Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
59831 / HA ZA 07-4852 april 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 59831 / HA ZA 07-485
Vonnis van 28 mei 2008
in de zaak van
1. [eiser],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te Goes,
eisers,
procureur: mr. K.M. Moeliker,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Zierikzee,
gedaagden,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
advocaat: mr. D.H. de Wilde te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 12 december 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 15 februari 2008.
De feiten
[eisers] heeft bij overeenkomst van 30 november 2006 aan [gedaagden] verkocht het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres] te Zierikzee, kadastraal bekend gemeente Schouwen-Duiveland, Zierikzee, sectie M, nummers [sectienummers], tezamen groot 1 are 71 ca, tegen een koopsom van € 188.500,00 kosten koper. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 11: Ingebrekestelling Pro, ontbinding
11.1 Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
11.2 Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 18850,-- zegge: achttienduizendachthonderdvijftig euro verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
Artikel 16: Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 27 december 2006 koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van minimaal € 208.000,-- zegge: tweehonderd-achtduizend euro geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen;
c. op n.v.t. koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
d. de hypotheekvorm is vrij door de koper te kiezen. Indien de koper een ontbinding op basis van het niet verkrijgen van een financiering wil inroepen, dient dit schriftelijk te gebeuren met daarbij een degelijk onderbouwde afwijzing van minimaal twee gerenommeerde geldverstrekkende instanties.
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met bericht “handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)
Op 27 december 2006 heeft [gedaagden] een faxbericht aan de makelaar van [eisers] gestuurd, waarin hij onder meer het volgende heeft geschreven:
Hierbij willen wij gebruik maken van artikel 16 “ontbindende voorwaarden” uit de koopovereenkomst.
Het betreft hier de koop van de onroerende zaak, [adres] te Zierikzee. Wij hebben de afwijzingen van de hypotheekverstrekkers bijgevoegd te weten “GMAC” en “Generali”.
Op 12 januari 2007 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven:
U heeft uitdrukkelijk te kennen gegeven de overeenkomst niet na te zullen komen. Namens cliënten verzoek ik u en voorzover rechtens om binnen acht dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat u de overeenkomst wel na zult komen en dat de levering op de overeengekomen datum zal plaatsvinden. Bij gebreke van een tijdige reactie, verkeert u uitdrukkelijk in verzuim. (…)
Het geschil
[eisers] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
verklaart voor recht dat [gedaagden] jegens [eisers] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en dat [eisers] deswege deze overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de schade uit hoofde van de onder 1 bedoelde tekortkoming, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 18.850,00 ter zake van de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 904,00 ter zake van de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[eisers] stelt daartoe het volgende.
Door de woning niet af te nemen is [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [eisers] maakt aanspraak op de contractuele boete. Voor matiging van de boete is geen aanleiding. Daarnaast heeft [eisers] schade geleden door het handelen van [gedaagden].
[eisers] betwist dat [gedaagden] de koopovereenkomst geldig heeft ontbonden. [gedaagden] heeft niet al het redelijk mogelijke gedaan om een financiering te verkrijgen en heeft zijn beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende gedocumenteerd. Hij had voor de koop laten berekenen wat hij kon besteden, en heeft daarna het huis gekocht. Uit informatie van makelaar J. van Riet blijkt dat er tal van financieringsmogelijkheden waren. [gedaagden] heeft bij de aanvragen tot financiering niet alle gegevens verstrekt, waaronder niet dat er overwaarde zat in de eigen woning die verkocht zou worden en dat hij een financiering met Nationale Hypotheek Garantie (hierna: NHG) wilde. Tevens heeft hij een te laag inkomen vermeld. Daarnaast was [gedaagden] op grond van artikel 16.1.c van de koopovereenkomst verplicht een hypotheek zonder NHG aan te vragen. [eisers] betwist dat [gedaagden] vier aanvragen, waarvan twee zonder NHG, heeft gedaan. [gedaagden] had weliswaar de vrije keuze voor de hypotheekvorm, maar deze keuze wordt beperkt door zijn inspanningsverplichting.
Primair voert [gedaagden] als verweer aan dat hij de koopovereenkomst op correcte wijze heeft ontbonden. Hij heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting en zijn beroep op de ontbinding goed gedocumenteerd. Gedurende het gehele aankooptraject heeft hij zich laten bijstaan door zijn hypotheekadviseur, de heer Coolbergen. [gedaagden] heeft de noodzakelijke en juiste informatie voor het aanvragen van de geldlening en de berekening van het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaren verstrekt aan zowel de financiële instellingen als [eisers]. Op basis van het berekende gemiddelde inkomen kon hij het huis niet financieren. Hij heeft vier afwijzingen van financiële instellingen overgelegd, twee met en twee zonder NHG. Uit artikel 16.1.c van de overeenkomst blijkt niet dat hij gehouden was een financiering zonder NHG aan te vragen. Hij was op grond van de overeenkomst vrij om een hypotheekvorm te kiezen en niet verplicht om een financiering ‘onder welke voorwaarden dan ook’ af te sluiten.
Subsidiair doet [gedaagden] een beroep op matiging van de boete.
Tot slot betwist [gedaagden] dat [eisers] schade heeft geleden. Daarnaast stelt hij dat een objectieve uitleg van de overeenkomst meebrengt dat voor toewijzing van schadevergoeding slechts plaats is voor zover dit bedrag hoger is dan de toegewezen boete.
De beoordeling
De rechtbank komt als eerste toe aan het verweer van [gedaagden] dat hij de koopovereenkomst op correcte wijze heeft ontbonden. Niet betwist is dat [gedaagden] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Voorts staat vast dat [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst schriftelijk heeft ingeroepen en daarbij twee afwijzingen van geldverstrekkende instanties heeft overgelegd. Tussen partijen is niet in geschil of GMAC en Generali gerenommeerde financiers zijn.
Aanvankelijk heeft [eisers] zich op het standpunt gesteld dat de brieven van DAK Hypotheken en Generali niet degelijk zijn onderbouwd, omdat daaruit onvoldoende blijkt welke financieringsaanvragen [gedaagden] had ingediend en welke informatie hij aan de betreffende instanties had verstrekt. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagden] een kopie van de aanvraag gevoegd. Ter comparitie heeft [eisers] zijn stelling niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank deze stelling reeds om die reden verwerpt. Daarbij komt dat een redelijke uitleg van de bepaling dat de afwijzingen degelijk onderbouwd dienen te zijn, niet zonder meer ertoe leidt dat de financieringsaanvraag bij de afwijzingen moet worden gevoegd. Een gemotiveerde afwijzing, zoals de afwijzingen van GMAC en Generali in het onderhavige geval, vormt in beginsel voldoende onderbouwing. Van een koper kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij voor een beroep op het financieringsvoorbehoud aan de verkoper een volledig inzicht in zijn financiële situatie geeft.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of [gedaagden] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst dient een koper de nodige activiteiten te verrichten om een financiering te verkrijgen. Doorgaans geldt dat een koper zich voldoende heeft ingespannen als blijkt dat hij twee financieringsaanvragen heeft gedaan. Nu [gedaagden] bij zijn faxbericht van 27 december 2006 twee afwijzingsbrieven heeft gevoegd, heeft hij in beginsel voldoende inspanningen verricht. Dat is slechts anders, als de stellingen die [eisers] hiertegen heeft aangevoerd opgaan.
[gedaagden] heeft weersproken dat hij bij de aanvragen niet alle gegevens heeft verstrekt. Uit de aanvragen zou volgens [gedaagden] blijken dat rekening is gehouden met de overwaarde in het huis, aangezien een hypotheek voor een bedrag van € 152.000,00 in plaats van € 208.000,00 is gevraagd. Voorts heeft [gedaagden] betwist dat hij een lager inkomen op de aanvragen heeft vermeld. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd gesteld dat geen rekening is gehouden met de overwaarde van de eigen woning en dat een te laag inkomen is vermeld.
De inspanningsverplichting van [gedaagden] gaat niet zover dat hij zonder aanleiding, waarvan niet is gebleken, de inschatting van de aangezochte instanties in twijfel moet trekken en gehouden is nog andere instanties te benaderen. De inspanningsverplichting doet ook niet af aan de vrije keuze van de hypotheekvorm. Van [gedaagden] kan in redelijkheid niet worden verwacht dat hij ter verkrijging van een hogere financiering meer financiële risico’s neemt dan hij wenst te nemen. Ook al zouden er tal van financieringsmogelijkheden zijn geweest, zoals [eisers] heeft aangevoerd, dan kan uit dat enkele gegeven niet volgen dat [gedaagden] zich onvoldoende heeft ingespannen.
De rechtbank verwerpt ten slotte de stelling van [eisers] dat [gedaagden] verplicht was een hypotheek zonder NHG aan te vragen. Partijen hebben de bepaling uit de koopovereenkomst dat de koper de overeenkomst kan ontbinden indien hij “geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen” niet van toepassing verklaard. Dat enkele niet van toepassing verklaren betekent niet dat [gedaagden] om die reden verplicht was een financiering zonder NHG aan te vragen, zeker nu [gedaagden] de daartoe strekkende uitleg van deze bepaling door [eisers] uitdrukkelijk heeft betwist. Daarbij komt dat is gebleken dat de aanvragen van [gedaagden] zowel met als zonder NHG zijn afgewezen.
Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] de koopovereenkomst op 27 december 2006 op correcte wijze heeft ontbonden. De rechtbank zal daarom de vorderingen afwijzen en [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagden] veroordelen. Deze proceskosten worden tot aan dit moment begroot op € 435,00 wegens griffierecht en € 904,00 wegens procureurssalaris.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [gedaagden] tot aan dit moment worden begroot op € 435,00 wegens griffierecht en € 904,00 wegens procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2008