Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1353
Inzake: [eiser], wonende te [adres], eiser
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een besluit op bezwaar van 4 november 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 30 augustus 2006 ter zitting behandeld. Eiser is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door L.A. Huibregtse, beleidsmedewerker afdeling belastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland en D. de Kok, gemeentelijk taxateur.
II. Overwegingen
1. Eiser is gebruiker van het object [AA] (hierna: het object). Het is een vrijstaande houten recreatiewoning met tuin en ondergrond. Bij beschikking met dagtekening 26 februari 2005 en nummer [00000] heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op € 179.121,-- uitgaande van waardepeildatum 1 januari 2003. Met het bestreden besluit heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft onder meer gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Er is sprake van een absurde waardestijging. De referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar omdat het koopwoningen zijn. Eiser huurt het object en kan het daardoor niet aanpassen of verbeteren. Daarnaast zijn de referentieobjecten niet van hout maar van steen en zijn ze groter en luxer. Uit de gegevens van de verhuurlijst van de Stichting Renesse uit 1995 blijkt dat het referentieobject [XX] een type 3 woning is zodat de door verweerder berekende inhoud van dit referentieobject niet kan kloppen. Door de onjuiste berekening van de inhoud van het object van eiser dient de waarde te worden aangepast en is toepassing van artikel 26a van de wet niet terecht. Er is onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de tuin voor een groot gedeelte bestaat uit ontoegankelijke bosgrond. Op grond van een stijgingspercentage van 25% is € 115.713,-- een reële waarde.
4. Verweerder heeft vastgehouden aan de waarde. De inhoud van het object is in eerste instantie te hoog berekend, maar na hertaxatie verlaagd naar 160 m3. Dit heeft echter, gelet op het geringe verschil, onder toepassing van artikel 26a van de wet niet geleid tot een waarde-aanpassing. De inhoud van het referentieobject [XX] is juist vastgesteld. De vorige waarde en de berekening van eiser op grond van een stijgingspercentage van 25% zijn niet relevant. De waarde is gebaseerd op verkoopgegevens van referentieobjecten. Er is voldoende rekening gehouden met verschillen zoals het voorzieningenniveau en de bosgrond. De waarde van het object van eiser is juist vastgesteld.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van het artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object per 1 januari 2003 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 25 januari 2006. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten is bepaald op € 179.121,--. Uit het taxatierapport blijkt verder dat het object is vergeleken met de referentieobjecten [BB] (verkoopdatum 25 mei 2001, verkoopprijs € 272.268,--), [CC] (verkoopdatum 19 maart 2002, verkoopprijs
€ 163.361,--), [XX] (verkoopdatum 1 februari 2002, verkoopprijs € 187.184,-- en verkoopdatum 4 april 2005, verkoopprijs € 269.000,--), [DD] (verkoopdatum
1 juni 2004, verkoopprijs € 355.000,--) en [EE] (verkoopdatum 4 oktober 2004, verkoopprijs € 175.000,--).
8. Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat voorzover sprake is van verschillen tussen het object van eiser en de referentieobjecten deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
9. De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder, zien op objecten die naar type, leeftijd en ligging vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten zijn, net als het object van eiser, vrijstaande recreatiewoningen en, uitgezonderd het object [DD], tevens gelegen in Renesse. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en de toelichting hierop ter zitting blijkt naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende hoe de waarde van het object van eiser zich als gevolg van waarderelevante factoren, zoals inhoud en perceelgrootte, het bouwjaar, de kwaliteit en onderhoudstoestand en het feit dat het object een houten woning betreft, verhoudt tot de waarde van de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen genoemde referentieobjecten de door verweerder vastgestelde waarde in voldoende mate en heeft verweerder aldus de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk gemaakt. Naar aanleiding van het in het kader van het bezwaar en beroep door verweerder ingestelde onderzoek zijn een aantal gegevens door verweerder gecorrigeerd. Dit recht komt verweerder volgens vaste rechtspraak toe.
10. De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel. Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat bij de waarde moet worden uitgegaan van een gemiddelde stijging van 25%, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een berekening op grond van een gemiddeld stijgingspercentage niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen. Zoals hiervoor onder 6. is vermeld, gaat het bij de WOZ-waardebepaling om de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Voor zover eiser bepleit heeft dat met het feit dat hij het object huurt dan wel voor zover eiser heeft bedoeld dat met het recht van erfpacht rekening dient te worden gehouden, overweegt de rechtbank dat de waarde van de onroerende zaak volgens het gestelde in artikel 17 van Pro de wet wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Met voornoemde fictie van artikel 17 van Pro de wet (waardering met in achtneming van het over kunnen dragen van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak) wordt de betekenis van het huren van een woning, dan wel recht van erfpacht in deze ter zijde gesteld. De waarde van de onroerende zaak wordt op basis van die wettelijke fictie vastgesteld alsof eiser volle eigenaar van de onroerende zaak is. Voor een vermindering in deze is dan ook geen ruimte. Door bij de waardering van de onroerende zaak zowel rekening te houden met de waarde van de grond als met de waarde van de woning heeft verweerder dan ook juist gehandeld.
Eisers standpunt dat verweerder de waarde, gezien de onjuiste berekening van de inhoud, te hoog heeft vastgesteld en dat handhaving van de waarde onder toepassing van artikel 26a niet terecht is, wordt niet gevolgd. In dit kader stelt de rechtbank vast dat er bij het object sprake is geweest van een taxatiefout, maar dat deze fout echter in het kader van het bezwaar hersteld is. In dit geval moet, zoals verweerder terecht heeft gesteld, op grond van artikel 26a van de wet worden uitgegaan van de bij beschikking van 26 februari 2005 vastgestelde waarde in het economisch verkeer, nu die waarde minder dan 5% afwijkt van de waarde na herberekening.
Eisers standpunt dat het object niet vergeleken mag worden met een type woning 2 of 3, wordt niet gevolgd. Zoals reeds in overweging 8. is vermeld, is het niet vereist dat de referentieobjecten identiek zijn. Het object mag vergeleken worden met een ander type woning voor zover de verschillen maar tot uitdrukking komen in het waardeniveau. Dat is zoals hiervoor onder 9. is overwogen, het geval.
Voor zover is gesteld dat er tussen de referentieobjecten en het object van eiser verschillen in inhoud en oppervlakte bestaan, is al overwogen dat deze verschillen met de gehanteerde
m2 /m3-prijzen voldoende tot uitdrukking zijn gebracht. Voor de stelling van eiser dat de inhoud van het referentieobject Ellemeet 10 niet klopt, overweegt de rechtbank dat de verhuurlijst van de Stichting Renesse, waarmee eiser zijn stelling ter zake heeft onderbouwd, onvoldoende grondslag biedt om aan de door verweerder vastgestelde inhoud te twijfelen. Met betrekking tot de stelling van eiser over de bosgrond is door verweerder opgemerkt dat daarvan ook bij de referentieobjecten in vergelijkbare mate sprake is. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat aan dat feit bij de waardering geen onderscheidende betekenis toekomt.
11. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van verweerder, genoemd taxatierapport van verweerder en de toelichting hierop ter zitting, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de waarde van het object van eiser niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. De conclusie is dat het bestreden besluit in rechte stand houdt. Het beroep is ongegrond.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op
door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.