Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
enkelvoudige belastingkamer
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1165
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.
I. Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser een op 26 februari 2005 gedagtekende waardebeschikking op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) toegezonden. Eiser heeft tegen die beschikking op 5 april 2005 bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2005, verzonden 21 oktober 2005, is het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser is hiervan bij de rechtbank in beroep gekomen op 3 november 2005.
Het beroep is op 16 juni 2006 behandeld ter zitting van de rechtbank, alwaar eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door gemachtigden J.D.C de Jong en D. de Kok. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
II. Overwegingen
1. Op grond van hoofdstuk III van de Wet WOZ kent verweerder aan een onroerende zaak die in verweerders gemeente is gelegen een waarde toe. Daarbij wordt op grond van artikel 16 van die wet onder meer als één onroerende zaak beschouwd een samenstel van twee of meer gebouwde en/of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.
2. De waarde wordt ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer). De waarde wordt voorts, ingevolge de artikelen 18 en 19 van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, of - indien zich na die datum relevante wijzigingen in de staat voordoen - naar de staat bij aanvang van het waardetijdvak. De waardepeildatum is gelegen twee jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit tijdvak omvat ingevolge artikel 22, tweede lid van de Wet WOZ twee achtereenvolgende jaren.
3. Eiser heeft in eigendom het kadastrale perceel grond met opstallen in verweerders gemeente, [kadastrale gegevens], plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats]. De opstallen bestaan uit een hoekwoning, bouwjaar 1900, welke samen met de grond als één onroerende zaak voor de Wet WOZ wordt gewaardeerd. Het object is voor het waardetijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 gewaardeerd naar zijn waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Het is verder niet in geschil dat eiser in 2004 is gestart met een grondige renovatie van het object, die tot op heden niet is afgerond.
4. Verweerder heeft de in de waardebeschikking vastgestelde waarde van € 189.890,- in de uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur E.A.T. de Groot. Daarin wordt het onderhavige object vergeleken met [object I] (verkocht op 16 januari 2002 voor een bedrag van € 208.739,-), [object II] (verkocht op 18 april 2003 voor
€ 210.500,-) en [object III] (verkocht op 8 januari 2001 voor € 172.436,-). Ter nadere toelichting heeft verweerder verder verwezen naar de aankoopprijs van het object op 10 november 1998 van € 172.436,-.
5. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat zijn in staat van verbouwing verkerende woning niet te bewonen is vanwege het ontbreken van sanitaire voorzieningen en een keuken. Eiser meent verder dat een vergelijking met de aankoopprijs uit 1998 niet relevant is.
6. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
7. Het is aan verweerder om de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk te maken. Die waarde is gebaseerd op de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht op de voor die zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en aan de hoogst biedende koper. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij wordt uitgegaan van een per type woning vast te stellen prijs per kubieke meter en een grondprijs. Deze prijzen worden vervolgens voor het te waarderen object gecorrigeerd aan de hand van de voor dit object waarderelevante factoren, zoals ligging, leeftijd, staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen.
8. In dit geval, gelet op de na de waardepeildatum aangevangen renovatie, is de staat van het object per 1 januari 2005 het uitgangspunt bij de waardering. Eiser heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woning zich per die datum inpandig in een onafgewerkte staat bevond, hetgeen door eiser met foto’s is geïllustreerd. Verweerder heeft de woning niet inpandig laten opnemen. De rechtbank gaat dan ook uit van de staat van de woning ten tijde hier van belang, zoals door eiser gesteld.
9. De rechtbank is echter met verweerder van oordeel dat de aldus ten opzichte van de waardepeildatum gewijzigde inpandige staat van het object niet leidt tot een vermindering van de waarde in het economische verkeer. De inpandige staat is immers een tijdelijk gevolg van de voorgenomen renovatie, die tot doel heeft de waarde ten opzichte van de niet-gerenoveerde staat te verhogen. De enkele omstandigheid dat in de woning ten tijde hier van belang verschillende voorzieningen ontbraken, maakt dit niet anders. Namens verweerder is daarbij – onweersproken – aangegeven dat de woning, inclusief de thans ontbrekende voorzieningen voor aanvang van de renovatie in slechte staat verkeerden. Het is dan naar het oordeel van de rechtbank niet ondenkbaar dat potentiële gegadigden er de voorkeur aan geven de woning in kale staat te kopen. In zoverre is er dan ook geen sprake van een waardeverminderende factor.
10. Verweerder heeft voorts ter zitting aangegeven dat is vergeleken met woningen die eveneens een slechte staat van onderhoud kennen. De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder, zien verder op woningen die naar type (hoekwoning en tussenwoning), leeftijd (begin 20e eeuw, althans vooroorlogs) en ligging ([straatnaam] te [woonplaats]) vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn rondom de waardepeildatum verkocht. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende hoe de waarde van de onderhavige woning zich als gevolg van verschillen in inhoud van het object en perceelsoppervlakte verhoudt tot de waarde van de vergelijkingsobjecten.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aldus de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk gemaakt.
12. Het beroep is derhalve ongegrond.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg, verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddelen
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), postbus 20302 2500 EH Den Haag, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: