Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 56974 / HA ZA 07-144
Vonnis van 19 december 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te Zierikzee,
eiser,
procureur mr. N.A. Koole,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SINKE KOMEJAN B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,
gedaagde,
procureur mr. M.L. Huisman.
Partijen zullen hierna [eiser] en Sinke Komejan genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juni 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van 25 september 2007.
2. De feiten
2.1. In 2002 heeft [eiser] aan Sinke Komejan de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woonhuis aan de [adres] te Burgh-Haamstede.
2.2. De vraagprijs van de woning was per 20 juni 2003 € 498.000,00.
2.3. De familie [geïnteresseerden in woning] (hierna: [geïnteresseerden in woning], in vrouwelijk enkelvoud), op dat moment woonachtig te Schiedam, heeft de woning driemaal bezichtigd, te weten medio juni 2003, op 24 juli 2003 en op 27 augustus 2003. [eiser] was tijdens de tweede en derde bezichtiging aanwezig. [geïnteresseerden in woning] heeft geen bod uitgebracht.
2.4. De familie [geïnteresseerden in woning 2] (hierna: [geïnteresseerden in woning 2], in vrouwelijk enkelvoud) heeft de woning voor de eerste maal bezichtigd op 27 augustus 2003. Op 28 augustus 2003 heeft [geïnteresseerden in woning 2] een bod van € 440.000,00 uitgebracht. Op 2 september 2003 heeft [eiser] de woning voor
€ 450.0000,00 verkocht aan [geïnteresseerden in woning 2].
2.5. [geïnteresseerden in woning] heeft op 10 februari 2004 haar woning in Schiedam verkocht en op 4 maart 2004 de woning van [geïnteresseerden in woning 2] aan de [adres] te Burgh-Haamstede gekocht voor € 470.000,00, inclusief € 5.000,00 aan roerende goederen, zonder tussenkomst van Sinke Komejan.
2.6. [eiser] heeft ongeveer € 8.000,00 aan courtage aan Sinke Komejan betaald. De Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven heeft op 1 april 2005 een bindend advies uitgebracht. Dit advies houdt in dat [eiser] geen recht heeft op restitutie van de courtage.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Sinke Komejan te veroordelen:
- tot betaling van € 56.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 september 2003, althans een zodanig bedrag met de wettelijke rente vanaf een zodanige datum als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
- in de kosten van de procedure.
[eiser] stelt dat Sinke Komejan toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst door niet de best mogelijke prijs te realiseren ondanks de daartoe strekkende opdracht. [geïnteresseerden in woning] heeft tijdens de derde bezichtiging informeel aan [eiser] te kennen gegeven de vraagprijs van € 498.000,00 te willen voldoen. Na het eerste bod van [geïnteresseerden in woning 2] heeft [eiser] Sinke Komejan verzocht om contact met [geïnteresseerden in woning] op te nemen met de vraag of [geïnteresseerden in woning] een formeel bod wilde uitbrengen. Sinke Komejan heeft niet gebeld, hoewel zij [eiser] heeft voorgehouden dit wel te hebben gedaan. Ook heeft zij op dat moment niet met [eiser] overlegd over de te volgen strategie. Sinke Komejan heeft aldus ten onrechte geen gevolg gegeven aan tijdige en verantwoorde aanwijzingen omtrent de uitvoering van de opdracht en niet de zorg van een goed opdrachtnemer betracht. Uit een uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM, op een klacht van [eiser], blijkt dat Sinke Komejan niet volgens de regels van zijn beroepsgroep heeft gehandeld.
Mocht Sinke Komejan niet toerekenbaar zijn tekortgekomen in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, dan heeft Sinke Komejan een onrechtmatige daad gepleegd door [eiser] over de relevante feiten voor de verkoopbeslissing bewust onjuist te informeren.
Nu [geïnteresseerden in woning] bereid was de vraagprijs van € 498.000,00 te voldoen en de woning voor
€ 450.000,00 is verkocht, stelt [eiser] schade te hebben geleden. De schade is het gevolg van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst dan wel onrechtmatig handelen van Sinke Komejan. De vordering is opgebouwd uit twee bedragen: € 48.000,00, zijnde het verschil tussen de opbrengst bij verkoop aan [geïnteresseerden in woning] en de gerealiseerde verkoopprijs; en € 8.000,00, zijnde de courtage die is betaald maar volgens [eiser] op grond van de ondeugdelijke uitvoering van de opdracht niet is verschuldigd. [eiser] refereert zich echter aan het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de vraag of de beslissing van de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven bindend is.
3.2. Sinke Komejan voert gemotiveerd verweer. Zij betwist dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Het is juist dat zij [geïnteresseerden in woning] niet heeft gebeld na het eerste bod van [geïnteresseerden in woning 2], maar zij betwist dat [eiser] daarom heeft verzocht. Zij betwist op dit punt tevens de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht en is van mening dat die uitspraak niet als bewijsmiddel kan worden aangemerkt. Het was Sinke Komejan bekend dat [geïnteresseerden in woning] eerst haar eigen woning in Schiedam wilde verkopen. [geïnteresseerden in woning] heeft dit diverse malen, waaronder tijdens de derde bezichtiging, aan Sinke Komejan verklaard en heeft ook nooit een bod uitgebracht.
Sinke Komejan betwist daarnaast uitdrukkelijk dat [eiser] door haar toedoen schade heeft geleden. Zij stelt de hoogste opbrengst voor de woning te hebben gerealiseerd. Verder is zij van mening dat [eiser] de courtage is verschuldigd op grond van het bindend advies van de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven.
4. De beoordeling
4.1. In zijn algemeenheid geldt niet dat de makelaar verplicht is iedere belangstellende te benaderen als een van de belangstellenden een bod heeft uitgebracht. Met uitzondering van het verzoek van [eiser] aan Sinke Komejan om met [geïnteresseerden in woning] contact op te nemen na het eerste bod van [geïnteresseerden in woning 2] zijn er geen omstandigheden gesteld of gebleken die tot een ander oordeel leiden. Sinke Komejan heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat [eiser] dit verzoek heeft gedaan. Nu [eiser] zich beroept op de rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten, zal de rechtbank [eiser], overeenkomstig zijn aanbod, toelaten tot het bewijs van zijn stelling. Mocht [eiser] slagen in zijn bewijsopdracht, brengt dat mee dat Sinke Komejan is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenis uit de bemiddelingsovereenkomst en dat deze tekortkoming haar in beginsel (zie rechtsoverweging 4.3) kan worden toegerekend. Niet betwist is immers dat het verzoek van [eiser] tijdig en verantwoord was. Ook staat vast dat Sinke Komejan na het eerste bod van [geïnteresseerden in woning 2] niet met [geïnteresseerden in woning] heeft gebeld.
4.2. Als voormeld bewijs wordt geleverd, staat daarmee het causale verband tussen de toerekenbare tekortkoming en de gestelde schade nog niet vast. Daarvoor dient tevens vast te staan dat [geïnteresseerden in woning] op 28 augustus 2003 een bod van € 498.000,00 had uitgebracht als zij op die dag zou zijn benaderd door Sinke Komejan, en dat [eiser] dit bod had aanvaard. Sinke Komejan heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat [geïnteresseerden in woning] op 28 augustus 2003 een bod van € 498.000,00 had willen uitbrengen. De rechtbank zal daarom [eiser], overeenkomstig zijn aanbod, toelaten tot het bewijs van zijn stelling op dit punt.
De rechtbank merkt daarnaast op dat het enkele feit dat Sinke Komejan [eiser] in strijd met de waarheid zou hebben meegedeeld op 28 augustus 2003 wel contact met [geïnteresseerden in woning] te hebben gehad, niet tot schadeplichtigheid van Sinke Komejan leidt. Het causale verband tussen de onjuiste mededeling en de gestelde schade ontbreekt.
4.3. Indien [eiser] in beide bewijsopdrachten slaagt, komt de rechtbank toe aan het verweer van Sinke Komejan dat [geïnteresseerden in woning] meermalen, waaronder tijdens de derde bezichtiging, aan Sinke Komejan heeft meegedeeld geen bod uit te willen brengen zolang haar eigen woning in Schiedam niet was verkocht. Met dit potentieel bevrijdende verweer voert Sinke Komejan in feite aan dat de tekortkoming, indien deze komt vast te staan (zie rechtsoverweging 4.1), haar niet kan worden toegerekend. [eiser] heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat [geïnteresseerden in woning] eerst haar eigen woning in Schiedam wilde verkopen. Nu Sinke Komejan zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten, zal de rechtbank Sinke Komejan, overeenkomstig haar aanbod, toelaten tot het bewijs van haar stelling.
4.4. Om proceseconomische redenen zullen de getuigenverhoren ten behoeve van de bewijsopdrachten van [eiser] en ten behoeve van de bewijsopdracht van Sinke Komejan gelijktijdig worden gehouden. Aannemelijk is immers dat deels dezelfde personen als getuigen zullen worden voorgedragen. De rechtbank laat het aan partijen over te bezien of en in hoeverre de te horen personen tevens tegelijkertijd als getuigen in contra-enquête moeten worden gehoord.
4.5. De rechtbank wijst de vordering tot restitutie van de courtage af. Het bindend advies van de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven geldt op grond van artikel 7:900 BW Pro als tussen partijen overeengekomen.
4.6. In afwachting van bewijslevering houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank
- laat [eiser] toe om, desgewenst door middel van getuigen, te bewijzen:
1. dat hij Sinke Komejan na het eerste bod van [geïnteresseerden in woning 2] heeft verzocht om contact met [geïnteresseerden in woning] op te nemen met de vraag of [geïnteresseerden in woning] een formeel bod wilde uitbrengen;
2. dat [geïnteresseerden in woning] op 28 augustus 2003 een bod van € 498.000,00 had uitgebracht als zij op die dag zou zijn benaderd door Sinke Komejan, en dat [eiser] dit bod had aanvaard;
- laat Sinke Komejan toe om, desgewenst door middel van getuigen, te bewijzen:
3. dat [geïnteresseerden in woning] meermalen, waaronder tijdens de derde bezichtiging, aan Sinke Komejan heeft meegedeeld geen bod uit te willen brengen zolang haar eigen woning in Schiedam niet was verkocht;
- bepaalt dat de getuigenverhoren ten behoeve van alle bewijsopdrachten gelijktijdig zullen worden gehouden en wel op een nader te bepalen tijdstip in het gerechtsgebouw aan de Kousteensedijk nr. 2 te Middelburg tegenover mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van 9 januari 2008 voor dagbepaling enquête;
- bepaalt dat [eiser], indien mogelijk tevoren per brief aan de griffie van de rechtbank, maar uiterlijk op genoemde rolzitting, zijn verhinderdata dient op te geven, alsmede het aantal getuigen dat hij voornemens is te doen horen;
- bepaalt dat Sinke Komejan, indien mogelijk tevoren per brief aan de griffie van de rechtbank, maar uiterlijk op genoemde rolzitting, haar verhinderdata dient op te geven, alsmede het aantal getuigen dat zij voornemens is te doen horen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2007.