Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
enkelvoudige kamer
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/958
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: mr. T.M.T.M. Lindeman, advocaat te Maastricht.
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Hulst, verweerder.
I. Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser een op 28 februari 2005 gedagtekende waardebeschikking ingevolge de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) bekendgemaakt. Eiser heeft tegen die beschikking op 6 april 2005 bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2005 is het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser is hiervan in beroep gekomen op 30 september 2005.
Het beroep is op 14 april 2006 behandeld ter zitting, alwaar eiser en zijn echtgenote zijn verschenen, bijgestaan door eerder genoemde gemachtigde. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door E.L.N. Fabry, bijgestaan door WOZ-taxateur N. Wiersma-Van Ham. Ter zitting is het onderzoek in de zaak gesloten.
II. Overwegingen
1. Op grond van hoofdstuk III van de Wet WOZ kent verweerder aan een onroerende zaak die in verweerders gemeente is gelegen een waarde toe. Daarbij wordt op grond van artikel 16 van die wet onder meer als één onroerende zaak beschouwd een gebouwd eigendom of een gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
2. De waarde wordt ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer). De waarde wordt voorts, ingevolge artikel 18 van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, waarbij de waardepeildatum is gelegen twee jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, welk tijdvak ingevolge artikel 22, tweede lid van de WOZ twee achtereenvolgende jaren omvat.
3. Eiser heeft in eigendom het kadastrale perceel grond met opstallen in de gemeente Hulst, [kadastrale gegevens ], plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats]. De opstallen bestaan uit een vrijstaande semi-bungalow bouwjaar 1979, met een tuinhuis en een carport, welke samen met de grond als één onroerende zaak voor de Wet WOZ worden gewaardeerd. Het object is voor het waardetijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 gewaardeerd naar zijn waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Verweerder heeft de in de beschikking van 28 februari 2005 vastgestelde waarde van € 193.500,- in de uitspraak gehandhaafd. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, gedateerd 9 januari 2006 en opgemaakt door WOZ-taxateur S.H.C. Tijssen. Daarin wordt het onderhavige object vergeleken met [object I] (verkocht op 2 juli 2002 voor een bedrag van € 200.000,-),
[object II] te [woonplaats] (verkocht op 8 juli 2002 voor € 240.504,-), en [object III] te [woonplaats] (verkocht op 3 september 2002 voor € 274.000,-).
Voor zover eiser in bezwaar heeft betoogd dat de nabijgelegen evenementenhal (de Hontenisse hal) een waardeverminderende invloed heeft, is verweerder van oordeel dat daarmee voldoende rekening is gehouden. De waarde van het object [object II] wordt op vergelijkbare wijze beïnvloed, aldus verweerder.
5. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat verweerder blijkens de uitgevoerde vergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende aanwezigheid van de Hontenisse hal. Deze hal is op 27 meter naast zijn woning gelegen. Als gevolg hiervan is het uitzicht slechter dan in het geval van de vergelijkingsobjecten. Ook zorgt het dak van de evenementenhal voor een bijzonder vervelende schittering, aldus eiser. Eiser heeft zijn standpunt onderbouwd met foto’s van de situatie ter plaatse.
Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat zijn woning niet kan worden aangemerkt als een volwaardige semi-bungalow, omdat de verdieping onder de kap slechts een eenvoudige, niet afgewerkte ruimte betreft. Eiser stelt dat de heropname in bezwaar zeer summier is geweest en dat hij niet is gehoord op zijn bezwaar. Eiser verzoekt de rechtbank de WOZ-waarde zoals in geding vast te stellen op € 164.000,-, overeenkomstig de conclusie van een door hem overgelegd taxatierapport, gedateerd 18 november 2005 en opgesteld door I. Verhelst, makelaar/taxateur te Zaamslag, gemeente Hulst.
6. De rechtbank overweegt dienaangaande allereerst dat de bezwaarde op grond van artikel 25, vierde lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), uitsluitend op diens verzoek wordt gehoord. Nu eiser daarom niet heeft verzocht, was er voor verweerder geen aanleiding om eiser op diens bezwaar te horen.
7. Het is aan verweerder om de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk te maken. Die waarde is gebaseerd op de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht op de voor die zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en aan de hoogst biedende koper. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij wordt uitgegaan van een per type woning vast te stellen prijs per kubieke meter en een grondprijs. Deze prijzen worden vervolgens voor het te waarderen object gecorrigeerd aan de hand van de voor dit object waarderelevante factoren, zoals ligging, leeftijd, staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen.
8. De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder,zien, zoals ook door eiser ter zitting is beaamd, op woningen die naar type (semi-bungalow), leeftijd (eind jaren ’70) en ligging in de kern [woonplaats], dan wel Lamswaarde, vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn tot een half jaar vóór de waardepeildatum verkocht. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende hoe de waarde van de onderhavige woning zich als gevolg van verschillen in waarderelevante factoren zoals inhoud en perceelsoppervlakte verhoudt tot de waarde van de vergelijkingsobjecten.
9. Partijen verschillen evenwel van inzicht over de vraag of de aanwezigheid van de Hontenisse hal in de nabijheid van het onderhavige object voldoende is verdisconteerd in de vastgestelde waarde. De rechtbank is dienaangaande van oordeel dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat vanuit het onderhavige object een duidelijk grotere visuele hinder wordt ervaren dan in het geval van de vergelijkingsobjecten, waaronder [object II] en dat aan een dergelijke hinder bijzondere betekenis dient te worden toegekend. Anders dan verweerder heeft betoogd, kan deze hinder qua aard en omvang niet zonder meer op één lijn worden gesteld met de uiteenlopende vormen van hinder die in de directe omgeving van het evenementencomplex in zijn geheel (inclusief sportvelden en parkeerterrein e.d.) merkbaar zouden zijn.
10. Gelet hierop is het naar het oordeel van de rechtbank ook niet aannemelijk dat de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object kan worden gevonden door middel van een vergelijking met andere objecten in de omgeving van de Hontenisse hal, zonder daarbij een correctie op de waarde in acht te nemen in verband met de extra visuele hinder vanuit het object. Een correctie van 15% op de door verweerder gevonden waarde, zoals genoemd in het taxatierapport van eiser, komt de rechtbank niet onredelijk voor.
11. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object moet worden vastgesteld op een bedrag van € 164.475,-. Het beroep is mitsdien gegrond. De uitspraak op bezwaar dient dan ook te worden vernietigd en de waardebeschikking zal in overeenkomstige zin worden herroepen.
12. In het voorgaande ziet de rechtbank tevens aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, stelt de rechtbank die kosten vast op € 822,50. Daarbij gaat de rechtbank uit van 2 punten, met een waarde per punt van € 322,-, voor de namens eiser verrichte proceshandelingen en een gemiddeld gewicht van de zaak. Ter zake van het ten behoeve van het beroep voor eiser opgestelde taxatierapport stelt de rechtbank, met inachtneming van het gestelde in artikel 2, eerste lid en onder b van het Besluit proceskosten bestuursrecht en van artikel 6 van Besluit tarieven in strafzaken, in samenhang met artikel 3, eerste lid en onder a van de Wet tarieven in strafzaken die kosten vast op € 178,50. Daarbij gaat de rechtbank uit van drie arbeidsuren tegen een tarief van € 50,- exclusief 19% BTW, conform de door eiser overgelegde nota van Vervast Makelaardij.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg,
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van het object [adres] te [woonplaats] per 1 januari 2003 vast op een bedrag van € 164.475,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
veroordeelt verweerder in de kosten van de procedure, aan de zijde van eiser begroot op € 822,50, te betalen door de gemeente Hulst aan eiser;
bepaalt dat de gemeente Hulst aan eiser het betaalde griffierecht ten bedrage van € 37.- aan hem vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op
door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Rechtsmiddelen
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), postbus 20302 2500 EH Den Haag, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: