Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1237
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een besluit op bezwaar van 9 november 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 12 juli 2006 ter zitting behandeld. Namens eiser is [naam echtgenote], echtgenote van eiser, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door L.A. Huibregtse, beleidsmedewerker afdeling belastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland en D. de Kok, gemeentelijk taxateur.
II. Overwegingen
1. Op grond van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) kent verweerder aan een onroerende zaak die in verweerders gemeente is gelegen een waarde toe.
2. De waarde wordt ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer). De waarde wordt voorts, ingevolge artikel 18 van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, waarbij de waardepeildatum is gelegen twee jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, welk tijdvak ingevolge artikel 22, tweede lid van de Wet WOZ twee achtereenvolgende jaren omvat.
3. Eiser heeft in eigendom het kadastrale perceel grond met opstal in verweerders gemeente, [kadastrale gegevens en adres]. Het gaat om een vrijstaande recreatiewoning in recreatiepark De Sprong (hierna: het object). Het object is voor het waardetijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 gewaardeerd naar zijn waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003, door middel van de zogeheten vergelijkingsmethode. Bij aanslag met dagtekening 26 februari 2005 en nummer 79929 heeft verweerder de waarde van het object vastgesteld op € 116.460,--. Met het bestreden besluit heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
4. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport van 7 februari 2006 overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur E.A.T. de Groot. Uit dit rapport blijkt dat bij de waardering is uitgegaan van de referentieobjecten [referentieobject 1] (verkoopdatum 5 november 2004, verkoopprijs € 125.000,--), [referentieobject 2] (verkoopdatum 29 juli 2003, verkoopprijs € 152.500,--), [referentieobject 3] (verkoopdatum 13 mei 2003, verkoopprijs € 146.000,--) en [referentieobject 4] (verkoopdatum: 17 mei 2002, verkoopprijs 113.445,--). Het zijn recreatiewoningen op de recreatieparken De Westhoek en De Sprong te Renesse.
5. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de ligging van het object ten opzichte van de wegen van het recreatiepark van invloed is op de waarde. Er is sprake van een niet veilige en doelmatige ontsluiting. Bij de bouw was daar nog wel in voorzien maar door een bestemmingsplanwijziging is dat niet meer het geval. Het object ligt op circa 40 meter van een parkeermogelijkheid en op meer dan 100 meter van de openbare weg. Het is uitsluitend, met vertraging, bereikbaar via een voetpad met een breedte van 1,7 meter. Dit geeft problemen bij brand en andere noodsituaties en het is van invloed op de premie van verzekeringen en op nota’s van reparaties en verbouwingen. De referentieobjecten hebben wel een adequate ontsluiting.
6. Verweerder heeft vastgehouden aan de waarde. De wijze van ontsluiting is geen waardedrukkende factor. Daarbij komt dat ook voor een aantal van de referentieobjecten geldt dat deze niet aan een weg liggen maar, vergelijkbaar met het object van eiser, via een voetpad bereikbaar zijn.
7. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
8. Het is aan verweerder om de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk te maken. Die waarde is gebaseerd op de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht op de voor die zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en aan de hoogst biedende koper. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij wordt uitgegaan van een per type woning vast te stellen prijs per kubieke meter en grondprijs. Deze prijzen worden vervolgens voor het te waarderen object gecorrigeerd aan de hand van de voor dit object waarderelevante factoren, zoals bijvoorbeeld ligging, leeftijd, staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen.
9. De door verweerder in dit geval genoemde marktgegevens, zoals opgenomen in het taxatierapport van verweerder, zien op objecten die naar type, leeftijd en ligging vergelijkbaar zijn met het object van eiser. Het gaat om recreatiewoningen in hetzelfde of een vergelijkbaar recreatiepark in Renesse. De referentieobjecten zijn rondom de waardepeildatum verkocht. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en de toelichting hierop ter zitting blijkt naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende hoe de waarde van het object van eiser zich als gevolg van verschillen in waarderelevante factoren, waaronder inhoud en perceelsgrootte, verhoudt tot de waarde van de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aldus de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk gemaakt.
10. De beroepsgrond van eiser leidt niet tot een ander oordeel. Aan het feit dat het object uitsluitend via een voetpad bereikbaar is, komt naar het oordeel van de rechtbank namelijk geen waardedrukkend effect toe. Van betekenis is dat het niet gaat om een object voor permanente bewoning maar om een op een park gelegen recreatiewoning en hoewel op zichzelf voorstelbaar is dat potentiële kopers door de ligging en bereikbaarheid zullen worden afgeschrikt, is evenzeer mogelijk dat er kopers zijn die de wijze van ontsluiting van het object juist als aantrekkelijk ervaren. Dit betekent dat de ligging en daarmee samenhangende bereikbaarheid als subjectieve elementen zijn te beschouwen. Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de waarde gebaseerd moet zijn op de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht op de voor die zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en aan de hoogst biedende koper, acht de rechtbank aannemelijk dat de wijze van ontsluiting geen negatieve invloed op de waarde heeft. Dit wordt bevestigd door het feit dat de wijze van ontsluiting van het referentieobject [referentieobject 3] vergelijkbaar is met die van het object van eiser.
11. De conclusie van het voorgaande is dat het bestreden besluit in rechte stand houdt. Het beroep is ongegrond.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2006 door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), postbus 20302 2500 EH Den Haag, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: