Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
57560HA ZA 07-21857560HA ZA 07-21814 november 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57560 / HA ZA 07-218
Vonnis van 14 november 2007
in de zaak van
1. [EISER SUB 1],
2. [EISER SUB 2],
beiden wonende te Vlissingen,
eisers,
procureur mr. B.H. Vader,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AERSSENS & PATEER B.V.,
gevestigd te Vlissingen,
gedaagde,
procureur mr. E.H.A. Schute.
Partijen zullen hierna [EISERS], in mannelijk enkelvoud, en Aerssens & Pateer, in vrouwelijk enkelvoud, genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 11 juli 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 1 oktober 2007.
De feiten
Op 9 september 2003 heeft [EISERS] bij koopakte de tussenwoning met schuur, tuin en ondergrond [adres] te Vlissingen (hierna: de woning) gekocht van Stichting Woningmaatschap XVI (hierna: verkoper) voor € 80.000,00. Het perceel staat kadastraal bekend als: gemeente Vlissingen, sectie [nummer]. Theelen & Van der Weele, van welk makelaarskantoor Aerssens & Pateer de rechtsopvolger is, is bij de sluiting van de koopovereenkomst opgetreden als makelaar van de verkoper. Bij de koopakte is een situatietekening, zijnde een bewerkt uittreksel uit de kadastrale kaart, gevoegd.
[EISERS] was huurder van de woning van 1996 tot 29 oktober 2003. Hij heeft gekocht wat hij als huurder in gebruik had, overeenkomstig hetgeen door middel van streep- en stiparcering is aangeduid op de situatietekening die is gehecht aan de akte van rectificatie van 15 januari 2004.
De woning is geleverd op 29 oktober 2003. In de akte van levering is onder meer opgenomen als omschrijving van de registergoederen:
1a. het woonhuis met schuur, ondergrond, tuin en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [POSTCODE] Vlissingen, kadastraal bekend gemeente Vlissingen, sectie [nummer], groot een are en vijfenveertig centiare;
2b. een perceel tuin, uitmakende dat gedeelte, ter grootte als na meting vanwege het kadaster zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente Vlissingen, [nummer], geheel groot negenendertig centiare, zoals schetsmatig met streeparcering is aangegeven op een aan deze akte gehechte situatietekening.
Het kadaster heeft in december 2003 bij het inmeten van perceelnummer 2389 een fout ontdekt. De fout betrof de grond die is gelegen tussen de perceelnummers 2874 en 2876, op de situatietekening bij de koopovereenkomst aangeduid met een stip. Volgens de kadastrale kaart zou dit stuk grond met schuur tot perceelnummer 2874 behoren. [EISERS] heeft deze grond en/of schuur nooit in gebruik gehad.
De notaris heeft de fout in de akte van levering hersteld bij akte van rectificatie van 15 januari 2004. De omschrijving van de registergoederen, voor zover onder 2.3 vermeld, is gewijzigd in:
1a. het woonhuis met schuur, ondergrond, tuin en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [POSTCODE] Vlissingen, uitmakende dat ter plaatse kennelijk aangegeven gedeelte, ter grootte als na meting vanwege het kadaster zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente Vlissingen, sectie [nummer], geheel groot een are en vijfenveertig centiare, zoals schetsmatig met streeparcering aangegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening;
2b. een perceel tuin, uitmakende dat gedeelte, ter grootte als na meting vanwege het kadaster zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente Vlissingen, [nummer], geheel groot negenendertig centiare, zoals schetsmatig met stiparcering aangegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening.
[EISERS] heeft de woning niet binnen een half jaar na aankoop doorverkocht.
Aerssens & Pateer heeft op 15 september 2004 een bedrag van € 5.100,00 aan [EISERS] betaald.
[EISERS] heeft Aerssens & Pateer bij brief van 26 september 2006 aansprakelijk gesteld voor de schade die is ontstaan doordat hij de woning niet snel na aankoop heeft kunnen doorverkopen en daardoor overwinst is misgelopen.
Het geschil
[EISERS] vordert Aerssens & Pateer te veroordelen tot betaling van € 50.000,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede orde zal bepalen, vermeerderd met de proceskosten.
[EISERS] stelt dat Aerssens & Pateer onzorgvuldig heeft gehandeld dan wel nalatig is geweest. Zij heeft de situatie zo voorgesteld dat in de koop een naastgelegen schuur was inbegrepen, wat onjuist bleek te zijn. Door de fout in de eigendomsakte heeft er geruime tijd onduidelijkheid bestaan over de exacte omvang van de eigendom. [EISERS] stelt als gevolg hiervan schade te hebben geleden. De schade bestaat erin dat hij de woning na aankoop niet snel heeft kunnen doorverkopen, waardoor hij de mogelijk te realiseren winst heeft gemist. Volgens [EISERS] heeft Aerssens & Pateer haar fout erkend, aangezien zij de overdrachtsbelasting van € 5.100,00 aan hem heeft vergoed.
Aerssens & Pateer voert verweer. Zij stelt in de eerste plaats dat een schadevergoeding op basis van wanprestatie niet mogelijk is, omdat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat. Aerssens & Pateer is opgetreden als makelaar van Stichting Woningmaatschap XVI en heeft slechts bemiddeld.
Aerssens & Pateer betwist in de tweede plaats dat zij kan worden aangesproken op grond van onrechtmatige daad. Zij stelt dat de koopovereenkomst geen fout bevat en dat er geen misverstand is ontstaan als gevolg van de fout in de akte van levering. [EISERS] heeft gekocht en geleverd gekregen wat hij huurde. Hij wist wat hij kocht, omdat hij het gekochte al jaren huurde. De fout in de akte van levering is bij akte van rectificatie met instemming van [EISERS] hersteld. Aerssens & Pateer betwist daarnaast dat [EISERS] schade heeft geleden. De vordering van € 50.000,00 is volgens haar niet onderbouwd. Dat Aerssens & Pateer de overdrachtsbelasting aan [EISERS] heeft vergoed, is geen erkenning van aansprakelijkheid, maar een poging om de door [EISERS] veroorzaakte overlast te stoppen.
De beoordeling
4.1. De rechtbank acht de door [EISERS] gestelde onduidelijkheid over de exacte omvang van de eigendom en de daaruit voortvloeiende schade onvoldoende onderbouwd. Partijen zijn het erover eens dat [EISERS] heeft gekocht wat hij voordien als huurder in gebruik had, en dat hij de grond met de schuur, gelegen tussen de perceelnummers 2874 en 2876, nooit in gebruik heeft gehad. Dit stuk grond met de schuur was daarom niet in de koopovereenkomst inbegrepen. Dat het volgens de kadastrale kaart bij perceelnummer 2874 hoorde en de akte van levering als gevolg daarvan een fout bevatte, doet niets af aan wat partijen zijn overeengekomen. [EISERS] heeft bovendien, zij het enkele maanden later, bij akte van rectificatie precies geleverd gekregen wat hij had gekocht. De stelling van [EISERS] dat Aerssens & Pateer onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, moet dan ook worden gepasseerd.
4.2. Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [EISERS] worden afgewezen. [EISERS] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Aerssens & Pateer worden veroordeeld, tot op heden begroot op een bedrag van € 2.888,00.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [EISERS] in de proceskosten aan de zijde van Aerssens & Pateer, tot op heden begroot op € 1.100,00 aan griffierecht en op € 1.788,00 aan procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.