Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht,
enkelvoudige belastingkamer
procedurenummer: AWB 07/728
Uitspraakdatum: 14 januari 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bek[gemeente X] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 469.500,--. De beschikking heeft nummer [00000] en dagtekening 28 februari 2007.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres bij uitspraak op bezwaar van 4 juli 2007 gegrond verklaard en de waarde van het object verminderd tot € 406.000,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 juli 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft daar bij brief van 29 oktober 2007, met bijlagen, op gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2007 te Middelburg. Eiseres is daar in persoon verschenen, vergezeld door haar echtgenoot. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door L.A. Huibregtse en D. de Kok. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een vrijstaande woning met aanbouw/serre, berging en ondergrond en de percelen [A] en [B]. De inhoud van de woning is ongeveer 317 m³, exclusief aanbouw/serre. De inhoud van de serre is ongeveer 92 m3 en de inhoud van de garage is 19 m3. De totale oppervlakte van het perceel is ongeveer 8.825 m² (perceel [A] is circa 555 m2 en perceel [B] is circa 8.270 m2). Het bouwjaar is 1965. Op perceel [B] rust de bestemming 'landbouwgrond'.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van in totaal € 177.356,--. Zij heeft, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd. Er is opgekomen tegen de samenvoeging van de percelen [A] en [B] als zijnde 'grond bij eengezinswoning' aangezien perceel [A] bestemd is als woonerf met woning en schuur, en perceel [B] de bestemming 'landbouwgrond' heeft en als akkerland wordt gebruikt. Er is op dat perceel geen sprake van landbouw maar het wordt beheerd als 'nieuwe natuur'. Eiseres heeft gewezen op een toezegging van 22 maart 2004 van de gemeente Schouwen-Duiveland dat het driehoekig perceel [A] in het kader van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied met 770 m2 mag worden vergroot tot een vierhoekig perceel. Dan resteert voor perceel [B] een oppervlakte van 7.500 m2. Daarop vooruitlopend is met het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat genoemde driekwart hectare van perceel [B] niet meer als landbouwgrond mag worden gebruikt en dat eiseres dat deel van het perceel zal ontwikkelen als 'particulier natuurgebied'. Hiertoe is op 2 februari 2006 bij notariële akte een kwalitatieve verplichting in het kader van de subsidieregeling natuurbeheer 2000 gevestigd. De Dienst Landelijk Gebied van de provincie Zeeland heeft perceel [B] na de functieverandering getaxeerd op € 5.600,-- per hectare. Dit blijkt uit een brief van 12 mei 2005 over een advies subsidie functieverandering, onderdeel van genoemde subsidieregeling. Driekwart hectare van perceel [B] heeft na de functieverandering een waarde van
€ 4.200,-- en voor de resterende 770 m2 geldt een waarde van € 2.156,--. De waarde van perceel [B] is dan € 6.356,--. Voor de waarde van het perceel [A] met opstallen moet worden uitgegaan van een waarde van € 171.000,-- zijnde de grondwaarde volgens de door verweerder gehanteerde grondstaffel. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat er ten opzichte van de eerdere waardebepaling sprake is van een buitenproportionele stijging. Eiseres acht het ook niet juist dat in het taxatierapport van verweerder andere referentieobjecten zijn vermeld dan waar bij de beschikking van 28 februari 2007 van is uitgegaan.
Verweerder heeft aangevoerd dat de waarde van € 406.000,-- moet worden gehandhaafd. Er is onder meer verwezen naar een overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 september 2007 door E.A.T. de Groot, WOZ-taxateur van verweerder. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 406.000,--. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [adres 1] (verkocht op 4 oktober 2004 voor € 380.000,--), [adres 2] (verkocht op 10 november 2006 voor
€ 430.000,--) en [adres 3] (verkocht op 26 juli 2006 voor € 385.000,--). Deze objecten zijn eveneens in [gemeente X] gelegen. Perceel [B] hoort bij de woning en om die reden is het totale perceel gewaardeerd als 'grond bij een eengezinswoning'. Er kan dan ook geen sprake zijn van een splitsing van grondwaarden en de waarde van het object is volgens de regels van de wet WOZ bepaald. Met overeengekomen verplichtingen mag in dat kader geen rekening worden gehouden.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en de verkoop van zodanige referentieobjecten kan als bevestiging van de vastgestelde waarde dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan het object waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat voor zover sprake is van verschillen tussen het object van eiseres en de referentieobjecten deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder, zien op objecten die naar type en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De referentieobjecten zijn, net als het object, vrijstaande woningen en de objecten zijn tevens gelegen in het buitengebied van de gemeente Schouwen-Duiveland. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport, waaronder in het bijzonder de taxatiematrix en de hierin opgenomen m2- en m3-prijzen, alsmede de toelichting hierop ter zitting, blijkt naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende hoe de waarde van het object van eiseres zich als gevolg van verschillen in waarderelevante factoren, waaronder inhoud en perceelgrootte, verhoudt tot de waarde van de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aldus de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk gemaakt.
De beroepsgronden leiden niet tot een ander oordeel. Gelet op de feitelijke situatie, waarin op het perceel [B] geen sprake is van landbouw maar van particuliere natuur, is er naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om dat perceel niet als dienstig aan de woning te beschouwen. Verweerder heeft het perceel [B] dan ook terecht aangemerkt als 'grond bij eengezinswoning' en de beide percelen zijn op goede gronden als één geheel gewaardeerd overeenkomstig de gestaffelde grondprijzen, gebaseerd op grondtransacties in [gemeente X] rondom de waardepeildatum. Er bestaat aldus geen aanleiding om voor het gehele perceel [B] uit te gaan van een grondprijs voor landbouwgrond. Dat een deel van de grond (770 m2), in afwachting van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied nog steeds de bestemming landbouwgrond heeft, maakt dit niet anders.
De rechtbank stelt vast dat tussen eiseres en het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit een overeenkomst is gesloten inzake de Subsidieregeling Natuurbeheer 2000 over ongeveer driekwart hectare van perceel [B] en dat bij besluit van 7 november 2005 aan eiseres op grond van genoemde Subsidieregeling subsidie is verleend voor een zogeheten natuurdoelpakket 'half natuurlijk grasland'. Hiertoe is, zo blijkt uit een notariële akte van 2 februari 2006, door eiseres ten laste van het perceel ten behoeve van de Staat der Nederlanden een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek gevestigd. Die verplichting komt er op neer dat de eigenaar op het bewuste perceel voor onbepaalde tijd de ontwikkeling dan wel de instandhouding van het natuurdoelpakket, gedoogt en al datgene nalaat dat die ontwikkeling of instandhouding belemmert, bemoeilijkt of verhindert. De eigenaar mag het perceel niet gebruiken met het oog op de uitoefening van de landbouw. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een met een zakelijk recht gelijk te stellen verplichting. Volgens rechtspraak van de Hoge Raad (arrest van 25 november 1998, www.rechtspraak.nl onder kenmerk LJN: AA2572) komt aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting een waardedrukkende invloed toe indien de omvang van het genot van het object en daardoor de waarde van het object, wordt beperkt. Het moet dan gaan om een vermindering van het woongenot. Gelet op de hiervoor vermelde aard van de verplichting en het gegeven dat de verplichting feitelijk neerkomt op een ontwikkeling van landbouwgrond naar half natuurlijk grasland, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat als gevolg van de verplichting sprake is van een vermindering van het woongenot. Aan de kwalitatieve verplichting komt dan ook in het kader van de waardebepaling ingevolge de Wet WOZ geen relevante betekenis toe.
Ditzelfde geldt voor de taxatie van perceel [B] door de Dienst Landelijk Gebied aangezien de rechtbank niet is gebleken dat die taxatie is gebaseerd op het uitgangspunt van de Wet WOZ, inhoudende dat het moet gaan om de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiseres wordt evenmin gevolgd in haar stelling dat voor de waarde van het perceel [A] met opstallen moet worden uitgegaan van een waarde van € 171.000,-- zijnde de grondwaarde volgens de door verweerder gehanteerde grondstaffel. In die stelling wordt namelijk voorbij gegaan aan het feit dat aan de opstallen, waaronder de woning, eveneens een waarde toekomt. Voor de woning komt dit neer op 317 m3 tegen een m3-prijs van € 420,--.
Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de aan het object toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan het object is toegekend per de vorige waardepeildatum, geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
De beroepsgrond van eiseres over het feit dat verweerder tijdens deze procedure voor andere referentieobjecten heeft gekozen, treft geen doel. De Hoge Raad heeft in het arrest van 7 mei 1997 (www.rechtspraak.nl onder kenmerk LJN: AA3233) overwogen dat het de inspecteur vrij staat zelf elementen van de aanslag aan de orde te stellen en op grond daarvan het standpunt in te nemen dat de aanslag, hoewel mogelijk op een door de belanghebbende bestreden punt onjuist, toch niet te hoog is vastgesteld. Het is verweerder dan ook toegestaan om de waarde van het object in de beroepsfase met andere referentieobjecten te onderbouwen. Eiseres is in de gelegenheid geweest om op deze gegevens te reageren.
De conclusie van het voorgaande is dat de bestreden uitspraak op bezwaar in rechte stand houdt. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 14 januari 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.