Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
50507HA ZA 05-60450507HA ZA 05-60416 mei 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 50507 / HA ZA 05-604
Vonnis van 9 mei 2007
in de zaak van
[EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE],
wonende te Bergen op Zoom,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. J. Boogaard,
advocaat mr. E.R. Knoester te Steenbergen,
tegen
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE]
wonende te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. K.P.T.G. Flos,
advocaat mr. CHR. P. van Eeghen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] en [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] genoemd worden.
De feiten
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] heeft bij akte van levering van 28 december 2001 de eigendom - belast met het recht van erfpacht - verkregen het perceel grond, gelegen aan [adres] te Sint-Philipsland, kadastraal bekend gemeente Sint-Philipsland, sectie [nummer], groot 2.65 are. Volgens artikel 5 lid 2 van Pro deze akte is het verkochte geheel overgedragen vrij van huur/pacht en/of andere aanspraken tot gebruik, met dien verstande dat koper bekend is met de bestaande erfpachts- en opstalrechten. Wijlen de heer [P.C.G.] heeft dit perceel met op 20 maart 1958 in erfpacht verkregen. Zijn erfgenamen hebben het op dit perceel met woonhuis rustende zakelijk recht van erfpacht voor € 20.000,00 verkocht aan [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] en bij akte van levering, op 20 december 2004 verleden voor notaris mr. Arie Adriaan Jan Schot te Tholen, aan haar overgedragen.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 13 december 2006
de conclusie van antwoord in reconventie
het proces-verbaal van comparitie van 8 maart 2007.
Het geschil
in conventie
[EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] vordert, kort samengevat, primair dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] geen canon of andere vergoeding aan [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] verschuldigd is, danwel geen canon verschuldigd zal zijn welke uitstijgt boven het equivalent in euro's van NLG 1,60 per jaar.
[EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Zij heeft het recht van erfpacht met het recht van opstal van het perceel aan de [adres] te Sint-Philipsland, kadastraal bekend gemeente Sint-Philipsland sectie [nummer], groot 2.55 are. De oorspronkelijke erfpachtovereenkomst is niet te achterhalen. In 1691 bedroeg de canon NLG 1,60. Een indexeringsregeling ontbreekt. De onduidelijke situatie leidt tot verkoop- en financieringsproblemen.
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] voert verweer. Hij heeft hij bij exploit van 28 augustus 2006 de erfpacht opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Om die reden heeft [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] geen belang bij haar vordering. Subsidiair betwist hij dat [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] rechtsgeldig het recht van erfpacht heeft verkregen. Zij heeft het recht voor de neus van [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] weggekaapt. Zij wist of behoorde te weten dat [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] het recht van erfpacht en opstal eerder had gekocht c.q. in onderhandeling was om te kopen. [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] is bezitter te kwader trouw.
in reconventie
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] vordert - kort samengevat -
te verklaren voor recht:
dat op het recht van erfpacht en opstal oud recht van toepassing is;
dat hij rechtsgeldig heeft opgezegd;
dat het recht eindigt op 31 augustus 2007;
dat hij gemachtigd wordt het in deze te wijzen vonnis in te schrijven in het kadaster;
subsidiair te verklaren voor recht dat [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] gehouden is de erfpacht door te leveren aan [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE];
2. [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om het recht van erfpacht en opstal te leveren aan [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE], de opstal te ontruimen en [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] feitelijk in het bezit te stellen, e.e.a. binnen tien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] nalatig zal zijn aan het in deze betekende vonnis te voldoen;
3. [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] te machtigen, uitvoer bij voorraad en op de minuut, om de gevorderde ontruiming - indien deze niet binnen de toegewezen termijn heeft plaatsgevonden - te doen uitvoeren met de hulp van de sterke arm,
alles met veroordeling van [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] in de kosten van het geding.
3.5. [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Hij heeft bij exploot van 28 augustus 2006 de erfpacht/opstal opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Hij stelt zich op het standpunt dat op de opzegging het voor 1992 geldende recht van toepassing is. Subsidiair legt [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] aan zijn vordering ten grondslag dat [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] het recht van erfpacht niet rechtsgeldig heeft verkregen. Zij heeft het recht voor de neus van [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] weggekaapt. [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] en haar echtgenoot, die makelaar is, hebben zich een voorsprong verschaft ten opzichte van [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE], die anders zelf met [P.C.G.] contact had gelegd en zelf het erfpachtrecht had gekocht voor de prijs die de makelaar en zijn vrouw hebben betaald. [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] wist of behoorde te weten dat [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] het recht van erfpacht en opstal eerder had gekocht c.q. in onderhandeling was om te kopen. Zij is bezitter te kwader trouw.
3.6. [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] voert verweer. Zij betwist dat op de rechtsverhouding tussen partijen oud recht van toepassing is. Het is aan [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] om te bewijzen dat geen bijzondere bedingen zijn gemaakt die aan een opzegging in de weg staan. [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] laat na een vergoeding te noemen voor de opstal. Reeds om die reden dienen de vorderingen te worden afgewezen. Zij betwist dat zij zich onrechtmatig tegenover [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] heeft gedragen.
De beoordeling in conventie en in reconventie
De eerste vraag die voor ligt is door welk recht de door [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] gedane opzegging wordt geregeerd. Op grond van artikel 166 van Pro de Overgangswet NBW blijft op een erfpacht, aangevangen vóór het tijdstip van het in werking treden van de wet, artikel 766 van Pro het vóór dat tijdstip geldende Burgerlijk Wetboek van overeenkomstige toepassing. Dit artikel, dat van overeenkomstige toepassing is op erfpacht, bepaalt dat indien geen bijzondere bedingen of bepalingen in verband met het eindigen van het recht van opstal zijn gemaakt, de eigenaar het recht kan doen eindigen, doch niet vroeger dan na verloop van dertig jaren. De rechtbank passeert de in dit verband door [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] opgeworpen stelling dat het aan [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] te bewijzen is dat geen bijzondere bedingen of bepalingen aan een opzegging in de weg staan. Het is aan [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] om feiten te stellen die aan een rechtsgeldige opzegging in de weg staan en om die feiten bij betwisting door [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] te bewijzen. Nu gesteld noch gebleken is dat bijzondere bedingen of bepalingen in verband met het eindigen van de erfpacht/opstal zijn gemaakt en niet blijkt dat er sprake is van een eeuwig durende erfpacht/opstal en tussen partijen vaststaat dat deze meer dan 30 jaar heeft geduurd, kon [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] als eigenaar van de grond de erfpacht/opstal bij exploot doen eindigen met inachtneming van een termijn van tenminste een jaar. [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] heeft derhalve rechtsgeldig de erfpacht/opstal opgezegd. Daarvan uitgaande heeft [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] bij de door haar verzochte verklaringen voor recht geen belang. De rechtbank zal de daartoe strekkende vorderingen derhalve afwijzen.
Het vorenstaande brengt met zich dat de rechtbank de door [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] onder a) 1 t/m 4 gevraagde verklaringen voor recht zal geven en dat de rechtbank ook de onder b), c) en d) geformuleerde vorderingen zal toewijzen, met dien verstande dat de rechtbank het tijdstip van ontruiming nog nader zal vaststellen. Dat laatste houdt verband met het volgende. Partijen gaan in hun stellingen en vorderingen er vanuit dat sprake is van een recht van erfpacht èn van een recht van opstal. Op grond van artikel 762 BW Pro (oud) treedt de grondeigenaar in de eigendom van de gebouwen, onder de gehoudenis om de waarde daarvan op dat tijdstip te betalen aan de eigenaar van de opstallen. Deze heeft het recht van retentie zolang de grondeigenaar aan die verplichting niet heeft voldaan. Dit brengt met zich dat de ontruiming pas kan plaatsvinden als de waarde van de opstal is vastgesteld. De waarde van de opstal is tijdens de comparitie van partijen wel aan de orde geweest, maar partijen hebben daar geen overeenstemming over bereikt. Alvorens verder te beslissen zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen om alsnog overeenstem ming te bereiken en de zaak daartoe verwijzen naar de rol van 4 juli 2007 om zich daarover uit te laten. Indien partijen geen overeenstemming bereiken, zal de rechtbank één of drie deskundige(n) benoemen om de waarde van de opstal te bepalen. Alvorens tot het benoemen van een deskundige/deskundigen over te gaan kunnen partijen zich op die rolzitting uitlaten over het aantal deskundigen, de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
De beslissing
De rechtbank:
In conventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
In reconventie
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 4 juli 2007 teneinde [GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten met betrekking tot hetgeen de rechtbank onder punt 4.2. heeft overwogen waarna de zaak vier weken zal worden aangehouden teneinde [EISERES IN CONVENTIE, VERWEERSTER IN RECONVENTIE] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2007.