Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 4 april 2006 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 37/2006
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Koninklijke Schelde Groep B.V.,
gevestigd te Vlissingen,
eiseres,
procureur: mr. drs. M.J. Wolf,
tegen:
de stichting Stichting Bouw- en Exploitatie Koninkrijkszaal Centrum,
statutair gevestigd te Vlissingen,
gedaagde,
procureur: mr. C. Bosland.
1. Het verloop van het geding
Partijen worden verder aangeduid als KSG en de Stichting.
Het dossier bevat de volgende processtukken:
- dagvaarding met bijlagen;
- brief d.d. 21 maart 2006 met bijlagen zijdens de Stichting;
- brief d.d. 23 maart 2006 zijdens KSG;
- pleitaantekeningen zijdens beide partijen.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 23 maart 2006, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
De zaak is, gelet op de onderlinge samenhang, gelijktijdig behandeld met de zaak met Kort gedingnr. 38/2006 tussen KSG en Sagro.
2. De feiten
2.1. Het onroerend goed van de Stichting, staande en gelegen aan de Van Dishoeckstraat 534-536 te 4381 VZ Vlissingen grenst aan de achterzijde en aan de linkerzijde aan de onroerende zaken welke in eigendom toebehoorden aan KSG.
2.2. KSG heeft in november 2004 een sloopvergunning verkregen om onder meer voormelde onroerende zaken te slopen.
2.3. De uitvoering van voormelde sloopwerkzaamheden heeft KSG opgedragen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aannemingsmaatschappij Sagro Zeeland B.V. (hierna: Sagro). In dit kader hebben KSG en Sagro op 17 december 2004 een beheer- en sloopovereenkomst gesloten. Hierin is, voorzover van belang, het navolgende opgenomen:
“(…)
Artikel 18: Overige voorwaarden
(…)
18.2 Sagro vrijwaart de Schelde voor aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover deze door de uitvoering van Sagro’s werkzaamheden is toegebracht en te wijten is aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van Sagro, zijn personeel, zijn onderaannemers of zijn leveranciers.
(…).”
2.4. Op 19 april 2005 heeft taxatie- en adviesbureau Geschiere-Josiasse in opdracht van Sagro een vooropname rapport opgesteld met betrekking tot de onroerende zaak van de Stichting.
2.5. Direct voorafgaand aan de sloop van de onroerende zaak van KSG grenzend aan het onroerend goed van de Stichting heeft een kort gedingprocedure tussen partijen plaatsgevonden.
In het kader van die procedure hebben partijen afspraken gemaakt over de omstandigheden waaronder tot sloop van voormelde onroerende zaak zal worden overgegaan.
2.6. Op 8 november 2005 heeft Sagro bij de uitvoering van haar sloopwerkzaamheden schade toegebracht aan de achtergevel van de onroerende zaak van de Stichting.
2.7. Bij brief d.d. 8 november 2005 heeft KSG bevestigd dat zij ervoor instaat dat de schade prompt en volledig wordt hersteld door Sagro.
2.8. Sagro heeft voormelde schade gemeld bij haar verzekeraar. De verzekeraar heeft vervolgens een expert, Bureau Lengkeek, Laarman & De Hosson, ingeschakeld.
Op 22 maart 2006 heeft de expert gerapporteerd aan de verzekeraar van Sagro. Het schadebedrag wordt begroot op € 11.750,00 exclusief BTW.
2.9. Op 6 december 2005 is verlof verleend door de voorzieningenrechter van deze rechtbank om onder KSG op een groot aantal onroerende goederen, staande en gelegen aan de Glacisstraat, de Koningsweg, de Aagje Dekenstraat en de Commandoweg te Vlissingen, beslag te mogen leggen ter verzekering van verhaal van voormelde vordering.
De deurwaarder heeft vervolgens op 7 december 2005 beslag gelegd op het recht van opstal op een groot aantal onroerende zaken, staande en gelegen aan de Glacisstraat, de Koningsweg, de Aagje Dekenstraat en de Commandoweg te Vlissingen.
2.10. In opdracht van de Stichting heeft het Regionaal BouwComité Zuidwest (hierna: Regionaal BouwComité) op 19 december 2005 gerapporteerd over de gevolgen van de sloop voor de onroerende zaak van de Stichting. Het Regionaal BouwComité begroot de schade aan de onroerende zaak van de Stichting op een bedrag van € 644.490,00.
2.11. Op 22 december 2005 heeft de oplevering van de eerste fase van de sloopwerkzaamheden plaatsgevonden tussen KSG en de gemeente Vlissingen. Als gevolg van die oplevering is de gemeente een bedrag van € 2.086.667,00 verschuldigd aan KSG.
2.12. Met daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de Stichting op 6 januari 2006 beslag gelegd ten laste van KSG onder de gemeente Vlissingen op al hetgeen KSG opeisbaar te vorderen heeft van de gemeente ter verzekering van verhaal van een vordering begroot op € 650.000,00.
2.13. In opdracht van KSG heeft Konstruktieburo Factor B.V. (hierna: Factor) op 19 januari 2006 op voormeld rapport van het Regionaal BouwComité Zuidwest gereageerd. Bovendien heeft Factor aannemingsbedrijf Letzer verzocht een raming van de herstelkosten te geven. Deze kosten bedragen volgens Letzer en Factor € 12.564,46 exclusief BTW.
2.14. De Stichting heeft een bodemprocedure tussen partijen aanhangig gemaakt strekkende tot een verklaring voor recht dat KSG aansprakelijk is voor de schade die de Stichting heeft geleden aan de onroerende zaak en de daaruit voortvloeiende gevolgschade, onder veroordeling tot vergoeding van die schade aan de Stichting.
2.15. Op 21 maart 2006 heeft advies- en tekenburo bouwkunde R. Willems (hierna: Willems) in opdracht van de Stichting de schade aan de onroerende zaak van de Stichting opgenomen. Geconcludeerd wordt door Willems in zijn rapport dat er sprake is van schade die moet worden hersteld zonder vermelding van een begroting van de kosten van herstel.
2.16. Na het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure heeft de Stichting het beslag onder de gemeente Vlissingen opgeheven voorzover dit een bedrag van
€ 650.000,00 te boven gaat.
3. Het geschil
3.1. KSG vordert, kort samengevat en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, opheffing van de door de Stichting gelegde beslagen, veroordeling van de Stichting tot doorhaling van die beslagen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede veroordeling van de Stichting tot betaling van een voorschot op de door KSG geleden schade, met veroordeling van de Stichting in de kosten van het geding.
KSG betwist de rechtsgeldigheid van de door de Stichting gelegde beslagen omdat er op andere zaken beslag is gelegd dan waarvoor verlof is verleend.
Verder stelt KSG dat summierlijk de ondeugdelijkheid van de vordering van de Stichting is gebleken, aangezien hiervoor een feitelijke onderbouwing ontbreekt. Uit de overgelegde rapporten van Factor en Lengkeek blijkt dat de schade die als gevolg van de sloop van de gebouwen van KSG is toegebracht aan het gebouw van de Stichting slechts een fractie bedraagt van de door de Stichting geclaimde schade. Het merendeel van de door de Stichting geclaimde schade wordt betwist door KSG en volgt ook niet uit voormelde rapporten. Zelfs het door de Stichting overgelegde rapport van Willems onderschrijft het in opdracht van de Stichting opgestelde rapport van het Regionaal BouwComité niet. Bovendien hebben KSG, Sagro en de expert van de verzekeraar van Sagro diverse keren toegezegd dat voor herstel van de achtergevel zal worden zorggedragen. Sagro is aansprakelijk voor de geconstateerde schade.
KSG betwist dat er naast de door Lengkeek en Factor vastgestelde schade gevolgschade aan het gebouw van de Stichting is opgetreden waarvoor KSG aansprakelijk is.
Voorts ontbreekt een juridische onderbouwing van de vordering van de Stichting. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen van KSG jegens de Stichting. Zij heeft slechts rechtmatig opdracht gegeven voor het uitvoeren van sloopwerkzaamheden. Bovendien geldt op grond van de wet als hoofdregel dat bij het einde van een mandeligheid de eigenaar van het overgebleven gebouw in beginsel de kosten dient te dragen van het geschikt maken van de muur als buitenmuur. Achtergrond hierbij is dat de eigenaar van een gebouw dat bepaalde zwakke plekken vertoont, de gevolgen daarvan niet kan afwentelen op de buurman.
Tenslotte stelt KSG dat zij schade heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de beslaglegging door de Stichting. Sedert de beslaglegging kan zij niet beschikken over het van de gemeente opeisbare bedrag van € 2.086.667,00. Voor haar bedrijfsvoering had zij ingecalculeerd dat zij dit bedrag in december 2005 zou ontvangen. De schade bestaat dan uit de rente die zij verschuldigd zou zijn om een vergelijkbaar bedrag elders te lenen. Voorts wordt KSG door het beslag voor het jaar 2006 als opstalgerechtigde aangeslagen wegens verschuldigde onroerendezaakbelasting.
3.2. De Stichting stelt dat er rechtmatig beslag is gelegd. Er is beslag gelegd op het mindere dan waarvoor verlof is verleend.
Als gevolg van de sloopwerkzaamheden in opdracht van KSG heeft de Stichting schade geleden aan de achterzijde van haar pand. Tevens zijn er zettingscheuren ontstaan en bleek de muur aan de achterzijde van het pand ongefundeerd, als gevolg waarvan de stabiliteit van het pand in gevaar is gebracht. Naar aanleiding van een deskundigen-onderzoek in opdracht van de Stichting is de schade begroot op € 650.000,00. KSG en deels Sagro zijn aansprakelijk voor die schade. Deze schade wordt bevestigd door de bevindingen van Willems en door vergelijking van de huidige situatie en de situatie zoals opgenomen door Geschiere-Josiasse voor aanvang van de sloopwerkzaamheden.
De schade zoals die is vastgesteld door Lengkeek is niet doorslaggevend, aangezien deze expert alleen de schade heeft opgenomen die door Sagro is toegebracht en de expert deze schade zo minimaal mogelijk houdt. De overige (vervolg)schade aan het pand kan aan KSG worden toegerekend. De heer Briedé van Lengkeek heeft erkend dat er meer schade is, maar dat die niet is veroorzaakt door Sagro en derhalve niet door hem werd opgenomen. De Stichting stelt, gelet op het voorgaande, dat het derhalve niet voldoende is dat KSG voor wat betreft de schade verwijst naar Sagro. KSG had voorafgaand aan de sloop onderzoek moeten verrichten naar de eventuele gevolgen van de sloopwerkzaamheden.
De Stichting is bereid het beslag op te heffen, zodra door KSG een deugdelijke bankgarantie wordt gesteld ter hoogte van de gepretendeerde schade.
De Stichting betwist dat KSG schade heeft geleden als gevolg van de gelegde beslagen. Voorzover zij wel schade heeft geleden, dient dit voor haar rekening te komen, aangezien dit aan haar zelf is te wijten. Zij heeft immers twee maanden laten verstrijken sedert de beslaglegging voordat zij opheffing van die beslagen vordert. Bovendien had zij zekerheid kunnen stellen voor de vordering van de Stichting, waarna de beslagen zouden zijn opgeheven. Bovendien was de vordering van KSG op de gemeente in december 2005 opeisbaar en had betaling op dat moment kunnen plaatsvinden. Nu dat niet is gebeurd, kan dat niet aan de Stichting worden verweten. Verder heeft KSG niet aangetoond dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden. De opstalrechten van KSG op de percelen van de gemeente zijn reeds op 23 december 2005 geëindigd, zodat betwist wordt dat KSG aangeslagen zal worden voor onroerendezaakbelasting voor 2006.
4. De beoordeling
4.1.1. Als uitgangspunt heeft te gelden dat het beslag zal worden opgeheven als onder meer summierlijk de ondeugdelijkheid van het door de Stichting ingeroepen recht blijkt, als summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de Stichting ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of indien voor de vordering van de Stichting voldoende zekerheid wordt gesteld door KSG.
Blijkens het verzoek om verlof te verlenen tot het leggen van het conservatoir (derden)beslag is verlof verleend en is vervolgens beslag gelegd op de opstalrechten en de opeisbare vordering van KSG op de gemeente ter verzekering van verhaal van een vordering van € 650.000,00 wegens aan het pand van de Stichting toegebrachte schade als gevolg van de in opdracht van KSG verrichte sloopwerkzaamheden. Het betreft blijkens het beslagrekest schade aan de achterzijde van het pand, zettingscheuren en het ontbreken van een fundering onder de muur die KSG aan de achterzijde van het pand heeft laten staan, waardoor de stabiliteit van het pand van de Stichting in gevaar is.
4.1.2. In het midden wordt gelaten de vraag of het door de Stichting ten laste van KSG gelegde beslag rechtsgeldig is, aangezien het beslag naar voorlopig oordeel zal worden opgeheven, omdat summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van de Stichting op KSG is gebleken.
De Stichting baseert haar vordering op het rapport van het Regionaal BouwComité en dat van Willems. KSG heeft de inhoud van voormelde rapporten betwist. Tegenover de rapporten van het Regionaal BouwComité en Willems heeft KSG een rapport van Factor en een rapport van Lengkeek ingebracht. De rapporten van Factor en Lengkeek enerzijds en die van het Regionaal BouwComité anderzijds lopen qua aard en omvang van de schade aan het pand van de Stichting ver uiteen. Daarbij komt dat zowel Factor als Lengkeek hebben gereageerd naar aanleiding van de becijfering van de schade door het Regionaal BouwComité en daarop kritiek uiten. Lengkeek heeft dan wel in hoofdzaak de schade zoals die aan Sagro kan worden toegerekend opgenomen, maar zij verklaart in haar brief van 19 januari 2006 aan de Stichting dat zij het geclaimde schadebedrag van € 650.000,00 in geen enkele redelijke relatie vindt staan tot de gebreken, zijnde naast de achtergevel, enige scheurvorming in het interieur en exterieur van het pand, alsmede enig loskomend pleisterwerk ter plaatse van de linker zijgevel, die de heer Trapman tijdens het expertisebezoek heeft getoond. Juist die laatste gebreken zijn volgens de Stichting aan KSG toe te rekenen.
Voorts ondersteunt het rapport van Willems, dat in opdracht van de Stichting is opgesteld, het rapport van het Regionaal BouwComité niet voor wat betreft de voornaamste schadepost ad € 536.690,00 voor bouwkundige kosten in verband met gedeeltelijke nieuwbouw van een gedeelte van het pand en ad € 7.800,00 voor huur van tijdelijke vergaderruimte gedurende de nieuwbouw. Willems heeft geen kostenbegroting gemaakt, zodat onduidelijk is op welk bedrag hij de schade becijfert. Wel is duidelijk dat in zijn rapport in hoofdzaak herstel van het pand wordt aanbevolen. Volgens Willems is gedeeltelijke nieuwbouw een alternatief, maar dit zal dan een economische keuze zijn. Hierbij komt dat Willems in tegenstelling tot het Regionaal BouwComité de situatie van het pand zowel voor als na de sloop heeft opgenomen en in zijn rapport heeft kunnen betrekken.
Bovendien maken zowel het rapport van het Regionaal BouwComité als dat van Willems, gelet op de betwisting daartoe door KSG en de door haar overgelegde rapporten, voorshands niet duidelijk dat de door de Stichting aan het pand geconstateerde schade in hoofdzaak is te wijten aan de sloopwerkzaamheden in opdracht van KSG of dat dit is toe te rekenen aan de bouwkundige instabiliteit van het pand op zich. Dit is van belang nu alle partijen het er over eens zijn dat het pand van de Stichting voor wat betreft zijn eigen bouwkundige staat te wensen overlaat.
Van de door het Regionaal BouwComité becijferde schadepost ‘kosten van procedures en onvoorzien’ ad € 100.000,00 is, mede gelet op de betwisting door KSG, voorshands in het geheel niets gebleken.
Gelet op het vorenstaande is de vordering van de Stichting op KSG waarvoor verlof is verleend en vervolgens beslag is gelegd niet summierlijk aannemelijk gemaakt. Wel is voldoende aannemelijk geworden dat er schade is opgetreden aan het pand als gevolg van de in opdracht van KSG door Sagro uitgevoerde sloopwerkzaamheden tot een bedrag van ongeveer € 12.000,00 exclusief BTW. Nu ten aanzien van deze schade door zowel KSG als Sagro is toegezegd dat zij in zullen staan voor herstel van die schade en aannemelijk is dat de verzekeraar van Sagro deze schade vergoedt, bestaat geen grond om voor deze schade (een deel van) het beslag te handhaven.
4.2. De vordering van KSG strekkende tot een veroordeling van de Stichting tot doorhaling van de beslagen in de (kadastrale) registers op straffe van verbeurte van een dwangsom zal worden afgewezen, aangezien KSG geen belang heeft bij die vordering. Nu gelet op hetgeen onder 4.1. is overwogen de beslagen door de voorzieningenrechter worden opgeheven, kan KSG zelf met dit vonnis doorhaling in de (kadastrale) registers (laten) bewerkstelligen.
4.3. Met betrekking tot het door KSG gevorderde voorschot op de schadevergoeding wordt als volgt overwogen.
Gelet op de gemotiveerde betwisting daartoe door de Stichting en het ontbreken van stukken ter onderbouwing van de stellingen van KSG op dit punt, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat KSG schade heeft geleden als gevolg van het door de Stichting gelegde beslag, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
4.4. Partijen, daaronder begrepen Sagro onder voorbehoud van instemming van haar verzekeraar, hebben ter terechtzitting nog afgesproken dat zij gezamenlijk een arbiter van de Raad van Arbitrage voor de bouw zullen verzoeken een bindend advies uit te brengen ten aanzien van de omvang van de schade aan het pand van de Stichting en de verdeling van de aansprakelijkheid voor die schade tussen alle betrokken partijen.
4.5. De Stichting zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- heft de door de Stichting op 7 december 2005 en 6 januari 2006 ten laste van KSG gelegde beslagen onder KSG en de gemeente Vlissingen op;
- veroordeelt de Stichting in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van KSG begroot op € 71,32 wegens kosten dagvaarding, € 1.010,00 wegens griffierechten en € 1.054,00 wegens procureurssalaris;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 4 april 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
cb