Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 51196 / HA ZA 06-49
Vonnis van 23 augustus 2006
in de zaak van
de stichting STICHTING RENESSE, (hierna: de Stichting)
gevestigd en kantoorhoudende te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland,
eiseres,
procureur: mr. P. van den Berg,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland,
gedaagde,
procureur: mr. C. Bosland,
advocaat: mr. W. [gedaagde].
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 april 2006;
- het proces-verbaal van comparitie van 15 juni 2006.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
2.1. [gedaagde] heeft in 1996 van de Stichting gekocht de woning gelegen aan [adres] te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland (onderdeel uitmakend van één van de dan aan de Stichting in eigendom toebehorende complexen recreatiewoningen, namelijk complex R). De Stichting heeft de onderliggende grond – een perceel ter grootte van 830 m², kadas-traal bekend als gemeente Westerschouwen, [nummer] – aan [gedaagde] in erfpacht uitgegeven tegen een canon van fl. 6,-- (€ 2,72) per m². Op de erfpacht zijn van toepassing de bij notariële akte van 29 april 1996 vastgelegde Erfpachtsvoorwaarden, waarvan artikel 1 luidt Pro:
“1. In 2003 en vervolgens telkens na 6 jaren kunnen partijen op verzoek van de meest gere-de hunner in overleg treden over een herziening van de canon met betrekking tot de volgen-de 6 jaren, voor het eerst voor de periode 1 januari 2004 tot en met 31 december 2009. Een verzoek om herziening van de canon moet schriftelijk geschieden tenminste zes maanden voor het einde van het lopende tijdvak.
2. Bij de herziening als bedoeld in lid 1 van dit artikel wordt de canon vastgesteld als volgt:
De Stichting Renesse geeft, uiterlijk 4 maanden voor het einde van het lopende tijdvak, op-dracht aan een makelaar/taxateur in onroerende zaken tot de vaststelling van de vrije ver-koopwaarde van de grond. Van de aldus vastgestelde waarde wordt afgetrokken de vrije verkoopwaarde van de grond zoals deze is vastgesteld bij het aangaan van de uitgifte in erfpacht. De uitkomst hiervan wordt gedeeld door de vrije verkoopwaarde van de grond zoals deze is vastgesteld bij het aangaan van de uitgifte in erfpacht. De uitkomst hiervan wordt vermenigvuldigd met de canon; deze uitkomst wordt bij de canon opgeteld casu quo van de canon afgetrokken.”
2.2. Op 24 juni 2003 verzond de Stichting (niet aangetekend) aan de erfpachters in complex R, waaronder [gedaagde], een brief, waarin zij onder meer meedeelt:
“Als meest gerede partij zullen wij in de loop van het 3e kwartaal met u in overleg treden om te komen tot aanpassing van de canon voor de periode 1 januari 2004 t/m 31 december 2009.”
2.3. Vervolgens ontvingen de erfpachters in complex R, waaronder [gedaagde], van de Stichting een op 28 augustus 2003 gedateerde brief, waarin zij onder meer aangeeft:
“Met onze brief d.d. 24 juni 2003 hebben wij u laten weten dat wij de erfpachtcanon per 1 januari 2004 willen herzien conform het met u gesloten erfpachtcontract.
Wij hebben heden van Hoven & Oomen, Rentmeesters, makelaardij en onteigeningsadvi-seurs te Ulvenhout opdracht gegeven de taxatiewaarde vast te stellen in samenwerking met Ing. [H.], rentmeester en taxateur te Burgh-Haamstede.”
2.4. Bij brief van 10 februari 2004, met als bijlage het taxatierapport van Van Hoven en Hanse, deelt de Stichting aan [gedaagde] mede dat haar bestuur in de openbare vergadering van 9 februari 2004 overeenkomstig dat taxatierapport de canon voor het perceel van [gedaagde] heeft vastgesteld op € 5.967,70 per jaar (derhalve € 7,19 per m²). Bij brief van 20 februari 2004 maakt [gedaagde] bezwaar tegen deze canonverhoging.
2.5. Bij brief van 2 juni 2005 aan [gedaagde] deelt de Stichting – verwijzend naar overleg tussen haar bestuur en de erfpachters in complex R, verenigd in de Vereniging van Erfpachters De Meeten (hierna: De Meeten) – mede dat de canon voor het jaar 2004 gelijk is aan de canon van de jaren daarvoor en dat de canon voor de jaren 2005 tot en met 2009 € 4.324,30 (der-halve € 5,21 per m²) per jaar bedraagt; zij verzoekt [gedaagde] het nog niet betaalde gedeelte van de canon voor het jaar 2005 (€ 2.066,70) te betalen. Bij brief van 7 juli 2004 maakt [gedaagde] ook tegen deze herziene verhoging bezwaar.
2.6. Ondanks aanmaning heeft [gedaagde] voormelde bedragen niet betaald; hij heeft voor het jaar 2005 de oude canon betaald.
3. Het geschil
3.1 De Stichting vordert dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 2.066,70 en tot jaarlijkse betaling, met ingang van 1 januari 2006 en steeds vóór 1 februari van het betreffende jaar, van een bedrag van € 4.324,30 tot het moment van hernieuwde herziening van de canon, te vermeerderen met een boete van 1% van de jaarlijk-se canon voor elke maand of gedeelte van een maand vertraging gerekend vanaf die eerste februari, afgerond naar boven op een veelvoud van € 4,50 (fl. 10,--), met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. De Stichting voert daartoe het navolgende aan. Zij is een private stichting die marktconform wil werken. Zij heeft de herziene canon vastgesteld op de wijze als voorge-schreven in artikel 1 van Pro de Erfpachtsvoorwaarden. Zij heeft bij brief van 24 juni 2003 (die ook naar [gedaagde] is gezonden) de erfpachters tijdig over de komende herziening geïnformeerd. Ook als [gedaagde] die brief niet zou hebben ontvangen, is het doel van die brief toch bereikt: [gedaagde] geeft zelf aan dat hij in het najaar van 2003 op de hoogte was van de voorgenomen herzie-ning. Hij was lid van De Meeten en is direct betrokken geweest bij de onderhandelingen tussen De Meeten en de Stichting. Als gevolg van die (overigens omtrent de herziening zelf, gezien de in de Erfpachtsvoorwaarden helder omschreven wijze van vaststelling, niet ver-plichte) onderhandelingen is de herziening aangepast. De aanvankelijke uitgangspunten (een grondwaarde bij uitgifte voor alle percelen van € 113,45 per m²; een huidige grondwaarde voor het perceel van [gedaagde] van € 300,-- per m²) werden gewijzigd in een specifiek voor het jaar van uitgifte vastgestelde grondwaarde (voor de grond van [gedaagde] de waarde in 1996 van € 130,52 per m²) en een aangepaste huidige grondwaarde (er was een in opdracht van De Meeten opgemaakt taxatierapport waarin die waarde werd ingeschat tussen € 225,-- en € 247,50 per m²) van € 250,-- per m². Voorts is de ingangsdatum van de canonverhoging een jaar opgeschoven (van 1 januari 2004 naar 1 januari 2005). Die aangepaste herziening is vervolgens schriftelijk aan [gedaagde] medegedeeld. [gedaagde] dient de aldus herziene canon te betalen.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Primair stelt hij dat hem de door de Stichting genoemde brief
van 24 juni 2003 hem nimmer heeft bereikt, zodat hem niet tijdig – namelijk ten minste zes maanden vóór 1 januari 2004, zoals bepaald in art. 1 van Pro de Erfpachtsvoorwaarden – om herziening van de canon is verzocht, zodat, nu hij ook zelf niet om herziening heeft ver-zocht, de oude canon voor de periode 1 januari 2004 tot en met 31 december 2009 is blijven gelden. Dat hij in het najaar van 2003 van de voorgenomen herziening op de hoogte kwam en lid was van De Meeten – overigens pas op 6 december 2003 opgericht – is juist doch voor de vraag of aan art. 1 van Pro de Erfpachtsvoorwaarden is voldaan in dit kader niet rele-vant. Subsidiair stelt [gedaagde] dat de Stichting – te beschouwen als semi-overheidsorgaan en derhalve gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur – sedert 1998 in haar streven commercieel te werken jegens de erfpachters in complex R op onredelijke en on-zorgvuldige wijze opereerde en opereert: zij kondigde eenzijdig, en zonder overleg met de erfpachters, een canonverhoging van 164% tot 191% aan – daarbij de vereiste termijnen maar net respecterend – waarbij zij bovendien ten onrechte uitging van een voor alle perce-len in complex R gelijke waarde van de grond bij uitgifte. De daaropvolgende contacten tus-sen de Stichting en de erfpachters (verenigd in De Meeten) kenmerkten zich door een non-coöperatieve opstelling en een gebrek aan respect jegens de erfpachters van de kant van de Stichting. Voorts stelt [gedaagde] dat het beleid van de Stichting leidt tot onredelijke verschillen in de hoogte van de canon voor vergelijkbare percelen in de verschillende, door de Stichting in erfpacht uitgegeven, complexen en dat de taxatie van de huidige waarde van de grond op onjuiste wijze – namelijk collectief voor alle percelen in complex R. – is uitgevoerd. [gedaagde] bestrijdt tenslotte de verschuldigdheid van de gevorderde boete van 1%, met name vanwege de lange termijnen die de Stichting heeft genomen om op zijn brieven te reageren.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat de Stichting een schriftelijk verzoek om de canon te herzien heeft op-gesteld en dit verzoek tijdig – immers meer dan zes maanden voor het verstrijken van het tijdvak tot 1 januari 2004 – aan alle erfpachters van complex R, waaronder [gedaagde], niet-aan-getekend heeft toegezonden. Als onvoldoende betwist staat voorts vast dat [gedaagde] dit schrifte-lijke verzoek niet heeft ontvangen. Zeker nu niet-aangetekend is verzonden, kan de Stichting worden verweten dat zij er onvoldoende voor heeft zorggedragen dat haar – op zich tijdig toegezonden – verzoek ook daadwerkelijk alle geadresseerden zou bereiken; zij zal (mede gelet op het bepaalde in art. 3:37 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek) in beginsel de gevolgen van het feit dat het verzoek [gedaagde] niet heeft bereikt dienen te dragen.
4.2. Vast staat evenwel ook dat [gedaagde] op een later moment van het verzoek wel kennis heeft genomen. Hij heeft kort nadat het verzoek was verzonden van andere erfpachters om-trent dat verzoek gehoord (hij noemt zelf de maand augustus 2003 als de periode waarin hem dat ter ore kwam), voorts heeft hij de in 2.3 genoemde brief van 28 augustus 2003 (waarin de Stichting verwijst naar de brief van 24 juni 2003 en deze kort samenvat) ontvan-gen, is hij direct bij oprichting van De Meeten lid van die vereniging geworden en heeft hij vervolgens actief deelgenomen aan de besprekingen rondom de voorgenomen canonwijzi-ging. Uit al die omstandigheden blijkt dat [gedaagde] op een zodanig wijze en op een zodanig tijd-stip van het verzoek van de Stichting op de hoogte was, dat hij in de daarover vervolgens ontstane discussie in precies dezelfde positie verkeerde (en dezelfde mogelijkheden tot mee-praten had) als de erfpachters die het verzoek van de Stichting wel tijdig hadden ontvangen. Aldus staat vast dat [gedaagde] door het niet (tijdig) ontvangen van het schriftelijke verzoek van de Stichting geen nadeel heeft ondervonden. Onder die omstandigheden gaat het naar het oordeel van de rechtbank te ver – want staat met hetgeen de Stichting te verwijten valt niet in een redelijke verhouding – dat aan de omstandigheid dat het schriftelijke verzoek van 24 juni 2003 [gedaagde] niet heeft bereikt het gevolg wordt verbonden dat de Stichting jegens [gedaagde] voor de periode 1 januari 2004 tot en met 31 december 2009 niet tot wijziging van de canon kan overgegaan. Het daartoe strekkende verweer wordt verworpen.
4.3. [gedaagde] stelt voorts dat de Stichting door de canon vast te stellen op de thans door haar gevorderde bedragen, jegens hem op onredelijke en onzorgvuldige wijze heeft gehandeld en aldus, als semi-overheidsorgaan, jegens hem de algemene beginselen van behoorlijk bestuur jegens [gedaagde] heeft geschonden. De rechtbank begrijpt het verweer aldus, dat [gedaagde] stelt dat de Stichting jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld dan wel is tekortgekomen in de nako-ming van haar verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst.
4.3.1. De rechtbank stelt voorop dat de Stichting geen overheidsorgaan is. In haar hande-len jegens de erfpachters is zij dan ook niet aan bestuursrechtelijke normen gebonden; wel is zij aan civielrechtelijke normen gebonden. Aan die normen zal de rechtbank haar handelen toetsen.
4.3.2. De Stichting heeft de herziene canon vastgesteld op de wijze zoals in art. 1 van Pro de Erfpachtvoorwaarden is bepaald. In de contractuele verhouding met de erfpachters kon zij dat doen. Naar aanleiding van bezwaren van de erfpachters zijn de uitgangspunten die bij de vaststelling waren gehanteerd aangepast: de waarde van de grond bij uitgifte is geïndividua-liseerd naar het jaar van uitgifte en de huidige waarde van de grond is op een lager bedrag vastgesteld. Daarmee is aan een deel van de thans door [gedaagde] genoemde bezwaren door de Stichting tegemoetgekomen. Aan het thans nog aangevoerde dat de aan [gedaagde] in erfpacht gegeven grond (veel) minder waard is dan voor de berekening van de canon gehanteerde waarde gaat de rechtbank voorbij nu [gedaagde] die stelling niet onderbouwt; hij stelt slechts dat niet geïndividualiseerd is getaxeerd. Derhalve zijn de lopende het proces van vaststelling van de canon mogelijk door de Stichting gemaakte fouten hersteld en kunnen zij niet leiden tot het oordeel dat de Stichting op die punten bij de uiteindelijke vaststelling van de herziene canon jegens [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld of in haar verplichtingen is tekortgekomen.
4.3.3. Nu de wijze waarop de Stichting de herziene canon heeft vastgesteld overeenkomstig de erfpachtovereenkomst heeft plaatsgevonden, kan in de – door [gedaagde] non-coöperatief en van weinig respect getuigend genoemde – opstelling van de Stichting bij die vaststelling – wat daar ook van zij – evenmin grond worden gevonden om te oordelen dat die vaststelling onrechtmatig of in strijd met de uit de overeenkomst voor de Stichting voortvloeiende ver-plichtingen, heeft plaatsgevonden.
4.3.4. Door de Stichting is uiteindelijk een verhoging van de door [gedaagde] te betalen canon vastgesteld met (niet 164% tot 191%, maar) 91,5%. Dat is een aanzienlijke verhoging, maar gelet op het vorenstaande leidt die enkele omstandigheid niet tot de conclusie dat jegens [gedaagde] onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig is gehandeld of is tekortgekomen.
4.3.5. [gedaagde] beroept zich tenslotte op onredelijk ongelijkheid. De bedoelde ongelijkheid vindt haar grond in de omstandigheid dat de Erfpachtsvoorwaarden in de verschillende complexen waarin de Stichting grond in erfpacht heeft uitgegeven, verschillen. Geen (geschreven of on-geschreven) rechtsregel verplicht de Stichting om bij individuele erfpachtovereenkomsten steeds dezelfde voorwaarden te bedingen. Het is aan de potentiële erfpachter of hij de door de Stichting gewenste voorwaarden – en ook het feit dat deze mogelijk anders zijn dan de voorwaarden die de Stichting hanteert bij het in erfpacht uitgeven van grond in andere com-plexen – accepteert. [gedaagde] heeft dat, door met de Stichting een erfpachtovereenkomst aan te gaan, gedaan. Onder die omstandigheden kan de stelling dat de Stichting de canon in andere complexen anders (en daardoor lager) vaststelt [gedaagde] niet baten.
4.4. Het vorenstaande leidt ertoe dat de herziene canon (ook) jegens [gedaagde] op rechtsgeldige wijze is vastgesteld en dat [gedaagde] gehouden is deze te betalen. Daartoe zal hij worden veroor-deeld. Nu vast staat dat [gedaagde] de canon niet tijdig heeft voldaan, is hij eveneens de in de Erfpachtsvoorwaarden voor dat geval vastgelegde boete verschuldigd; dat de Stichting traag heeft gereageerd op de brieven van [gedaagde] maakt dat niet anders. [gedaagde] zal voorts als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De rechtbank
- veroordeelt [gedaagde] om aan de Stichting te betalen (a) een bedrag van € 2.066,70 en (b) jaar-lijks, met ingang van 1 januari 2006 en steeds vóór 1 februari van het betreffende jaar, een bedrag van € 4.324,30, zulks tot het moment van hernieuwde herziening van de canon, te vermeerderen met een boete van 1% van de jaarlijkse canon voor elke maand of gedeelte van een maand vertraging gerekend vanaf die eerste februari, afgerond naar boven op een veelvoud van € 4,50 (fl. 10,--);
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Stichting tot op he-den begroot op € 296,-- aan griffierecht, € 84,87 aan overige verschotten en € 768,-- aan sa-laris procureur;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2006.?