Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 61731 / KG ZA 08-47
Vonnis van 1 april 2008
in de zaak van
commanditaire vennootschap
WILLSON R.E.D. CV,
gevestigd te Goes,
eiseres,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. M.H.G. de Neef te 's-Gravendeel,
tegen
[gedaagde],
wonende te Middelburg,
gedaagde,
procureur mr. M.A. Faas,
Partijen zullen hierna Willson en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- akte overlegging producties, tevens toelichting op de feitelijke gang van zaken, houdende
wijziging van eis.
Partijen hebben gepleit overeenkomstig hun pleitnota’s die zij in het geding hebben gebracht.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is eigenaar van onder andere een klein- en groothandelsbedrijf in meubelen en woninginrichtingartikelen.
Willson drijft een onderneming die onroerende zaken exploiteert en projectmatig ontwikkelt.
2.2. [gedaagde] heeft op of omstreeks 1 augustus 2007 een overeenkomst gesloten met de heer en mevrouw [S.] met betrekking tot het gebruik van (een deel van) een bedrijfspand aan de [adres] te Arnemuiden als opslagruimte c.q. werkplaats.
De overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande 1 augustus 2007 en eindigend uiterlijk 1 augustus 2008.
2.3. Willson heeft het pand eind 2007 van de heer en mevrouw [S.] gekocht en is sinds 4 januari 2008 eigenaresse.
Op 8 januari 2008 heeft de beheerder van Willson [gedaagde] meegedeeld dat Willson de nieuwe eigenaresse was en de bestaande overeenkomst met betrekking tot het gebruik door [gedaagde] van een deel van het bedrijfspand voort wilde zetten.
Kort daarna heeft Willson een huurder voor het gehele pand gevonden, Autobedrijf De Laat.
Willson heeft de overeenkomst met [gedaagde] op 20 januari 2008 schriftelijk ontbonden omdat [gedaagde] zich volgens Willson niet aan de inhoud van de overeenkomst tot gebruik houdt door meer ruimte te gebruiken dan is overeengekomen, en door het pand zonder toestemming als winkel annex showroom te gebruiken.
Willson heeft de overeenkomst met [gedaagde] ook bij brief van 21 januari 2008, tegen 1 maart 2008, formeel opgezegd omdat Willson per 1 maart 2008 een huurder voor het pand gevonden had.
3. Het geschil
3.1. Willson vordert, na haar eis te hebben gewijzigd, - zakelijk weergegeven – [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om de bedrijfsruimte aan de [adres] te Arnemuiden binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en met machtiging, indien [gedaagde] na verloop van 7 dagen na betekening in gebreke blijft, Willson te machtigen de ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
Subsidiair vordert Willson [gedaagde], eveneens op straffe van een dwangsom, te verbieden om vanuit de bedrijfsruimte goederen te koop aan te bieden en daarin winkelend publiek toe te laten.
Willson vordert voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 100,-- per dag, van een bedrag van € 250,-- ter zake van een voorschot op de energiekosten voor de maand februari, en een bedrag van € 500,-- per maand ter zake van een voorschot op de energiekosten vanaf 1 maart, een bedrag van € 904,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten vermeerderd met wettelijke rente, een bedrag van € 350,-- ter zake van kosten verbonden aan het opmaken van een exploit door de deurwaarder, eveneens vermeerderd met wettelijke rente, en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. Willson stelt dat [gedaagde] zonder recht of titel in het pand verblijft en het pand dient te ontruimen. Willson heeft de overeenkomst opgezegd met inachtneming van de in de overeenkomst ter zake van opzegging opgenomen bepalingen. Daarnaast heeft Willson de overeenkomst ontbonden omdat [gedaagde] zich niet aan de inhoud van de gebruiksovereenkomst houdt door meer ruimte te gebruiken dan overeengekomen is, en door het pand zonder toestemming als winkel annex showroom te gaan gebruiken.
Bovendien is door [gedaagde] de overeengekomen gebruiksvergoeding voor de maand februari 2008 en het voorschot op de energiekosten voor de maand februari slechts gedeeltelijk en te laat, betaald.
[gedaagde] betaalt volgens Willson overigens ook de overeengekomen vergoeding voor het gebruik van het bedrijfspand na ontbinding van € 100,00 per dag exclusief BTW niet.
3.3. Willson bestrijdt dat [gedaagde] een beroep op ontruimingsbescherming toekomt. Een huurder kan geen beroep op ontruimingsbescherming doen als de huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft.
Als de overeenkomst al als een overeenkomst tot huur bedrijfsruimte valt te kwalificeren dan betreft het een kortdurende overeenkomst waarbij niet is beoogd om aan [gedaagde] gedurende lange tijd genot te verschaffen. [gedaagde] kan dus geen beroep op ontruimingsbescherming doen.
Nog afgezien daarvan heeft [gedaagde] op grond van artikel 7:230a lid 2 geen recht op ontruimingsbescherming omdat hij met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd, hij meerdere bepalingen uit de overeenkomst overtreedt en zich niet als een goed huurder/gebruiker gedraagt. Een eventueel door [gedaagde] in te dienen verlengingsverzoek zal op grond van 7:230 a BW worden afgewezen omdat [gedaagde] zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gebruik van de ruimte en aan wanbetaling.
3.4. Volgens [gedaagde] dient de tussen partijen gesloten overeenkomst als huurovereenkomst aangemerkt te worden omdat de overeenkomst aan de kenmerken van een huurovereenkomst voldoet. De voor het gebruik van de bedrijfsruimte verschuldigde vergoeding wordt op de fakturen ook als “huur” vermeld.
[gedaagde] doet een beroep op de hem toekomende ontruimingsbescherming.
[gedaagde] bestrijdt met de tussentijdse beëindiging ingestemd te hebben.
Nu sprake is van een huurovereenkomst kan van buitengerechtelijke ontbinding geen sprake zijn. Ook buitengerechtelijke ontbinding door Willson staat dus niet in de weg aan het beroep door [gedaagde] op ontruimingsbescherming.
[gedaagde] bestrijdt dat hij tekort komt in de nakoming van de huurovereenkomst. Partijen verschillen volgens [gedaagde] van mening omtrent de aard van het toegestane gebruik maar van een noodsituatie die noopt tot een voorlopige voorziening tot ontruiming van het pand is geen sprake.
[gedaagde] bestrijdt dat Willson een spoedeisend belang heeft bij het gevraagde verbod tot het te koop aanbieden van goederen dan wel het toelaten van publiek.
[gedaagde] verkoopt zijn meubelen vanuit een woonwinkel in Middelburg.
In de gehuurde ruimte liggen alleen voorraden halffabrikaten en worden de meubelen op maat gemaakt. Er staan geen meubelen die verkoopgereed zijn. In de werkplaats komen alleen mensen langs ter oriëntatie of om hun wensen te bespreken met betrekking tot de door [gedaagde] te vervaardigen meubelen. De werkplaats is zaterdagochtend open voor het publiek en door de week alleen op afspraak.
[gedaagde] bestrijdt dat hij de bedrijfsruimte slechts voor korte duur in gebruik zou nemen. De opslagruimte waarover [gedaagde] beschikt kan niet op korte termijn als werkplaats gebruiksklaar worden gemaakt.
Nu [gedaagde] een beroep doet op de hem toekomende ontruimingsbescherming is een belangenafweging ook niet aan de orde.
4. De overwegingen
4.1. Van belang voor de beoordeling van het geschil is of sprake is van een huurovereenkomst.
Ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst is aan [gedaagde] een stuk magazijnruimte in gebruik gegeven om te gebruiken als opslagruimte en werkplaats. Door [gedaagde] wordt daarvoor een bedrag van € 1.500,-- per maand betaald.
Nu sprake is van het verschaffen van het gebruik van een zaak en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor, is voldaan aan de kenmerken van huur. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is er, gelet op het vorenstaande, dan ook sprake van een huurovereenkomst.
4.2. Nu vooralsnog aangenomen moet worden dat sprake is van een huurovereenkomst is ingevolge artikel 7:231 lid 1 van Pro het Burgerlijke Wetboek (BW) buitengerechtelijke ontbinding op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen niet mogelijk. Er moet dus van uit worden gegaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Willson bij brief van 20 januari 2008 niet rechtsgeldig is, nog afgezien van het feit of sprake is van omstandigheden die ontbinding rechtvaardigen.
4.3. Artikel 7:230a BW is ook van toepassing op huurovereenkomsten voor een termijn van twee jaar of korter.
Door [gedaagde] is gemotiveerd bestreden dat hij met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Gelet daarop en op het belang dat [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst heeft acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat [gedaagde] met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Nu [gedaagde] ook niet zelf heeft opgezegd en niet veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen, is de ontruimingsbescherming van toepassing. De voorzieningenrechter zal de door Willson gevorderde ontruiming dan ook afwijzen.
4.4. Door [gedaagde] is aangegeven dat hij in zijn werkplaats slechts klanten ontvangt om technische specificaties te bespreken met betrekking tot de door hem op bestelling te vervaardigen meubelen.
Door [gedaagde] is ter gelegenheid van de behandeling ter terechtzitting bestreden dat zijn woonwinkel te Middelburg is gesloten. Dit is door Willson niet betwist. Door [gedaagde] is aangegeven dat de verkoop vanuit die woonwinkel in Middelburg plaatsvindt.
Gelet op het vorenstaande en op de zeer beperkte tijdstippen dat klanten van Van Seiswinkel in het bedrijfspand te Arnemuiden terecht kunnen, acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat [gedaagde] in het bedrijfspand een winkel exploiteert. De inhoud van het proces-verbaal van constatering van de deurwaarder doet daaraan niet af. Hierdoor worden de stelling van [gedaagde] niet, althans onvoldoende weerlegd.
De voorzieningenrechter zal de vordering van Willson, nog afgezien van het feit dat door Willson niet is aangegeven wat haar belang bij die vordering is, Van Seiswinkel te verbieden om vanuit de bedrijfsruimte goederen te koop aan te bieden en daarin winkelend publiek toe te laten, dan ook afwijzen.
4.5. De door Willson met ingang van 1 maart 2008 gevorderde gebruiksvergoeding wordt afgewezen nu de overeenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden.
De vorderingen [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een pro rata voorschot op de energiekosten over februari 2008 ten bedrage van € 250,-- en een bedrag van € 500,-- per maand ter zake van een voorschot op de energiekosten vanaf 1 maart 2008 worden afgewezen als zijnde ongegrond.
De vorderingen van Willson tot veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de buitengerechtelijke kosten en de kosten verbonden aan het uitbrengen van het proces-verbaal van constatering zullen, nu Willson in het ongelijk wordt gesteld worden afgewezen.
4.6. Wilson zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 254,-- ter zake van griffierecht en een bedrag van € 1.054,-- ter zake van procureurssalaris.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Willson in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op een bedrag van € 254,-- ter zake van griffierecht en een bedrag van € 1.054,-ter zake van procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2008.?
MdB