Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/239
Uitspraakdatum: 29 december 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sluis,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het object], te [woonplaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 219.817,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 januari 2006 de waarde verminderd tot € 205.000,--. Eiser heeft tegen die uitspraak (het bestreden besluit) beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2006 te Middelburg. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A.A. Vercruijsse.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning [het object] te [woonplaats]. De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 350 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 3.815 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2003.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat hij een waardestijging ten opzichte van het vorige tijdvak met 118% buitenproportioneel acht. Daarbij is met de overlast van het naastgelegen pretpark onvoldoende rekening gehouden bij de waardebepaling. Het pretpark omringt het erf van eiser aan twee zijden en sinds mei 2006 staat op vijf meter afstand van de perceelsgrens een grote schuur waarin een avonturendoolhof is gevestigd. Volgens eiser bestaat de overlast uit geluidsoverlast als gevolg van de vele bouwactiviteiten, de aanwezige waterfonteinen, spelende kinderen en de parkerende bezoekers van het pretpark. Voorts heeft eiser te kampen met stankoverlast als gevolg van illegale vuilverbrandingen en friteslucht. Tevens is er sprake van uitzichtverlies door de hoge gebouwen. Bovendien is er sprake van vervuiling door het lozen van bouwafval in de kreek en het gebruik op het naastgelegen perceel van grote hoeveelheden onkruidbestrijdingsmiddelen. Ook is door verweerder onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. Tevens stelt eiser dat de schuur in bouwvallige staat verkeert en op termijn dient te worden vervangen. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de verwijderingskosten voor de asbesthoudende golfplaten op het dak van de schuur. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij een waarde van € 150.000,-- reëel vindt.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde op € 203.000,-- dient te worden vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2006 door E.J.M.A. Stallaert, WOZ-taxateur. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentieobjecten. In dit taxatierapport is het object getaxeerd op € 205.172,--. Ten onrechte is in het taxatierapport geen rekening gehouden met de aanwezigheid van 150 m² asbest bij eisers woning. Om die reden is het voorstel de waarde te verlagen naar € 203.000,--. Verweerder acht de waardestijging ten opzichte van het vorige waardetijdvak niet relevant in het kader van de Wet WOZ. Met de gebrekkige staat van onderhoud van de woning van eiser is voldoende rekening en dit geldt ook voor het naastgelegen pretpark.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
In het taxatierapport van 27 maart 2006 is de waarde van de woning getaxeerd op € 205.172,--. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [object A] (verkocht op 20 augustus 2003 voor € 143.778,--), [object B] (verkocht op 19 maart 2002 voor € 142.940,--) en [object C] te [woonplaats] (verkocht op 12 september 2003 voor € 117.000,--). In het bestreden besluit heeft verweerder verwezen naar de referentieobjecten [object D] (verkocht op 20 november 2003 voor € 217.500,--) en [object E] te [woonplaats] (verkocht op 10 december 2002 voor € 198.300,--).
Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder, zien op objecten die naar type en bouwperiode vergelijkbaar zijn met het object van eiser. Uit het taxatierapport en de ter zitting door verweerder overgelegde toelichting blijkt dat eisers woning wat betreft kwaliteit, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau is gewaardeerd met een factor 2 (matig) in plaats van de gebruikelijke factor 3 (gemiddeld). Naar het oordeel van de rechtbank is met die aanpassing van de waarderingsfactor in voldoende mate rekening gehouden rekening met de onderhoudstoestand van de woning.
Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen.
Door eiser is ter zitting over de overlast van het naastgelegen pretpark gesteld dat in 2001 alle uitbreidingsplannen voor het pretpark in het bestemmingsplan zijn opgenomen, met inbegrip van het in mei 2006 gerealiseerde indoordoolhof op het naast het object gelegen perceel Valeiskreek 13. De door eiser overgelegde luchtfoto’s hebben de impact daarvan in visuele zin in voldoende mate voorstelbaar gemaakt. De stelling van verweerder dat door de liggingsfactor vast te stellen op factor 2 (matig) voldoende rekening is gehouden met de ligging naast het pretpark, acht de rechtbank in dit kader onvoldoende. Evenmin acht de rechtbank verweerders verwijzing naar verkoopcijfers in de omgeving van de windmolens in de Hoofdplaatpolder een voldoende onderbouwing voor eisers specifieke ligging naast een pretpark. Blijkens de foto's wordt het perceel van eiser vrijwel geheel omsloten door het naastgelegen pretpark. Met betrekking tot het in mei 2006 gerealiseerde indoordoolhof is door eiser onweersproken gesteld dat het gaat om nieuwbouw op vijf meter afstand van de perceelgrens van het object. Blijkens de door eiser in de beroepsfase overgelegde informatie betreft het een schuur met drie verdiepingen met een totale vloeroppervlakte van 450 m². Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat deze bebouwing en exploitatie waar in het bestemmingsplan ten tijde van belang in was voorzien, potentiële kopers afschrikt. Het is dan ook een waardedrukkende factor waarmee door verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft dit ter zitting ook in zoverre erkend door aan te geven dat niet wordt betwist dat de plannen al in 2001 in het bestemmingsplan zijn opgenomen maar dat niet bekend was dat deze plannen ook betrekking hadden op de inmiddels gerealiseerde uitbreiding op het naastgelegen perceel Valeiskreek 13. Om die reden is daarmee nog geen rekening gehouden.
De conclusie van het voorgaande is dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De waarde van het object is hoger vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Het beroep is dan ook gegrond en het bestreden besluit wordt vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de waarde van het object te verminderen. Aangezien eiser de door hem voorgestelde waarde van € 150.000,-- niet heeft onderbouwd, zal de rechtbank de door verweerder gehanteerde gemiddelde grondprijs van € 35,-- naar beneden bijstellen en deze in goede justitie vaststellen op € 25,-- per m2. Dit betekent dat de grondwaarde op € 95.375,-- komt. De waarde van het object wordt aldus vastgesteld op afgerond € 167.000,--.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de waarde van het object per 1 januari 2003 vast op € 167.000,-- (honderdzevenenzestigduizend euro);
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Sluis het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- (zevenendertig euro) aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 29 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
De griffier is buiten staat om te tekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.