Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 66183 / KG ZA 09-6
Vonnis van 19 februari 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Kruisland, gemeente Steenbergen,
2. [eiser 2],
wonende te Poortvliet, gemeente Tholen,
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
advocaat: mr. G.C.L. van de Corput,
tegen
de coöperatie
COÖPERATIEVE VERENIGING VAN EIGENAREN RECREATIEPARK “OUD-KEMPEN” B.A.,
statutair gevestigd te Stavenisse, gemeente Tholen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. A.R. de Jonge.
Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en de CV genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de bij brief d.d. 29 januari 2009 van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] gevoegde
producties 1 tot en met 20;
- de akte houdende producties 1a tot en met 16 tevens akte houdende eis in reconventie;
- de bij telefaxbericht d.d. 4 februari 2009 van de zijde van de coöperatie gevoegde
producties 17 tot en met 19;
- de zaak is behandeld op de mondelinge behandeling van 5 februari 2009 ter gelegenheid
waarvan zijn verschenen [eiser 1] en [eiser 2], bijgestaan door hun advocaat. Namens de CV zijn verschenen de heer [voorzitter] (voorzitter bestuur) en mevrouw [vice-voorzitter] (vice-voorzitter bestuur), bijgestaan door hun advocaat;
- de pleitnota van mr. De Jonge.
2. De feiten
2.1 [eiser 1] is eigenaar van vier bungalows op Recreatiepark “Oud-Kempen” te Stavenisse. Hij kocht de hem in eigendom toebehorende bungalows in respectievelijk 1997, 2000, 2001 en 2007. Sinds 2001 verhuurt [eiser 1] de bungalows aan uitzendbureaus ten behoeve van met name Poolse werknemers voor gemiddeld zes á zeven maanden per jaar.
2.2. [eiser 2] is sedert repectievelijk 2000 en 2006 eigenaar van twee bungalows op Recreatiepark “Oud Kempen” te Stavenisse. De in 2000 aangekochte bungalow verhuurde [eiser 2] aanvankelijk via “Direct Wonen” voor crisisopvang, alsmede aan Oostenrijkse werknemers. Tijdens de fruitplukperiode werd deze bungalow gebruikt voor (Poolse) plukkers in dienst van [eiser 2]. Voorts werd de woning verhuurd aan steigerbouwers. Sinds begin 2007 is de bungalow permanent verhuurd aan een bedrijf dat een viertal lassers uitzendt naar Thoolse bedrijven. De in 2006 aangekochte bungalow wordt met name gebruikt voor de huisvesting van eigen personeel dat werkt op het bedrijf van [eiser 2] in Sint Maartensdijk.
2.3 In de algemene ledenvergadering van de CV van 24 juni 2007 is de verhuur aan niet-recreanten besproken en de afspraak gemaakt dat het bestuur de mogelijkheden zal onderzoeken tot handhaving van het recreatieve gebruik en een voorstel zal voorbereiden voor de volgende vergadering.
2.4 In de algemene ledenvergadering van 2 december 2007 heeft het bestuur het
voorstel gedaan artikel 9 van het huishoudelijk reglement van Recreatiepark “Oud Kempen” te wijzigen, zodat:
- men niet langer dan 1 maand achtereen mag verhuren,
- uitsluitend aan recreanten en
- bij langere verhuur men toestemming aan het bestuur moet vragen.
- op overtreding van deze regels staat een boete van € 500,-- per keer.
Tijdens deze algemene ledenvergadering hebben zesendertig eigenaren vóór en tien eigenaren tegen genoemde wijziging van artikel 9 van het huishoudelijk reglement gestemd en is het voorstel vervolgens aangenomen.
2.5 [eiser 1] heeft tijdens de algemene ledenvergadering van 2 december 2007 bezwaar gemaakt tegen het genomen besluit. Daarop is afgesproken dat [eiser 1] en [eiser 2] een nieuw contructief en onderbouwd voorstel inbrengen tijdens de voorjaarsvergadering 2008.
2.6 Bij brief d.d. 11 februari 2008 heeft het bestuur van de CV [eiser 1], in reactie op zijn verzoek de verhuur aan niet-recreanten voorlopig toe te staan, medegedeeld dat de eigenaren die aan niet-recreanten verhuren een overgangsrecht wordt geboden in die zin dat zij gedurende zes maanden, derhalve tot 30 juni 2008, de gelegenheid hebben voor de huidige huurders een ander onderkomen te zoeken of afspraken met detacheringsbureaus na te komen.
2.7 Tijdens de algemene ledenvergadering van 6 juli 2008 wordt het door [eiser 1] ingediende voorstel, inhoudende een zogenaamde uitsterfconstructie met betrekking tot de verhuur aan niet-recreanten, besproken en in stemming gebracht. Het voorstel is met een meerderheid van stemmen (92%) afgewezen.
2.8 Bij brief van het bestuur van de CV d.d. 24 december 2008 is de raadsman van [eiser 1] en [eiser 2] medegedeeld dat wordt ingestemd met het niet opleggen van boetes tot 1 februari 2009.
2.9 Vervolgens heeft het bestuur van de CV de termijn voor het afbouwen van de verhuur aan niet-recreanten opnieuw voor de duur van drie maanden verlengd (tot 1 april 2009).
2.10 Het bestuur van de CV heeft het college van B&W van de gemeente Tholen verzocht tegen het niet-recreatieve gebruik van de bungalows op te treden. Dit verzoek is inmiddels in behandeling genomen, doch de gemeente heeft nog geen besluit genomen.
3. Het geschil
in conventie
3.1 Primair vorderen [eiser 1] en [eiser 2] dat de voorzieningenrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (het bestuur van) de CV zal verbieden boetes op te leggen op grond van artikel 9 van het huishoudelijk reglement, althans voor zover dit artikel ziet op de mogelijkheid tot het opleggen van een boete in het geval wordt verhuurd voor een periode van meer dan één maand tot in ieder geval vier weken na de datum waarop de gemeente Tholen haar beleidskaders ten aanzien van verhuur aan niet-recreanten heeft vastgesteld c.q. haar te veroordelen de uitvoering/toepassing van genoemde bepaling tot die datum te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag bij overtreding daarvan.
Subsidiair vorderen [eiser 1] en [eiser 2] te bevelen dat partijen gehouden zijn alsnog met elkaar in overleg te treden ter bespreking van het voorstel tot het toepassen van een gedoogregeling met uitsterfconstructie.
Tenslotte vorderen zij de CV te veroordelen in de proceskosten.
3.2 [eiser 1] en [eiser 2] voeren ter onderbouwing van hun vorderingen, beknopt en zakelijk weergegeven, het navolgende aan. Het besluit tot aanpassing van artikel 9 van het huishoudelijk reglement is nietig, nu dit naar inhoud en strekking in strijd met de wet en/of statuten is. De beperking tot verhuur van de bungalows tot een periode van maximaal een maand levert een aantasting op het recht op ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM. Voorts is het besluit in strijd met artikel 14 EVRM. Bovendien is toepassing van het artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de bungalows aangekocht in de wetenschap en op het moment dat de verhuur aan niet-recreanten voor een periode langer dan één maand was toegestaan. Ten gevolge van het besluit van 2 december 2007 worden de bungalows praktisch onverhuurbaar.
3.3 De CV voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen van
[eiser 1] en [eiser 2], en vordert van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten te veroordelen. Ten aanzien van de primaire vordering stelt de CV dat van de rechtsgeldigheid van het besluit van 2 december 2007 moet worden uitgegaan, aangezien dit besluit door het verstrijken van de vervaltermijn niet meer voor vernietiging vatbaar is. Betwist wordt dat toepassing van het besluit jegens [eiser 1] en [eiser 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of dat het besluit in strijd is met de wet of statuten. De bungalows zijn niet voor de huisvesting van arbeidsmigranten bestemd en ingericht en deze huisvesting zorgt bovendien voor overlast voor omwonenden. Het verbod van verhuur aan niet-recreanten geldt voor alle eigenaren. Alle eigenaren worden op gelijke wijze behandeld. Dat in het verleden aan niet-recreanten werd verhuurd, brengt niet met zich mee dat daarmee voor [eiser 1] en [eiser 2] jegens de CV en haar leden een verworven recht zou zijn ontstaan. De CV is niet bereid de nieuwe beleidskaders voor niet-recreatief gebruik van de gemeente Tholen af te wachten. Mocht het bestemmingsplan een verruiming van het gebruik van de bungalows aan niet-recreanten toestaan, dan brengt dit niet met zich mee dat de CV daarmee gehouden is terug te komen op haar besluit of de uitvoering daarvan te staken. Betwist wordt dat het besluit in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM en artikel 14 EVRM.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering stelt de CV dat zij niet gehouden is alsnog in overleg te treden met [eiser 1] en [eiser 2] over een overgangsregeling. Zij heeft hen immers reeds een overbruggingsperiode van 15 maanden aangeboden om de lopende huurovereenkomsten af te bouwen.
in reconventie
3.4 De CV vordert dat de voorzieningenrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij
voorraad, [eiser 1] en [eiser 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis verbiedt de recreatiewoningen/recreatiebungalows met erf en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen te (4969 RT) Stavenisse (gemeente Tholen) aan:
1. de Buurtweg nr. 3 (bungalow 13d), kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 435, groot 63 aren en 40 centiaren en nummer 436, groot 2 aren en 40 centiaren;
2. de Buurtweg nr.59, kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 468, groot 2 aren en 48 centiaren;
3. de Buurtweg nr. 3 (bungalow 25d), kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 476, groot 2 aren en 48 centiaren;
4. de Buurtweg nr. 11a, kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 427, groot 4 aren en 67 centiaren;
5. de Buurtweg nr. 11d, kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 425, groot 2 aren en 41 centiaren;
6. de Buurtweg nr. 75, kadastraal bekend gemeente Stavenisse, sectie E, nummer 647, groot 2 aren en 49 centiaren,
te verhuren of anderzins om baat of niet aan niet-recreanten althans aan buitenlandse werknemers en/of arbeidsmigranten in gebruik te geven, althans in te zetten en/of te gebruiken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse werknemers en/of arbeidsmigranten, zulks op straffe van een dwangsom (boete) van € 500,-- per overtreding, en per week dat de overtreding voortduurt, een gedeelte van de week daaronder begrepen,
zulks met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van het geding in reconventie, met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na dit vonnis.
3.5 [eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer strekkende tot afwijzing van de vordering van de CV. Zij stellen dat de vordering onvoldoende bepaalbaar is aangezien is nagelaten aan te geven welke bungalows aan [eiser 1] en welke aan [eiser 2] in eigendom toebehoren. Daarnaast heeft de vordering een ruimere strekking dan de inhoud van het gewijzigde artikel 9 van het huishoudelijk reglement.
4. De beoordeling
in conventie
4.1 Allereerst is aan de orde de stelling van de CV dat de termijn om vernietiging van het besluit van 2 december 2007 te vorderen is verstreken, aangezien op grond van artikel 2: 15 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de wet een vervaltermijn kent van één jaar.
Dit verweer faalt. Artikel 2: 15 BW is niet van toepassing aangezien [eiser 1] en [eiser 2] niet vorderen het besluit van 2 december 2007 te vernietigen. De primaire vordering van [eiser 1] en [eiser 2] strekt ertoe de CV te verbieden de in artikel 9 van het huishoudelijk reglement van Recreatiepark “Oud Kempen” (zoals gewijzigd bij besluit van 2 december 2007) opgenomen boete op te leggen.
4.2 De primaire stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat het besluit tot aanpassing van
artikel 9 van het huishoudelijk reglement nietig is, dan wel de uitwerking strijdig is met artikel 1 van het eerste protocol van het EVRM en artikel 14 EVRM, dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter te worden gepasseerd. [eiser 1] en [eiser 2] komt geen beroep toe op voornoemde artikelen. Vooralsnog kan niet worden geconcludeerd dat [eiser 1] en [eiser 2] door het besluit tot wijziging van artikel 9 van het huishoudelijk reglement in het ongestoord genot van hun eigendom c.q. in een ander op grond van het EVRM beschermd recht worden beperkt. [eiser 1] en [eiser 2] wisten reeds ten tijde van de aankoop van de bungalows dat zij recreatiewoningen kochten. Dit is immers opgenomen in de leveringsakten en wordt ook vermeld in de statuten en het huishoudelijk reglement van het Recreatiepark “Oud Kempen”. Het besluit van 2 december 2007 maakt dit niet anders. Met dit besluit is enkel en alleen artikel 9 van het huishoudelijk reglement aangescherpt.
Het gewijzigde artikel 9 van het huishoudelijk reglement geldt bovendien, zonder onderscheid, voor al de eigenaren van bungalows op Recreatiepark “Oud-Kempen” en niet alleen voor [eiser 1] en [eiser 2].
4.3 Ook het subsidiaire beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat niet op. Tijdens de algemene ledenvergadering van 2 december 2007 is door het bestuur van de CV voorgesteld artikel 9 van het huishoudelijk reglement van Recreatiepark “Oud-Kempen” te wijzigen en aan te scherpen. Vervolgens is door de leden van de CV democratisch gestemd over dit voorstel en is het voorstel met een ruime meerderheid van stemmen aangenomen. Deze wijziging is in overeenstemming met de (gewijzigde) statuten van de CV, zoals vastgelegd in de notariële akte d.d. 7 juli 1982. Immers in artikel 22 van de Statuten is bepaald dat de bepalingen opgenomen in het huishoudelijk reglement te allen tijde kunnen worden gewijzigd door de algemene ledenvergadering. Dit besluit is tevens in overeenstemming met artikel 20 van het huishoudelijk reglement aangezien daarin is opgenomen dat een besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement de meerderheid van tenminste tweederde van de uitgebrachte stemmen behoeft. Bovendien is de inhoud van het gewijzigde artikel ook naar inhoud in overeenstemming met hetgeen statutair is bepaald. Vooralsnog moet dan ook worden aangenomen dat de CV met het besluit van 2 december 2007 op goede gronden tot wijziging van artikel 9 van het huishoudelijk reglement heeft kunnen komen.
Daarenboven heeft te gelden dat [eiser 1] en [eiser 2] niet van het een op het andere moment zijn geconfronteerd met de wijziging van artikel 9 van het huishoudelijk reglement. Immers uit de notulen van de algemene ledenvergadering blijkt dat zij op actieve wijze hebben deelgenomen aan de discussie over het door het bestuur van de CV ingediende voorstel tot wijziging van artikel 9 van het huishoudelijk reglement en beiden als leden van de CV zijn betrokken bij de besluitvorming.
4.4 Dat het [eiser 1] en [eiser 2] langere periode wel is toegestaan hun bungalows aan niet-recreanten (met name Poolse arbeidsmigranten) te verhuren en dat zij, zo zij stellen, om die reden hebben besloten tot de aankoop van meerdere bungalows, maakt het voorgaande niet anders. Immers uit de overgelegde leveringsakten blijkt zonder meer het karakter van de door [eiser 1] en [eiser 2] gekochte woningen. In deze akten is vermeld dat het recreatiewoningen betreft en bepaald dat de woningen door de koper ook als zodanig gebruikt dienen te worden. Dat [eiser 1] en [eiser 2] voorheen, in strijd met de statuten en het huishoudelijk reglement, wel hebben verhuurd aan niet-recreanten, brengt niet met zich mee dat zij daarmee thans het recht op verhuur aan niet-recreanten verworven hebben .
4.5 Gelet op het voorgaande ziet de voorzieningenrechter geen grond de CV te verbieden de in artikel 9 van het huishoudelijk reglement opgenomen boete op te leggen. Bovendien doet de door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde periode waarover zij een verbod op het opleggen van de boete vorderen, niet ter zake. Immers de in artikel 9 van het huishoudelijk reglement opgenomen termijn van maximaal één maand heeft uitsluitend betrekking op de verhuur aan recreanten. Evenmin is van belang wat het besluit van de gemeente Tholen zal zijn ten aanzien van verhuur aan niet-recreanten. Mocht de gemeente besluiten dat verhuur aan niet-recreanten op Recreatiepark “Oud-Kempen” is toegestaan, dan brengt dat niet met zich mee dat de CV gehouden is toe te staan dat eigenaren hun bungalows aan niet-recreanten verhuren. Dit zou immers strijdig zijn met de inhoud van de statuten en het huishoudelijk reglement.
4.6 Gelet op het voorgaande wordt de primaire vordering van [eiser 1] en [eiser 2] afgewezen.
4.7 De subsidiaire vordering van [eiser 1] en [eiser 2] kan evenmin worden toegewezen. Van de CV kan niet worden verlangd dat zij thans wederom met [eiser 1] en [eiser 2] in overleg treedt over een voorstel tot het toepassen van een gedoogregeling met uitsterfconstructie. Reeds tijdens de algemene ledenvergadering van 6 juli 2008 is het door [eiser 1] ingediende voorstel inhoudende een uitsterfconstructie met betrekking tot de verhuur aan niet-recreanten besproken en is dit voorstel met een meerderheid van stemmen afgewezen. Er heeft reeds geruime tijd overleg plaatsgevonden en niet valt in te zien dat nader overleg enig resultaat zal boeken.
in reconventie
4.8 De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering van de CV zoals geformuleerd in haar akte houdende eis in reconventie niet kan worden toegewezen. De CV heeft nagelaten nader te specificeren welke bungalows in eigendom toebehoren aan [eiser 1] en welke eigendom zijn van [eiser 2]. De vordering is aldus onvoldoende bepaalbaar. Hetgeen overigens door partijen ten aanzien van deze vordering is aangevoerd zal dan ook onbesproken blijven.
in conventie en in reconventie
4.9 Nu beide partijen in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
wijst de vorderingen af;
in reconventie:
wijst de vordering af;
in conventie en in reconventie:
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2009.
j