Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
58359 / HA ZA 07-3072 juli 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 58359 / HA ZA 07-307
Vonnis van 2 juli 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Middelburg,
eiseres,
procureur mr. M.R. Minekus,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[H.S.V. ].,
gevestigd te Goes,
gedaagde,
procureur mr. C.J. IJdema
advocaat mr. J.A.M. van de Sande.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 29 augustus 2007
het proces-verbaal van comparitie van 30 oktober 2007
de akte overlegging producties van [eiseres]
de antwoordakte houdende uitlating producties van [gedaagde]
de antwoordakte van [eiseres].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Tussen partijen is op of omstreeks 23 januari 2003 een notariële koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiseres] aan [gedaagde] haar huis met garage, erf, tuin en eenzesde onverdeeld aandeel in een pad (verder: de woning) aan de [adres] te Middelburg heeft verkocht. Overeengekomen werd dat het huis aan [gedaagde] wordt geleverd binnen 3 maanden na mededeling aan de notaris dat [eiseres] is overleden, dan wel dat zij voornemens is elders te gaan wonen. Artikel 23 van Pro de koopovereenkomst luidt:
“(…) zijn partijen overeengekomen dat verkoper tussen heden en de datum van juridische eigendomsoverdracht geen onderhoud meer aan het verkochte zal (doen) plegen. Koper is gehouden om voor zijn rekening en kosten de naar de mening van verkoper noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het verkochte te (doen) verrichten, zulks echter alleen nà toestemming van verkoper.”
Het geschil
[eiseres] vordert primair ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 14.067,19, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.032,26, alsmede de proceskosten. Subsidiair vordert zij veroordeling van [gedaagde] tot het verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden als omschreven in de brief van haar raadsman d.d. 20 maart 2007 binnen een maand na betekening van het vonnis, met dwangsom, boetes en kosten, een en ander nader omschreven in het petitum van de dagvaarding.
[eiseres] stelt dat er al geruime tijd sprake is van achterstallig onderhoud aan de woning. Er zijn herstel- en schilderwerkzaamheden nodig aan de kozijnen van het woonhuis, de dakkapel en de schuurdeur. [gedaagde] is vanaf eind 2005 ingevolge artikel 23 van Pro de koopovereenkomst meermalen aangemaand het werk te (laten) verrichten. Bij deurwaardersexploot van 25 april 2007 is zij ten slotte in gebreke gesteld. Er is geen onderhoud gepleegd. [gedaagde] is aldus haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen. Op grond van artikel 14 lid 1 van Pro de overeenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade van [eiseres]. Op grond van artikel 14 lid 2 is Pro [gedaagde] een contractuele boete van 10 % van de koopsom, dus € 14.067,19, verschuldigd.
[eiseres] hoeft niet in te stemmen met de plaatsing van kunststof kozijnen. Zij wil vanwege haar leeftijd – thans 81 jaar- en gezondheid geen ingrijpende werkzaamheden aan haar huis. Gelet op de tekst van artikel 23 van Pro de overeenkomst en de bedoeling van partijen bij de totstandkoming daarvan, mag [eiseres] bepalen welke onderhoudswerkzaamheden dienen te worden verricht.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiseres]. Zij stelt dat zij steeds bereid is geweest onderhoudswerkzaamheden te (laten) verrichten. Zij wil kunststof kozijnen met dubbele beglazing aanbrengen en het was haar bedoeling dit in het voorjaar van 2007 te laten doen. [eiseres] wil hieraan echter geen medewerking verlenen. Het is op grond van artikel 23 van Pro de koopovereenkomst aan [gedaagde] om onderhoud aan het gekochte te verrichten op een wijze die voor haar het meeste effect heeft, rekening houdend met de gerechtvaardigde belangen van [eiseres]. [gedaagde] betwist dat is overeengekomen dat [eiseres] eenzijdig de wijze waarop onderhoud moet worden verricht mag bepalen. De kozijnen verkeren in zodanige staat dat schilderen geen oplossing is. [gedaagde] heeft een gerechtvaardigd belang bij duurzaam onderhoud. [eiseres] weigert medewerking zonder enige redelijke grond. Met het plaatsen van kunststof kozijnen is veel minder tijd gemoeid (namelijk één dag) dan met schilderen (ruim een week). Ontbinding van de overeenkomst is niet gerechtvaardigd en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
De beoordeling
Voor ontbinding van de koopovereenkomst, omdat er in het geheel geen onderhoud zou zijn gepleegd door [gedaagde], is geen plaats. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld wel onderhoudswerkzaamheden op ander gebied dan thans in geschil, te hebben verricht sinds de totstandkoming van de overeenkomst.
Het gaat nu om onderhoudswerk aan de kozijnen van het woonhuis, de dakkapel en de schuurdeur. [eiseres] heeft vanaf eind 2005 aangegeven, dat dit onderhoud noodzakelijk is. [gedaagde] is het daarmee eens. In het jaar 2006 hebben partijen omtrent de wijze waarop dat onderhoud zou moeten plaatsvinden, discussie gevoerd.
Voor zover die discussie enige tijd heeft stilgelegen, is dat volgens de onweersproken gebleven brief van [gedaagde] aan [eiseres] d.d. 7 november 2006, te wijten geweest aan ziekte van de heer [gedaagde]. Wat er verder ook zij van een eventueel gebrek aan voortvarendheid waarmee door [gedaagde] naar een oplossing is gezocht, voor ontbinding van de koopovereenkomst is dat in ieder geval onvoldoende zwaarwegend.
Aan de orde is de vraag of [eiseres] haar toestemming mocht onthouden aan het plegen van onderhoud op de door [gedaagde] voorgestane wijze. Als zij dat niet mocht, is [gedaagde] niet in verzuim komen te verkeren, zodat er geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst is. Anders dan [eiseres], oordeelt de rechtbank dat de tekst van de overeenkomst niet dwingt tot de conclusie, dat het [eiseres] is, die bepaalt op welke wijze het onderhoud moet worden verricht. Op grond van artikel 23 van Pro de overeenkomst geeft [eiseres] aan dát onderhoud noodzakelijk is en worden de onderhoudswerkzaamheden eerst gepleegd na haar toestemming. Het moet ervoor worden gehouden dat die toestemming ziet op het daadwerkelijke moment van uitvoering van het werk, aangezien zij degene is die de woning bewoont. Zij zal de werklui feitelijk toegang tot de woning moeten verschaffen.
[eiseres] stelt dat partijen met artikel 23 van Pro de koopovereenkomst wel bedoeld hebben overeen te komen dat het onderhoud wordt gepleegd op de wijze die zij wil. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Zij heeft deze stelling niet nader onderbouwd. Een redelijke uitleg van het bepaalde brengt met zich mee dat de manier waarop het onderhoud wordt gepleegd in verhouding moet staan tot de noodzaak en de kosten. Bij de keuze spelen de belangen van beide partijen mee, waarbij hun gemeenschappelijk belang is gelegen in het goed bewoonbaar zijn van de woning. [gedaagde] heeft er als toekomstig eigenaar en bekostiger van het onderhoud, een zwaarwegend belang bij, dat het onderhoud op een voor haar economisch gunstige wijze wordt uitgevoerd. Het belang van [eiseres] is erin gelegen, dat de werkzaamheden zo weinig mogelijk belastend voor haar zijn. [eiseres] heeft de stelling van [gedaagde], dat met het aanbrengen van kunststofkozijnen aanzienlijk minder tijd en overlast is gemoeid, dan met het herstellen en schilderen ervan, niet weersproken. Aangenomen moet derhalve worden dat de door [gedaagde] gekozen wijze van onderhoud niet zodanig belastend voor haar is, dat zij haar toestemming daaraan mocht onthouden.
Voorgaande leidt tot de slotsom dat voor ontbinding van de koopovereenkomst geen grond is, zodat de primaire vordering moet worden afgewezen. Het leidt bovendien tot afwijzing van de subsidiair ingestelde vordering. [gedaagde] kan niet worden verplicht tot het verrichten van onderhoud op de wijze die [eiseres] eist.
Nu de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, zal zij als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot dusver begroot op € 330,-- aan griffierecht en op € 904,-- aan salaris van haar procureur;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2008