Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/272
Uitspraakdatum: 23-01-2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser, gemachtigde: mr. W.J.W.K. Suijkerbuijk,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres eiser], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 207.165,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 december 2006 te Middelburg. De zaak is gevoegd behandeld met de zaken 06/270, 06/271 en 06/273. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Namens verweerder is I. Scheele verschenen.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van [adres eiser]. Het is een vrijstaande woning met berging/tuinhuis, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 451 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.632 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een lagere waarde in verband met de plannen om in de Koegorspolder in Zeeuws-Vlaanderen een grootschalig windmolenpark te realiseren. In 2001 is daartoe een bestemmingsplanwijziging voorbereid en het ontwerp bestemmingsplan is medio 2002 in procedure genomen. Van dit gegeven gaat een waardedrukkende invloed uit. Eiser heeft in dit verband onder andere gewezen op arresten van 17 december 2004 en 12 augustus 2005 van de Hoge Raad. Voorts is gesteld dat de transactiegegevens van de referentieobjecten niet bruikbaar zijn omdat het woningen betreft die door personen van buiten Zeeuws-Vlaanderen zijn gekocht. Gelet op dat gegeven is aannemelijk dat zij niet op de hoogte zijn van de ontwikkelingen om een windmolenpark te realiseren. Ter zitting is nog gesteld dat verweerder zich bij de onderbouwing niet had mogen beperken tot de referentieobjecten maar dat ook had moeten worden onderzocht of uit transactiegegevens van objecten die niet binnen een straal van 2,5 kilometer van het windmolenpark zijn gelegen, is af te leiden dat deze objecten meer in waarde zijn gestegen dan de woning van eiser.
Verweerder heeft, onder verwijzing naar een taxatierapport van 11 april 2006 van N.J.M.W. Wiersma-van Ham, WOZ-taxateur te Terneuzen, vastgehouden aan de vastgestelde waarde. Volgens het taxatierapport is de woning getaxeerd op € 227.728,--. In het rapport zijn als referentieobjecten opgenomen [adres referentie object 1.] (verkocht op 5 maart 2002 voor
€ 109.815,--), [adres referentie object 2.] (verkocht op 8 januari 2002 voor € 81.000,--) en [adres referentie object 3.] (verkocht op 4 februari 2002 voor € 104.369,--). Voorts zijn als vergelijkbare woningen de objecten [adres referentie object 4.] (verkocht op 3 mei 2005 voor € 279.500,--) en [adres referentie object 5.] (verkocht op 17 januari 2006 voor € 200.000,--). De voorbereiding van de bestemmingsplanwijziging ten behoeve van het windmolenpark is in 2001 gestart en de transactiegegevens van de referentieobjecten zijn van latere datum. Er was ten tijde van de transacties dan ook bekend dat het windmolenpark zou worden gerealiseerd en dit gegeven is verdisconteerd in de aankoopprijs. De referentieobjecten liggen op vergelijkbare afstand van de locatie waar het windmolenpark is gepland. Ook kopers die van buiten Zeeuws-Vlaanderen komen, kunnen op de hoogte zijn van de plannen in het betreffende gebied.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 207.165,--.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten in 2002, dat wil zeggen, relatief kort voor de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud, grootte van het perceeloppervlak en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. In dit verband komt betekenis toe aan de in het taxatierapport opgenomen matrix waaruit onder meer de gehanteerde m2- en m3-prijzen zijn af te leiden als ook aan de in het verweerschrift en ter zitting door verweerder gegeven toelichting. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van referentieobjecten. Wat de ligging betreft heeft de rechtbank vastgesteld dat de referentieobjecten op een vergelijkbare afstand van de toekomstige locatie van het windmolenpark zijn gelegen.
De beroepsgronden leiden niet tot een ander oordeel. Gelet op het feit dat de bestemmingsplanwijziging voor het gebied waar het windmolenpark is voorzien, in 2001 in voorbereiding was en de transacties van de referentieobjecten in 2002 hebben plaatsgevonden, mag er naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat een eventuele waardedrukkende invloed van de toekomstige aanwezigheid van het windmolenpark in de transactiegegevens is verdisconteerd. Om die reden zijn die gegevens geschikt om ter onderbouwing van de vastgestelde waarde te worden gebruikt. Aan het feit dat de referentieobjecten mogelijk door niet-Zeeuwen zijn gekocht, komt geen relevantie toe aangezien ook niet-Zeeuwen geacht mogen worden zich te verdiepen in de planologische ontwikkelingen van de regio waar zij een woning willen kopen. Verweerder is naar het oordeel van de rechtbank niet gehouden om te onderzoeken of objecten die geen invloed van het windmolenpark ondervinden meer in waarde zijn gestegen dan de woning van eiser. Een verplichting hiertoe, zoals gesteld, vindt geen steun in de Wet WOZ.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 23 januari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.