Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/25
Uitspraakdatum: 7 augustus 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hulst,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 424.997,--. De beschikking met nummer [00000] heeft dagtekening 28 februari 2005.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 31 december 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2006 te Middelburg, gelijktijdig met het onderzoek in de zaak met kenmerk [nummer]. Ter zitting is het onderzoek geschorst. Verweerder heeft de rechtbank vervolgens een taxatierapport doen toekomen en eiser heeft naar aanleiding van dat rapport schriftelijk gereageerd. Op 27 juni 2007 is het onderzoek ter zitting voortgezet, opnieuw gelijktijdig met zaak [nummer]. Op beide zittingen is eiser in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen E.L.N. Fabry en mr. J.H.A. Eggen. Tijdens de zitting van 27 juni 2007 is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een vrijstaande garage, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 723 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 20.690 m². Daarvan is een deel grond bij woning en een deel bos. Er is sprake van een instandhoudingsverplichting ten aanzien van het bos waarvan vast staat dat het in slechte staat is en ingrijpend moet worden hersteld. Er is in de woning sprake van scheurvorming in enkele muren door een breuk in een vloerbalk op de begane grond.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 294.018,--. Hij heeft daartoe – zakelijk en samengevat weergegeven –het volgende aangevoerd. De taxaties bij bezwaar en beroep zijn door hetzelfde taxatiebureau uitgevoerd. Dit is geen onafhankelijke en objectieve waardebepaling. Daarbij ontbreekt volgens eiser bij de taxateurs de expertise om de situatie van het bos te kunnen beoordelen. Voor de grond bij de woning van circa 2.000 m2 moet worden uitgegaan van een m2-prijs van € 29,--. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het feit dat bij een in opdracht van de rechtbank uitgevoerde nadere taxatie van een andere referentiegroep is uitgegaan en dat de m3-prijs is verhoogd van € 369,-- naar € 377,--. Eiser acht een m3-prijs van € 350,-- reëel. Voorts is opgekomen tegen het gebruik van steeds andere referentieobjecten waarbij bij herhaling andere transactiegegevens en WOZ-waarden van dezelfde objecten voorkomen. Het herstel van het bos van circa 18.690 m2 betekent volgens offertes van de Stichting Landschapsverzorging Zeeland voor herstel in de vorm van nieuwe aanplant een waardedaling van circa € 50.000,--. Ter zitting is een offerte in het geding gebracht over het opruimen en herplanten van 300 van de 680 bomen voor een bedrag van
€ 24.855,--. Als m2-prijs voor de bosgrond kan worden uitgegaan van € 1,--.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 november 2006 door J.L.G. van Veen, taxateur te Terneuzen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 410.321,--. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentieobjecten. In het rapport is onder meer vermeld dat er sprake is van horizontale scheurvorming bij enkele muren die het gevolg is van breukvorming in de vloerbalk op de begane grond. Er is uitgegaan van een bosperceel van circa 15.190 m2, overgrond van 1.500 m2 en grond bij woning van 4.000 m2. Tevens is vermeld dat de offertes voor de werkzaamheden tot herstel van het bos niet zijn ingezien. Volgens de toelichting kunnen deze kosten € 50.000,-- bedragen maar er dient rekening te worden gehouden met het feit dat de offerte deels uit meerwerk bestaat. De waarde van het bos is op nul euro gesteld en voor de waarde van de bosgrond is uitgegaan van € 1,-- per m2. Ter zitting is door verweerder aangegeven dat niet van 4.000 m2 maar van 2.000 m2 als bij de woning horende grond moet worden uitgegaan.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport van 2 november 2006 heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 424.997,-- aangezien ter zitting van 27 juni 2007 een correctie op de oppervlakte van de bij de woning horende grond is aangebracht. Daar komt bij dat geen verklaring is gegeven voor het feit dat in het eerste taxatierapport van 13 maart 2006 van verweerder nog is uitgegaan van 16.690 m2 ‘extra grond onverhard’ terwijl in het taxatierapport van 2 november 2006 onderscheid is gemaakt in 15.190 m2 ‘bosgrond’ en 1.500 m2 ‘extra grond’. Verweerder is voor het overige niet te volgen in de overweging in het taxatierapport van 2 november 2006 dat de offerte voor de herstelwerkzaamheden van het bos niet is ingezien maar dat rekening moet worden gehouden met het feit dat de offerte deels uit meerwerk bestaat.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. De overige beroepsgronden van eiser laat de rechtbank buiten beschouwing.
Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 294.018,-- bedraagt. De rechtbank komt tot dit oordeel omdat eiser er ten onrechte van is uitgegaan dat de waardedrukkende invloed van de slechte staat van het bos dezelfde waarde vertegenwoordigt als het bedrag dat volgens de hiervoor genoemde offerte met het herstel van het bos is gemoeid. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk.
De rechtbank zal, om het geschil tot een einde te brengen, de waarde van de woning vaststellen. Daartoe wordt uitgegaan van 2.000 m2 bij de woning horende grond met een m2-prijs van € 29,--, 18.690 m2 bosgrond met een m2-prijs van € 1,--, een inhoud van de woning van 723 m3 met een m3-prijs van € 350,-- en een waarde van € 16.000,-- voor de garage. Er is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de breukvorming in een vloerbalk en de daarmee samenhangende scheurvorming in muren, aanleiding om de m3-prijs naar beneden bij te stellen. De hiervoor genoemde m3-prijs wordt, ook in relatie tot de bij de referentieobjecten gehanteerde m3-prijzen, als reëel beoordeeld. Gelet op het voorgaande komt de waarde dan neer op € 345.740,--. Vervolgens is ter beoordeling wat het waardedrukkend effect is van de slechte staat van het bos. De rechtbank stelt die in goede justitie vast op € 40.000,--.
De conclusie van het voorgaande is dat verweerder de waarde van de woning hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003. Het bestreden besluit houdt dan ook in rechte geen stand. Het beroep is gegrond en de waarde van de woning wordt per 1 januari 2003 vastgesteld op € 305.740,--.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan-lei-ding verweerder te veroordelen in de kos-ten die eiser in verband met de behande-ling van het beroep redelij-kerwijs heeft moeten maken. De reis- en verletkosten worden, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bepaald op € 149,--, zijnde € 120,-- aan verletkosten en € 29,-- aan reiskosten, uitgaande van de kosten van openbaar vervoer (in totaal 4 x 16 strippen).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum
1 januari 2003 vast op € 305.740,-- (driehonderdvijfduizendzevenhonderdveertig euro) en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Hulst aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 37,-- (zevenendertig euro) vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 149,-- (honderdnegenenveertig euro) en wijst de gemeente Hulst aan dit bedrag aan eiser te voldoen.
Deze uitspraak is gedaan op 7 augustus 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 7 augustus 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.