Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 20 december 2006 in de zaak van:
rolnr: 05-486
[eiser],
wonende te D-41469 Neuss, Duitsland,
eiser,
procureur: mr. J.P. Quist,
tegen:
[gedaagde],
wonende te B-4710 Lontzen, België,
gedaagde,
procureur: mr. J.B. de Meester.
1. Het verloop van de procedure
Tussen partijen zijn de volgende processtukken zijn gewisseld:
- dagvaarding, d.d. 9 september 2005;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft van [gedaagde] een recreatiewoning, gelegen aan de [adres] te Kortgene (kadastraal bekend onder gemeente Kortgene, [nummer]), met ondergrond, tuin en inventaris en 1/9 onverdeeld aandeel in een speelweide (kadastraal bekend onder gemeente Kortgene, [nummer]) gekocht voor een totaal bedrag van € 70.000,-. De schriftelijke koopovereenkomst werd op 8 december 2003 gesloten. Op 23 december 2003 is de akte van levering bij de notaris gepasseerd.
2.2. Artikel 5, lid 2 en lid 5 van de Koopovereenkomst luidt:
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 5 van dit artikel omschreven, nodig zijn (deze garantie geldt niet voor onzichtbare gebreken die verkoper niet kent). Voor koper kenbare gebreken en die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor rekening van diens risico.
5. Koper gaat het object als volgt gebruiken: woonhuis voor recreatieve bewoning.
2.3. Artikel 19 Koopovereenkomst Pro luidt:
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 30 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, muren, daken, rookkanalen, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van houtmijt, schimmels en doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5 van Pro de koopakte omschreven gebruik en met ingang van de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart de koper verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. Eventueel te maken kosten – nu of in de toekomst – met betrekking tot, of voortvloeiende uit het vorenstaande, zijn derhalve voor de rekening van de koper. Zowel verkoper als koper verklaren nimmer de makelaar van de verkopende als wel de kopende partij aansprakelijk te stellen betreffende vorengenoemde zaken.
2.4. Op 23 februari 2005 heeft dhr. J. Vogel van de Architecten Alliantie te Vlissingen in opdracht van [eiser] een deskundigenrapport opgesteld met betrekking tot de aan de recreatiewoning klevende gebreken.
3. Het geschil
3.1.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 25.443,04 tegen behoorlijk bewijs van kwijting, subsidiair tot betaling van een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 juli 2004, subsidiair vanaf 18 mei 2005, meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de incassokosten ad € 1.158,-, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Ter onderbouwing van zijn vordering voert [eiser] het volgende aan.
3.1.2. In de zomer van 2004 heeft hij naar aanleiding van stankoverlast geconstateerd dat de vloeren en wanden van de recreatiewoning nat, rot en beschimmeld waren. Naast stankoverlast leverde dit een gevaarlijke situatie op. Uit het door Vogel opgestelde deskundigenrapport blijkt dat de vocht- en stankproblemen het gevolg zijn van de slechte staat van de grondvloer, het vocht en de condensatie onder deze vloer, het ontbreken van een ventilatiemogelijkheid onder de vloer en in de gevelconstructies en het ontbreken van een vochtkerende en vochtwerende gevelconstructie op funderings- en maaiveldniveau. De reparatiekosten worden in het deskundigenrapport begroot op € 25.000,-, de kosten van het deskundigenrapport bedragen € 443,04.
3.1.3. [eiser] stelt primair dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor recreatieve bewoning. Op grond van artikel 5 Koopovereenkomst Pro werd hem dat wel gegarandeerd. [gedaagde] komt geen beroep op artikel 19 Koopovereenkomst Pro toe. Een garantie die aansluit op artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (zoals artikel 5 Koopovereenkomst Pro) staat in de weg aan een geslaagd beroep op een exoneratieclausule (zoals artikel 19 Koopovereenkomst Pro). Overigens is een beroep op artikel 19 Koopovereenkomst Pro in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook het feit dat artikel 5 Koopovereenkomst Pro garantie voor onzichtbare gebreken die [gedaagde] niet kende, uitsluit, neemt de aansprakelijkheid van [gedaagde] niet weg. In de eerste plaats omdat [gedaagde] bekend moet zijn geweest met de slechte staat van de vloer aangezien hij enige tijd voor de verkoop van de woning nieuwe vloerbedekking heeft gelegd. In de tweede plaats omdat een verkoper ook voor onzichtbare gebreken die hij niet kende aansprakelijk kan worden gesteld indien een gebrek zich manifesteert in concrete overlast welke zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Tenslotte stelt [eiser] gemotiveerd dat hij voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht. Subsidiair vordert [eiser] betaling op grond van (wederzijdse) dwaling.
3.2.1. [gedaagde] voert verweer. Hij betwist de stellingen omtrent stankoverlast en dergelijke omdat hij in 2004 geen eigenaar meer was. Hij stelt voorts dat hij niet aansprakelijk is voor de gestelde gebreken omdat artikel 19 Koopovereenkomst Pro zijn aansprakelijkheid ten aanzien daarvan uitsluit. Artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek staat daaraan niet in de weg omdat het van regelend recht is. Het is derhalve toegestaan om van dat artikel af te wijken zoals dat in artikel 19 Koopovereenkomst Pro is gedaan. Daarnaast vallen de gestelde gebreken niet onder de garantie als bedoeld in artikel 5 Koopovereenkomst Pro. Dat artikel sluit aansprakelijkheid ten aanzien van onzichtbare gebreken die [gedaagde] niet kende immers uit. Daarnaast stelt hij dat [eiser] niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht. Voorts is er geen sprake van (wederzijdse) dwaling omdat [eiser] aan de hand van de verkooppresentatie, de informatie daarom heen en artikel 19 Koopovereenkomst Pro had kunnen weten dat hij een oude eenvoudige houtbouwwoning met een beperkte levensduur had gekocht.
3.2.2. Tenslotte betwist [gedaagde] de (omvang van de) schade. Hij voert hiertoe onder meer aan dat blijkens het deskundigenrapport de levensduur van de woning al verstreken was op het moment dat de koop werd gesloten. Rekenkundig gezien betekent dit dat [eiser] de grond heeft gekocht voor een bedrag van € 70.000,-. De kosten van de reparaties die [eiser] nu wil verrichten zijn derhalve verdisconteerd in de koopprijs. Een nabijgelegen woning werd immers verkocht voor € 95.000,-. Voorts voert hij aan dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een noodzakelijke reparatie ten bedrage van € 25.000,- en betwist hij het deskundigenrapport. In het rapport wordt slechts een slag gedaan naar de omvang van de schade, hetgeen met zich meebrengt dat het in de onderhavige procedure niet bruikbaar is bij het vaststellen van de omvang van de schade. Mocht desondanks komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden dan dient in ieder geval een bedrag van € 7.750,- voor eigen rekening te blijven omdat [eiser] op grond van het taxatierapport mocht verwachten dat hij voor een dergelijk bedrag uitgaven zou moeten doen aan de woning. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten merkt [gedaagde] op dat [eiser] deze niet heeft toegelicht.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Blijkens artikel 5 lid 2 van Pro de Koopovereenkomst heeft [eiser] een woonhuis voor recreatieve bewoning gekocht. Hij stelt stankoverlast te ervaren als gevolg van natte, rotte en beschimmelde wanden en vloeren en hij stelt dat er als gevolg van die slechte staat van de vloeren en wanden een gevaarlijke woonsituatie is ontstaan. [gedaagde] heeft deze klachten alleen bestreden met de stelling dat hij ze bij gebrek aan wetenschap betwist. Zo’n algemene ontkenning is onvoldoende specifiek om de stelling van [eiser] te weerleggen. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid van de gestelde gebreken.
4.2. Door vocht en schimmels aangetaste houten vloeren en wanden als gevolg waarvan stankoverlast en gevaar ontstaat, maken de woning in ieder geval deels ongeschikt voor het beoogde gebruik. Voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden is [gedaagde] in beginsel aansprakelijk. Dit is slechts anders indien hem een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid toekomt.
4.3. Een beroep op de exoneratieclausule van artikel 19 van Pro de Koopovereenkomst komt [gedaagde] niet toe vanwege de in artikel 5 aan Pro [eiser] gegeven garantie dat het huis de eigenschappen zal bezitten die voor recreatieve bewoning nodig zijn. Bovendien is de aard van de klachten zodanig dat mag worden aangenomen dat zij al langer hebben bestaan. Schimmel en houtrot ontstaan niet plotseling maar hebben een lange ontstaansgeschiedenis. [gedaagde] moet daar redelijkerwijs van op de hoogte zijn geweest. Een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid komt hem dan niet toe.
4.4. [gedaagde] komt ook geen beroep toe op artikel 5, voor zover daarin de opgenomen garantie wordt beperkt door deze uit te sluiten voor onzichtbare gebreken die [gedaagde] niet kende. Deze beperking is in strijd met de gegeven garantie. Een dergelijke garantie dient er juist toe de verkoper aansprakelijk te maken voor onzichtbare gebreken die het beoogde gebruik van een woning belemmeren. Als een verkoper de gebreken wel kent, moet hij daar melding van maken. Als de gebreken zichtbaar zijn, dient de koper ze waar te nemen. En voor het geval de gebreken onzichtbaar zijn, biedt de verleende garantie uitkomst. In die zin wordt met de in artikel 5 opgenomen Pro beperking de verleende garantie in zijn geheel teruggenomen. Aangezien de garantie prevaleert boven de beperking, komt [gedaagde] geen beroep op de beperking toe.
4.5. Nu vast staat dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade, dient de omvang daarvan te worden bepaald. Voor vergoeding komen echter slechts die kosten in aanmerking die [eiser] in redelijkheid heeft mogen maken voor de reparatie van de vloeren en wanden. Bij het begroten van die kosten zal het rapport van Vogel buiten beschouwing worden gelaten omdat [gedaagde] de inhoud daarvan gemotiveerd heeft betwist. Bovendien is hij bij de totstandkoming ervan niet betrokken geweest. Verder zal de rechtbank er rekening mee houden dat [eiser] bij aanschaf van de woning een bepaalde mate van het verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd moest verwachten. Aangezien [eiser] de vloeren en wanden in de woning inmiddels heeft vernieuwd, is het niet meer mogelijk de noodzakelijke herstelkosten door een onafhankelijke deskundige te laten vaststellen. De rechtbank zal [eiser] derhalve toelaten de omvang van de reparatiekosten van de vloeren en wanden te bewijzen.
4.6. Daar [eiser] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt en [gedaagde] dat heeft betwist, zal de rechtbank hem tevens tot het bewijs daarvan toelaten.
4.7. De rechtbank neemt vooralsnog aan dat [eiser] het door hem te leveren bewijs zal willen leveren door middel van het overleggen van stukken. [eiser] zal die bij akte in het geding kunnen brengen. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen. Indien [eiser] het bewijs mede wenst te leveren door het doen horen van getuigen, dan dient hij op diezelfde roldatum om een dag- en uurbepaling te verzoeken en daarbij schriftelijk opgave te doen van de namen van de getuigen en de verhinderdata van die getuigen, partijen en de raadslieden. Blijft een dergelijk verzoek achterwege dan zal [gedaagde] met inachtneming van een termijn van 4 weken in de gelegenheid worden gesteld om daarop bij antwoordakte te reageren.
5. De beslissing
De rechtbank:
- laat [eiser] toe de omvang van de gemaakte reparatiekosten van de vloeren en wanden van de recreatiewoning te bewijzen. Indien [eiser] dit bewijs mede wenst te leveren door middel van het horen van getuigen, dan dient hij gelijktijdig met het overleggen van de stukken om een dag- en uurbepaling te verzoeken en daarbij schriftelijk opgave te doen van de namen van de getuigen en de verhinderdata van die getuigen, partijen en de raadslieden;
- laat [eiser] toe, door middel van het overleggen van stukken, te bewijzen dat hij buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt, alsmede de hoogte daarvan;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 10 januari 2007;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 december 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
BO