Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
54966 / HA ZA 06-534
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 54966 / HA ZA 06-534
Vonnis van 27 augustus 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Vlissingen,
2. [eiser 2]
wonende te Uden,
eisers,
procureur mr. J.A. Platteeuw,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Oisterwijk,
2. [gedaagde 2]
wonende te Ridderkerk,
gedaagden,
procureur mr. M.L. Huisman,
advocaat mr. A. Emmerig.
Partijen zullen hierna kopers en verkopers genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 14 november 2007
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 7 april 2008
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 juni 2008.
De verdere beoordeling
Bij tussenvonnis van 14 november 2007 zijn verkopers toegelaten om door middel van getuigen te bewijzen dat (de makelaar van) verkopers kopers heeft/hebben gewezen op binnendringend regenwater in het souterrain van het door kopers van verkopers gekochte pand aan de [adres] te Vlissingen (hierna: het pand). Verkopers hebben in enquête als getuige doen horen de heer C.C.J. van der Schoot, destijds als makelaar van verkopers betrokken bij de verkoop van het pand. In contra-enquête zijn kopers als getuigen gehoord.
Van der Schoot heeft onder meer verklaard dat hij als één van de mogelijke oorzaken voor het vochtprobleem in het souterrain, kopers heeft gewezen op de mogelijkheid dat het regenwater via de deur van het souterrain of aan de onderkant naar binnen kroop. Hij heeft voorts verklaard dat het niet bij hem bekend was dat dit daadwerkelijk een probleem was. Hij weet niet zeker meer of hij gezegd heeft dat injecteren alleen niet een afdoende oplossing zou zijn. Hij durft ook niet met zekerheid te zeggen of hij ook oplossingen heeft geopperd voor eventueel binnendringend regenwater bij de achterdeur. Voorts heeft hij verklaard dat te zien was dat het vocht gelijkmatig de muren had aangetast en dat men daarom misschien te veel toegespitst is geweest op optrekkend vocht.
[eiser 2] heeft verklaard dat de makelaar Van der Schoot niet heeft gezegd dat binnendringend regenwater een mogelijke oorzaak zou zijn van het vochtprobleem in het souterrain. De makelaar heeft volgens haar gezegd dat optrekkend vocht de oorzaak van het vochtprobleem was. [eiser 1] heeft verklaard dat de makelaar heeft verteld dat het grondwater het optrekkend vocht zou veroorzaken wanneer het omhoog kwam. Hij kan zich niet herinneren of over de achterdeur is gesproken, maar als was gezegd dat hierdoor regenwater naar binnen kwam dan had hij zich dit zeker herinnerd.
Zoals reeds is overwogen in het tussenvonnis, was het de plicht van verkopers het bij hen bekende gebrek van binnendringend regenwater, mede te delen aan de kopers.
Uit bovenstaande verklaring van makelaar Van der Schoot blijkt niet dat hij kopers uitdrukkelijk heeft gewezen op binnendringend regenwater in het souterrain. Hij heeft blijkens zijn verklaring alleen vanuit zijn eigen expertise gewezen op de mogelijkheid van binnendringend regenwater. Dit is ook in overeenstemming met zijn verklaring dat hem niet bekend was dat daadwerkelijk regenwater het souterrain binnendrong via de deur. Bovendien staan daar tegenover de verklaringen van kopers inhoudende dat de makelaar hen niet heeft gewezen op (de mogelijkheid van) binnendringend regenwater, maar alleen het grondwater als oorzaak voor optrekkend vocht heeft genoemd. Verkopers zijn dus niet geslaagd in het leveren van voldoende bewijs van hun stelling dat zij, al dan niet via hun makelaar Van der Schoot, kopers hebben gewezen op binnendringend regenwater in het souterrain.
Nu kopers door verkopers, in strijd met hun mededelingsplicht, niet op de hoogte zijn gebracht van vorenbedoeld gebrek aan het pand, hebben verkopers een zaak afgeleverd die niet de eigenschappen bezat die kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Kopers hebben derhalve jegens de verkopers recht op schadevergoeding. Kopers stellen dat hun schade kan worden gespecificeerd als volgt:
a. vergeefs injecteren muren € 10.115,--
b. vervangen recentelijk aangebrachte nieuwe vloertegels € 595,--
c. herstel souterrain na waterschade € 14.439,71
d. verleggen hemelwaterafvoer € 2.882,36
e. huur waterpomp € 40,10
f. huurderving € 800,--
g. eigen arbeid kopers (60 uren a € 25,--) € 1.500,--
--------------------
€ 30.372,17
Voorts vorderen kopers een bedrag van € 2.226,55 aan incassokosten.
Volgens verkopers betreffen de gestelde herstelkosten in feite noodzakelijke verbouwingskosten, welke kopers naar aanleiding van de hen bekende vochtproblematiek al direct na de aankoop van de woning hadden moeten maken. Deze kosten kunnen dus niet op verkopers worden verhaald. Het injecteren is niet tevergeefs gebeurd nu dit blijkens het rapport van bouwkundige De Nooijer noodzakelijk was. Bovendien heeft er een reductie op de koopprijs plaatsgevonden in verband met de kosten voor het injecteren van de muren. Huurderving is niet aan de orde aangezien kopers het souterrain niet hadden dienen te verhuren voor kantoor c.q. woonruimte voordat afdoende maatregelen waren getroffen. Het verleggen van de hemelwaterafvoer dient te worden bezien als een noodzakelijke verbouwing aan de woning. De noodzaak om kopers financieel schadeloos te stellen voor door hen verrichte arbeid wordt niet onderbouwd en dient te worden afgewezen. Bij gebrek aan aansprakelijkheid aan de zijde van verkopers voor de schade, zijn incassokosten van kopers niet aan de orde.
a. vergeefs injecteren muren
Als niet weersproken staat vast dat bouwkundige De Nooijer geadviseerd heeft de muren van het souterrain te injecteren in verband met optrekkend vocht en dat er een reductie op de koopprijs heeft plaatsgevonden in verband met het injecteren van de muren. Gelet op deze reductie van de koopprijs, zijn kopers reeds – deels – schadeloos gesteld voor de kosten verband houdende met het injecteren van de muren. Bovendien is, gelet op de ouderdom van het pand en de staat waarin de muren zich bij aankoop van het pand bevonden, alsmede gelet op de inhoud van het rapport van De Nooijer, voldoende komen vast te staan dat het injecteren van de muren ook noodzakelijk was geweest indien kopers bekend waren geweest met het gebrek van binnendringend regenwater. De vordering tot schadevergoeding van de kosten van injecteren wordt dan ook afgewezen.
b. vervangen recentelijk aangebrachte nieuwe vloertegels
Verkopers hebben niet weersproken dat kopers na de wateroverlast net nieuw aangebrachte vloertegels, hebben moeten vervangen. De kosten van het voor de tweede maal leggen van nieuwe vloertegels, zijn dan geen noodzakelijke verbouwingskosten. Deze kosten houden direct verband met de wateroverlast als gevolg van binnendringend regenwater. Indien verkopers kopers van dit gebrek op de hoogte hadden gesteld, hadden kopers de gelegenheid gehad dit gebrek te verhelpen voordat zij de nieuwe vloertegels lieten leggen. Nu de hoogte van deze schadepost niet is betwist, wordt het gevorderde bedrag van € 595,-- toegewezen.
c. herstel souterrain na waterschade
Ter onderbouwing van deze schadepost hebben kopers een overzicht van de kosten overgelegd, opgesteld door bouwbedrijf Joziasse b.v. gedateerd 19 oktober 2005. Verkopers hebben alleen aangevoerd dat de herstelkosten in feite noodzakelijke verbouwingskosten zijn. Gelet op de in het overzicht genoemde herstelwerkzaamheden – onder andere betonreparatie en betimmering opnieuw aanbrengen – had het echter op de weg van verkopers gelegen hun stelling dat deze kosten in feite noodzakelijke verbouwingskosten waren, nader te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten, wordt deze vordering (waarvan de hoogte niet is betwist), als onvoldoende weersproken toegewezen.
d. verleggen hemelwaterafvoer
Tussen partijen is niet in geschil dat het verleggen van de hemelwaterafvoer noodzakelijk was om het gebrek van binnendringend regenwater te verhelpen. Deze kosten hadden derhalve ook gemaakt moeten worden indien verkopers kopers wel op de hoogte hadden gesteld van dit gebrek. Echter, als kopers volledig geïnformeerd waren, dan had dit van invloed kunnen zijn op de overeengekomen koopprijs. Nu het verleggen van de hemelwaterafvoer leidt tot het herstel van een gebrek dat kopers niet behoefden te verwachten, dienen de kosten van het verleggen van de hemelwaterafvoer voor rekening van verkopers te komen. De vordering wordt op dit punt derhalve toegewezen, ook omdat de hoogte van de vordering niet is weersproken.
e. huur waterpomp
Deze kosten, die verband houden met het leegpompen van het souterrain na overlast van binnendringend regenwater, kunnen als niet dan wel onvoldoende betwist worden toegewezen.
f. huurderving
Het verweer van verkopers dat huurderving niet aan de orde is aangezien kopers het souterrain niet hadden dienen te verhuren voor kantoor c.q. woonruimte voordat afdoende maatregelen waren getroffen, wordt verworpen. Doordat verkopers hun mededelingenplicht hadden geschonden, wisten noch behoefden kopers te weten dat nog niet afdoende maatregelen waren genomen. Deze vordering wordt derhalve als onvoldoende weersproken, toegewezen.
g. eigen arbeid kopers (60 uren a € 25,--)
Kopers hebben aangegeven dat zij, naast de werkzaamheden uitgevoerd door bouwbedrijf Joziasse b.v., zelf nog 60 uren eigen arbeid hebben verricht in verband met herstelwerkzaamheden. Deze vordering is, na de betwisting hiervan door verkopers, door kopers echter niet nader onderbouwd. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
De vordering tot schadevergoeding van kopers kan derhalve worden toegewezen tot een bedrag van (€ 595,-- + € 14.439,71 + € 2.882,36 + € 40,10 + € 800,-- =)
€ 18.757,17. Nu de aansprakelijkheid van verkopers voor deze schade wordt aangenomen, en verkopers de gevorderde incassokosten niet inhoudelijk hebben betwist, kan een vergoeding voor incassokosten worden toegewezen. Voor de hoogte van de vergoeding wordt aansluiting gezocht bij het bepaalde in het rapport Voor-Werk II, hetgeen betekent dat toewijsbaar is een bedrag gelijk aan 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief, derhalve € 1.158,--. De gevorderde wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, te weten 7 november 2006, over de hoofdsom en de incassokosten ad in totaal € 19.915,17, is als niet weersproken toewijsbaar.
Verkopers worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van kopers worden begroot op:
- dagvaarding € 84,87
- vast recht 715,--
- getuigenkosten 0
- salaris procureur 2.316,00 (4,0 punten × tarief € 579,--)
Totaal € 3.115,87
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis is eveneens als niet weersproken toewijsbaar als na te melden.
De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt verkopers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan kopers te betalen een bedrag van EUR 19.915,17(negentienduizend negenhonderdvijftien euro en zeventien eurocent), vermeerderd met de wettelijke over dit bedrag vanaf 7 november 2006 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt verkopers in de proceskosten, aan de zijde van kopers tot op heden begroot op EUR € 3.115, 87, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. van de Poll en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2008