Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
54100HA ZA 06-42354100HA ZA 06-423[datum_beslissing]
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 54100 / HA ZA 06-423
Vonnis van 14 maart 2007
in de zaak van
[eiser in conventie sub 1, verweerder in reconventie sub 1] en
[eiseres in conventie sub 2, verweerster in reconventie sub 2],
beiden wonende te Nieuwerkerk, gemeente Schouwen-Duiveland,
eisers in conventie, verweerders in reconventie
procureur: mr. K.P.T.G. Flos
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonende te Burgh-Haamstede, gemeente Schouwen-Duiveland,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
procureur: mr. A. Minderhoud.
Partijen worden hierna aangeduid als [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (in enkelvoud) en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie].
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 oktober 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 18 januari 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Bij schriftelijke koopovereenkomst van 9 januari 2006 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (als verkoper) aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (als koper) verkocht het woonhuis, plaatselijk bekend te Brouwershaven, aan [adres], [nummer], [adres], kadastraal bekend gemeente Brouwershaven, sectie [nummer], groot 11 are 70 centiare (hierna: het gekochte), voor de koop
prijs van € 300.000,--. De overeenkomst bevat onder meer de navolgende bepalingen:
“3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 september 2006 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris mr. J. de Jong of diens plaatsvervanger, verbonden aan het kantoor Voorstraat 41, 8801 LA Franeker, Postbus 22, 8800 AA Franeker.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: permanente bewoning.
(…)
5.7. Verkoper is geen (lopende adviesvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak:
a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet.
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35
Monumentenwet;
c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument.
(…)
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 30.000,00, zegge DERTIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
19.1 Indien koper geen toestemming krijgt van het bevoegd gezag de bestaande gebouwen geheel te slopen den daarvoor in de plaats nieuwbouw te plegen –binnen het vigerende bestemmingsplan– zal hij/zij ontbinding van deze koopovereenkomst kunnen vragen, onder dezelfde voorwaarden en termijnen als hiervoor in artikel 16 genoemd Pro. (…)”
In artikel 16 is Pro vastgelegd dat een beroep op de (daar geregelde) ontbindingsmogelijkheid op uiterlijk 14 februari 2006 kan worden ingeroepen.
2.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in 1992 (samen met zijn echtgenote) het gekochte van de (toen nog bestaande) gemeente Brouwershaven gekocht. In de notariële akte van levering van 7 mei 1992 staat onder meer vermeld:
“Artikel 2
1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die:
(…)
niet is aangewezen of ingeschreven als beschermd monument of stads- of dorpsgezicht
Artikel 5
(…)
Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ondermeer nog gegarandeerd dat:
(…)
g. aan hem op dat tijdstip betreffende het verkochte geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend was:
1. tot beschermd monument of stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van Pro de Monumentenwet;
2. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht.
(…)”
2.3. Het wallengebied, waarvan het bastion waarop het gekochte zich bevindt deel uitmaakt, is op 25 augustus 1985 als rijksmonument (nr. 11159) aangewezen; bovendien ligt dat gebied (en dus ook het gekochte) binnen de begrenzing van een beschermd stadsgezicht, welke aanwijzing dateert uit 1973. Dat laatste is als aantekening bij de gegevens van het gekochte in het kadaster opgenomen, met bijschrift “ontleend aan: POS 1019 d.d. 30-06-1998”. De voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] optredende makelaar had een kadastraal bericht betreffende het verkochte met die aantekening ruim voor de verkoop beschikbaar.
2.4. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wilde de woning op het gekochte slopen en nieuwbouw plegen. Hij heeft zijn plannen daartoe aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland (hierna: B&W) voorgelegd. Begin mei 2006 werd duidelijk dat ook de gemeentelijke monumentencommissie de plannen diende te beoordelen, omdat sprake was van een beschermd stadsgezicht. Bij brief van 3 juli (verzonden 4 juli) 2006 heeft B&W [eisers in conventie, verweerders in reconventie] laten weten:
“Uw (…) bouwplan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan en behandeld in de monumentencommissie van 28 juni 2006.
De monumentencommissie heeft een negatief advies uitgebracht over uw bouwplan. De commissie heeft zich bij deze advisering gebaseerd op het beleid van de gemeente zoals dat is vastgelegd in haar monumentenverordening en welstandsnota; ook heeft zij een oriënterend bezoek aan de locatie gebracht.
Naar aanleiding van bovenvermelde adviesaanvraag en op grond van de daarbij gevoegde plangegevens, laat de commissie weten dat het voorgestelde bouwplan strijdig is met redelijke eisen van welstand en dat het voorgestelde bouwplan niet voldoet aan de eisen van, welke door de commissie worden gehanteerd inzake monumentenzorg. (…)”
2.5. Bij brief van 27 juli 2006 van de raadsman van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] – met verwijzing naar art. 10 van Pro de koopovereenkomst – in gebreke gesteld, omdat het verkochte, gelet op de aanwijzing als rijksmonument en de omstandigheid dat het in een beschermd stadsgezicht ligt (waardoor de geplande nieuwbouw problematisch werd en diverse procedures dienden te worden doorlopen) aanzienlijk afwijkt van hetgeen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt in de gelegenheid gesteld binnen 8 dagen de tekortkoming te herstellen. Op 14 augustus 2006 is namens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
2.6. Op 21 augustus 2006 heeft de raadsman van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in gebreke gesteld en hem gesommeerd binnen 8 dagen te laten weten dat de ontbinding als niet gedaan beschouwde en zou meewerken aan het notariële transport. Hij is daarbij aansprakelijk gesteld voor alle schade, die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in verband met de tekortkoming zou lijden. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft niet gereageerd.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de overeenkomst tussen partijen terecht door hem is ontbonden, althans vernietigd op grond van dwaling dan wel bedrog, en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om aan hem te betalen in totaal € 57.516,19, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 30.000,-- vanaf 14 augustus 2006 en over het totaal vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van dit geding met bepaling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf twee weken na uitspraak van het in deze te wijzen vonnis.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt dat hij terecht de koopovereenkomst heeft ontbonden. Er is sprake van non-conformiteit: het gekochte voldeed niet aan de overeenkomst, nu het op een rijksmonument bleek te staan en zich bevond binnen een beschermd stadsgezicht. Door die eigenschappen kon [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij zijn (bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bekende) plannen om de woning te slopen en tot nieuwbouw over te gaan, niet volstaan met een reguliere bouwvergunning, maar dienden deze (ook) getoetst te worden door de gemeentelijke monumentencommissie en – ter advisering – te worden voorgelegd aan de Rijksdienst voor de Monumentenzorg; met name dat laatste zou leiden tot langdurige en moeizame verwikkelingen bij de realisering van de bouwplannen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt dat als hij van de onder 2.3 genoemde aanwijzingen had geweten, hij niet had gekocht. Subsidiair stelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat sprake was van dwaling dan wel bedrog op grond waarvan hij de overeenkomst vernietigt. Hij is afgegaan op de (achteraf onjuist blijkende) mededeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], opgenomen in art. 5.7 van de koopovereenkomst, versterkt door de garantie die blijkt uit de onder 2.2 genoemde akte uit 1992. De makelaar kende de juiste informatie, maar heeft, terwijl hij dat had behoren te doen, niet gesproken. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] oud-gemeentesecretaris van de gemeente Brouwershaven is en voorts het onder 2.3 genoemde kadastrale bericht bij de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bekend was, maar pas na ondertekening van de koopakte daaraan is toegevoegd, stelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat sprake is van een samenstel van kunstgrepen en dat sprake is geweest van bedrog. Een vernietiging van de overeenkomst (op grond van dwaling of bedrog) kan worden gelijkgesteld met ontbinding als bedoeld in art. 10.2 van de koopovereenkomst, zodat de overeengekomen regeling inzake de boete en schadevergoeding ook dan geldt. Er is op tijd geklaagd; pas in mei 2006 bleken hem de onder 2.3 genoemde aanwijzing tot beschermd stadsgezicht; hij heeft zich daarover op 27 mei 2006 bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beklaagd. Van de aanwijzing als rijksmonument kwam [eisers in conventie, verweerders in reconventie] pas door de vermelding daarvan in de brief van 3 juli 2006 van B&W op de hoogte. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert betaling van de boete en daarnaast vergoeding van de door hem geleden schade, waartoe hij opvoert kosten voor bodem- en funderingsonderzoek, kosten van installatieadvies en ontwerp- en tekenkosten.
3.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. Hij stelt niet beter te hebben geweten dan dat het was zoals hij in art. 5.7 van de koopovereenkomst heeft verklaard. Daarbij baseert hij zich op de onder 2.2 genoemde akte uit 1992. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de indruk – uit mededelingen van zijn makelaar, maar ook op grond van de voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] beschikbare stukken waarin sprake is van een beschermd stadsgezicht, terwijl voorts [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet onbekend is met de regelgeving inzake bouwen – dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van het beschermde stadsgezicht wel op de hoogte was. In elk geval was hij dat begin mei 2006: op 11 mei 2006 zijn hem door de gemeente Schouwen-Duiveland stukken daarover toegezonden.
Naar de mening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is er geen sprake van non-conformiteit; hetgeen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt is daartoe onvoldoende concreet en niet concludent. De verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in art. 5.7 houdt geen verplichting jegens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in, zodat geen sprake kan zijn van een tekortkoming en de ontbinding reeds om die reden nietig is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist voorts dat sprake is geweest van dwaling; [eisers in conventie, verweerders in reconventie] was terzake deskundig. Bovendien zal hij voorafgaand aan de koop de mogelijkheden van sloop en nieuwbouw zijn nagegaan. Evenmin is sprake van bedrog; de makelaar was over een eventueel beschermd stadgezicht onzeker, nu de akte uit 1992 de afwezigheid daarvan zo stellig garandeerde, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er in het geheel niet van wist. Er is geen sprake van boos opzet of van een samenstel van kunstgrepen. Voor vernietiging van de overeenkomst is geen grond. Overigens kan een vernietiging niet – zoals [eisers in conventie, verweerders in reconventie] doet – worden gelijkgesteld met een ontbinding.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt nog dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te laat heeft geklaagd: hij heeft geen gebruik gemaakt van de wettelijke bedenktijd van drie dagen en evenmin een beroep gedaan op de overeengekomen ontbindende voorwaarde voor het geval geen toestemming zou krijgen om te slopen en nieuwbouw te realiseren, en bovendien is hoe dan ook niet binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 BW Pro geklaagd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het gesprek van 27 mei 2006 niet ervaren als een beklag over het geven van onjuiste informatie.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wijst er nog op dat in de brief van 3 juli 2006 van B&W is aangegeven dat het bouwplan van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet paste binnen het vigerend bestemmingsplan; dat heeft met de aanwijzingen als genoemd onder 2.3 niets te maken. Tenslotte stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen aanspraak maakt op een boete en aanvullende schadevergoeding; voor aanvullende schadevergoeding is al geen plaats omdat de gestelde schade het bedrag van de boete niet overschrijdt.
in reconventie
3.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, [eisers in conventie, verweerders in reconventie] veroordeelt (a) om na betekening van het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan het notarieel transport van het gekochte, op basis van de tussen partijen op 9 januari 2006 gesloten koopovereenkomst en derhalve tegen betaling van de overeengekomen koopprijs op eerste verzoek van de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aangewezen notaris dan wel bij uitblijven van zo’n verzoek op eerste verzoek van een door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan te wijzen andere notaris, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, (b) om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen een onmiddellijk opeisbare boete van drie promille van € 300.000,-- voor elke verstreken dag ingaande 30 augustus 2006 tot aan de dag van nakoming, alles met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten van het geding.
Op de gronden, door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in conventie naar voren gebracht, stelt hij dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gehouden is na te komen. Al door de ten onrechte ingeroepen ontbinding, maar in elk geval door de ingebrekestelling en sommatie als onder 2.6 weergegeven, is [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in verzuim.
3.4. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voert verweer. Hij verwijst daartoe naar hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd.
4 De beoordeling
4.1. De rechtbank zal met partijen (nu zij dat beiden stellen – een schriftelijk stuk is niet overgelegd) er vanuit gaan dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij brief van 14 augustus 2006 de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. De vraag die nu als eerste dient te worden beantwoord is de vraag of [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat – zich baserend op toerekenbare tekortkoming in de nakoming, nu het gekochte niet aan de overeenkomst voldeed – terecht heeft gedaan.
4.2. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft tijdig geklaagd. Immers heeft hij al geklaagd nog voordat het gekochte aan hem werd geleverd; de wettelijke bedenktermijn van drie dagen beperkt de mogelijkheid te klagen over later ontdekte non-conformiteit niet; art. 7:23 BW Pro spreekt over klagen binnen een bekwame tijd (in de praktijk al meermalen ingevuld als: binnen en periode van ongeveer twee maanden) na ontdekking van de non-conformiteit van de afgeleverde zaak. In het onderhavige geval is het niet tot levering gekomen; de wet noemt geen termijn waarbinnen moet worden geklaagd over non-conformiteit, ontdekt voordat levering heeft plaatsgevonden. Nu in ieder geval is geklaagd voordat tot levering is overgegaan, is dat tijdig.
4.3. Van belang is het volgende. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft – in art. 5.3 van de koopovereenkomst – aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gegarandeerd dat het verkochte de eigenschappen zal hebben die nodig zijn voor een normaal gebruik als permanente bewoning. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wilde meer dan alleen permanent wonen: hij wilde slopen en nieuwbouw plegen. Dat dat ook daadwerkelijk zou kunnen op de wijze die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wilde heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in voornoemd artikel niet gegarandeerd, nu dat slopen en nieuwbouw plegen niet als “normaal gebruik als permanente bewoning” kan worden gezien.
Een garantie kan ook niet zonder meer worden gevonden in de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], vervat in art. 5.7 van de koopovereenkomst: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verklaart daar alleen dat hem geen aanwijzingen bekend zijn, en dat op zich kan niet worden gezien als een garantie dat die aanwijzingen er ook niet zijn. Of niet toch een garantie is gegeven dan wel dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat die garantie is gegeven, hangt af van de verdere omstandigheden van het geval. Uit de stukken en hetgeen ter comparitie naar voren is gekomen leidt de rechtbank het navolgende af:
de akte uit 1992 garandeerde de afwezigheid van aanwijzingen;
de aanwijzing als beschermd stadsgezicht is (in elk geval sedert 1998) vermeld in het kadaster; een kadastraal bericht waarin dat stond was ver voor de verkoop bij de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bekend. Pas bij de afgifte van de getekende koopovereenkomst is dat stuk aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bekend geworden;
in stukken, gevoegd bij de aankoopbrochure die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ontving was een stuk gevoegd, waarin werd gesproken over een beschermd stadsgezicht. Naar aanleiding hiervan heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij de gemeente Schouwen-Duiveland geïnformeerd - in zoverre is hij dus (aanvankelijk) niet afgegaan op de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hem geen aanwijzingen bekend waren. De gemeente heeft gezegd dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij eventuele sloop en nieuwbouw met een reguliere bouwvergunning kon volstaan;
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft met de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de mogelijkheid van aanwijzing als beschermd stadsgezicht besproken. Die makelaar heeft met verwijzing naar de akte van 1992 ontkend dat er zo’n aanwijzing was;
Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van de rechtbank niet met zich mee dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] er ondanks de bewoordingen van art. 5.7 van de koopovereenkomst toch redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een garantie gaf. Er is immers geen handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geweest, waarop [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat vertrouwen kon gronden. De ontkenning van het bestaan van aanwijzingen door de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toe te rekenen) kon [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet zonder meer als een garantie opvatten, met name niet omdat vast staat dat de makelaar daarbij (uitsluitend) verwees naar de akte van 1992, dus van inmiddels 14 jaar oud. Gesteld noch gebleken is dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zelf het kadaster heeft geraadpleegd of aan (de makelaar van) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om een kadastraal bericht heeft gevraagd; dat had onder de gegeven omstandigheden wel van hem mogen worden verwacht. Wel staat vast dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (en overigens ook [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]) bij de gemeente Schouwen-Duiveland heeft geïnformeerd naar de mogelijkheid van sloop en nieuwbouw, en dat hij daar (evenals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]) het antwoord heeft gekregen dat slechts reguliere vergunningen nodig waren. Dat dat antwoord onjuist was kan evenwel niet aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden verweten. Het oordeel dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] er niet op mocht vertrouwen dat een garantie was gegeven wordt niet anders door het gegeven dat – kennelijk – de aanwijzing als rijksmonument in het kadaster niet was geregistreerd; [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft zijn stellingen immers steeds gebaseerd op de voor hem niet kenbare aanwezigheid van beide aanwijzingen (hij spreekt van een “dubbele bijzondere status”).
Een en ander betekent dat niet van non-conformiteit kan worden gesproken, nu de afwezigheid van de aanwijzingen niet als een (gegarandeerde) eigenschap van het gekochte is overeengekomen of door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op andere gronden mocht worden verwacht. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had geen rechtsgrond de overeenkomt te ontbinden; de ontbindingsverklaring van 14 augustus 2006 moet dan ook werking worden ontzegd.
4.4. Subsidiair heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de vernietiging van de koopovereenkomst, zulks op grond van dwaling dan wel bedrog, ingeroepen. Gelet op de bedoeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om op het gekochte nieuwbouw te plegen staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast ([gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat slechts ongemotiveerd) dat alle beletselen (anders dan die, gelegen in het vigerende bestemmingsplan) voor nieuwbouw voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van essentieel belang waren. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist van de bedoeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om de woning op het gekochte te slopen en nieuwbouw te plegen; hij moet dan ook begrepen hebben dat het voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] essentieel was dat er geen beletselen voor die plannen zouden zijn. Onder die omstandigheden mocht [eisers in conventie, verweerders in reconventie] er in redelijkheid van uit gaan dat als er beletselen (anders dan die, gelegen in het bestemmingsplan) zouden zijn, dat hem door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en/of diens makelaar zou worden meegedeeld, en dat – nu hem niets werd meegedeeld – dergelijke beletselen er niet waren. Dat geldt zeker, nu hij – naar hij onbetwist heeft gesteld – voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bij de gemeente Schouwen-Duiveland navraag heeft gedaan en hem toen is meegedeeld dat voor sloop en nieuwbouw alleen een reguliere bouwvergunning nodig was. Thans staat vast dat er wel beletselen zijn, gelegen in de aanwijzingen als beschermd stadsgezicht en als rijksmonument. Daarover heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] derhalve gedwaald. Of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en/of zijn makelaar van de beperkingen op de hoogte waren, is daarvoor niet van belang; ook al zou ook [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben gedwaald, dat staat er nog niet aan in de weg dat (ook) [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft gedwaald en zich daarop in rechte kan beroepen. Overigens staat vast dat de makelaar van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist – althans, gelet op de beschikbaarheid van het kadastraal bericht, genoemd onder 2.3, behoorde te weten – dat er een aanwijzing was als beschermd stadsgezicht.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] roept derhalve terecht de vernietiging van de overeenkomst in.
Die vernietiging leidt evenwel niet – zoals [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wil – tot een verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de in de overeenkomst vastgelegde boete en (aanvullende) schadevergoeding te betalen. Na vernietiging dient er vanuit te worden gegaan dat er nimmer een – geldige – overeenkomst heeft bestaan. Een beroep op het daarin overeengekomene kan niet meer worden gedaan. In zoverre zal de vordering moeten worden afgewezen.
Naar aanleiding van de vernietiging van de koopovereenkomst dienen wel eventueel op basis van de overeenkomst verrichte prestaties ongedaan te worden gemaakt. Daarvan zal in dit geval – nu het van levering niet is gekomen – geen sprake zijn. De enkele omstandigheid dat sprake was van dwaling aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] leidt niet tot de schadeplichtigheid aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft geen (andere) rechtsgrond aan zijn vordering tot vergoeding van schade ten grondslag gelegd. Die vordering dient dan ook te worden afgewezen.
4.5. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
in reconventie
4.6. Nu in conventie is bepaald dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] terecht zich beroept op vernietiging van de overeenkomst zullen de vorderingen in reconventie, die van een geldige overeenkomst uitgaan, moeten worden afgewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
verklaart voor recht dat de in 2.1 genoemde overeenkomst tussen partijen terecht door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is vernietigd;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in conventie begroot op € 1.265,-- aan griffierecht, € 84,87 aan overige verschotten (dagvaardingskosten) en € 2.235,-- aan salaris procureur;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2007.