heeft [gedaagde] het resterende deel van de in de overeenkomst van 7 juli 1977 bedoelde grond aan de eigenaar van de in [gedaagde] gelegen vakantiewoning [nummer sub. 2], [naam], verhuurd. De huurprijs bedroeg destijds fl. 560,- per jaar.
In een brief van 30 januari 1995 van mr. Maat namens [eiser] aan [gedaagde] is onder meer vermeld:
“Bij overeenkomst d.d. 7 juli 1977 tussen de rechtsvoorganger van mijn cliënt, de heer
[betrokkene 1] en uw vereniging, is aan uw vereniging in gebruik gegeven het stuk grond, liggende in het park [gedaagde] gelegen tussen de openbare weg onder [adres] en de in dat park gelegen woningen met de [nummer sub. 1,2 en 3]. Cliënt wenst thans om hem moverende redenen een einde te maken aan deze bruikleenovereenkomst. Namens cliënt zeg ik dan ook de overeenkomst van bruikleen op met inachtneming van een termijn van 9 maanden, derhalve tegen 1 november 1995. Ik verzoek u het betreffende stuk grond op 1 november 1995 ontruimd en ter algehele beschikking van cliënt op te leveren. (…)”
Bij brief van 20 februari 1995 meldt [gedaagde] aan de toenmalige advocaat van [eiser] onder meer het volgende: “(…) Graag vernam ik voor de bestuursvergadering welke redenen uw cliënt bewegen om via u het verzoek te doen tot ontruiming. Zonder dat neem ik aan dat het bestuur niet zinnig over een dergelijk vergaand verzoek kan spreken en ik er dus niet op in zal gaan. (…)”
2.8. Bij fax van 6 januari 2000 ontvangt [eiser] van [vakantiehuisje nummer sub. 1] een kopie van een door [vakantiehuisje nummer sub. 1] aan [gedaagde] verzonden brief. Uit die brief, eveneens gedateerd op
6 januari 2000, blijkt dat [vakantiehuisje nummer sub. 1] een herinnering d.d. 24 december 1999 van [eiser] heeft gekregen voor niet betaalde pacht van f 570,- per jaar over de periode van 1995 tot en met 1999. [vakantiehuisje nummer sub. 1] vraagt [gedaagde] onder meer deze kwestie met [eiser] te regelen, omdat de volgende betalingen reeds aan [gedaagde] zijn verricht: “(…)
1993 = f 560,--
1994 = f 575,--
1995 = f 592,--
1996 = f 605,--
1997 = f 622,--
1998 = f 622,--
1999 = f 622,-- (…)”
2.9. Op 1 november 2003 heeft [eiser] een declaratie aan [gedaagde] verzonden waarin onder meer is vermeld: “Vanwege de door ons aan u opgezegde bruikleen bent u verschuldigd betreffende percelen tuingrond te Nieuwvliet-Bad grenzend aan/in gebruik bij [gedaagde] [nummer sub. 1,2 en 3] (…) vanaf 1 november 1995 (…) tot 31 oktober 2004 (…) totaal € 8.199,64. (…)”
Het geschil
[eiser] vordert te verklaren voor recht dat de tussen partijen bestaande bruikleenovereenkomst per 1 november 1995 is beëindigd en voorts bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- te bepalen dat [gedaagde] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan de gebruikers van de [vakantiehuisjes nummer sub. 1,2 en 3] per aangetekend schrijven met bericht van ontvangst dient te berichten dat de gebruikersvergoeding vanaf 1 november 2008 rechtstreeks dient te worden voldaan aan J.A. [eiser] op [bankrekeningnummer] en dat [gedaagde] binnen drie weken na betekening van dit vonnis afschriften van deze brieven en de ontvangstbewijzen aangetekend aan [eiser] dient te doen toekomen, op straffe van een dwangsom van € 25,- per dag;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [eiser] ter grootte van het bedrag dat [gedaagde] ten koste van [eiser] is verrijkt vanaf 1 november 1995, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen van [gedaagde] (aan de gebruikers van de [vakantiehuisjes nummer sub. 1,2 en 3]) althans vanaf de dag der dagvaarding;
- subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [eiser] van € 8.199,64, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2003 alsmede tot betaling van € 998,82 ter zake van de vergoeding over 2005, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.018,80 over 2006 en € 1.037,16 over 2007, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 662,- wegens buitengerechtelijke incassokosten;
alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Aan de vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag.
[eiser] is erfpachter van de grond, die bij overeenkomst van 7 juli 1977 voor onbepaalde tijd in bruikleen aan [gedaagde] is gegeven. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de opzegging van de bruikleenovereenkomst per 1 november 1995 en verhuurt de grond sindsdien zonder recht of titel aan de gebruikers van de [vakantiehuisjes nummer sub. 1,2 en 3]. [gedaagde] dient de door [eiser] geleden schade uit hoofde van onrechtmatige daad dan wel ongerechtvaardigde verrijking te vergoeden. De schade bestaat primair uit de gebruikersvergoedingen die [gedaagde] sinds 1 november 1995 ontvangt.
Subsidiair vordert [eiser] schadevergoeding ter hoogte van de door hem aan [gedaagde] en de gebruikers toegezonden facturen. De gemaakte buitengerechtelijke kosten bedragen
€ 662,-.
In reactie op het verweer stelt [eiser] dat de bruikleenovereenkomst opzegbaar is. [gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De in acht genomen opzegtermijn is redelijk. De vordering tot schadevergoeding is niet verjaard. Omdat [gedaagde] ondanks verzoeken daartoe geen inzicht gaf in de door haar ontvangen bedragen, was [eiser] niet bekend met de schade en is de verjaringstermijn niet aangevangen.
[gedaagde] voert verweer.
Primair betwist [gedaagde] dat de overeenkomst van 7 juli 1977 een bruikleenovereenkomst is. Partijen hadden de bedoeling het recht van erfpacht over te dragen c.q. te schenken. Nu echter niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor overdracht van het recht van erfpacht is sprake van een niet nader in de wet geregelde overeenkomst. In ieder geval is het een duurovereenkomst.
[betrokkene 2] heeft via het verkregen perceel een toegangsweg naar zijn vakantiewoning gecreëerd, een hek geplaatst en er een schuurtje op gebouwd. Opzegging van de overeenkomst betekent dat een nieuwe toegangsweg moet worden gecreëerd en een nieuwe schuur moet worden gebouwd. [vakantiehuisje nummer sub. 1] heeft op het verkregen perceel achter zijn woning een tuin aangelegd met een vijver en een terras. Het gewekte vertrouwen van langdurig gebruik, de kosten die het ongedaan maken van de op de grond aangebrachte aanpassingen met zich meebrengen en het langdurig gebruik, maken dat de overeenkomst niet zonder een zwaarwegende grond - die ontbreekt - kan worden opgezegd. Het belang van de gebruikers bij een ongestoord leef- en woongenot weegt zwaarder dan het belang van [eiser] bij opzegging van de overeenkomst. Voorts is de in acht genomen opzegtermijn om voormelde redenen te kort.
Subsidiair voert [gedaagde] het volgende aan. Betwist wordt dat sprake is van een onrechtmatige gedraging dan wel ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde] int de gebruiksvergoeding op grond van door haar met [betrokkene 2] en [vakantiehuisje nummer sub. 1] gesloten overeenkomsten.
Meer subsidiair betwist [gedaagde] de hoogte van de gevorderde schadevergoeding. De vordering tot schadevergoeding voor zover die de geleden schade tot en met 2000 betreft, is per 7 januari 2005 verjaard. Verder heeft [eiser] niet aan zijn schadebeperkingsplicht voldaan. De kosten van door de leden van [gedaagde] verricht onderhoud dienen op de schade in mindering te worden gebracht.
De onder rechtsoverweging 3.1 eerste gedachtestreepje weergegeven vordering moet worden afgewezen omdat [eiser] daarmee contractsoverneming vordert, waarvoor de medewerking van de leden vereist is en die medewerking ontbreekt.
Verschuldigdheid van de gevorderde buitengerechtelijke kosten wordt betwist.
De beoordeling
De overeenkomst van 7 juli 1977 moet worden gekwalificeerd als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Immers vloeit uit de overeenkomst een recht op gebruik van de in de overeenkomst bedoelde grond voort en vermeldt de overeenkomst voor onbeperkte duur geldig te zijn. De vraag of de onderhavige overeenkomst al dan niet als een bruikleenovereenkomst moet worden getypeerd kan in het midden blijven. Immers is een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd een benoemde duurovereenkomst waarvoor soortgelijke regels gelden als voor opzegging van een onbenoemde duurovereenkomst.
De vraag of een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd en
zo ja, op welke voorwaarden, moet - bij gebreke van een wettelijke of contractuele regeling - in beginsel worden beantwoord aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval. De omstandigheden kunnen meebrengen dat de overeenkomst slechts opzegbaar is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.
In dit geval is geen sprake van omstandigheden die ertoe leiden dat een zwaarwegende grond voor opzegging is vereist. [eiser] heeft in 1986 het recht van erfpacht gekocht van [betrokkene 1] en is gerechtigd dat recht uit te oefenen. Dat recht is sterker dan het gebruiksrecht dat [gedaagde] op basis van de overeenkomst d.d. 7 juli 1977 heeft. De stelling van [gedaagde] dat zij erop mocht vertrouwen tenminste tot het einde van de duur van het erfpachtrecht - tot 2061 - gebruik van de grond te kunnen maken, onderbouwt zij als volgt. Bij [gedaagde] is dat vertrouwen gewekt op grond van de overeenkomst van 7 juli 1977 en de daarvoor tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] gevoerde correspondentie, waarbij [gedaagde] in het bijzonder verwijst naar de brief van 24 oktober 1975 van [betrokkene 1] aan [gedaagde]. In de overeenkomst is vermeld dat deze voor onbeperkte duur geldig is. Daaruit blijkt niet dat dit tenminste tot het einde van de duur van het recht van erfpacht is. In voornoemde brief heeft [betrokkene 1] gevraagd of [gedaagde] dan wel haar leden het recht van erfpacht op de betreffende grond willen kopen en deelt [gedaagde] mee dat zij daarna “de baas zouden worden op het terrein voor de resterende 85 jaren of meer”. Daaraan kan echter niet het vertrouwen worden ontleend dat wanneer de grond vervolgens bij overeenkomst van 7 juli 1977 om niet aan [gedaagde] ‘wordt overgedragen’ althans in gebruik wordt gegeven, [gedaagde] erop mag vertrouwen dat zij voor de duur van het op die grond rustende erfpachtrecht over de grond mag beschikken. Bovendien heeft [gedaagde] niet onderbouwd waarom [eiser], die het erfpachtrecht van [betrokkene 1] heeft gekocht en op grond daarvan het recht heeft over de grond te beschikken, aan een toezegging of gedraging van [betrokkene 1] zou zijn gebonden. Voornoemde stelling leidt er dan ook niet toe dat een zwaarwegende grond voor opzegging van de overeenkomst is vereist.
Het argument dat bij opzegging van de overeenkomst aanpassingen moeten worden verricht die kosten met zich meebrengen speelt bij de beoordeling van de vraag of de overeenkomst zonder zwaarwegende grond mocht worden opgezegd geen rol, nu in de onderhavige procedure geen ontruiming is gevorderd. [eiser] heeft uitdrukkelijk gesteld dat ontruiming van de percelen niet zijn doel is. Ook het langdurig gebruik door de leden van [gedaagde] van de betreffende grond maakt niet dat de overeenkomst niet of alleen met een voldoende zwaarwegende grond kan worden opgezegd. Hooguit brengt dat met zich mee dat [gedaagde] een termijn moet worden gegund om zich te kunnen aanpassen aan de gewijzigde situatie, hetgeen ook gebeurd is.
Vervolgens is aan de orde de vraag of de duur van de in acht genomen opzegtermijn redelijk is. Bij de beoordeling van de vraag of een redelijke termijn in acht is genomen, moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen. Daarbij zijn ook aard en gewicht van de redenen van opzegging van belang. Vooropgesteld wordt dat de door [gedaagde] gestelde belangen die haar leden hebben bij instandhouding van de overeenkomst, worden aangemerkt als zijnde belangen van [gedaagde], aangezien [gedaagde] een coöperatieve vereniging is die het behartigen van de belangen van haar leden ten doel heeft. [gedaagde] stelt dat het belang van haar leden is een ongestoord woon- en leefgenot van de percelen grond, die zij als tuin in gebruik hebben. Het belang van [eiser] bij opzegging van de overeenkomst is gelegen in het kunnen uitoefenen van het recht van erfpacht door over de grond te beschikken dan wel de grond te verhuren. Dat belang weegt zwaarder dan het door [gedaagde] gestelde belang van haar leden bij een ongestoord woon- en leefgenot. Bovendien is, zoals in 4.4 is overwogen, geen ontruiming gevorderd, zodat de leden niet worden geschaad in voornoemd belang door de opzegging van de overeenkomst. Nu bovendien gesteld noch gebleken is dat sprake is van omstandigheden die maken dat een langere termijn dan 9 maanden nodig was, wordt de in acht genomen opzegtermijn redelijk geoordeeld.
Uit het voorgaande volgt dat [eiser] de overeenkomst per 1 november 1995 rechtsgeldig heeft opgezegd. [gedaagde] heeft, door desondanks de grond zonder recht of titel te blijven verhuren, onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld ten gevolge waarvan [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt. [gedaagde] is aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade van [eiser], die bestaat uit het bedrag van de verrijking. Het verweer van [gedaagde] dat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking nu de door [gedaagde] geïnde gebruiksvergoedingen hun grondslag vinden in een overeenkomst tussen [gedaagde] en haar leden, wordt gepasseerd. Een verrijking is weliswaar niet ongerechtvaardigd indien zij op een rechtshandeling berust. Het moet daarbij echter gaan om een rechtshandeling tussen [eiser] en [gedaagde], hetgeen niet het geval is. Voorgaande brengt met zich mee dat [gedaagde] schadeplichtig is jegens [eiser].
Ten aanzien van de toe te wijzen schadevergoeding wordt het volgende overwogen.
Het verweer dat de vordering tot schadevergoeding deels is verjaard wordt verworpen. Een vordering tot schadevergoeding verjaart door verloop van vijf jaar nadat de benadeelde met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] in ieder geval vóór 6 januari 2000 niet bekend was met de schade, zodat de verjaringstermijn op zijn vroegst vanaf die datum is gaan lopen. De verjaringstermijn is vervolgens gestuit met de door [eiser] aan [gedaagde] verzonden declaratie van 1 november 2003. De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis, en daarmee ook de onderhavige vordering tot schadevergoeding, wordt immers gestuit door een aanmaning of mededeling, waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. De declaratie van
1 november 2003 kan als een dergelijke aanmaning worden gezien. Niet vereist is, anders dan [gedaagde] stelt, dat die aanmaning of mededeling wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging. Vervolgens is de verjaringstermijn nogmaals gestuit door het uitbrengen van de dagvaarding op 9 oktober 2007.
De schadevergoeding zal worden toegewezen als primair gevorderd. De wettelijke rente is toewijsbaar als hierna vermeld.
De stelling van [gedaagde] dat de kosten van onderhoud op de schadevergoeding in mindering moeten strekken heeft zij niet nader onderbouwd, zodat die stelling wordt gepasseerd.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de schade moet worden gematigd omdat [eiser] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden, door de situatie lange tijd aan te kijken terwijl hij ontruiming had kunnen vorderen. Voor de vraag of een schadebeperkingsplicht is geschonden moet worden beoordeeld of in de gegeven omstandigheden onredelijk is gehandeld. Weliswaar heeft [eiser] lang gewacht met het instellen van de onderhavige vordering, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] moet worden verweten dat zij geen gehoor heeft gegeven aan opzegging van de overeenkomst en dat zij de gebruiksvergoedingen is blijven innen, ondanks diverse inspanningen tot het verkrijgen van een gebruiksvergoeding voor de grond van de zijde van [eiser]. [gedaagde] kan [eiser] dan niet tegenwerpen dat hij maar ontruiming had moeten vorderen. Er is geen aanleiding voor het oordeel dat [eiser] onredelijk heeft gehandeld zodat het verweer dat de schadebeperkingsplicht is geschonden wordt verworpen.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. [eiser] heeft
aanvankelijk niet gespecificeerd gesteld welke werkzaamheden zijn verricht. Tegenover de betwisting door [gedaagde] van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, heeft [eiser] gesteld dat de door hem ingeschakelde Excellent Incasso [gedaagde] drie maal heeft aangeschreven. Voor toewijzing van een vergoeding wegens gemaakte buitengerechtelijke kosten is echter vereist dat het gaat om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie zonder bijzondere inhoud.
De vordering te bepalen dat [gedaagde] aan de gebruikers van de percelen dient te berichten dat de gebruikersvergoeding rechtstreeks dient te worden voldaan aan [eiser], wordt afgewezen. De rechtsverhouding tussen [gedaagde] en de gebruikers van de percelen grond kan niet op die wijze aan [eiser] worden overgedragen.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden
veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank,
- verklaart voor recht dat de hiervoor bedoelde overeenkomst per 1 november 1995 is beëindigd;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding aan [eiser] ter grootte van het bedrag dat [gedaagde] ten koste van [eiser] is verrijkt vanaf 1 november 1995, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 303,- aan vastrecht, € 904,- aan salaris voor de advocaat en € 84,31 aan overige verschotten;
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2009.