Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
64153 / HA ZA 08-394
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 64153 / HA ZA 08-394
Vonnis van 21 januari 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Terneuzen,
eiser,
advocaat mr. J.A.B. van Dam,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [ gedaagde 2],
beiden wonende te Vlissingen,
gedaagden,
advocaat mr. E.H.A. Schute.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 15 oktober 2008,
het proces-verbaal van comparitie van 5 december 2008.
De feiten
[ eiser] heeft bij overeenkomst van 19 maart 2008 aan [gedaagden] verkocht de woning gelegen te Goes aan de [adres] te Goes tegen een koopsom van
€ 178.500,- kosten koper.
In artikel 6.1 van de overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)
b) op 9 april 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van
€ 195.000,- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…)
Koper verklaart de navolgende gegevens naar waarheid te hebben verstrekt: Koper beschikt over een vast dienstverband e/o ingeval van een tijdelijk dienstverband over een positieve verklaring voortzetting dienstverband op de werkgeversverklaring; (…)
Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen om de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen.”
Voorts bevat de koopovereenkomst een boeteclausule in artikel 13.
Op 8 april 2008 hebben [gedaagden] om verlenging van het financieringsvoorbehoud met 10 dagen gevraagd aan de makelaar van [ eiser], Makelaardij Spaans te Goes (hierna: Spaans). [ eiser] heeft daarmee niet ingestemd.
Op 9 april 2008 heeft [V] van Van Riessen Assurantiën B.V. aan Spaans een e-mailbericht gestuurd waarin onder meer het volgende is vermeld:
“Hierbij ontvangt u de afwijsbrief welke wij hedenmiddag hebben ontvangen van onze inkooporganisatie. Het betreft de afwijzing ivm de voorgenomen koop aan de [adres] te Goes van de heer[gedaagde 2]. Daar [gedaagde 2] een fase A uitzendcontract heeft is het onmogelijk om dergelijke bedragen te financieren. Graag ontvangen wij van u een bevestiging dat de koop hiermee ontbonden is, daar de ontbindende voorwaarden vandaag verlopen.”
Bij het e-mailbericht van [V] van 9 april 2008 is een brief van drs. [R.] van de Bank of Scotland d.d. 9 april 2008 gevoegd, waarin onder meer is vermeld:
“De beoordeling heeft geresulteerd in een afwijzing van de aangevraagde hypothecaire lening. Kredietverlening achten wij niet verantwoord.”
Bij brief van 17 juni 2008 zijn [gedaagden] in gebreke gesteld en gesommeerd binnen 8 dagen onder meer de waarborgsom te voldoen. [gedaagden] hebben niet aan deze sommatie voldaan.
In een door Adecco Nederland bv opgestelde verklaring d.d. 30 januari 2008 is onder meer vermeld: “Hierbij wil ik graag namens werkgever Adecco Nederland bv bevestigen dat [ gedaagde 2] sinds 19-11-07 werkzaam is via de vestiging Goes bij opdrachtgever UWV. Daar zij dit naar volle tevredenheid doet van alle betrokken partijen zal zij met ingang van september 2008 een contract bepaalde tijd gaan krijgen conform afspraken met opdrachtgever UWV.”
Het geschil
[ eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden]
tot betaling van € 19.075,89, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 april 2008, subsidiair vanaf 26 juni 2008;
tot betaling van alle door [ eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
tot betaling van de proceskosten.
Aan de vordering ligt het volgende ten grondslag.
Door de woning niet af te nemen tegen betaling van de koopsom zijn [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [ eiser] vordert betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom, dat is een bedrag van € 17.850,-. Daarnaast vordert [ eiser] vergoeding van de door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
De gemaakte buitengerechtelijke kosten bedragen € 904,-. De wettelijke rente vanaf
16 april 2008 tot 4 augustus 2008 bedraagt € 321,89.
[ eiser] voert in reactie op het verweer van [gedaagden] aan dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden. [gedaagden] hebben niet voldaan aan hun inspanningsverplichting; er is slechts één afwijzingsbrief van een financiële instelling overgelegd. Verder voldoet de e-mail van 9 april 2008 niet aan de overeengekomen vormvereisten.
Bovendien is hetgeen in de koopovereenkomst onder 6.1 is opgenomen met betrekking tot het dienstverband van kopers, niet juist. [gedaagde 2] bleek geen tijdelijk dienstverband maar een fase A uitzendcontract te hebben. Een dergelijk contract biedt niet de vereiste financiële zekerheid, omdat dit contract te allen tijde opzegbaar is. [gedaagden] hebben de koopovereenkomst ondertekend, terwijl zij wisten dat die bepaling in strijd met de waarheid is. Daarom kunnen zij in redelijkheid geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud.
[gedaagden] voeren verweer. De koopovereenkomst is rechtsgeldig ontbonden. [gedaagden] hebben zich voldoende ingespannen de benodigde financiering te verkrijgen. [gedaagden] hebben eerst Huis en Hypotheek benaderd, die direct aangaf dat het krijgen van een hypotheek niet zou lukken omdat [gedaagde 2] een uitzendcontract fase A had. Daarna hebben [gedaagden] Van Riessen Assurantiën B.V. in de arm genomen, die via haar inkooporganisatie (Via Feria B.V.) diverse hypotheekverstrekkers tevergeefs om de benodigde financiering heeft verzocht. Vervolgens is een tijdig beroep gedaan op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. De vorderingen dienen dan ook te worden afgewezen. Subsidiair voeren [gedaagden] aan dat de boete op grond van artikel 6:94 BW dient te worden gematigd tot nihil en de gevorderde schadevergoeding dient te worden afgewezen.
De beoordeling
[gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat de reden van de afwijzing van de hypotheekaanvraag via Van Riessen Assurantiën is dat [gedaagde 2] een fase A uitzendcontract had/heeft. In de e-mail van Van Riessen Assurantiën van 9 april 2008 is ook vermeld dat het met het fase A uitzendcontract van [gedaagde 2] onmogelijk is om een dergelijke financiering te verkrijgen. Gelet daarop zouden [gedaagden], ook indien vast zou komen te staan dat meerdere financiële instellingen zijn benaderd, toch niet de benodigde financiering hebben verkregen. Voldoende aannemelijk is dat verdere inspanningen om tot financiering te komen, vergeefs zouden zijn geweest. Op grond daarvan wordt de stelling van [ eiser] dat [gedaagden] niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan verworpen.
Ten aanzien van de onder 6.1 bedoelde bepaling over het dienstverband van koper(s) wordt vooropgesteld dat deze bepaling, ook indien deze op naar waarheid verstrekte gegevens berust, nog geen zekerheid geeft over de vraag of de vereiste financiering kan worden verkregen. Immers zijn daarvoor ook andere factoren relevant. Een financieringsvoorbehoud strekt er nu juist toe dat wanneer blijkt dat de benodigde financiering niet kan worden verkregen, de koper de koopovereenkomst kan ontbinden. In die zin is de bedoelde bepaling dan ook niet relevant voor de vraag of de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen. Daar komt bij dat het dienstverband van [gedaagde 2] wel degelijk als een tijdelijk dienstverband kan worden gezien en dat [gedaagde 2] onweersproken heeft verklaard ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst over een positieve verklaring van haar werkgever over voortzetting van het dienstverband te beschikken. Die verklaring is door haar (bij conclusie van antwoord) in het geding gebracht. Gelet op het voorgaande wordt de stelling van [ eiser] dat in redelijkheid geen beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan gepasseerd.
Dat [gedaagden] een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan door middel van een e-mailbericht en niet op de in artikel 6.1 van de koopovereenkomst voorgeschreven wijze (namelijk schriftelijk, gericht aan de verkoper en diens makelaar, per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploot), maakt niet dat het beroep op de ontbindende voorwaarde rechtsgevolg mist. Het gaat er om dat [ eiser] binnen de overeengekomen termijn op de hoogte is gebracht van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Dat is gebeurd met de e-mail van 9 april 2008, waarvan de ontvangst niet is betwist.
Gelet op het voorgaande slaagt het verweer dat de koopovereenkomst - op de juiste wijze - is ontbonden. De rechtbank zal daarom de vorderingen afwijzen en [ eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 1.324,-.
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vorderingen af,
- veroordeelt [ eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.324,- waarvan € 420,- aan vast recht en € 904,- aan kosten voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2009.