Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
53992 / HA ZA 06-4087 mei 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 53992 / HA ZA 06-408
Vonnis van 25 juni 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te Axel,
eisers,
procureur mr. R.R.E. Nobus,
tegen
[gedaagde ],
wonende te Oostburg,
gedaagde,
procureur mr. H.A.C. Klein Hesselink.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding d.d. 24 augustus 2006;
de incidentele conclusie oproeping vrijwaring;
de conclusie van antwoord in incident tot vrijwaring;
het vonnis d.d. 10 januari 2007 in het incident;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis d.d. 18 april 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 5 september 2007;
de conclusie na comparitie aan de zijde van [eisers]
De feiten
[eisers] heeft de woning aan de [adres] te Oostburg, gemeente Sluis, van [gedaagde] gekocht op 19 september 2005. De levering heeft op 1 februari 2006 plaatsgevonden. [gedaagde] heeft de woning toebedeeld gekregen in 2004, nadat het huwelijk tussen haar en de heer [L.[L.E.B.] was ontbonden. De woning is in 1996 gebouwd; in 2002 hebben [gedaagde] en [L.E.B.] opdracht gegeven aan [aannemer] een aanbouw te bouwen.
Na levering heeft [eisers] de heer H.A.L. de Vilder van Bouwkundig Advies- en Tekenburo De Vilder V.O.F. verzocht onderzoek te verrichten. De bevindingen van de heer De Vilder zijn vastgelegd in een rapport van 1 juni 2006. De conclusie van het rapport luidt:
“(…)
Gezien de uitvoering zonder fundering, zonder isolatie, de scheurvorming, de vervorming in het dakvlak, de niet gevolgde zwaarte van de stalen kolom, de toegepaste zinken strook, de vreemde aansluiting van de cv-leidingen, de mogelijk niet vorstvrije ligging van de cv-leidingen in het platte dak, de verkeerde/slechte afwatering, de aanwezige koudebrug, kortom de bouwtechnische en bouwfysische alsmede niet uitgevoerd volgens goed en deugdelijk vakwerk, lijkt de aanbouw niet te voldoen aan de eisen welke gesteld zouden moeten worden aan de aanbouw gedateerd september 2002.
(…)”
Bij brief van 7 juni 2006 heeft de raadsman van [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [eisers] te lijden schade. Daar heeft [gedaagde] bij brief van 9 juni 2006 op gereageerd. Bij brief van 16 juni 2006 heeft de raadsman van [eisers] [gedaagde] in de gelegenheid gesteld binnen 14 dagen kenbaar te maken of [gedaagde] de aansprakelijkheid voor de door [eisers] geleden schade zou aanvaarden. Daar is niet meer (inhoudelijk) op gereageerd.
Het geschil
[eisers] vordert:
- Primair: [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de schade die [eisers] lijdt as gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] jegens [eisers], welk bedrag dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet;
- Subsidiair: de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] gedeeltelijk te ontbinden in die zin dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eisers] te restitueren een gedeelte van de koopsom dat gelijk is aan de schade die [eisers] lijdt, welk bedrag dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet;
- Meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen op voet van artikel 6:228 BW, in die zin dat de door [eisers] te betalen koopsom wordt verminderd met een bedrag dat gelijk is aan de door [eisers] geleden schade, welk bedrag aan schade dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet, en met veroordeling van [gedaagde] om dit bedrag aan [eisers] te restitueren;
- Meer subsidiair: [gedaagde] te veroordelen tot datgene als de rechtbank in de lijn en strekking van het gevorderde in goede justitie vermeent te behoren;
- Het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure en [gedaagde] te veroordelen in de kosten die [eisers] heeft gemaakt om conservatoir beslag te doen leggen op de woning van [gedaagde] aan de [adres] te Oostburg.
[eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Gebleken is dat sprake is van scheurvorming in de muren van de woning aan de [adres] te Oostburg. De oorzaak is het ontbreken van de fundering van de aanbouw. De woning bezit daarom niet die kwaliteit die zij mochten verwachten. [eisers] stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade - bestaande uit de kosten voor herstel- die daaruit zal voortvloeien.
[gedaagde] erkent dat de aannemer, de heer [aannemer], niet volgens de bouwtekeningen heeft gebouwd. Zij ontkent dat er verband bestaat tussen het niet conform de bouwtekening bouwen en de door [eisers] gestelde schade. Daarnaast voert zij aan dat zij niet op de hoogte was van de werkzaamheden aan de aanbouw. Deze werkzaamheden zijn verricht door, dan wel namens haar ex-echtgenoot, de heer [L.E.B.] en uitgevoerd door [aannemer]. [gedaagde] stelt zich ten slotte op het standpunt dat zij haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Zij was niet op de hoogte van de staat van de aanbouw zodat, indien er al sprake is van een tekortkoming, deze haar niet kan worden toegerekend.
De beoordeling
De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat een beroep wordt gedaan op de regel van non-conformiteit, namelijk dat het gekochte object niet die eigenschappen bezit die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis, nu er sprake is van scheurvorming in de muren. [gedaagde] heeft de gestelde non-conformiteit niet betwist, zodat deze daarmee vaststaat.
[gedaagde] betwist dat er een verband bestaat tussen de gebreken (als gevolg van het niet conform de bouwtekening bouwen en het ondeugdelijk bouwen) en de gestelde schade. De rechtbank zal, nu gesteld noch gebleken is dat het onder 2.2. weergegeven rapport van De Vilder niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet, dit rapport als uitgangspunt hanteren voor de vraag wat de oorzaak is van de scheurvorming in de muren.
Uit dit rapport blijkt dat de aanbouw niet is voorzien van een fundering. Indien al aanwezig, is de vorstrand ondeugdelijk aangebracht, omdat deze te dun is en te ver naar binnen is aangebracht. Daardoor is de aanbouw gaan verzakken met als gevolg scheurvorming in de muren. De Vilder heeft ter zitting verklaard dat een fundering met plaat en vorstrand (indien op de juiste wijze aangebracht) een lichte zetting zal geven. De nieuwe muur is tandsgewijs aan de oude muur gezet. Om zetting te ondervangen dient deze bevestiging door middel van een dilitatievoeg van elastische kit te geschieden. Dat is volgens De Vilder niet gebeurd, zodat de muur ook daardoor is gaan scheuren. Nu gesteld noch gebleken is dat er een andere oorzaak kan zijn voor de scheurvorming, zal de rechtbank zal de conclusie van De Vilder overnemen, zodat de oorzaak van de scheurvorming daarmee eveneens vaststaat.
In het rapport worden door De Vilder ook andere gebreken genoemd, maar [eisers] heeft deze gebreken niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd, zodat de rechtbank daaraan voorbij zal gaan.
Het gaat hier om een vordering tot schadevergoeding, waarop de artikelen 6:74 en 6:75 BW van toepassing zijn. Uit die artikelen blijkt dat [gedaagde] als verkoper aansprakelijk is voor de door de tekortkoming (de levering van een woonhuis dat niet aan de overeenkomst voldoet) geleden en te lijden schade, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. De tekortkoming kan haar niet worden toegerekend indien zij niet te wijten is aan haar schuld, noch krachtens de wet, rechthandeling of verkeersopvattingen voor haar rekening komt.
Het verweer van [gedaagde] dat zij van de toestand van de aanbouw, althans de constructie daarvan, ten tijde van de koop en levering van het huis niet op de hoogte was, zodat de tekortkoming wegens afwezigheid van schuld haar niet kan worden toegerekend, wordt verworpen. Immers, doorslaggevend is dat in artikel 5.2 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning die feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, verborgen gebreken daarvan niet uitgezonderd. Op grond van deze garantiebepaling (derhalve de toerekeningsgrond “rechtshandeling”) is ook de toerekenbaarheid gegeven. Aldus is [gedaagde] als verkopende partij uit hoofde van wanprestatie aansprakelijk te houden voor alle ten tijde van de overdracht bestaande gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, met uitzondering van de gebreken die voor de koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kenbaar waren. Gesteld noch gebleken is echter dat [eisers] ten tijde van de koop op de hoogte had kunnen zijn van de gebreken. Daarbij heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat er niet over de aanbouw gesproken is, omdat ook zij ervan uitging dat alles in orde was.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is sprake van een tekortkoming die toerekenbaar is aan de verkoper, zodat de door [eisers] als gevolg van deze tekortkoming geleden schade door [gedaagde] vergoed dient te worden.
[eisers] heeft zich voor de hoogte van de schadevergoeding gebaseerd op het rapport van De Vilder: volgens De Vilder is de enige -duurzame- oplossing sloop en nieuwbouw omdat er een fundering aangebracht moet worden. Ter zitting is nog gesproken over andere methoden, maar deze zijn door [gedaagde] nadien niet nader onderbouwd. De Vilder heeft ter zitting een schatting gegeven van de kosten die gepaard kunnen gaan met de afbraak en nieuwbouw, maar geen der partijen heeft nader kunnen aangeven wat de daadwerkelijke kosten zullen zijn. Derhalve kan de primaire vordering van [eisers] worden toegewezen.
[gedaagde] zal daarnaast worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, inclusief de kosten die [eisers] hebben gemaakt terzake het conservatoire beslag dat zij hebben laten leggen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eisers] op:
- dagvaarding € 84,87
- betaald vast recht € 248,--
- beslagkosten € 290,25
- salaris procureur € 1.130,-- (2,5 punt × tarief € 452,--).
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de schade die [eisers] lijdt als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] jegens [eisers], welk bedrag dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend volgens de wet;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [eisers] tot aan dit moment worden begroot op € 248,-- wegens griffierecht, € 375,12 wegens overige verschotten en € 1.130,-- wegens procureurssalaris;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kuypers en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2008