Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1231
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [plaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sluis, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2006, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straatnaam], te [plaats](hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 294.329-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 22 oktober 2006, ontvangen bij de rechtbank op 9 november 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2007 te Middelburg.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen gemachtigde A.A. Vercruijsse. Ter zitting is het onderzoek in de zaak gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, bouwjaar 1951 met een vrijstaande garage (bouwjaar 2004) en een vrijstaand kantoor. De inhoud van de woning is ongeveer 381 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 8000 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de invloed op de waarde van een vijftal windmolens, gelegen op 400 meter van de woning. Deze zorgen voor een onaanvaardbare geluidhinder. De aanwezigheid van de windmolens schrikt potentiële kopers af. De door verweerder genoemde referentieobjecten zijn elders gelegen en daardoor niet onderhevig aan deze negatieve invloed.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 december 2006 door [naam], WOZ-taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 294.239,-. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [straatnaam] te [plaats], [straatnaam]te [plaats]en [straatnaam] te [plaats]. Verweerder bestrijdt niet dat er sprake is van hinder van de in de omgeving van de woning aanwezige windmolens, maar betwist dat dit van invloed is op de waarde van de woning. Daartoe heeft verweerder gewezen op verschillende verkopen van woningen in de omgeving van de windmolens vanaf medio 2005, in relatie tot de WOZ-waarden van deze woningen en de algemene waardeontwikkeling van woningen in Zeeland, zoals daarvan blijkt uit gegevens van het Kadaster. Verweerder stelt zich daarom op het standpunt dat de referentieverkopen, ondanks hun andere ligging ten opzichte van de windmolens, kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in zijn bewijslast geslaagd is. In het taxatierapport is een vergelijking gemaakt met eveneens in het buitengebied gelegen vrijstaande woningen, welke rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De woningen zijn als zodanig bruikbaar als referentieobject. Daartoe is niet vereist dat het identieke woningen betreft. Wel dient verweerder rekening te houden met eventuele verschillen in objectkenmerken en de mogelijke invloed daarvan op de waarde. Uit de in het taxatierapport opgenomen taxatiematrix en een ter toelichting bijgevoegde bijlage blijkt dat rekening is gehouden met de leeftijd, de inhoud en staat van de referentieobjecten en de perceelsoppervlakte. De taxatie is in zoverre niet betwist door eiser.
De waarde van de grond van de woning en de referentieobjecten – uitgezonderd [straatnaam] te [plaats] – is bepaald aan de hand van dezelfde staffel.
Voor wat betreft de door eiser gestelde hinder als gevolg van de in de omgeving van de woning gelegen windmolens dient voorop te worden gesteld dat de mate waarin eiser de aanwezigheid van de windmolens ervaart als een aantasting van zijn woongenot niet als maatstaf kan gelden bij het bepalen van de waarde. Gelet op het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet WOZ gaat het immers in de kern om de vraag welk bedrag een eventuele koper bereid is te betalen voor de woning.
Teneinde aannemelijk te maken dat de ligging van de woning ten opzichte van de windmolens niet van invloed is op de waarde, heeft verweerder gewezen op de prijsontwikkeling van een elftal woningen, gelegen in de omgeving van de woning, op afstanden variërend van 495 meter tot 2100 meter tot de windmolens. Onder deze woningen bevinden zich de naastgelegen woningen [straatnaam] [x], [y] en [z], die net als de woning zijn gelegen op ongeveer 500 meter afstand tot de dichtstbijzijnde windmolen. Deze woningen zijn alle verkocht na de komst van de windmolens eind 2004. Uit de door verweerder gepresenteerde gegevens blijkt dat de woningen - ongeacht de afstand tot de windmolens - bij hun verkoop in 2005 of 2006 zijn verkocht voor een bedrag dat tientallen procenten hoger is dan de voor de desbetreffende woning vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2003 en voorts dat deze prijsontwikkeling in lijn is met de algemene prijsontwikkeling in de provincie Zeeland.
Gelet op genoemde gegevens is de rechtbank van oordeel dat het aannemelijk moet worden geacht dat de aanwezigheid van de windmolens op 500 meter afstand van de woning niet van invloed is op de waarde en dat er in zoverre dan ook geen beletsel is om de niet in de omgeving van de windmolens gelegen referentieobjecten te gebruiken ter onderbouwing van de waarde. Ook overigens is niet gebleken van verschillen in ligging.
Het beroep is daarom ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16-04-2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag..
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.