Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
57585 / HA ZA 07-22513 februari 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57585 / HA ZA 07-225
Vonnis van 27 februari 2008
in de zaak van
[eiser in conventie],
wonende te Terneuzen,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. C.L. de Koeijer,
tegen
[gedaagde in reconventie],
wonende te Sas van Gent, gemeenteTerneuzen,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. A.I. Cambier.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 11 juli 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 18 september 2007;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende vermindering van eis in conventie;
de akte houdende overlegging van stukken in conventie, tevens wijziging van eis in reconventie van [gedaagde in conventie];
de akte van [eiser in conventie];
de antwoordakte producties van [gedaagde in conventie].
De feiten
[eiser in conventie] is makelaar van beroep. [gedaagde in conventie] renoveert woningen. Blijkens de op 19 september 2006 verleden notariële akte heeft [gedaagde in conventie] gekocht en in eigendom verkregen de tussenwoning met tuin en ondergrond aan de [adres] in Sas van Gent, gemeente Terneuzen voor een bedrag van € 15.000,00, dat volgens de akte door [gedaagde in conventie] is voldaan door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris. Daaraan voorafgaand hebben partijen begin september 2006 een ONDERHANDSE OVEREENKOMST gesloten waarin de volgende passages zijn opgenomen:
(…)
Vanwege oplopende en niet in te lossen schulden van dhr. [gedaagde in conventie] bij zijn bank a.g.v. het hebben van meer uitgaven dan inkomsten, heeft dhr. M. [eiser in conventie] aan dhr. [gedaagde in conventie] de gelegenheid gegeven om samen een woning aan te kopen aan de [adres] te Sas van Gent. Afspraak is dat de winst min de gemaakte kosten, na verkoop, ieder voor de helft worden verdeeld, zodat Dhr. [gedaagde in conventie] zijn schuld bij de bank kan inlossen.
(…)
Dhr. [eiser in conventie]:
heeft om deze woning in het bezit te krijgen al geruime tijd moeten bemiddelen tussen partijen (notarissen, erfgenamen, advocaten etc.) en daarbij diverse documenten opgemaakt en deze verstuurd en/of gebracht.
heeft de woning ook op zijn kosten laten taxeren om partijen bij elkaar te laten komen, zodat uiteindelijk de woning werd verkocht.
gaat zorgen dat de woning z.s.m. een nieuwe eigenaar vindt, zodat de renovatie van deze bouwvallige woning de beoogde meerwaarde oplevert. Dit betekent dat dhr. [eiser in conventie] bezichtigingen zal gaan uitvoeren, als zijnde makelaarsactiviteiten. Hij mag daarvoor gebruik maken van de website van RE/MAX Centraal Makelaars waar hij de woning zelf moet uploaden en bijwerken. Eventueel zullen er advertenties opgegeven moeten worden.
(…)
Dhr. [gedaagde in conventie] zal daarom als tegenprestatie de woning vanaf september 2006 renoveren in zoverre dat de woning weer bewoonbaar wordt. In het renovatieplan zullen details worden beschreven en uitgewerkt. In ieder geval gaat het om het vernieuwen van dak, plafonds, wanden, vloeren, kozijnen, isoleren en schilderen en een keuken en CV plaatsen en aansluiten.
(…)
Kosten van materialen zullen door dhr. [eiser in conventie] worden voorgeschoten, die na verkoop worden verrekend met de meerwaarde- uitkering door de notaris. Bonnen en facturen zullen als bewijs dienen.
(…)
De woning is gefinancierd door dhr. [eiser in conventie] (7.500,- euro + k.k.) (…) Na verkoop zal door dhr. [gedaagde in conventie] de inleg aan beide geldgevers worden terugbetaald. Van de meerwaarde bij verkoop worden eerst de kosten afgetrokken en vervolgens gedeeld door 2.
(…).
De woning is verkocht voor € 45.000,00 kosten koper. De akte is gepasseerd op 13 april 2007.
Het geschil in conventie
[eiser in conventie] vordert na vermindering van eis dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie] veroordeelt om aan [eiser in conventie] te voldoen een bedrag van € 10.929,06, althans een bedrag van € 8.447,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 27 april 2007 tot de dag der voldoening met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de kosten van de procedure.
[eiser in conventie] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Op grond van de tussen partijen gesloten en op schrift gestelde overeenkomst heeft [gedaagde in conventie] op zich genomen de woning aan de [adres] te renoveren en om de renovatie in oktober 2006 af te ronden. Toen de woning in februari 2007 nog steeds niet volgens afspraak gerenoveerd was heeft [eiser in conventie] [gedaagde in conventie] bij brief van 4 februari 2007 in gebreke gesteld. Omdat het werk niet vlotte is [eiser in conventie] vervolgens op zoek gegaan naar een koper. In overleg met [gedaagde in conventie] heeft hij besloten een bod van € 45.000,00 te aanvaarden. Gezien de tekortkoming in de nakoming van [gedaagde in conventie] heeft [eiser in conventie] aanspraak op € 36.929,06 en [gedaagde in conventie] op € 8.430,94. [gedaagde in conventie] heeft zich op 29 maart 2007 met het hem toekomende bedrag akkoord verklaard. [eiser in conventie] heeft in mindering op dit bedrag € 26.000,00 ontvangen, zodat hij nog aanspraak maakt op € 10.929,06. In de als productie 4 bij antwoord in conventie overgelegde berekening is een bedrag van € 4.446,56 aan kosten opgenomen. [eiser in conventie] heeft dat bedrag voorgeschoten.
[gedaagde in conventie] voert verweer. Met betrekking tot de woning aan de [adres] te Sas van Gent hebben partijen de afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in de door [eiser in conventie] als productie 1 overgelegde overeenkomst. Van de koopsom heeft ieder van partijen € 7.500,00 gefinancierd. Om belastingtechnische redenen aan de kant van [eiser in conventie] is de woning op naam van [gedaagde in conventie] gesteld. De overeenkomst voorziet er in dat de opbrengst tussen partijen bij helfte wordt verdeeld. Hij betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [gedaagde in conventie] erkent dat hij de door hem als productie 4 overgelegde en door [eiser in conventie] gemaakte berekening voor akkoord heeft ondertekend, maar [eiser in conventie] kan [gedaagde in conventie] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan die verklaring houden. De berekening wijkt aanzienlijk af van hetgeen partijen eerder waren overeengekomen: ieder de helft. Op basis van de afspraken die partijen eerder hebben gemaakt komt aan [eiser in conventie] een bedrag toe van € 26.087,00 en aan [gedaagde in conventie] € 18.913,00 in plaats van € 8.430,94.
Het geschil in reconventie
[gedaagde in conventie] vordert na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat van het bedrag van € 9.055,67, dat de notaris nog onder zich heeft als restant van de afrekening d.d. 4 april 2007, aan hem toekomt een bedrag van € 8.968,67, vermeerderd met op dat bedrag gekweekte rente met veroordeling van [eiser in conventie] in de proceskosten. Hij legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Gelet op zijn stellingen in conventie en in reconventie en zijn verklaring op de comparitie van partijen komt hem dit bedrag nog toe. Op het door de notaris aan hem uit te keren bedrag van € 45.055,67 heeft [eiser in conventie] beslag doen leggen. Nadien heeft de notaris aan [eiser in conventie] uitgekeerd € 26.000,00 en aan hem € 10.000,00. Aan [eiser in conventie] kwam toe € 26.087,00 op grond van de als productie 6 overgelegde berekening en aan [gedaagde in conventie] derhalve nog € 8.968,67.
[eiser in conventie] voert verweer. De als productie 4 overgelegde berekening is de enige berekening die door [gedaagde in conventie] is ondertekend. Het is juist dat de berekening cijfermatig niet klopt omdat in die berekening geen rekening is gehouden met de inleg door [gedaagde in conventie]. Tussen partijen was heel duidelijk dat dit een definitieve afrekening was. Op grond van de overeenkomst had [gedaagde in conventie] slechts recht op een bedrag van € 8.430,94. Dat bedrag heeft hij ontvangen.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
Op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek is eerst sprake van een toerekenbare tekortkoming wanneer de schuldenaar, in dit geval [gedaagde in conventie], in verzuim is gebracht. Verzuim treedt in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem nog een redelijke termijn wordt gesteld voor nakoming en nakoming binnen deze termijn vervolgens uitblijft. De brief van [eiser in conventie] bevat niet een redelijke termijn. De rechtbank is van oordeel dat de brief van [eiser in conventie] van 4 februari 2007 niet als een ingebrekestelling kan worden aangemerkt. Partijen zijn het er over eens dat zij ieder de helft van de aankoop van de woning hebben betaald, dat het hun intentie was om voor eenieder redelijk bedrag af te spreken en dat de door [eiser in conventie] gemaakte berekening, die uitgaat van een “netto winst te delen door twee”, achteraf niet blijkt te kloppen omdat [eiser in conventie] bij de berekening geen rekening heeft gehouden met de eigen inleg van [gedaagde in conventie]. De rechtbank is van oordeel dat het onder die omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die de overeenkomst tussen partijen beheerst om [gedaagde in conventie] te houden aan een op een rekenfout gebaseerd voorstel en om aan hem het resultaat van de rekenfout uit te keren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van het nog onder de notaris rustende bedrag € 8.968,67 toekomt aan [gedaagde in conventie] en het resterende bedrag aan [eiser in conventie] en dat daarmee, de omstandigheden in aanmerking genomen, een redelijk verdeling van de opbrengst van de woning tot stand komt die beantwoordt aan de door partijen gesloten overeenkomst.
Nu ieder van partijen voor een deel in het ongelijk wordt gesteld zal de rechtbank de proceskosten tussen partijen compenseren, zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De rechtbank
In conventie
wijst de vordering van [eiser in conventie] af;
compenseert tussen partijen de proceskosten, zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In reconventie
verklaart voor recht dat van het bedrag van € 9.055,67 dat notaris Herwig te Vlissingen nog onder zich heeft aan [gedaagde in conventie] toekomt een bedrag van € 8.968,67, te vermeerderen met de op dat bedrag gekweekte rente;
compenseert tussen partijen de proceskosten, zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2008