Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/365
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
(naam), wonende te(woonplaats), namens de erven (naam),
eiser,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als (adres+woonplaats) (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op (bedrag). De beschikking met dagtekening 30 september 2007 heeft (nummer).
Eiser heeft tijdig bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en daarbij vermeld dat hij wenst te worden gehoord alvorens op het bezwaar wordt beslist.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 maart 2008 meegedeeld voornemens te zijn de waarde te handhaven. Indien eiser naar aanleiding daarvan alsnog wenst te worden gehoord dient hij dat binnen twee weken kenbaar te maken. Zo niet, dan geldt deze brief als een definitieve beslissing op bezwaar.
Eiser heeft hiertegen bij brief van 16 april 2008 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2008 te Middelburg. Eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen W. Schuren. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een opslagloods, gebouwd in 1965, met ondergrond en aangelegen grond. De oppervlakte van de loods is ongeveer 145 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 685 m2. De loods is aangebouwd aan de achterzijde van een andere loods. De loods is niet verhuurd, maar wordt gebruikt voor de stalling van een aantal klassieke auto’s.
3. Geschil
Eiser is van mening dat hij in de bezwaarprocedure ten onrechte niet is gehoord en dat de wijze van besluitvorming van verweerder geen steun vindt in de wet. Op deze wijze ontstaat onduidelijkheid over de beroepstermijn en eisers rechten. Eiser had verwacht dat in de hoorzitting het geschil zou kunnen worden opgelost. Eiser geeft er niettemin de voorkeur aan dat de kwestie door de rechtbank inhoudelijk wordt behandeld en afgedaan. Hij betwijfelt de juistheid van verweerders taxatie. Het ontbreekt hem aan voldoende inzicht in de gebruikte vergelijkingsobjecten en –factoren. Eiser acht de loods niet of nauwelijks verhuurbaar. Het pand is niet in zijn bijzijn opgenomen. Eiser wijst op een rekenfout in het taxatieverslag; als gevolg daarvan moet zijns inziens de waarde met (bedrag) worden verminderd.
Verweerder acht de wijze van besluitvorming in de bezwaarprocedure niet per definitie onjuist. Eiser had kunnen reageren met een verzoek om alsnog te worden gehoord. Voor deze constructie heeft verweerder gekozen uit efficiency-overwegingen. Verweerder erkent dat een rekenfout is gemaakt en dat er ten onrechte 685 m2 grond is gewaardeerd in plaats van 395 m2. Voor het overige acht verweerder de inhoud van het taxatierapport correct. Het object is van de buitenzijde opgenomen en er is gewaardeerd mede op basis van gerealiseerde huurcijfers van vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum. In het rapport zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen. Van één daarvan is een verkoopcijfer bekend. Met relevante verschillen en waardedrukkende factoren is rekening gehouden. De vorige WOZ-waarde is niet relevant.
3. Beoordeling van het geschil
3.1 de procedure
Artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid stelt te worden gehoord voordat hij op het bezwaar beslist. In afwijking hiervan bepaalt artikel 25, eerste lid, van de toepasselijke Algemene wet inzake rijksbelastingen dat de belanghebbende op zijn verzoek wordt gehoord. Vast staat dat eiser bij het indienen van zijn bezwaarschrift heeft verzocht te worden gehoord.
Met eiser is de rechtbank van oordeel dat de hiervoor onder paragraaf 1. omschreven constructie met betrekking tot het horen van de indiener van een bezwaarschrift, geen steun vindt in de wet. Het is vaste jurisprudentie dat het in strijd is met artikel 7:2 lid 1 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om het houden van een hoorzitting afhankelijk te stellen van een niet in de wet voorziene formaliteit. De rechtbank is van oordeel dat de wettelijke bepalingen niet voorzien in een constructie als door verweerder gekozen. De keuze-mogelijkheid om al of niet te worden gehoord ligt in belastingzaken bij de belanghebbende en niet bij het bestuursorgaan. Verweerders ter zitting ingenomen standpunt dat de behoefte om te worden gehoord kan afnemen door de in een beslissing op bezwaar gegeven uitleg kan hier niet aan afdoen. Verweerders standpunt miskent tevens dat ook een primair besluit aan minimale motiveringseisen behoort te voldoen. Reeds op grond hiervan moet het bestreden besluit wegens strijd met de wet worden vernietigd.
Eiser heeft de rechtbank echter uitdrukkelijk verzocht de zaak niet terug te wijzen naar verweerder maar inhoudelijk te behandelen. De rechtbank zal dat verzoek honoreren.
3.2. de waarde van het object
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde van niet-woningen worden bepaald door middel van zowel de methode van kapitalisatie van bruto huur alsook de methode van systematische vergelijking. De berekening van de gekapitaliseerde huurwaarde is gebaseerd op rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen en bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bruto huurprijs wordt per vierkante meter berekend. De kapitalisatiefactor, die de verhouding weergeeft tussen de huurprijs per m2 en de verkoopprijs per m2 van hetzelfde object, wordt bepaald door ligging, kwaliteit en voorzieningen van het te taxeren object.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat met het door verweerder overgelegde taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting, en met inachtneming van de door verweerder erkende rekenfout, voldoende aannemelijk is gemaakt dat het object een economische waarde heeft van
(bedrag) minus (bedrag) is, afgerond, (bedrag). Door middel van de door verweerder aangedragen gegevens is voldoende inzicht geboden in de gehanteerde huurprijs en de kapitalisatiefactor in relatie tot de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ook voldoende rekening gehouden met waardeverminderende factoren, zoals met name het feit dat er binnen afzienbare termijn asbestopruiming zal moeten plaatsvinden.
De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het object onverhuurbaar is. Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op bepalingen van de Wet WOZ zodat een zodanig beroep niet kan slagen.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond is en dat de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en dat de rechtbank tevens op de voet van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak zal voorzien door de waarde van het object te bepalen op
(bedrag) zoals hiervoor is aangegeven.
4. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
5. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object tot (bedrag) en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Borsele aan eiser het door hem betaalde griffierecht ad € 39,-- (negenendertig euro) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.C.M. Reinarz, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.