Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
enkelvoudige belastingkamer
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/930 en 05/934
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Reimerswaal, verweerder.
I. Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser een op 28 februari 2005 gedagtekende waardebeschikking op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) toegezonden ter zake van de objecten [object I] en [object II], beide te [woonplaats]. Eiser heeft hiertegen op 5 april 2005 bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2005, is het bezwaar ter zake van het object [object II] ongegrond verklaard. Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2005 is het bezwaar met betrekking tot [object I] eveneens ongegrond verklaard
Eiser is van beide besluiten in beroep gekomen op 3 oktober 2005.
De beroepen zijn op 17 maart 2006 behandeld ter zitting, alwaar eiser is verschenen, vergezeld van [zijn broer]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.F. van Dongen, WOZ-taxateur. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
II. Overwegingen
1. Op grond van hoofdstuk III van de Wet WOZ kent verweerder aan een onroerende zaak die in verweerders gemeente is gelegen een waarde toe. Daarbij wordt op grond van artikel 16 van Pro die wet onder meer als één onroerende zaak beschouwd een (a) gebouwd of (b) ongebouwd eigendom, dan wel (c) een gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, alsmede (d) een samenstel van dergelijke eigendommen of gedeelten daarvan, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.
2. De waarde wordt ingevolge artikel 18 van Pro de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij is waardepeildatum gelegen twee jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, welk tijdvak ingevolge artikel 22, tweede lid van de Wet WOZ twee achtereenvolgende jaren omvat. Indien een onroerende zaak waarderelevante wijzigingen ondergaat vóór het begin van het waardetijdvak, wordt er op grond van artikel 19, eerste lid van de Wet WOZ gewaardeerd naar de staat van die zaak aan het begin van het tijdvak.
3. In dit geval is het object voor het waardetijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 gewaardeerd naar zijn waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Van waarderelevante wijzigingen tot aan 1 januari 2005 is geen sprake.
4. De adresssen [object I] en 25a te [woonplaats] zijn gelegen op één kadastraal perceel in de gemeente Reimerswaal ([kadastrale gegevens object I], 480 m2), dat eiser in eigendom heeft. Op dit perceel, onder het adres [object I] is – ten tijde hier van belang – een woning (428 m3, bouwjaar 1989) met tuinhuis aanwezig, welke bij eiser in gebruik is. Bij deze woning, op het adres [object II], bevindt zich een oorspronkelijk als garage bedoelde aanbouw met zadeldak (162 m3, bouwjaar 1989). Deze aanbouw is verbouwd tot afzonderlijke woonruimte, welke in gebruik is bij eisers moeder. Deze aangebouwde woning heeft een woonkamer, keuken met kookgelegenheid en watervoorziening, slaapkamer, douche en toilet en een bergzolder. De aangebouwde woning heeft een reguliere pui en een eigen voordeur. Inpandig is een aan weerszijden afsluitbare doorgang tussen de nummers 25a en 27 aanwezig. De op nummer 25a aanwezige nutsvoorzieningen zijn aangesloten via nummer 27.
5. Verweerder heeft de woning met tuinhuis op nummer 27, samen met 310 m2 grond, gewaardeerd als één object en de aangebouwde woning op nummer 25a, samen met 170 m2 grond, als een afzonderlijk object.
6. Eiser stelt dat er in wezen sprake is van één woning. De oorspronkelijke garage is volgens hem slechts tijdelijk geschikt gemaakt voor bewoning. Hij heeft daarbij gewezen op de beperkte oppervlakte van het geheel (45 m2) en de afzonderlijke kamers en op de eenvoudige afwerking van het geheel. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat er sprake is van gedeelde nutsvoorzieningen, gezamenlijk telefoon en gedeelde bergruimtes. Met name vanwege de met nummer 27 gedeelde energievoorzieningen, kan de woning nummer 25a volgens hem niet afzonderlijk worden verkocht.
7. De rechtbank overweegt dienaangaande dat uit artikel 16, aanhef en onder c van de Wet WOZ volgt dat bij de afbakening objecten wordt uitgegaan van de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid. Daarbij gaat het om zodanig onafhankelijk gebruik dat de gebruiker naar objectieve maatstaven beoordeeld (nagenoeg) geheel in de eigen gebruiksbehoeften kan voorzien zonder te zijn aangewezen op voorzieningen die alleen een andere gebruiker van hetzelfde gebouw of van dezelfde grond kan verschaffen.
8. Nu vaststaat dat de op [object II] ingerichte woonruimte zelf alle basale voorzieningen heeft die nodig zijn om in de gebruiksbehoeften van een bewoner te voorzien, is naar het oordeel sprake van een zelfstandig bruikbare eenheid. Het gestelde beoogde tijdelijke karakter is daarbij een subjectieve en derhalve niet relevante omstandigheid. De gedeelde aansluiting op de nutsvoorzieningen doet evenmin af aan het voorgaande, aangezien die omstandigheid niet in de weg staat aan het daadwerkelijk zelfstandige gebruik van de voorzieningen in [object II]. De stelling dat bedoelde omstandigheid van invloed is op de courantheid van deze woonruimte, ziet niet zozeer op de afbakening van objecten, als wel op de waardering ervan. Ditzelfde geldt voor de staat van afwerking van de woonruimte. Het gezamenlijk gebruik van de telefoon en het gedeelde gebruik van bergruimte is naar het oordeel van de rechtbank niet van verder belang voor de vraag naar de objectafbakening in dit geval.
9. Verweerder heeft de beide adressen dan ook terecht niet als één object voor de Wet WOZ gewaardeerd. Ook overigens is er geen aanleiding te twijfelen aan de objectafbakening.
10. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer). Die waarde is gebaseerd op de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht op de voor die zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en aan de hoogst biedende koper. Voor zover de vastgestelde waarde in voorkomend geval marginaal afwijkt van de (werkelijke) waarde in het economisch verkeer, bepaalt artikel 26a van de Wet WOZ dat de vastgestelde waarde niettemin als de juiste waarde moet worden aangemerkt. Bij objecten tot een waarde van € 200.000,- gaat het dan om een verschil van niet meer dan 5% van de vastgestelde waarde.
11. Het is aan verweerder om de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk te maken. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met alle andere vergelijkbare objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij wordt uitgegaan van een per type woning vast te stellen prijs per kubieke meter en een grondprijs. Deze prijzen worden vervolgens voor het te waarderen object gecorrigeerd aan de hand van de voor dit object waarderelevante factoren, zoals ligging, leeftijd, staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen.
12. Verweerder heeft de voor [object I] in eerste instantie vastgestelde waarde van € 210.000,- in de uitspraak op bezwaar verlaagd naar € 190.000,- en de waarde van [object II] bijgesteld van € 119.000,- naar € 93.000,-. De reden hiervoor is dat volgens verweerder in eerste instantie onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woningen in een smalle en oude straat zijn gelegen, in een buurt met relatief veel geodkopere woningen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een tweetal taxatierapporten, op 14 oktober 2005 opgemaakt door T. Simmelink (Tog Nederland Zuid-west b.v.) overgelegd en ter zitting aangevuld. Daarin wordt [object I] vergeleken met de twee-onder-één-kapwoningen [object III] te [woonplaats] (verkocht op 4 maart 2003 voor een bedrag van € 185.596,-), [object IV] te [woonplaats] (verkocht op 24 maart 2003 voor € 200.000,-), en Jolstraat 30 te [woonplaats] (verkocht op 2 april 2003 voor € 195.000,-). [object II] wordt eveneens vergeleken met [object IV] en 30 te [woonplaats], alsmede met de twee-onder-één-kapwoning [object V], verkocht op 17 april 2003 voor € 199.225,-.
13. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de waardestijging van de beide woningen ten opzichte van eerdere jaren te hoog is. Eiser meent dat verweerder de vastgestelde waarden niet heeft onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkbare panden. Ter zitting heeft eiser hier nog aan toegevoegd dat de [object II] voor een betrekkelijk gering bedrag tot woonruimte is verbouwd en dat de door verweerder gehanteerde prijzen per m3 en m2 dan ook onbegrijpelijk zijn. Verder heeft eiser ter zitting gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging in een oude buurt, dat de 17 jaar oude cv-installatie aan vervanging toe is, dat het tuinhuisje van [object I] in aanschaf slechts 1300,- kost en dat de inhoud van [object II] niet 162 m3, maar 150 m3 bedraagt. Eiser verzoekt de rechtbank de WOZ-waarden zoals in geding vast te stellen op € 132.050,- voor [object I] en € 46.285,- voor [object II], zijnde de waarden gedurende het vorige WOZ-tijdvak.
14. De rechtbank overweegt dienaangaande dat in de taxatierapporten genoemde marktgegevens zien op woningen die leeftijd (2e helft jaren ’80) en ligging (in de kern [woonplaats]) zonder meer vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook alle kort na de waardepeildatum verkocht. In de onderhavige situatie, waarin sprake is van twee afzonderlijke, aan elkaar gebouwde woningen ligt een vergelijking met twee-onder-één-kapwoningen verder het meest in de rede.
15. Uit het door verweerder ter zake van het object [object I]overgelegde taxatierapport blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende hoe de waarde van deze woning zich als gevolg van verschillen in waarderelevante factoren verhoudt tot de waarde van de vergelijkingsobjecten. [object I] heeft een grotere inhoud dan de vergelijkingsobjecten en dientengevolge een lagere prijs per m3. Verder is uitsluitend een tuinhuisje als bijgebouw in de waardering betrokken, terwijl de vergelijkingsobjecten beschikken over garages, dakkapellen of een serre. Verweerder heeft tenminste met een bedrag van € 20.000,- gecorrigeerd in verband met de mindere ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
16. Ten aanzien van het object [object II] is de rechtbank van oordeel dat voor deze woning gezien de aangebouwde ligging, grootte en gestelde sobere inrichting en afwerking, slechts een beperkte markt kan bestaan, zeker in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Dit dient dan ook tot uitdrukking te komen in de waardering van het object. Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de modelmatig bepaalde prijs per m3 voor een twee-onder-één-kapwoning van onderhavige inhoud normaal gesproken € 450,- tot € 500,- bedraagt. Het in het geval van [object II] als uitgangspunt genomen – fors lagere – bedrag van € 350,- komt de rechtbank dan niet onaannemelijk voor. Verder geldt ook hier dat verweerder rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning door de waarde tenminste met een bedrag van
€ 26.000,- te corrigeren.
17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aldus de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer van beide objecten aannemelijk gemaakt.
18. In de gronden van beroep ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gevonden waarde. Het is niet aannemelijk geworden dat er grond bestaat voor een verdergaande vermindering van de waarde van beide objecten vanwege hun ligging. Voor wat betreft eisers bezwaren tegen de m3-prijs van [object II] en de waardering van het tuinhuisje van [object I] overweegt de rechtbank dat de kosten van verbouwing van de garage en de aanschaf van het tuinhuisje geen indicatie vormen voor de prijs die de hoogstbiedende gegadigde voor het object in zijn geheel zal willen betalen. Eisers bezwaar tegen de vastgestelde inhoud van de woning wordt door de rechtbank buiten beschouwing gelaten, aangezien daarmee een financieel belang is gemoeid dat lager is dan de drempel genoemd in artikel 26a van de Wet WOZ. Ten aanzien van eisers niet verder onderbouwde stelling dat de cv-installatie moet worden vervangen, wordt ten slotte overwogen dat daarmee geen waardedrukkende omstandigheid aannemelijk is geworden.
19. Gelet op het vorenstaande zijn de beroepen ongegrond
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg,
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddelen
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), postbus 20302 2500 EH Den Haag, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: