Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, meervoudig
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/251
Uitspraakdatum: 24 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser]., te [adres],
eiseres, gemachtigde E. Abbenhues
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 846.165,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2006 de waarde verminderd tot € 722.100,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 22 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 23 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2007 te Middelburg. Eiseres is verschenen bij gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen A. Kooman en J. Cortie. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object bestaat uit een restaurant met een vloeroppervlakte van 250 m2, een keuken/pantry van 100 m2, overige ruimten van 160 m2 en een terras. Het object is gelegen op een perceel met een totale oppervlakte van ongeveer 5.595 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiseres is van mening dat de waarde te hoog is, omdat de waarde van de grond en de parkeerplaatsen volgens haar onjuist is bepaald. Zij stelt dat verweerder ten onrechte 4000 m2 grond als ongebonden grond in de waardering heeft betrokken, omdat de waarde van de grond reeds geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de huurwaarde van de opstallen. De grond is immers noodzakelijk voor de normale bedrijfsuitoefening van het restaurant. Vanwege de driehoekige vorm van het perceel gaat relatief veel ruimte verloren aan rijbanen. Daarnaast zijn er 67 parkeerplaatsen. Dit is in overeenstemming met de aanbevelingen van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek, in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de verkeerstechniek (CROW), die uitgangspunt zijn bij verlening van bouwvergunning door de gemeente. Het is dan ook ondenkbaar dat eiser 4.000 m2 grond afzonderlijk van het object zou kunnen verkopen. Eiseres bepleit een waarde van € 482.100,--.
Verweerder heeft de nader vastgestelde waarde gehandhaafd en verwezen naar de door hem overgelegde ‘Taxatiekaart niet-woningen’, opgemaakt op 28 juni 2005 door A. Kooman, taxateur te Middelburg. In deze taxatiekaart is de waarde van het object getaxeerd op € 722.100,--. Bij de berekening van de waarde van het object aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is twee keer de bebouwde oppervlakte aan grond plus de oppervlakte van het terras toegerekend aan de opstallen en is de overige grond, waaronder het parkeerterrein, aangemerkt als ongebonden grond, hetgeen gebruikelijk is. Daarbij is in dit geval overigens 4.000 m2 aangehouden in plaats van de werkelijke 4.495 m2. Gelet op de ligging van de grond direct aan de Schroeweg is er sprake van een goede bereikbaarheid, hetgeen bepalend is voor de waarde. De door eiser aangehaalde normen voor parkeerplaatsen zoals die worden gehanteerd voor het verlenen van een bouwvergunning zijn niet relevant bij het bepalen van de WOZ-waarde.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of er in dit geval sprake is van ongebonden grond, waarvan de waarde moet worden opgeteld bij de huurwaarde van de opstallen, teneinde de waarde van het object te bepalen. Voor het overige is de vastgestelde waarde niet betwist.
Ongebonden grond is de grond die niet als gebouwgebonden is aan te merken. Daarbij geldt als vuistregel dat twee maal de bebouwde oppervlakte als gebouwgebonden wordt beschouwd. Met deze ook door verweerder aangehouden norm is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de behoefte aan parkeervoorzieningen bij het object en met de vorm van het perceel. Dat het volgens eiseres, gelet op haar bedrijfsvoering, niet mogelijk is om de als ongebonden aangemerkte grond apart te verkopen, doet hieraan niet af. De door eiseres aangevoerde norm voor parkeervoorzieningen vloeit voort uit regels die gelden voor het verkrijgen van een bouwvergunning en berust niet op wettelijke bepalingen in het kader van de Wet WOZ, zodat een beroep op die norm niet kan slagen.
Ook overigens heeft verweerder de waarde, zoals door hem vastgesteld, aannemelijk gemaakt.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 24 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van mr. G.H. Nomes en mr. J.P. Kruimel, rechters, en F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 24 mei 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.